上海使用權(quán)房買賣“九四方案”與“九五方案”之區(qū)別
。關(guān)于出售公有住房的暫行辦法 【頒布單位】上海市人民政府 【發(fā)文字號(hào)】 【頒布時(shí)間】1994-5-18 【失效時(shí)間】0:00:00 【全文】 關(guān)于出售公有住房的暫行辦法 上海市人民政府
關(guān)于出售公有住房的暫行辦法 上海市人民政府
為了進(jìn)一步深化住房制度改革,促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展,按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加快城鎮(zhèn)住房制度改革的規(guī)定,制定本辦法。 第一條 出售公有住房,應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。 第二條 凡獨(dú)用成套的公有住房,均可向承租的居民戶和符合分配住房條件的職工出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。 向符合分配住房條件的職工出售新分配公有住房的數(shù)量,一般應(yīng)不低于每年分配住房總量的30%。 第三條 公有住房出售價(jià)格,根據(jù)本市職工家庭經(jīng)濟(jì)收入情況分別確定。其中,向高收入職工家庭出售的公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià);向中、低收入職工家庭出售的公有住房實(shí)行成本價(jià)。 購(gòu)買成本價(jià)公有住房的對(duì)象,應(yīng)為具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房條件的職工。 第四條 出售公有住房的成本價(jià),由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、投資利息、稅金和管理費(fèi)等各項(xiàng)因素構(gòu)成。 一九九四年公有住房的出售成本價(jià)為每平方米建筑面積902元。出售時(shí)再乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣率。 住房的成新折扣率每年為2%。 第五條 對(duì)出售的公有住房(含新分配的公有住房、已租住的公有住房、套配房)的成本價(jià)和實(shí)際售價(jià),根據(jù)物價(jià)指數(shù)的情況變化,每年由市住房制度改革辦公室進(jìn)行調(diào)整并確定最低限價(jià)。 第六條 對(duì)購(gòu)買成本價(jià)公有住房者給予以下優(yōu)惠: (一)按規(guī)定享受工齡等優(yōu)惠。 (二)按規(guī)定享受住房補(bǔ)貼。 (三)免繳房產(chǎn)稅、契稅,并緩征地租。 (四)購(gòu)買新建公有住房的,免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 第七條 購(gòu)買成本價(jià)公有住房,每個(gè)家庭只能享受一次。購(gòu)房的建筑面積按國(guó)家和市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,超過標(biāo)準(zhǔn)部分按市場(chǎng)價(jià)出售。 第八條 購(gòu)買公有住房者以現(xiàn)金一次付清全部房款的,可根據(jù)現(xiàn)行的政策性貸款利率與銀行存款利率差給予適當(dāng)?shù)母犊钫劭邸?u>申請(qǐng)分期付款的,首期付款應(yīng)不低于實(shí)際售價(jià)的30%。 第九條 公有住房的出售人免繳營(yíng)業(yè)稅、預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通基金。 第十條 按成本價(jià)購(gòu)買的公有住房,購(gòu)房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。但購(gòu)房款未付清或購(gòu)房后未住滿五年的,該房屋不得出售、出租和轉(zhuǎn)讓;在此期間,購(gòu)房者需要轉(zhuǎn)讓該住房 的,可退還給原出售人,其購(gòu)房款按退房當(dāng)年確定出售公有住房的成本價(jià)重新計(jì)算后,由出售人退還購(gòu)房人。購(gòu)房款已付清并購(gòu)房后已住滿五年的,其住房可進(jìn)入房 產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓,收益歸己,但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi),該住戶今后的住房由自己從房產(chǎn)市場(chǎng)上獲得。 第十一條 購(gòu)買公有住房按下列程序進(jìn)行: (一)在確定出售的范圍內(nèi),由公有住房出售人或房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購(gòu)房辦法,在住戶同意購(gòu)房后,即可辦理購(gòu)房手續(xù)。 (二)購(gòu)房人與房屋所有人簽訂房屋買賣合同并付清購(gòu)房款后,由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室發(fā)給房屋所有權(quán)證。 