隨著商業(yè)地產(chǎn)熱的發(fā)散，城市綜合體這一混合產(chǎn)品已開始從城市中心區(qū)向外圍挺進(jìn)。

　　3月21日，浦東新區(qū)集中推介康橋、航頭、新場、宣橋、惠南等5個鎮(zhèn)的5塊城市綜合體地塊。其中，航頭項(xiàng)目計(jì)劃占地面積350畝（約合23.33萬平方米），康橋項(xiàng)目計(jì)劃占地面積36.2萬平方米，宣橋項(xiàng)目計(jì)劃用地面積2000畝（約合133.33萬平方米），惠南項(xiàng)目用地面積12.98萬平方米，新場項(xiàng)目用地面積約12.504萬平方米。

　　在仲量聯(lián)行中國戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)李杰看來，綜合體大熱緣于各級政府政策支持區(qū)域重新定位，區(qū)域內(nèi)交通可及性的提高，區(qū)域內(nèi)居住人口的迅速導(dǎo)入，區(qū)域周邊商務(wù)區(qū)域擴(kuò)容有限而需求外溢，“個別不具備這些條件的綜合體項(xiàng)目，未來可能難以和其他項(xiàng)目展開有效競爭?！?/P>

　　消費(fèi)能力的考量

　　部分開發(fā)企業(yè)一味追求大體量，高估了輻射區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力，這將會造成市場供大于求的尷尬局面。

　　眼下，上海城市綜合體的建設(shè)熱潮方興未艾。

　　李杰預(yù)計(jì)，至2013年底，上海辦公樓和零售物業(yè)的租金仍將呈繼續(xù)走高趨勢，另外空置率將繼續(xù)走低。

　　據(jù)仲量聯(lián)行初步統(tǒng)計(jì)，上海市高品質(zhì)的城市綜合體（甲級辦公樓、優(yōu)質(zhì)零售、四五級酒店的組合）項(xiàng)目大約有60-100座，在建或規(guī)劃中的有40-50座。其中，浦東已建成的綜合體在30-40座，在建或規(guī)劃中的有10-20座。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，綜合體之所以出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，原因在于：一方面，部分開發(fā)企業(yè)一味追求大體量，高估了輻射區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力，這將會造成市場供大于求的尷尬局面；另一方面，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，不少開發(fā)企業(yè)喜歡照搬某些成功案例，缺乏對市場的深入調(diào)研，結(jié)果造成項(xiàng)目定位未能契合市場需求，給招商及運(yùn)營帶來困境；另外，綜合體對于后期運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)要求較高，不少開發(fā)企業(yè)是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，并不懂如何去運(yùn)營商業(yè)，這將會造成綜合體建成后的運(yùn)營困局。

　　而此次計(jì)劃推出城市綜合體的5個鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)并沒有一個真正意義上的綜合體。由于很多大型居住社區(qū)選址原南匯區(qū)域，未來人口的集聚力頗為樂觀。

　　惠南鎮(zhèn)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室主任蔡國明介紹，惠南鎮(zhèn)現(xiàn)在近30萬人口，未來5年左右時間，惠南鎮(zhèn)人口集聚將近50萬。

　　蔡國明說：“惠南鎮(zhèn)整體購買力還是可以的?，F(xiàn)在很多惠南鎮(zhèn)居民因?yàn)橘I不到中高檔的商品，都到浦西和第一八佰伴消費(fèi)，很需要一個中高端定位的綜合體?！?/P>

　　早報(bào)記者了解到，目前宣橋鎮(zhèn)的常住人口約6.8萬人，加上一個保障性住房項(xiàng)目將引入10萬人。宣橋有總量130萬平方米中高檔居住社區(qū)，2萬戶高消費(fèi)水平人群。

　　航頭鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長施學(xué)軍表示，航頭鎮(zhèn)總?cè)丝诮?2萬，3至5年大型居住區(qū)還將導(dǎo)入約20萬人。

　　康橋鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)和環(huán)境保護(hù)辦公室副主任李束稱，康橋鎮(zhèn)是原來南匯區(qū)域最靠近浦東的一個鎮(zhèn)，發(fā)展較早，這個地塊周邊，像康橋半島、中茂城等大量的居住區(qū)都已經(jīng)成熟了。常住人口接近30萬，加上周康地區(qū)有50萬人口。周康地區(qū)相對大的綜合體只有萬達(dá)廣場一個，還有支撐空間。

