裁判摘要：債務(wù)人違約導(dǎo)致產(chǎn)生高額違約金，之后又明確承諾愿意支付該高額違約金，以換取守約方繼續(xù)履行其他義務(wù)，后又在訴訟中請求人民法院酌情調(diào)減違約金的，人民法院不予支持。

案例名稱：拉薩市國土資源局與拉薩瑪吉阿米餐飲連鎖有限責(zé)任公司建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛案

案例來源：中國裁判文書網(wǎng)

案號：（2018）最高法民再303號

合議庭成員：李曉云、郭載宇、王丹

裁判日期：二〇一八年十一月七日

簡要事實：

再審申請人：拉薩市國土資源局

被申請人：拉薩瑪吉阿米餐飲連鎖有限責(zé)任公司

2013年9月4日，瑪吉阿米公司向拉薩國土局提交了《競買申請書》及《競買報價單》，以4989萬元的價格參與地塊競買，后成為了該宗地的競得人。2013年10月30日，瑪吉阿米公司與拉薩國土局簽訂了《出讓合同》。合同約定，合同出讓土地用途為商業(yè)用地。受讓人不能按時支付出讓價款的，自滯納之日起每日按遲延1‰向出讓人繳納違約金。合同簽訂后，瑪吉阿米公司于2013年9月9日繳納定金1000萬元。2015年9月，拉薩市城鄉(xiāng)規(guī)劃局重新核定該宗用地性質(zhì)為居住用地。

2015年11月11日，瑪吉阿米公司與拉薩國土局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》（以下簡稱《變更協(xié)議》），協(xié)議約定將原合同中的宗地性質(zhì)變更為居住用地，出讓年限為70年，自原《出讓合同》簽訂之日起算（2013年10月30日），不涉及補交出讓金事宜。該變更協(xié)議簽訂后，拉薩國土局多次通知瑪吉阿米公司催繳并支付剩余出讓金3989萬元（1000萬元保證金抵作土地出讓金），后瑪吉阿米公司于2015年12月30日、31日足額繳納了剩余土地出讓金。

2016年10月19日，瑪吉阿米公司與拉薩國土局雙方簽訂了《協(xié)議書》，協(xié)議約定瑪吉阿米公司在簽訂該協(xié)議之日起三個月內(nèi)（即2017年1月19日之前）將未按期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金3989萬元價款，應(yīng)繳納的違約金30356290元（2013年11月30日至2015年12月30日期間）向拉薩國土局繳納。如不能及時繳納違約金，拉薩國土局有權(quán)解除《出讓合同》，追究瑪吉阿米公司的違約責(zé)任，并列入不誠信企業(yè)黑名單。并約定在簽訂合同后，拉薩國土局為瑪吉阿米公司辦理《國有土地使用權(quán)證》并交付復(fù)印件以便瑪吉阿米公司辦理項目規(guī)劃手續(xù)等證照?！秴f(xié)議書》簽訂后至本案審理時，瑪吉阿米公司未向被告拉薩國土局繳納約定的違約金。

瑪吉阿米公司向法院起訴請求：（一）撤銷2016年10月19日原告瑪吉阿米公司與被告拉薩國土局簽訂的關(guān)于土地出讓金違約金《協(xié)議書》；（二）依法調(diào)減《協(xié)議書》中約定違約金30356290元的數(shù)額，并依法確認原告瑪吉阿米公司應(yīng)當(dāng)向被告拉薩國土局承擔(dān)并支付未適當(dāng)履行出讓金價款30%的違約金數(shù)額為11967000元，以彌補被告拉薩國土局遭受的利息損失；（三）判令被告拉薩國土局承擔(dān)本案的全部訴訟費用。

拉薩國土局反訴請求：（一）判令反訴被告瑪吉阿米公司支付違約金30356290元；（二）判令反訴被告瑪吉阿米公司支付因本案支出的律師費367785.50元；（三）判令由反訴被告瑪吉阿米公司承擔(dān)反訴費用。

原審裁判觀點：

一審法院認為，（一）原、被告簽訂的關(guān)于土地出讓金違約金《協(xié)議書》是否應(yīng)予撤銷的問題。結(jié)合土地作為稀缺資源，其地價升值及訴爭土地獲得收益、預(yù)期利益等基本事實，雙方所簽訂的土地《出讓合同》及《協(xié)議書》約定的逾期支付土地出讓金的違約金條款，并不違反公平原則?，敿⒚坠疽云洳涣私夥珊退痉ń忉岅P(guān)于違約金規(guī)定情況下輕率簽訂，且顯失公平為理由請求撤銷《協(xié)議書》的訴訟請求，于法無據(jù)，不予支持。