第十二條 公有住房出售后的維修和管理責(zé)任按下列規(guī)定履行: (一)室內(nèi)維修由購(gòu)房人自理。 (二)住房的共用部位和電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修,由全幢房屋所有人共同承擔(dān)。 (三)住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施,凡屬人為損壞的,由損壞人修復(fù)或賠償。 (四)住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)辦法,暫按現(xiàn)行管理體制繼續(xù)執(zhí)行。 (五)高層住宅的水泵和電梯運(yùn)行費(fèi),由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?/u>。在公有住房出售的起步階段,暫由購(gòu)房人和出售人按一定比例共同承擔(dān)。隨著住房制度改革的深化和職工收入的提高,將逐步提高購(gòu)房人承擔(dān)的比例,直至全部自理。 第十三條 出售公有住房應(yīng)按下列規(guī)定籌集維修基金: (一)多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí),首期按成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金;出售人一次性從售房款中,按成本價(jià)的6%繳付房屋維修基金。 (二)高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí),首期按成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金;出售人一次性從售房款中,按成本價(jià)的12%繳付房屋維修基金。 (三)高層住宅的水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用,原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?/u>。在公有住房出售的起步階段,由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用,用于電梯、水泵等共用設(shè)備的大修和更新。 上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)(按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息)、專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí),均由房屋所有人分?jǐn)偂?/p> 第十四條 地區(qū)政府應(yīng)幫助購(gòu)房人成立房屋自管組織,自行管理物業(yè),或者由自管組織委托物業(yè)管理部門管理。 第十五條 市房產(chǎn)管理局直接管理的公有住房出售后,售房款由房管部門負(fù)責(zé)核收并解交市公積金管理中心,專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。 系統(tǒng)單位自管的公有住房出售后,售房款由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收,專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。 第十六條 本辦法由市房產(chǎn)管理局和市住房制度改革辦公室組織實(shí)施并負(fù)責(zé)解釋。 第十七條 本辦法自發(fā)布之日施行。
關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》的條例 上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》的問題解答 一 滬房改辦發(fā)(1994)第35號(hào)
《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》的條例 1.同一承租人租用兩套公有住房的,在購(gòu)買時(shí)有否限制? 答:同一承租人租用兩套公有住房的,無論由配偶雙方分別居住;或一套由配偶一方居住;另一套由配偶另一方和未成年子女或和40歲以下單身未婚男子或女子居住,均只允許購(gòu)買一套。如果配偶雙方和已婚子女分住一套;或者配偶雙方和40歲以上單身男子或女子分住一套,則可由承租人和已婚子女、或40歲以上單身男子或女子分別購(gòu)買,但子女購(gòu)買時(shí),必須事先變更租賃戶名。 2.如果發(fā)現(xiàn)一個(gè)家庭已購(gòu)買兩套住房的,應(yīng)如何處理? 答:如果發(fā)現(xiàn)一個(gè)家庭已購(gòu)買兩套公有住房時(shí),應(yīng)按照市紀(jì)委和市監(jiān)委頒發(fā)的《關(guān)于出售公有住房工作中若干紀(jì)律的規(guī)定》處理。 3.配偶雙方各承租一套公有住房,購(gòu)買前需辦哪些手續(xù): 答:配偶雙方各承租一套公有住房時(shí),只能購(gòu)買一套。購(gòu)買前,配偶雙方戶口必須遷至同一處;或在另一套繼續(xù)租賃的公有住房租賃憑證和戶口簿上注明該配偶“已購(gòu)公有住房”。 