　　新場鎮(zhèn)則擁有大量的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)新場鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長趙云德介紹，新場鎮(zhèn)已有萬科清林徑 (論壇)、虹大匯錦城 (論壇)、徐房絲廬雅苑 (論壇)、意得冠郡等房地產(chǎn)項(xiàng)目，周邊有大型居住區(qū)不斷建成。同時，還有住宅地塊不斷推出，“人口不斷導(dǎo)入，有很大商業(yè)消費(fèi)需求?！?/P>

　　“規(guī)劃先行再報(bào)批”

　　嚴(yán)納泉說，政府是規(guī)劃先行，再讓開發(fā)商做好里面地塊的規(guī)劃，然后按照好的方案，進(jìn)行報(bào)批。

　　在宣橋鎮(zhèn)重大工程建設(shè)管理辦公室常務(wù)副主任嚴(yán)納泉描述的藍(lán)圖中，該鎮(zhèn)此番重點(diǎn)推介的綜合體地塊23號地塊，定位為以商業(yè)文化休閑和居住為主的綜合社區(qū)，規(guī)劃已拿到審批，23號地塊總用地面積2000畝。另外，位于野生動物園站點(diǎn)兩側(cè)的24號地塊可供開發(fā)用地540畝，還處于上報(bào)審批階段。同時，新一輪土地規(guī)劃將新增可供開發(fā)用地1800畝。

　　嚴(yán)納泉稱，“23號地塊距離軌交16號線野生動物園站僅500米。我們也會與相關(guān)企業(yè)合作，利用軌交站點(diǎn)，開發(fā)地下商業(yè)和地鐵口商業(yè)，豐富整體產(chǎn)業(yè)布局?！?/P>

　　宣橋城市綜合體項(xiàng)目的版圖可謂龐大。

　　“在城市綜合體邊上，還有預(yù)備用地2000畝，我們計(jì)劃重點(diǎn)來做商業(yè)配套?？偟拈_發(fā)規(guī)劃加起來有4500畝?！眹?yán)納泉說。

　　宣橋鎮(zhèn)對于綜合體項(xiàng)目推進(jìn)的熱情，不止體現(xiàn)在土地供應(yīng)量上。

　　嚴(yán)納泉說，政府會有相關(guān)的稅收優(yōu)惠。另外，還會提前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如道路、下水管道、動拆遷、養(yǎng)老安置等。

　　“我們就是把資源推出來，讓專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司去操作。就像做衣服量身定制的一樣，不會說把我們的一些想法強(qiáng)加給企業(yè)。” 嚴(yán)納泉說，政府是規(guī)劃先行，再讓開發(fā)商做好里面地塊的規(guī)劃，然后按照好的方案，進(jìn)行報(bào)批，“我們對開發(fā)商的要求，就是商業(yè)用地不能散售?！?/P>

　　嚴(yán)納泉透露，23號地塊會分批出讓。今年將推出首幅地塊，面積403畝。

　　前述浦東五鎮(zhèn)這次的推地決心都不小。

　　李束介紹，康橋鎮(zhèn)計(jì)劃推出的綜合體項(xiàng)目占地36.2公頃，因?yàn)橐?guī)劃還沒批復(fù)，具體的地塊數(shù)量可以根據(jù)具體的項(xiàng)目來劃分，地塊大小也可以根據(jù)具體的項(xiàng)目來調(diào)整。

　　據(jù)介紹，康橋鎮(zhèn)上的工業(yè)園區(qū)，是1992年成立的市級工業(yè)園區(qū)，占地26.88平方公里，美邦總部就設(shè)在康橋。其定位是向張江靠攏，對綜合體的需求挺大的。

　　“去年，政府打造商貿(mào)航頭的計(jì)劃中，一個大的動作就是打造城市綜合體。”施學(xué)軍稱，航頭計(jì)劃推出的綜合體地塊占地面積350畝，就在鎮(zhèn)政府斜對面，也就是將來的軌交18號線 (論壇)的終點(diǎn)站，16號線也在此有站點(diǎn)。

　　浦東新區(qū)商務(wù)委員會副主任陳中茂說，大型商業(yè)項(xiàng)目浦東每年都有幾個。“十二五”期間，前兩年會比較少，后三年會比較多。

　　“可供開發(fā)土地已很少”