（二）瑪吉阿米公司在合同履行過程中是否違約，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題?，敿⒚坠緫?yīng)在2013年11月30日前一次性向拉薩國土局支付土地出讓金3989萬元，但瑪吉阿米公司逾期于2015年12月30日向拉薩國土局支付。后雙方對逾期支付土地出讓金的違約金于2016年10月19日簽訂了《協(xié)議書》，協(xié)議書明確約定瑪吉阿米公司在2013年11月30日至2015年12月30日期間，未按期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金3989萬元，應(yīng)繳納的違約金為30356290元；該違約金由瑪吉阿米公司在簽訂協(xié)議之日起三個月內(nèi)（即2017年1月19日之前）向拉薩國土局繳納?，敿⒚坠疚窗醇s定時間向拉薩國土局支付土地出讓金及繳納違約金，故瑪吉阿米公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并依據(jù)《協(xié)議書》向拉薩國土局繳納逾期支付土地出讓金的違約金即30356290元。拉薩國土局反訴要求瑪吉阿米公司履行給付違約金30356290元的請求，于法有據(jù)，符合雙方約定，予以支持。

（三）關(guān)于違約金總額是否過高，應(yīng)否予以調(diào)減的問題。庭審中，瑪吉阿米公司明確表示其對違約金的標(biāo)準不持異議，故一審法院對雙方約定的違約金標(biāo)準即每日按遲延支付款項的1‰繳納違約金予以確認。且該違約金標(biāo)準約定也符合國務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》精神中關(guān)于土地使用者不按時足額繳納土地出讓金時應(yīng)承擔(dān)的違約金計算方式。在此情況下，拉薩國土局按雙方約定的上述標(biāo)準計算違約金數(shù)額符合雙方約定，之所以產(chǎn)生高達30356290元違約金是因為瑪吉阿米公司拖欠時間過長所致，瑪吉阿米公司應(yīng)對自己的嚴重違約行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，即依約向被告拉薩國土局繳納違約金30356290元。按照公平原則和誠信原則，本著對守約方的保護和維護土地交易中土地出讓金應(yīng)及時足額繳納的正確導(dǎo)向，對1‰違約金不予調(diào)減。

（四）拉薩國土局為本案支出的律師代理費用367785.50元，是否應(yīng)由瑪吉阿米公司負擔(dān)的問題。一審法院認為，我國不存在律師強制代理制度，故拉薩國土局為本案支出的律師費并非瑪吉阿米公司違約行為所必然產(chǎn)生的費用，而是拉薩國土局享受律師代理服務(wù)理應(yīng)支付的對價，在無合同約定由瑪吉阿米公司承擔(dān)的情況下，拉薩國土局應(yīng)自行承擔(dān)，故對拉薩國土局的該項訴訟請求，不予支持。

一審法院判決：由原告（反訴被告）瑪吉阿米公司向被告（反訴原告）拉薩國土局支付逾期支付土地出讓金的違約金30356290元。

瑪吉阿米公司不服一審判決，提出上訴。

二審法院認為，（一）關(guān)于《協(xié)議書》的效力問題。從雙方簽訂的《出讓合同》內(nèi)容來看，《拉薩市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》構(gòu)成出讓合同組成部分，公告中非常明確載明了土地性質(zhì)為商業(yè)用地，瑪吉阿米公司在競買前應(yīng)予充分注意并據(jù)此慎重確定是否參與競買，從其向拉薩國土局提交的《競買報價單》中也清楚地表明了對掛牌出讓宗地現(xiàn)狀無異議。而本案《協(xié)議書》系雙方在原有《出讓合同》、《變更協(xié)議》的基礎(chǔ)上形成的，協(xié)議本身合法有效。因此，瑪吉阿米公司以土地性質(zhì)存在瑕疵以及簽訂《協(xié)議書》違背其真實意思表示作為違反合同義務(wù)的上訴理由不成立，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（二）關(guān)于應(yīng)否對約定的違約金進行調(diào)整的問題。1、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款”約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條”當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決；當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”等規(guī)定的立法目的來看，違約金的認定并不以當(dāng)事人的約定是否真實為前提，而是以“實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素”來考量的；

