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國有劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)并辦理出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓

 嘟嘟小熊 2012-04-16

國有劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)并辦理出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓

時(shí)間:2012-04-13 09:51來源:未知 作者:林振通 點(diǎn)擊:228次 
國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不得違反法律規(guī)定。國有劃撥土地在未辦理土地出讓手續(xù)補(bǔ)交土地出讓金的情況下,不得再次轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

 

[裁判要旨]

    國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不得違反法律規(guī)定。國有劃撥土地在未辦理土地出讓手續(xù)補(bǔ)交土地出讓金的情況下,不得再次轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

 

[本案案號(hào)]一審:(2008)浦民初字第895號(hào);二審:(2011)漳民終字第1225號(hào)。

 

[案情]

    原告(反訴被告):漳浦縣黃倉建設(shè)發(fā)展有限公司(以下簡稱黃倉公司)。

    被告(反訴原告):陳國良。

    第三人:漳州黃浦健力置業(yè)投資有限公司(以下簡稱黃浦公司)。

 

    2002年10月14日,原告黃倉公司通過劃撥方式取得了址在漳浦縣綏安鎮(zhèn)綏東村的建設(shè)用地兩塊,并辦理(2002)浦土用字第G432號(hào)、(2002) 浦土用字第G434號(hào)建設(shè)用地批準(zhǔn)書兩本,第G432號(hào)土地使用權(quán)面積為6420平方米,第G434號(hào)土地使用權(quán)面積為4619平方米,上述兩塊土地至今 未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

 

    2003年11月22日,被告陳國良以未經(jīng)工商登記的“漳浦海茂生物科技有限公司”名義與原告黃倉公司簽訂《用地協(xié)議書》,轉(zhuǎn)讓址在黃倉工業(yè)園區(qū)12畝 (上述兩塊土地范圍內(nèi))工業(yè)用地。根據(jù)《用地協(xié)議書》約定:被告陳國良應(yīng)支付原告黃倉公司每畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣45000元,合計(jì)人民幣 540000元;被告應(yīng)于簽訂用地協(xié)議書時(shí)付原告定金人民幣100000元,協(xié)議簽訂后一個(gè)月內(nèi)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣220000元,余款待原、被告辦理土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)付清。當(dāng)日,被告陳國良委托王明璋支付原告土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣100000元,原告于同年12月將土地交付被告陳國良使用,被告即在該 地塊上進(jìn)行廠房建設(shè),因建設(shè)資金不到位,至今未完工。經(jīng)福建平誠工程造價(jià)咨詢有限公司鑒定,訟爭該地塊上的建筑物價(jià)值為人民幣176732.38元。

 

    原告黃倉公司訴稱,2003年11月22日,被告陳國良以“漳浦海茂生物科技有限公司”名義與原告簽訂《用地協(xié)議書》,轉(zhuǎn)讓漳浦縣政府劃撥給原告址在黃倉 工業(yè)園區(qū)12畝工業(yè)用地。用地協(xié)議簽訂后,原告于同年12月將土地交付被告陳國良使用,被告至今尚欠原告土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣440000元。請(qǐng) 求:1、依法確認(rèn)被告陳國良以“漳浦海茂生物科技有限公司”的名義與原告簽訂的《用地協(xié)議書》無效。2、判令被告陳國良返還原告面積12畝的土地。

 

    被告陳國良辯稱,1、答辯人與原告簽訂的《用地協(xié)議書》無效,過錯(cuò)責(zé)任在于原告,應(yīng)由其承擔(dān)責(zé)任。2、《用地協(xié)議書》簽訂后,答辯人依約交付定金人民幣 100000元,并投入150萬元的資金進(jìn)行廠房建設(shè),現(xiàn)《用地協(xié)議書》無效,原告應(yīng)承擔(dān)返還財(cái)產(chǎn)及賠償損失的責(zé)任。答辯人提出反訴,請(qǐng)求判令:1、反訴 被告(原告)返還反訴原告(答辯人)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣10萬元及利息。2、反訴被告賠償反訴原告損失人民幣120萬元。