　　大型綜合體的建立，要看周圍5公里輻射人口數(shù)量以及購買力情況，“現(xiàn)在還很不成熟的，后期招商會碰到問題。”

　　對于綜合體熱潮，業(yè)界早有擔(dān)憂之聲。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，100萬平方米的綜合體銷售上會有壓力。定位中高端的綜合體項(xiàng)目，后期招商比較困難。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位相關(guān)人士亦稱，大型綜合體的建立，要看周圍5公里輻射人口數(shù)量以及購買力情況，“現(xiàn)在還很不成熟的，后期招商會碰到問題?！?/P>

　　一位參與推介會央企開發(fā)商提到，其實(shí)3月21日的推介會上，有很多成熟的綜合體地塊，比如巨峰路上有一個建在地鐵上的綜合體項(xiàng)目，不少知名開發(fā)商都很感興趣。

　　但一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商則指出，現(xiàn)在能否消化不是最關(guān)鍵的問題，“只要地價夠便宜，就不是問題。莘莊北部，熱帶風(fēng)暴對面，有一塊地樓板價5000元/平方米，40萬平方米，被新加坡一家大型地產(chǎn)投資公司摘走了?！?/P>

　　但地方政府對于大體量綜合體的消費(fèi)支撐力似乎并不擔(dān)心。

　　李束說，他們希望地塊的容積率能高一點(diǎn)，開發(fā)商開發(fā)出產(chǎn)品后，銷售、持有都可以，“對我們鎮(zhèn)有興趣的企業(yè)比較多，外資也有，國企也有?！?/P>

　　李束坦言，他們比較希望做大項(xiàng)目，推出的都是靠近地鐵站的地塊，“但現(xiàn)在規(guī)劃還沒定，根據(jù)項(xiàng)目再來做規(guī)劃。先談好項(xiàng)目，再去定?！?/P>

　　縱向來看，康橋的胃口似乎并不算大。

　　“商業(yè)分綜合體、小社區(qū)商業(yè)、零星商業(yè)。綜合體我們就推這么一塊地?！崩钍榻B，康橋已經(jīng)有五六年沒有推出地塊了，稅收收入大部分來自工業(yè)企業(yè)和三產(chǎn)。工業(yè)園區(qū)和康橋鎮(zhèn)政府是兩個體制，工業(yè)用地是推出過的。而且，眼下康橋鎮(zhèn)周邊90%的土地已經(jīng)推出去了，可供開發(fā)的土地已經(jīng)很少。

　　“不能單打迪士尼牌”

　　雖然想憑借迪士尼發(fā)展城市綜合體項(xiàng)目的難度很大，但迪士尼的入駐，會較大地改善區(qū)域內(nèi)的市政配套設(shè)施，帶動部分地區(qū)的居住人口導(dǎo)入速度，同時加速商業(yè)改造與升級。

　　浦東南部還有一張王牌，就是迪士尼。這也是五幅綜合體地塊齊齊亮出的一個“賣點(diǎn)”。

　　李束說，康橋有橫沔古鎮(zhèn)，被納入迪士尼項(xiàng)目開發(fā)，目前還沒有新場古鎮(zhèn)那么成熟。還沒想好以何種模式開發(fā)，但不想再去做周莊、烏鎮(zhèn)那樣的古鎮(zhèn)。

　　嚴(yán)納泉稱，“宣橋鎮(zhèn)距離迪士尼項(xiàng)目僅6公里。另外，每年野生動物園的游客達(dá)120萬。”

　　新場鎮(zhèn)同樣離迪士尼項(xiàng)目很近。

　　據(jù)趙云德介紹，新場鎮(zhèn)距開發(fā)建設(shè)中的迪士尼項(xiàng)目僅8分鐘車程，區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢明顯。作為離迪士尼最近的保存完好的千年古鎮(zhèn)，新場鎮(zhèn)將成為商業(yè)開發(fā)投資的熱土，“我們致力于尋找既注重新場古鎮(zhèn)旅游配套開發(fā)，同時又兼顧迪士尼旅游商務(wù)外溢開發(fā)的綜合體開發(fā)商?！?