4購(gòu)房人工齡如何計(jì)算? 答:購(gòu)房時(shí)計(jì)算工齡的職工為機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工時(shí),其工齡按市人事局工作年限工齡規(guī)定計(jì)算;計(jì)算工齡的職工為企業(yè)單位職工時(shí),其工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)連續(xù)工齡計(jì)算。國(guó)務(wù)院(1978)104號(hào)文規(guī)定的,從事高溫、高空、有毒、有害氣體等工種的職工工齡一年折合一年半計(jì)算的,只限于養(yǎng)老,購(gòu)買公有住房時(shí)不能套用。, 5..《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定“最低限價(jià)”,含義如何? 答:“最低限價(jià)”是指成本價(jià)乘以工齡優(yōu)惠,成新折扣,鼓勵(lì)買房?jī)?yōu)惠,購(gòu)買已租住房?jī)?yōu)惠,地段、朝向、層次增減系數(shù)后的實(shí)際出售價(jià)格。不包括一次付款的20%優(yōu)惠。 6.系統(tǒng)單位自管公有住房,出售時(shí)住房建面積是否需要核定? 答:系統(tǒng)單位自管公有住房建面積核定,應(yīng)委托房屋所在地區(qū)產(chǎn)證登記發(fā)證機(jī)構(gòu)對(duì)其勘丈面積進(jìn)行認(rèn)定。 7.《上海市優(yōu)惠價(jià)房出售管理辦法》第七條“職工購(gòu)買優(yōu)惠價(jià)房后,退交原租用的公有住房的,出售單位可給予一定的鼓勵(lì);獎(jiǎng)勵(lì)金額一般不得超過該職工退交原公有住房10年的租金金額”的規(guī)定,是否仍可享受? 答:這次購(gòu)買套配公有住房時(shí),這一規(guī)定仍可適用。 8.市政動(dòng)遷中,原租用公有住房的住戶重新安置住房時(shí),如何購(gòu)買? 答:市政動(dòng)遷中原租用公有住房的住戶重新安置住房時(shí),如拆遷戶愿意購(gòu)買,可視同先分后買的政策處理,售房款由動(dòng)遷單位回收。 9.出售公有住房時(shí),是否需要辦理審批手續(xù)? 答:區(qū)、縣房管局出售直管公有住房時(shí),應(yīng)向市房管局辦理審批手續(xù);系統(tǒng)單位出售自管公有住房時(shí),需向市房改辦辦理審批手續(xù)。 10.系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時(shí),非本單位職工家庭可否購(gòu)買? 答:系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時(shí),非本單位職工家庭租住的,應(yīng)同樣給予購(gòu)買。 11.房屋層次、朝向如何確定? 答:房屋的層次確定,以主要房間(臥室、起居室)所在層次為準(zhǔn)。房屋的朝向確定,以獨(dú)用成套房屋中臥室和起居室的最好朝向確定?!緹o論是層次還是朝向都是以臥室為準(zhǔn)】 12.購(gòu)買住房一次付款的含義是什么? 答:一次付款是指購(gòu)房的職工利用家庭成員的儲(chǔ)蓄、積累的住房公積金、或向親友借款 支付購(gòu)房款的。申請(qǐng)住房抵押貸款,或向單位申請(qǐng)分期付款不包括在內(nèi)。 13.職工購(gòu)房如何申請(qǐng)抵押貸款? 答:如果參加住房公積金的職工購(gòu)房一次付款有困難,可向市公積金管理中心申請(qǐng)職工住房抵押貸款,具體貸款手續(xù)由建行市分行房地產(chǎn)信貸部辦理。申請(qǐng)抵押貸款的“可貸額度”應(yīng)按借款人及其同戶和直系親屬參加住房公積金成員計(jì)算公積金的月平均工資之和的30%再乘以貸款期限(月數(shù))確定。但最高不得超過購(gòu)房所需資金的70%。支付首期款時(shí),可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員積累的公積金沖抵。以后還貸時(shí),可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員各月繳交的住房公積金沖抵。 14.《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定:“對(duì)職工收入較高的單位,由單位分配的職工住宅,其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)”,上調(diào)幅度有否限制? 答:對(duì)職工收入較高的單位,由單位分配的職工住宅,其出售價(jià)可在成本價(jià)每平方米建面積902元的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào),其上限為每平方米建面積1240元。 15.購(gòu)買公有住房,超過標(biāo)準(zhǔn)的部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買,1994年市場(chǎng)價(jià)如何確定? 