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一手樓、二手樓購(gòu)房流程及注意事項(xiàng)

 zfl130 2011-06-17
一手房購(gòu)房流程說明:

  1、在選房過程中,如果您所購(gòu)買的是現(xiàn)房,您可以直觀地看到房屋的結(jié)構(gòu)、戶型,但如果是期   房則只能夠以戶型圖來作為選房的依據(jù)了。

  2、您向開發(fā)商或代理商支付一定數(shù)額的訂金并簽訂房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書。

  3、如果您選擇的是一次性付款方式的話,可以根據(jù)開發(fā)商要求分幾次付清全部房款,開發(fā)商向您  開具付清全部樓款發(fā)票。

  4、如果您選擇的是按揭貸款的話,那么您應(yīng)交付一定成數(shù)(一般不少于2成)的首期款,并簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售或預(yù)售)。

  5、在開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收證明書后會(huì)向您發(fā)放入伙通知書,要求您在接到通知書之日起若干天之內(nèi)若無異議,即可入住。

  6、由開發(fā)商到有關(guān)部門交納稅費(fèi)(通常稅費(fèi)是由開發(fā)商向您提前代收),辦理房地產(chǎn)證。

  一手樓選購(gòu)的注意事項(xiàng)

  1、選房基本因素

  ■ 地段 ■ 價(jià)格 ■ 周邊市政規(guī)劃 ■ 環(huán)境、配套 ■ 房屋結(jié)構(gòu)、朝向 ■ 物業(yè)管理

  2、購(gòu)房三要素

  ■ 開發(fā)商的信譽(yù) ■ 價(jià)格不是唯一因素 ■ 良好的物業(yè)管理很重要

  3、了解以下幾個(gè)重要的建筑參數(shù)

  容積率——樓盤全部建筑面積與建設(shè)用地之比。

  綠化率——“綠化率”一詞并不是規(guī)范的用詞,準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠化覆蓋率”,即指綠化垂直影面積之和與小區(qū)用地之比,樹的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠入率。

  層高——從當(dāng)層樓板百到上層樓板面之間的距離。

  凈高——層高減去樓板厚度的高度,是您站在房屋當(dāng)層所視的高度。

  框架結(jié)構(gòu)——房屋的承重體系為柱子。

  剪力墻結(jié)構(gòu)——以部分墻體代替柱子作承重體系。

  房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

  公共分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

  4、挑選戶型應(yīng)注意:挑選戶型時(shí)至少需要以下幾種圖:規(guī)劃圖、單元平面圖、戶型平面圖,您可以向樓盤銷售人員索取。

  規(guī)劃圖——反應(yīng)了小區(qū)的規(guī)劃布局,這直接關(guān)系到所挑選戶型的具本位置,涉及到環(huán)境、

  交通、服務(wù)設(shè)施等多方面因素;

  住宅單元平面圖——體現(xiàn)了一個(gè)信宅單元中幾種不同戶型的布局,他們之一間的關(guān)系可能影響到住宅的使用。

  戶型平面圖——描述了一套住宅的面積與房間布局,其尺寸、位置、限制、相互關(guān)系等基本參數(shù)體現(xiàn)了住宅的基本功能和經(jīng)濟(jì)性能。

  5. 買房須看:“五證”——開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》。一般情況下,您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》就可以了。

  二手樓購(gòu)房流程說明:

  1、在交易過程中,為保護(hù)您賣方的合法權(quán)益,通常要將有關(guān)費(fèi)用委托指定的帳戶來監(jiān)管以規(guī)避交易風(fēng)  險(xiǎn)。通常首期款不少于購(gòu)房?jī)r(jià)的2成。

  2、您需要委托具有專業(yè)資格的評(píng)估公司對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估,從而確定貸款的成數(shù);向銀行提交申請(qǐng)  貸款資料并簽署相關(guān)合同、文件。

  3、銀行對(duì)您所提交的申請(qǐng)貸款的個(gè)人資料及買賣的真實(shí)性都要經(jīng)過嚴(yán)格的審查、通過的審查的,銀行  會(huì)出具貸款承諾書給您說明貸款成數(shù)及年限。

  4、在您辦理完過戶并拿到屬于您的房地產(chǎn)證以后銀行方面會(huì)通知您去有關(guān)部門辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)  筆并由銀行取回已蓋有抵押章的房產(chǎn)證保存。

  5、銀行放款給賣方以后的次月您就要開始還款了。

  6、在您還清貸款的當(dāng)日(包括到期還款及提前還款兩種情況)就可以向銀行提出注銷抵押登

  記的要求,并再次到有關(guān)部門辦理注銷抵押登記的手續(xù),領(lǐng)回房地產(chǎn)證就可以了。

  二手樓交易中應(yīng)注意事項(xiàng):

  1、注意關(guān)于所委托的中介機(jī)構(gòu)

  注意您所委托的中介公司是否具有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、代理業(yè)務(wù)”的營(yíng)業(yè)范圍;從業(yè)人員是否具有從業(yè)資格:即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)或房地產(chǎn)交易員上崗證。

  2、注意檢查二手房的質(zhì)量

  當(dāng)您選購(gòu)二手房時(shí),要對(duì)下述的問題進(jìn)行仔細(xì)的檢查:

  檢查房屋有無裂縫;

  檢查房屋有無傾斜;

  檢查房屋有無滲漏;

  檢查墻面有無石灰“暴點(diǎn)”;

  檢查衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房的排水是否順暢。

  3、二手房資金監(jiān)管的辦理

  如果您選擇的是一次性付款方式:可將房款劃至交易中心資金監(jiān)管賬戶;如果您選擇的是按揭貸款:首期款可以存入貸款銀行指定的資金監(jiān)管帳戶或交易中必資金監(jiān)管帳戶。

  4. 簽署《房屋轉(zhuǎn)讓合約》時(shí)須注意的問題

  簽署之前先查檔,確認(rèn)該房產(chǎn)的合法性;查清該房屋有未設(shè)定抵押、出租或被法院查封,如設(shè)定了抵押或已出租,則要求賣方先解除抵押或租賃,如是被法院查封的,則不要購(gòu)買房屋。有否設(shè)定抵押或出租或被查封,可到市房管局查檔了解。

  簽署之前先驗(yàn)證業(yè)主身份證原件是否與房地產(chǎn)證相符;如產(chǎn)權(quán)人為二個(gè)或以上的,須征得所有產(chǎn)權(quán)人同意方可出售,有的產(chǎn)權(quán)證上雖然只有一個(gè)人的名字,但要查清對(duì)方有否結(jié)婚,如是已婚的,還有征得其配偶同意;

  簽署之前確認(rèn)房產(chǎn)的地址、房號(hào)、使用年限、面積等重要因素?zé)o誤。

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