　　新場鎮(zhèn)的綜合體項(xiàng)目定位似乎也與迪士尼頗為契合。

　　趙云德稱，新場鎮(zhèn)3月21日推介的3幅地塊，位于該鎮(zhèn)東城區(qū)中心地段。東城區(qū)定位新場鎮(zhèn)東城旅游綜合服務(wù)區(qū)，作為新場古鎮(zhèn)旅游配套區(qū)同時承接迪士尼樂園旅游商務(wù)外溢，規(guī)劃建設(shè)成為古鎮(zhèn)底蘊(yùn)猶存、現(xiàn)代風(fēng)情凸現(xiàn)的區(qū)域性綜合體，“業(yè)態(tài)以旅游商務(wù)為主，具體構(gòu)成比例暫未定?！?/P>

　　一位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為， 迪士尼在概念角度有吸引力。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉則認(rèn)為，迪士尼確實(shí)是一張很好的牌，能夠聚集到大量的人氣，對于推動浦東綜合體的建設(shè)和穩(wěn)步發(fā)展會起到一定積極作用，但單靠這一張牌還遠(yuǎn)不夠。

　　“本次大浦東綜合體概念的重點(diǎn)推薦地塊，這些區(qū)域都有一個比較突出的共性——所屬城鄉(xiāng)接合部，往往人口的密度、交通的便利度，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況等基礎(chǔ)指標(biāo)相對較為落后?！备秱フf。

　　宋會雍同樣認(rèn)為，迪士尼效應(yīng)只是一個概念。此次推出的5幅地塊中，康橋、宣橋鎮(zhèn)的招商地塊距迪士尼樂園最近，分別為5公里、6公里。而從國外迪士尼布局來看，都是采取封閉式運(yùn)營，這些人群很難流向五六公里外同處于郊區(qū)的城市綜合體。

　　不過，宋會雍也說，雖然想憑借迪士尼發(fā)展城市綜合體項(xiàng)目的難度很大，但迪士尼的入駐，會較大地改善區(qū)域內(nèi)的市政配套設(shè)施，帶動部分地區(qū)的居住人口導(dǎo)入速度，同時加速商業(yè)改造與升級。

　　“停車場也要比浦西大”

　　“浦西競爭更激烈，區(qū)與區(qū)之間，一條馬路就傳過去了。我們浦東至少有江隔著，而且還有迪士尼……”陳中茂說，浦東有后發(fā)優(yōu)勢，“我們浦東地方大，做商業(yè)中心的時候，停車場也要比浦西大很多?！?/P>

　　地方政府顯然也不會把寶全押在迪士尼上。

　　李束介紹，“我們希望拉開層次。定位高端。”據(jù)李束稱，康橋鎮(zhèn)還沒有一個大型綜合體。因?yàn)橹芸档貐^(qū)好幾年沒推出商業(yè)用地了，價格也很難說。這個計(jì)劃推出的地塊中，已有一塊被浦東新區(qū)電視臺選定了，信息中心，定位高端。

　　航頭綜合體項(xiàng)目的定位同樣是高端。

　　施學(xué)軍稱，航頭將打造一個具有區(qū)域影響力的高端城市綜合體，以產(chǎn)業(yè)來導(dǎo)入人口，文化導(dǎo)入人口。

　　施學(xué)軍認(rèn)為，迪士尼的游客也會選擇光顧高端購物中心，享受高端服務(wù)。此項(xiàng)目落成后，將會是浦東下一個高品質(zhì)的高端綜合體項(xiàng)目。

　　航頭的目標(biāo)還不止于此。

　　據(jù)介紹，除了要打造城市綜合體，航頭還將打造醫(yī)療綜合體。

　　戴德梁行華東區(qū)研究部主管Shaun Brodie表示，“任何有零售商業(yè)的綜合體項(xiàng)目，必須針對當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I習(xí)慣和購買力進(jìn)行調(diào)研與監(jiān)測，以定期更改租戶組合，促使零售商業(yè)保持持續(xù)利潤增長，實(shí)現(xiàn)銷售額最大化，將有助于整個綜合體未來幾年的可持續(xù)的銷售增長?！?/P>

　　在陳中茂看來，浦東有其自身優(yōu)勢。

　　“國金中心2010年5月開業(yè)，2011年的營業(yè)額為37億元，相當(dāng)于八佰伴的水平。不過八佰伴的餐飲沒算進(jìn)去，我們看的是購物中心，相當(dāng)于一年就加了一個八佰伴?！标愔忻榻B，今年國金中心二期又要投入了，雖然規(guī)模不大，但營業(yè)額也很厲害，里面不少大的品牌在營業(yè)額上都超過了恒隆廣場。