 

    審理中反訴原告變更反訴請(qǐng)求及理由如下:1、反訴原告與反訴被告簽訂的《用地協(xié)議書》是一份代理合同,約定由反訴被告以總包干方式代反訴原告向第三人征用 土地并交付和變更登記給反訴原告作為項(xiàng)目建設(shè)用地,該代理合同合法有效、應(yīng)予以保護(hù)。2、反訴被告至今仍未完全履行合同約定的義務(wù),即未與漳浦縣綏安鎮(zhèn)綏 東村委會(huì)協(xié)調(diào)土地征用事宜,確定征用土地的賠青、補(bǔ)償、安置等費(fèi)用,將該地塊出讓給反訴原告。3、反訴被告提供的兩份《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》不能證明其已履行 委托義務(wù),反訴被告作為受托人,只有在完成委托事務(wù)后才能領(lǐng)取報(bào)酬。4、反訴被告不是本案訴爭土地的土地使用權(quán)人,無權(quán)要求返還本案訟爭的土地。綜上,反 訴請(qǐng)求:1、依法確認(rèn)反訴原告與反訴被告簽訂的《用地協(xié)議書》有效,并按合同的約定將土地使用權(quán)登記于反訴原告名下。2、依法追加漳浦縣綏安鎮(zhèn)綏東村民委 員會(huì)為本案第三人參加訴訟,判令其協(xié)助反訴被告辦理訴爭地塊的國有土地使用權(quán)證。

 

    第三人黃浦公司未提出答辯意見。

 

[審判]

 

    福建省漳浦縣人民法院認(rèn)為,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規(guī)定,本案原告黃倉公司于2002 年10月14日通過劃撥取得土地使用權(quán)面積為11039平方米的土地,在未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情況下,與被告陳國良簽訂《用地協(xié)議書》,將該塊土地 中的12畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓被告陳國良,違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,原、被告雙方簽訂的《用地協(xié)議書》無效,被告陳國良應(yīng)負(fù)合同無效的過錯(cuò)責(zé)任?,F(xiàn)原告請(qǐng) 求依法確認(rèn)雙方簽訂的《用地協(xié)議書》無效并返還12畝土地,有事實(shí)和法律依據(jù),應(yīng)予以支持。因被告陳國良與原告簽訂《用地協(xié)議書》后,被告即在該地塊上投 資建設(shè)廠房,因合同無效,對(duì)該地塊上的建筑物應(yīng)折價(jià)歸還。被告陳國良提出反訴,但被告未能按規(guī)定預(yù)交反訴費(fèi),應(yīng)按自動(dòng)撤訴處理。庭審中,被告申請(qǐng)追加漳浦 縣綏安鎮(zhèn)綏東村民委員會(huì)為本案的第三人,因雙方未能提供證據(jù)證明本案的處理結(jié)果可能與漳浦縣綏安鎮(zhèn)綏東村民委員會(huì)有利害關(guān)系,故被告提出的意見,不予采 納。依照合同法第五十二條第一款第(五)項(xiàng)、第五十八條和最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條之規(guī)定,作 出如下判決:1、原告黃倉公司于2003年11月22日與被告陳國良簽訂《用地協(xié)議書》無效;2、原告黃倉公司應(yīng)于本判決生效后10日內(nèi)支付被告陳國良土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣100000元及地上建筑物折價(jià)人民幣176732.38元;3、被告陳國良應(yīng)于本判決生效后10日內(nèi),將址在漳浦縣黃倉工業(yè)區(qū)內(nèi)原 系“漳浦海茂生物科技有限公司”廠房建設(shè)用地12畝返還給原告使用。

 

    宣判后,被告陳國良不服,向漳州市中級(jí)人民法院提起上訴。

 

