房地產(chǎn)方面的問題 （一）

* 商品房的銷售面積如何計算?

商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　　 即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

　　 (l)套內(nèi)建筑面積的計算方法：

　　 套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺建筑面積

　　 ①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ96—86)規(guī)定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算；

　　 ②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

　　 a．共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積；

　　 b．非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

　　 (2)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計算方法主要包括以下兩部分：

　　 ①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；

　　 ②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50％。

　　 下列空間不得計入公用建筑面積：

　　 ①作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等；

　　 ②作為人防工程的地下室。

　　 公用建筑面積計算公式：

　　 公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

　　 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

　　 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　 一般高層住宅公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0．4左右。

　　 因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

　　 商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積(l十公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＜約為0．4＞)

* 商品房銷售應(yīng)具備哪“五證”?

無論是期房、現(xiàn)房，作為銷售方的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都必須具備下列五證，才能證明它是合法的銷售主體，其銷售行為合法，購房者與之簽訂合同合法有效，這樣才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證，這五證是：

　　 (l)市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”；

　　 (2)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；

　　 (3)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；

　　 (4)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的“建設(shè)工程開工證”；

　　 (5)市房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”；

　　 a．屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”；

　　 b．屬于外銷商品房的，應(yīng)取得“商品房外銷許可證”；

　　 c．屬于外銷商品房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房外銷預(yù)售許可證”。

* 法律禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有哪些?

商品房買賣中，有的商品房由于屬于下列情形，實質(zhì)上是國家法律禁止進行轉(zhuǎn)讓的：

　　 (l)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未取得土地使用權(quán)證書并未按規(guī)定完成開發(fā)投資總額的25％以上的；

　　 (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　　 (3)依法收回土地使用權(quán)的：

　　 (4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　　 (5)權(quán)屬有爭議的；

　　 (6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　　 (7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

* 購買商品房的基本程序是什么?

商品房購買因商品房性質(zhì)不同而有所差異，但總的來講，以下基本步驟是每個購房者都必須經(jīng)歷的：

　　 (l)簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款；

　　 (2)簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價款；

　　 (3)辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》；

　　 (4)買賣雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案；

　　 (5)購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù)；

　　 (6)購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理公約及其有關(guān)附件；

　　 (7)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

* 簽訂認(rèn)購書時，購房者應(yīng)注意哪些問題?

購房者在確立購房意向之后，一般都要與售樓處的銷售經(jīng)理建立聯(lián)系，在雙方初步意向達成一致后，銷售經(jīng)理都會向購房者出示該公司的認(rèn)購書，并按認(rèn)購書要求購房者簽訂并交納定金或預(yù)付款。購房者應(yīng)認(rèn)真、仔細地審閱認(rèn)購書，并向銷售經(jīng)理索取有關(guān)房屋的宣傳資料及有關(guān)文件，在問清楚房屋建筑的進展情況后，有條件的還應(yīng)實地考察一下。在此基礎(chǔ)上，購房者可簽訂認(rèn)購書并交納定金或預(yù)付款，定金各開發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一，幾千到幾萬的都有，一般與商品房價格成正比。認(rèn)購書一般包括以下基本條款：

　　 (l)當(dāng)事人雙方基本情況：

　　 賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話，銷售代理方名稱、地址、電話；有的開發(fā)商將銷售工作完全委托給一個房地產(chǎn)中介公司進行代理。因此購房者購房時應(yīng)弄清楚與之簽約的銷售經(jīng)理是哪個公司的，如屬于中介代理銷售，應(yīng)注意在合同中表明其代理關(guān)系；

　　 買方，即認(rèn)購方名稱、姓名、地址、電話、身份證件種類；代理律師事務(wù)所名稱、地址，代理律師姓名、電話；

　　 (2)認(rèn)購物業(yè)名稱、房號、地址；

　　 (3)房價：包括房屋戶型、建筑面積、單位價格(幣種)、總價額;

　　 (4)付款方式：一般規(guī)定是一次性付款還是分期付款，一般現(xiàn)房可用一次性支付，期房按分期付款方式，辦理按揭貸款手續(xù)的，還要就有關(guān)付款方式作詳細約定；

　　 (5)認(rèn)購條件：一般包括簽訂認(rèn)購書的注意事項；關(guān)于定金或預(yù)付款數(shù)額，購房者應(yīng)與賣方約定一定期限內(nèi)，買方不買房時由賣方歸還定金或預(yù)付款本金，并形成書面協(xié)議。有的銷售方僅以口頭表示同意，一旦發(fā)生糾紛難以討還，所以為避免麻煩，最好都以書面形式約定；簽訂正式契約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。

* 抵押貸款的具體操作程序是什么?