答:1994年多層住宅每平方米建面積的市場(chǎng)價(jià),Ⅰ、Ⅱ級(jí)地段定為2492元,Ⅲ、Ⅳ級(jí)地段定為 1780元,Ⅴ、Ⅵ級(jí)地段定為1068元;高層住宅每平方米建面積的市場(chǎng)價(jià),Ⅰ、Ⅱ級(jí)地段定為3780元,Ⅲ、Ⅳ級(jí)地段定為2700元,Ⅴ、Ⅵ級(jí)地段定為 1620元。實(shí)際售價(jià)應(yīng)連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定。 16.房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房,這次按成本價(jià)出售給個(gè)人時(shí),維修基金如何建立? 答:房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房,這次個(gè)人購(gòu)買后,購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)繳付首期每平方米建面積按成本價(jià)1.5%的房屋維修基金;市公積金管理中心應(yīng)一次性從售房款中繳付每平方米建面積多層住宅按成本價(jià)的6%,高層住房按成本的12%房屋維修基金。同時(shí),市公積金管理中心應(yīng)從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用,用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新,一九九四年定為每臺(tái)電梯50萬元;按每平方米建面積20元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。 17.房地產(chǎn)公司出售給個(gè)人使用權(quán)的住房,這次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給個(gè)人后,住房管理和維修問題如何解決? 答:住房管理和維修問題按現(xiàn)行商品房管理辦法執(zhí)行。 18.中、小學(xué)教師在按成本價(jià)購(gòu)買公有住房時(shí)有何優(yōu)惠政策? 答:考慮到中、小學(xué)教師的工作性質(zhì),在按成本價(jià)購(gòu)買公有住房時(shí),可按控制標(biāo)準(zhǔn)增加建面積8平方米。 19.單位購(gòu)買的外匯商品房、僑匯商品房和高標(biāo)準(zhǔn)高品房分配給職工租住的,是否屬于按成本價(jià)向職工出售的公有住房范圍? 答:這些住房不屬于按成本價(jià)向職工出售的公有住房范圍。
上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》的問題解答之二
滬房改辦發(fā)(1994)第45號(hào) 1、計(jì)算離退休人員的工齡如何掌握離退休時(shí)限? 答:非經(jīng)上級(jí)組織部門批準(zhǔn)緩離退休的離退休人員工齡時(shí)限計(jì)算,以法定離退休年齡內(nèi)的實(shí)際離退休年限為準(zhǔn);經(jīng)上級(jí)組織部門批準(zhǔn),緩離退休工作的,經(jīng)批準(zhǔn)的工作年限仍可計(jì)算工齡。 2、《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》(滬房改辦發(fā)[1994]第34號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》)第十條規(guī)定:按成本價(jià)購(gòu)買公有住房每個(gè)家庭購(gòu)買一套的含義是什么? 答:每個(gè)家庭“購(gòu)買一套”,“套”的含義是以自然套為準(zhǔn),即使兩套住房相鄰,租賃憑證只有一張,也只允許購(gòu)買一套。 3、如果一個(gè)職工租賃兩套公有職工住房,一套按成本價(jià)購(gòu)買后,另一套可否按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買?
答:另一套可按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買,但這里所指的市場(chǎng)價(jià)不是《〈關(guān)于出售公有住房的暫行辦法〉的問題解答》(滬房改辦發(fā)[1994]第35號(hào))第15條規(guī)定的購(gòu)買一套公有職工住房超標(biāo)準(zhǔn)部分的市場(chǎng)價(jià),而是隨行就市的市場(chǎng)價(jià)。 同理,一個(gè)職工過去按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買了一套商品房,這次仍可按成本價(jià)購(gòu)買租賃的公有職工住房。 4、如果一個(gè)職工租賃兩套公有職工住房,其中一套是獎(jiǎng)勵(lì)取得使用權(quán)的住房,這次是否可購(gòu)買兩套? 答:只能按規(guī)定購(gòu)買一套。 5、《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》(滬房改辦[1994]第34號(hào)文)第四條中,“同住人”含義是什么? 答:根據(jù)《〈上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則〉有關(guān)問題掌握口徑》(滬房[91]公字第226號(hào)文)第七條規(guī)定:“‘同住人’是指本處有常住戶口且實(shí) 際居住三年以上(除特殊情況外),他處無住房或他處雖有住房而居住困難的。”