　　此外，浦東人口多，“500多萬人口的日常消費(fèi)，是不會流到浦西去的?！标愔忻f，大賣場這些的人流，是跑不掉的，浦東現(xiàn)在有40多家大賣場，一個大賣場的營業(yè)額一年也是好幾個億。

　　相對來說，浦東面臨其他區(qū)的競爭也較小。

　　“浦西競爭更激烈，區(qū)與區(qū)之間，一條馬路就傳過去了。我們浦東至少有江隔著，而且還有迪士尼……”陳中茂說，浦東有后發(fā)優(yōu)勢，“我們浦東地方大，做商業(yè)中心的時候，停車場也要比浦西大很多?！?/P>

　　先筑一道“防火墻”

　　“老百姓買進(jìn)去以后就變住宅了。之前有個項(xiàng)目，當(dāng)時為了資金回籠，短期內(nèi)把商務(wù)區(qū)域全賣掉了，現(xiàn)在老百姓在里面曬被子。那么好的一個商務(wù)環(huán)境，沒有發(fā)揮樓宇經(jīng)濟(jì)的作用?！?/P>

　　惠南鎮(zhèn)走的則是另外一條路線，先為綜合體項(xiàng)目筑一道門檻“防火墻”——50%的商務(wù)區(qū)域開發(fā)量。

　　早報(bào)記者拿到的資料顯示，惠南鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目地塊分兩部分推出，其中50%為商業(yè)、50%為商務(wù)，容積率均為3.0，建筑高度分別不得高于120米和100米。

　　蔡國明稱，惠南鎮(zhèn)一、二、三產(chǎn)的比例不是很協(xié)調(diào)，也沒有工業(yè)園區(qū)。未來5年左右，人口集聚將近50萬。

　　“按照目前惠南鎮(zhèn)的人口集聚、產(chǎn)業(yè)、導(dǎo)向， 50%商務(wù)的體量，很多開發(fā)商都很慎重。他們現(xiàn)在在做方案。做好后我們會進(jìn)行綜合評估，如果說能消化這50%的商務(wù)體量，那么就可以把它作為可以考慮的目標(biāo)客戶，這個比例不可能調(diào)整，因?yàn)檫@個規(guī)劃2010年年底上海市規(guī)土局就已經(jīng)批準(zhǔn)?！辈虈髡J(rèn)為，50%商務(wù)的體量，理論上是可以的。50萬人口，再加周邊產(chǎn)業(yè)的集聚，比如商飛、迪士尼，還有臨港的輻射效應(yīng)。

　　但蔡國明并不否認(rèn)“培育過程的痛苦”。

　　“辦公樓我們可以允許開發(fā)商銷售，但要設(shè)置一個門檻，比如說你不能賣給個人，必須是公司法人。而且可以設(shè)定一個門檻，就是注冊資金比如說達(dá)到500萬元以上，你的稅收一定要落地在惠南鎮(zhèn)，變成惠南鎮(zhèn)跟開發(fā)商共同去招商，這個結(jié)果是雙贏+ (論壇)的?！辈虈髡f。

　　蔡國明解釋，全部賣完政府也沒意見，之所以要求開發(fā)商必須按這個門檻去做，是因?yàn)檎麄€商務(wù)區(qū)產(chǎn)生的樓宇經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相當(dāng)高。“老百姓買進(jìn)去以后就變住宅了。之前有個項(xiàng)目，當(dāng)時為了資金回籠，短期內(nèi)把商務(wù)區(qū)域全賣掉了，現(xiàn)在老百姓在里面曬被子。那么好的一個商務(wù)環(huán)境，沒有發(fā)揮樓宇經(jīng)濟(jì)的作用?！?/P>

　　這也是惠南鎮(zhèn)傾向于自己開發(fā)的初衷。

　　“因?yàn)槲覀兛梢钥刂?。如果說開發(fā)商摘牌以后，我們只能說提建議或要求，他們賣完了我們也沒辦法。”蔡國明說。

　　知情人士透露，由于惠南民樂大型居住區(qū)是由中建八局投資建設(shè)，他們也很想爭取綜合體地塊的開發(fā)主體權(quán)。

　　開發(fā)主體博弈

　　蔡國明認(rèn)為，對惠南鎮(zhèn)來說，最適合的是征地留用地的方式。這樣對惠南鎮(zhèn)村級經(jīng)濟(jì)也好，整體經(jīng)濟(jì)也好，都有一個新的增長點(diǎn)。若直接招拍掛，惠南鎮(zhèn)今后就只有稅收返還這一塊收入。