(l)貸款人申請；

　　 借款人到貸款銀行填報《個人住房借款申請表》并提交下列材料：①借款人的身份證、戶口；②購買住房的合同意向書或其他證明文件；③借款人所在單位出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收人證明；④貸款銀行要求的其他證明。

　　 (2)貸款銀行審查；

　　 貸款銀行對借款人的貸款申請及其他各項證明材料進行審查，審查合格后出具貸款承諾書，并與借款人簽訂抵押合同。

　　 (3)借款人與售房單位簽訂購房合同；

　　 借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書與售房單位簽訂購房合同，并請售房單位在房產(chǎn)收押合同上簽章。

　　 (4)借款人辦理抵押房屋的保險；

　　 借款人持購房合同到貸款銀行指定的保險機構(gòu)辦理抵押房屋的保險。

　　 (5)借款人與貸款銀行簽訂個人住房抵押貸款合同；

　　 借款人持購房合同、抵押合同、收押合同及保險單，與第三方(法人)擔(dān)保人一起到貸款銀行簽訂《個人住房抵押貸款合同》并在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理抵押登記，當(dāng)事人要求公證的，可到公證機關(guān)辦理公證。

　　 (6)貸款銀行劃款；

　　 貸款銀行將貸款以轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同中指定的售房單位在貸款銀行的存款帳戶。

* 預(yù)售商品房約定面積與建成后的實測面積不符的如何處理?

　　 一般而言，現(xiàn)房銷售的商品房面積誤差的問題比較少，也比較容易處理。目前，問題較多的是期房建成后的實測面積與合同約定的暫測面積有誤差的情況，如果誤差較大，將嚴(yán)重影響購房者的合法權(quán)益。因此，從公平合理的角度出發(fā)，購房者可根據(jù)具體情況，在合同申明確約定如下解決辦法：

　　 (l)在一個較小的誤差范圍內(nèi)(如正負(fù)1％以內(nèi))，視為實測面積與暫測面積相符，買賣雙方不再對有關(guān)差價進行結(jié)算；

　　 (2)在一個合理的，買方能接受的范圍內(nèi)(如正負(fù)3％以內(nèi))，買賣雙方按合同約定的房屋單價就差價重新結(jié)算，多退少補；

　　 (3)超過以上合理范圍的誤差(如正負(fù)誤差超過3％)，視為賣方違約，買方有權(quán)解除合同，并按合同約定要求賣方退還房價款及其利息并支付相應(yīng)的違約金。

* 賣方逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)如何約定?

賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入住；一種是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。

　　 一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：

　　 (1)賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應(yīng)達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達標(biāo)；否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；

　　 (2)賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例(如萬分之三)作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的(如3—6個月)，則買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房價款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

* 轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房要辦理哪些手續(xù)?

轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，實質(zhì)上是在預(yù)售商品房買賣契約的有效期內(nèi)將該契約轉(zhuǎn)讓出去。一般來講，國家對這種期房轉(zhuǎn)讓行為本身并不禁止，但利用轉(zhuǎn)讓進行倒買倒賣的炒作行為是不允許的。

　　 內(nèi)銷商品房屬于合法情形的，轉(zhuǎn)讓一般要通過以下手續(xù)進行辦理：

　　 (l)簽訂轉(zhuǎn)讓合同：即原期房買方(轉(zhuǎn)讓方)與新買方(受讓方)要簽訂轉(zhuǎn)讓合同(該合同也是一式四份)。合同中應(yīng)包括如下內(nèi)容：轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等。此外，轉(zhuǎn)讓金額應(yīng)與原預(yù)售契約的價格相一致，并且，該轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章；

　　 (2)轉(zhuǎn)讓雙方辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)：辦理時，雙方應(yīng)持原預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同、有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易管理部門(一般為區(qū)、縣房屋土地管理局)進行，經(jīng)該部門審核轉(zhuǎn)讓合同符合規(guī)定的，由經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報市房屋土地管理局審批；

　　 (3)經(jīng)批準(zhǔn)后，依法繳納印花稅：轉(zhuǎn)讓雙方在接到批準(zhǔn)通知后，由轉(zhuǎn)讓方按預(yù)售合同金額的2％交付手續(xù)費，然后由上述審批部門在轉(zhuǎn)讓合同上加蓋“預(yù)售登記專用章”，其中兩份貼有印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方、受讓方各執(zhí)一份，副本由開發(fā)商、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持原預(yù)售契約正本移交給受讓方，待房屋正式交付入住后，受讓方憑此件與開發(fā)商辦理過戶手續(xù)，主管機關(guān)經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，有關(guān)審批機關(guān)應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。

　　 另外有一種情況，即商品房進行預(yù)售登記后，購房者個人要求將合同主體(買方)名義更換，則根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系可在預(yù)售契約上更名，辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，不具備上述親屬關(guān)系的，應(yīng)按上述轉(zhuǎn)讓程序辦理。

　　 此外，有關(guān)外銷商品房的轉(zhuǎn)讓，可以不訂立轉(zhuǎn)讓合同，而直接在外銷合同后“背書欄”中以背書方式轉(zhuǎn)讓，然后再依上述程序辦理即可。

* 在哪些情況下，抵押權(quán)人可以處分抵押房產(chǎn)?