    上訴人陳國良上訴稱:一、原判違反法定程序。1、上訴人于2008年9月1日收到原審不予批準(zhǔn)緩交訴訟費(fèi)的通知,便于2008年9月5日以湛江海茂水產(chǎn)生 物科技有限公司名義預(yù)交訴訟費(fèi)17000元,但由于原審提供的收款賬戶與戶名不符被退回。之后,上訴人要求提供正確銀行賬號(hào),但原審法院不予配合,現(xiàn)原審 卻以上訴人不預(yù)交訴訟費(fèi)為由不受理反訴請(qǐng)求,顯然不當(dāng)。2、原審本應(yīng)追加委托征用土地的權(quán)利人綏東村委會(huì)參加訴訟,卻未追加,已違反法定程序。因上訴人以 包干形式委托被上訴人向綏東村委會(huì)征用土地,被上訴人是否實(shí)施了委托行為或該土地狀況如何,是否具備變更給上訴人的條件等,須有綏東村委會(huì)參加才能查實(shí)。 3、原審委托評(píng)估時(shí)未通知上訴人到場,鑒定人單方作出估價(jià)明顯不合法。上訴人對(duì)此提出異議,原審仍作出判決,已違反法定程序。二、本案應(yīng)屬委托合同糾紛, 不屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛,原審適用法律不當(dāng)。三、本案中,被上訴人嚴(yán)重違約,未完全履行將該土地并變更登記到上訴人名下的義務(wù)。上訴人主張被上訴人違法履 行合同應(yīng)予支持。綜上,請(qǐng)求駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審。

 

    被上訴人黃倉公司答辯稱:1、答辯人認(rèn)為原判認(rèn)定事實(shí)清楚,證據(jù)確鑿,適用法律正確,應(yīng)予以維持。2、原判程序合法,適用法律正確。上訴人在原審?fù)徶刑? 出反訴請(qǐng)求,但卻不交納反訴費(fèi),原審按其自動(dòng)撤訴處理符合法律。綏東村委會(huì)與本案沒有法律上的利害關(guān)系,上訴人申請(qǐng)追加其為第三人,無事實(shí)與法律依據(jù)。本 案的地上建筑物評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)系經(jīng)上訴人同意由原審指定的,在鑒定書送達(dá)后,上訴人在規(guī)定期限內(nèi)未提出異議或申請(qǐng)重新鑒定,原判采信該鑒定結(jié)論并無不當(dāng)。 3、上訴人提出本案屬委托合同糾紛明顯是故意混淆是非,應(yīng)予駁回。本案《用地協(xié)議書》項(xiàng)下的土地已劃撥給答辯人,答辯人轉(zhuǎn)讓土地產(chǎn)生糾紛,當(dāng)然是土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。綜上,請(qǐng)求駁回上訴,維持原判。

 

    漳州市中級(jí)人民法院認(rèn)為:1、關(guān)于原判是否違反法定程序的問題。首先,陳國良陳述原審法院不予告知銀行賬戶導(dǎo)致其無法交納反訴受理費(fèi),該陳述缺乏證據(jù)證 明。原審已向陳國良發(fā)出交納反訴受理費(fèi)的通知并告知相應(yīng)法律后果,陳國良逾期不交納,原審按其自動(dòng)撤回反訴處理符合法定程序。其次,依本案法律關(guān)系的性 質(zhì),案件處理結(jié)果與綏東村委會(huì)沒有法律上的利害關(guān)系,原審不追加綏東村委會(huì)為第三入并無不當(dāng)。再次,陳國良主張鑒定人估價(jià)時(shí)未通知其到場違反法定程序,該 主張實(shí)質(zhì)上所涉及的是鑒定程序,而非訴訟程序,原審作為審理部門不是鑒定人,其審理行為僅與訴訟程序相聯(lián)系,不存在違反鑒定程序的問題。退一步講,即使從 鑒定程序的角度看,其上述主張也沒有法律依據(jù)。綜上,陳國良上訴主張?jiān)羞`反法定程序,該主張缺乏事實(shí)依據(jù),且錯(cuò)誤理解法律,不予采納。2、關(guān)于本案合同 的定性問題?!队玫貐f(xié)議書》雖有委托征用關(guān)系的文字表述,但結(jié)合本案事實(shí)及合同文本,該合同的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。陳國良上訴主張《用地 協(xié)議書》屬委托合同,該主張與事實(shí)不符,不予采納。3、因本案合同系屬無效,不存在合同履行的對(duì)錯(cuò)問題,故陳國良上訴主張黃倉公司違法履行合同,該主張支 持與否,對(duì)本案處理結(jié)果沒有實(shí)質(zhì)意義,不予采納。