　　對于已有明確規(guī)劃的惠南鎮(zhèn)而言，接下來的問題是要明確開發(fā)主體。

　　蔡國明介紹，土地出讓可能會有三種形式進(jìn)行，第一種就是直接使用土地招拍掛的方式。誰摘牌，就誰去做整個12萬平方米綜合體的開發(fā)方案。其中，包括建筑形態(tài)的控制、交通對整個地塊的影響、日照風(fēng)氣等，方案做出來以后請專家評審，評審?fù)ㄟ^就可以實(shí)施了。

　　第二種形式是，進(jìn)入招拍掛之前，選擇幾家有實(shí)力的開發(fā)商做方案，帶方案招標(biāo)。比如說選擇五六家實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，根據(jù)它們各自的方案，按照方案的評審，再按照各個開發(fā)商的綜合實(shí)力，作一個評估，有實(shí)力的就有優(yōu)先的摘牌權(quán)。

　　第三種方式，惠南鎮(zhèn)通過征地留用地制度拿地后，按照目標(biāo)企業(yè)的綜合實(shí)力、方案進(jìn)行評估，再合作。

　　2005年，上海市出臺“本市實(shí)施農(nóng)村集體征地留用地制度的暫行意見”（下稱“意見”）。

　　蔡國明表示，根據(jù)“意見”，在惠南鎮(zhèn)區(qū)域里，原來的農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，按照總量5%～10%的比例可以留下來，給當(dāng)?shù)氐拇寮壖w經(jīng)濟(jì)組織去開發(fā)。

　　若這樣操作，地價按照村土地委員會出讓的地價，定下后必須由村級集體經(jīng)濟(jì)組織去摘牌。這樣一來，土地開發(fā)成本就小了，開發(fā)權(quán)就落在惠南鎮(zhèn)。蔡國明稱，惠南鎮(zhèn)可以招幾家目標(biāo)開發(fā)商過來，讓它們做方案，再按照綜合實(shí)力，按方案，進(jìn)行一個評估，再與其合作開發(fā)。

　　蔡國明認(rèn)為，對惠南鎮(zhèn)來說，最適合的是征地留用地的方式。這樣對惠南鎮(zhèn)村級經(jīng)濟(jì)也好，整體經(jīng)濟(jì)也好，都有一個新的增長點(diǎn)。若直接招拍掛，惠南鎮(zhèn)今后就只有稅收返還這一塊收入。

　　蔡國明表示，“歐尚地塊已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗(yàn)，它產(chǎn)生的效益對村級經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的發(fā)展確實(shí)有好處。接下來要和區(qū)、市里積極爭取。如果區(qū)、市里政策上可以有所突破的話，我們覺得是可以做下去的?！?

　　鎮(zhèn)政府也有自己的苦衷。

　　“惠南鎮(zhèn)目前沒有自己的工業(yè)園區(qū)，財(cái)政收入一直以房產(chǎn)做支撐。調(diào)控后受到影響。近3年惠南鎮(zhèn)土地沒有出讓，住宅和商業(yè)都沒有。因?yàn)橥恋卦絹碓骄o張，城市建設(shè)空間用地越來越小，只有把有限的土地資源效益最大化?！辈虈髡f，如果說這一塊地他們不去爭取的話，“那么惠南鎮(zhèn)今后幾年靠什么養(yǎng)活50萬人口？沒有產(chǎn)業(yè)。”

　　蔡國明稱，這幅綜合體用地，可能是未來5年內(nèi)惠南鎮(zhèn)推出的最大地塊。

　　而其他鎮(zhèn)則更傾向于讓企業(yè)擔(dān)當(dāng)開發(fā)主體。

　　趙云德稱，新場鎮(zhèn)（政府）在東城區(qū)和商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)中，將全力支持和配合有意投資新場的企業(yè)家投資開發(fā)。

　　據(jù)介紹，新場鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目所涉3幅地塊中，有兩塊是已完成招拍掛，還有一塊預(yù)計(jì)明年進(jìn)入招拍掛程序。已完成招拍掛的兩幅地塊中，其中一幅已經(jīng)簽訂初步合作意向協(xié)議書。