抵押權(quán)人在發(fā)生如下情形之一時，可處分抵押房產(chǎn)：

　　 ①債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；

　　 ②抵押人死亡，或被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；

　　 ③抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的；

　　 ④抵押人違反法律規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

　　 ⑤抵押合同約定的其他情況。

　　 經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商，發(fā)生上述情形時，可通過拍賣等方式處分抵押房產(chǎn)，協(xié)商不成的，可以向人民法院提起訴訟。

* 入住時對房屋進行驗收應(yīng)注意哪些問題?

一般來講，驗房都有個驗收標(biāo)準(zhǔn)，除國家頒發(fā)的《建設(shè)工程驗收合格證》外，購房者還要按合同約定對房屋設(shè)施的性能、質(zhì)量進行驗收。比如承諾入住時通水、電、氣(煤氣)的，是否已有水、電、氣，有關(guān)設(shè)備是否性能良好，能夠保證正常使用；房間墻面、地面涂料是否均勻、整齊；門、窗是否嚴(yán)密、端正；廚、衛(wèi)有關(guān)上下水是否已接通等等。規(guī)定了相應(yīng)質(zhì)材的是否采用了該種建材，如塑鋼門窗有沒有被一般鋁合金門窗代替。房屋由開發(fā)商提供裝修的，有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定，在此要提醒購房者不要誤將樣板間標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來，否則驗房時不要以為也會得到同樣的房子，在此，最好將有關(guān)入住、裝修標(biāo)準(zhǔn)以明確的概念加以規(guī)范，不要將一些很模糊的概念，如高級、外國進口等等寫到合同里，最好能確定具體的商標(biāo)名稱、建材型號、市場價位等，發(fā)展商因行情漲落不愿規(guī)定太細的，也應(yīng)與其約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的價位范圍再加上合理的人工費作為裝修標(biāo)準(zhǔn)。

* 購買期房時應(yīng)注意哪些問題？

開發(fā)商以在建商品房出售，是為了盤活資金。購房者則是可能在開發(fā)商提供的現(xiàn)房中找不到自己喜歡的樓層、朝向，又不急于進住，而選擇期房。當(dāng)然，有些開發(fā)商促銷房打出的大折扣也吸引了一些購房者，但未實際交付的商品房存在種種不確定的因素，會影響購房者預(yù)期的權(quán)利，因此在購買期房時，以下的工作是必須要做的：

　　 一、審查開發(fā)商的資質(zhì)情況。一個合法的開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)具有《商品房預(yù)售許可證》，這是開發(fā)預(yù)售商品房必須具備的法律文件之一，此外，開發(fā)商還應(yīng)具有《土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證》、《預(yù)售商品房登記備案證明》等，受委托銷售的還應(yīng)有委托人出具書面的委托合同。

　　 二、落實開發(fā)商做出的許諾。對開發(fā)商制作的美侖美奐的廣告要清醒地審查，廣告中必須載明預(yù)售許可證號，一般都處在廣告中十分不明顯的位置。對廣告中最吸引你之處一定要向開發(fā)商核實，最好能去實地勘察。一定要把開發(fā)商對你許諾的未來事件寫入合同書，若開發(fā)商交付時不能兌現(xiàn)承諾，你可以憑此條款要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　 三、預(yù)售合同登記鑒證。購房者應(yīng)在商品房預(yù)售合同簽訂之日起三日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門申請辦理預(yù)售合同登記，并由房地產(chǎn)管理部門進行鑒證。經(jīng)此程序，預(yù)售合同方始生效。開發(fā)商也就不能再玩一女嫁兩家的把戲了。

　　 四、轉(zhuǎn)讓。購房者未辦理房產(chǎn)過戶前想轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同項下的房產(chǎn)時，轉(zhuǎn)讓雙方到房產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)，這樣原預(yù)售合同中規(guī)定的購房者的權(quán)利義務(wù)就轉(zhuǎn)移到了受讓方，開發(fā)商自行為受讓者辦理的更名手續(xù)是沒有法律效力的，權(quán)利受侵害時也得不到法律的保護。