 

    綜上,陳國良的上訴理由均不能成立,其上訴請(qǐng)求予以駁回。原判認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,審判程序合法,予以維持。據(jù)此,依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)的規(guī)定,判決:駁回上訴,維持原判。

 

[評(píng)析]

 

    一、國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須依法進(jìn)行

 

    《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條規(guī)定:“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者,其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用 于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng),合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。”第五條規(guī)定:“土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定,并不得損害社會(huì)公共利 益?!钡谄邨l規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)的地上建筑物、其他附著物的登記,由政府土地管理部門、房產(chǎn)管理部門依照法律和國務(wù)院 的有關(guān)規(guī)定辦理。”第十九條規(guī)定:“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和 條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)我國以上現(xiàn)行法律規(guī)定,國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓或劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者通 過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使 用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn),與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的人民政府辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定合同有效?!钡囊?guī)定,本案中,原告黃倉公司于2002年10月14日通過劃撥取得土地使用權(quán)面積為11039平方米的土地,在未經(jīng)批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn) 并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)及補(bǔ)交土地出讓金的情況下,與被告陳國良簽訂《用地協(xié)議書》,將該塊土地中的12畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓被告陳國良,違反法律、法規(guī)的 強(qiáng)制性規(guī)定,該《用地協(xié)議書》因內(nèi)容違法而無效。

 

    二、關(guān)于本案合同性質(zhì)的認(rèn)定

 

    本案在審理中,對(duì)《用地協(xié)議書》的合同性質(zhì)存在兩種不同的觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為,本案合同性質(zhì)為委托合同;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,本案合同是國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合 同。合同性質(zhì)的認(rèn)定應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容(主要條款)所涉法律關(guān)系,即合同雙方當(dāng)事人所設(shè)立權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行全面理解和準(zhǔn)確判定。筆者同意第二種觀點(diǎn),理由如 下:

 

    1、合同內(nèi)容是當(dāng)事人自由意志的體現(xiàn),是雙方當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物。本案合同雙方以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為合同內(nèi)容,合同的標(biāo)的物是土地使用權(quán),而非委托行為。

 

    2、委托合同與國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同法律特征不同。根據(jù)合同法第396條的規(guī)定,委托合同,又稱委任合同,是指委托人和受托人約定,由受托人處理委托人 事務(wù)的合同。委托合同具有以下法律特征:合同標(biāo)的是勞務(wù),屬諾成性、非要式、雙務(wù)合同,可以是有償?shù)?,也可以是無償?shù)?,是否有償依雙方約定。而國有土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,是指國有土地使用權(quán)人將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人,受讓人支付價(jià)款的合同。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式,使用期限由當(dāng)事人約 定,但不得超過國有土地使用權(quán)的剩余期限。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。

 

    3、合同性質(zhì)與合同的主要條款密切相關(guān)。要判斷本案訟爭合同的性質(zhì),應(yīng)著重審查本案合同的主要條款。從本案已查明的事實(shí)看,黃倉公司在簽訂《用地協(xié)議書》 之前就已取得訟爭土地的批準(zhǔn)許可,且該合同的第二條明確約定“待甲方土地使用證轉(zhuǎn)讓給乙方使用時(shí),乙方一次性付清”;同時(shí),如《用地協(xié)議書》屬委托合同, 因黃倉公司僅是受托方,陳國良即應(yīng)作為第一手出讓合同的受讓方,而不需從黃倉公司一方轉(zhuǎn)讓訟爭土地的使用權(quán)。故《用地協(xié)議書》雖有委托征用關(guān)系的文字表 述,但結(jié)合本案事實(shí)及合同文本,該合同的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

 

 

 

作者單位:福建省漳浦縣人民法院

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