2、具體本案而言，雙方通過簽訂《出讓合同》及《協(xié)議書》來約定違約責(zé)任，但拉薩國土局的實際損失和瑪吉阿米公司能夠預(yù)見到的、因其違約而給拉薩國土局造成的預(yù)期利益損失的范圍是同期貸款利率；

3、從實際履行情況來看，瑪吉阿米公司在余款支付期限屆滿后曾向拉薩國土局申請變更土地性質(zhì)和延期付款，事實上案涉土地性質(zhì)事后也進行了變更。因此，在有證據(jù)顯示瑪吉阿米公司一直協(xié)商土地性質(zhì)變更（包括延期付款）事宜，并對此寄予一定期待的情況下，認定瑪吉阿米公司存在惡意違約則證據(jù)不足；

4、雙方于2013年簽訂《出讓合同》時土地性質(zhì)為商業(yè)用地，但時隔兩年后2015年簽訂的《變更協(xié)議》將土地性質(zhì)變更為居住用地，年限也從40年變更為70年，屬于對原合同標(biāo)的的實質(zhì)性變動；

5、《協(xié)議書》是在瑪吉阿米公司于2015年的12月30日、12月31日足額繳納了剩余宗地出讓金3989萬元之后簽訂的，且注明“在簽訂合同后，市國土局為瑪吉阿米公司辦理《國有土地使用證》”，其深層意思是不簽這個《協(xié)議書》，則瑪吉阿米公司難以取得《國有土地使用證》。在此，拉薩國土局雖然是簽訂協(xié)議的平等民事主體之相對一方，但作為是否辦理《國有土地使用證》有決定權(quán)的機構(gòu)，其優(yōu)勢地位亦顯而易見。

綜合以上情節(jié)，并結(jié)合本案實際履行情況、當(dāng)事人過錯程度，認定每日按遲延支付款項的1‰向出讓人繳納違約金明顯過高，二審法院根據(jù)公平原則予以調(diào)整。經(jīng)核算，未付款3989萬元自2013年11月30日至2015年12月30日止的貸款利率為2193950元，但瑪吉阿米公司自認其應(yīng)當(dāng)向拉薩國土局承擔(dān)并支付未適當(dāng)履行出讓金價款30%的違約金數(shù)額為11967000元，該款足以彌補拉薩國土局的損失，二審法院按此予以確認；

6、至于國務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》第七條以及財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)<國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法>的通知》第三十四條的相關(guān)規(guī)定，系政府從行政管理角度規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓合同的簽訂及出讓收入的繳納，不能直接作為土地使用權(quán)出讓合同訴訟糾紛中計算違約金的法律依據(jù)。因此該規(guī)定不影響二審法院根據(jù)本案具體情況作出的上述認定。一審法院對此認定有誤，二審法院予以糾正。

二審法院判決：瑪吉阿米公司向拉薩國土局給付逾期支付的土地出讓款違約金11967000元。

最高人民法院裁判觀點：

最高人民法院再審認為，雖然2011年5月3日拉薩市人民政府《關(guān)于調(diào)整市住建局建設(shè)用地性質(zhì)的批復(fù)》同意拉薩市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作領(lǐng)導(dǎo)小組將出讓的案涉宗地性質(zhì)調(diào)整為商住用地，但2013年8月26日拉薩國土局發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓合同》對案涉宗地“掛牌公告”時，已明確土地性質(zhì)為商業(yè)用地?，敿⒚坠緟⑴c競買拍得該宗土地后，與拉薩國土局簽訂的《出讓合同》第五條也載明：“本合同項下出讓宗地的用途為商業(yè)用地”。

故拉薩市人民政府的批復(fù)雖然可能令競買人對土地性質(zhì)調(diào)整為商住用地產(chǎn)生一定的期待，但該批復(fù)系政府內(nèi)部批復(fù)，對2013年掛牌出讓時已在公告和出讓合同中明確土地性質(zhì)為商業(yè)用地，沒有直接影響?，敿⒚坠緟⑴c競拍并與拉薩國土局簽訂《出讓合同》，應(yīng)對土地性質(zhì)有清楚的認識。

其一審起訴時主張系基于拉薩國土局承諾出讓的土地用途可以由原來的商業(yè)用地變更為商住用地所以參與了該宗土地的競買，但并無證據(jù)證明拉薩國土局作出過上述承諾。

拉薩國土局未在《出讓合同》簽訂后將土地性質(zhì)由商業(yè)用地變更為商住用地，不是瑪吉阿米公司拒不依照《出讓合同》的約定支付剩余土地出讓金的理由。

《出讓合同》第十八條約定，“受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。在出讓期限內(nèi)，需要改變本合同約定的土地用途的，雙方同意按照本條第二項規(guī)定辦理；”（二）依法辦理改變土地用途批準手續(xù)，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，由受讓人按照批準改變時新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格的差額補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，辦理土地變更登記?！?/span>

2015年9月，拉薩市城鄉(xiāng)規(guī)劃局重新核定該宗用地性質(zhì)為居住用地，系基于瑪吉阿米公司的申請，瑪吉阿米公司后于2015年11月與拉薩國土局簽訂《變更協(xié)議》將宗地性質(zhì)變更為居住用地，出讓年限為70年，不涉及補交出讓金事宜，也是基于瑪吉阿米公司的請求。

瑪吉阿米公司既未按照《出讓合同》第十八條的約定評估并補繳出讓價款差額，也當(dāng)然不能以在后宗地性質(zhì)實際變更的事實，主張其拒不支付《出讓合同》約定的出讓金有合理事由。

瑪吉阿米公司在再審階段提交的拉薩市人民政府【2016】140號專題會議紀要雖載明”二是康緣小區(qū)超面積占用土地事宜，由市城投公司負責(zé)，將超占的842平方米土地予以清理并盡快交還給酷達瑪吉阿米房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，但瑪吉阿米公司并未訴請拉薩國土局承擔(dān)未依約交付土地的違約責(zé)任，該842平方米土地是否存在超占之事實，超占的責(zé)任主體，以及對全部27926平方米宗地使用的影響程度，均不屬于瑪吉阿米公司在本案中主張其不承擔(dān)或應(yīng)減輕承擔(dān)違約責(zé)任的理由。

2016年10月瑪吉阿米公司與拉薩國土局簽訂的《協(xié)議書》中約定瑪吉阿米公司應(yīng)承擔(dān)未按期支付出讓金的違約金30356290元。該《協(xié)議書》的簽訂雖然確有瑪吉阿米公司不承諾支付違約金則拉薩國土局不會繼續(xù)為其辦理土地使用權(quán)證的因素，但瑪吉阿米公司長期不支付欠付土地出讓金，以致產(chǎn)生按照《出讓合同》的約定高達30356290元的違約金，是違約金幾乎接近3989萬元欠付出讓金的根本原因，不能認為拉薩國土局在《協(xié)議書》的簽訂過程中存在欺詐、脅迫或顯失公平。原審未予支持瑪吉阿米公司撤銷《協(xié)議書》的請求正確。

瑪吉阿米公司在簽訂《協(xié)議書》之時，即已明確表示要在三個月內(nèi)繳納2013年11月30日至2015年12月30日期間的違約金30356290元，故其對于違約金的金額有清晰明確的認識，該違約金的計算不僅系依據(jù)《出讓合同》的明確約定，也符合國務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》要求，不存在違反法律、行政法規(guī)強制性效力性規(guī)定之情形。

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決；當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”。

上述規(guī)定雖然賦予人民法院適當(dāng)調(diào)減違約金的裁量權(quán)，但結(jié)合本案實際情況，瑪吉阿米公司無正當(dāng)理由長期拒不支付土地出讓金，導(dǎo)致產(chǎn)生高額違約金，之后又明確承諾愿意支付該高額違約金，以換取拉薩國土局繼續(xù)為其辦理土地使用權(quán)證，人民法院酌情調(diào)減違約金反而有悖公平原則和誠實信用原則。

二審判決將瑪吉阿米公司應(yīng)向拉薩國土局支付的違約金數(shù)額由30356290元調(diào)減為11967000元，沒有兼顧本案合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，本院予以糾正。

綜上，拉薩國土局的再審請求成立，再審判決：拉薩瑪吉阿米餐飲連鎖有限責(zé)任公司向拉薩市國土資源局支付逾期支付土地出讓金的違約金30356290元。