對(duì)于新分配住房居住不到3年的租賃戶,則以住房調(diào)配單和戶口簿上的同住人為 準(zhǔn)。 6、《實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定,“職工購(gòu)房后,因居住困難或其他原因,符合住房分配規(guī)定的,仍可在單位享受住房分配和購(gòu)買住房。”再購(gòu)買時(shí),1%的手續(xù)費(fèi)如何計(jì)算? 答:再購(gòu)買時(shí),按新房?jī)r(jià)的1%繳付,原購(gòu)房時(shí)繳付的1%手續(xù)費(fèi)不再退還。 7、購(gòu)房人繳付1%手續(xù)費(fèi)的基價(jià),以哪個(gè)價(jià)格為準(zhǔn)? 答:計(jì)算購(gòu)房人繳付1%手續(xù)費(fèi)的基價(jià),以不打一次性付款折扣的購(gòu)房總價(jià)為基數(shù)。
8、《實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定,“購(gòu)房款未付清或購(gòu)房后未住滿五年”,“購(gòu)房者改變自住用途的,應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)”。這里的市場(chǎng)價(jià)是多少?按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)后,是否受住滿五年才能進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的限制? 答:這里指的市場(chǎng)價(jià),不是《問題解答》第15題規(guī)定的市場(chǎng)價(jià),而是隨行就市的市場(chǎng)價(jià)。 如果按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)后,即可依法進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。 9、《實(shí)施細(xì)則》第十九條,“高層住宅電梯和水泵共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用”如何提取?
答:按出售的面積比例提取。例如,一幢1萬平方米建筑面積的高層住宅,共兩臺(tái)電梯??傆?jì)應(yīng)提取100萬元的電梯和水泵共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用。即出售每平方米建筑面積應(yīng)提取100元,這次出售多少面積,提取多少費(fèi)用。 10、一個(gè)承租戶內(nèi),在核定本戶內(nèi)人口時(shí),家庭成員中的在讀大學(xué)生、現(xiàn)役軍人、水上工作者以及地質(zhì)勘察工作者,在計(jì)算該戶人口時(shí),可否計(jì)算在內(nèi)? 答:以上幾種人員,如戶口從原住地遷出的,在計(jì)算該戶人口時(shí),可計(jì)算在內(nèi)。 11、同一幢公有職工住房中,有下列情況之一的,是否包括在這次出售范圍內(nèi):衛(wèi)生間、廚房間一戶獨(dú)用,但不是套在戶門內(nèi)的(即俗稱基本成套或兩把鑰匙); 原有住房不是獨(dú)用成套的,而加層部分是獨(dú)用成套的;原設(shè)計(jì)是2戶或3戶使用一組室號(hào),一個(gè)廚房間,一個(gè)衛(wèi)生間,而實(shí)際是一戶使用的;在同一幢房屋中,只有 一戶租賃的是獨(dú)用成套公有住房? 答:以上情況均列入這次出售范圍。 12、《問題解答》第18題規(guī)定:“中、小學(xué)教師在按成本價(jià)購(gòu)買公有住房時(shí),可按控制標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積8平方米。”,這一條對(duì)退休中、小學(xué)教師是否適用? 答:這一條對(duì)退休中、小學(xué)教師同樣適用。 13、住房原設(shè)計(jì)一梯3戶,后經(jīng)房管部門批準(zhǔn)改建為一梯2套,每套內(nèi)只有一間廚房、一間衛(wèi)生間的,改建后的每套住房是否可作為“一套”購(gòu)買? 答:該住房是經(jīng)房管部門批準(zhǔn)改建的,同時(shí),現(xiàn)在的一套住房只有一張租賃憑證,可作為“購(gòu)買一套”的范圍。如果未經(jīng)房管部門批準(zhǔn),住房是通過交換自行改建的,不屬于“購(gòu)買一套”的范圍。 14、公有住房承租人的配偶系農(nóng)轉(zhuǎn)非戶口或農(nóng)村戶口時(shí),在購(gòu)買住房核定建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí),是否可以計(jì)算在同住人范圍內(nèi)? 答:在計(jì)算購(gòu)買建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí),配偶系農(nóng)轉(zhuǎn)非戶口的,可計(jì)算在同住人范圍內(nèi);配偶系農(nóng)村戶口的,不得計(jì)算同住人范圍內(nèi)。 15、承租人及其配偶租賃一套公房,另外還有一套私房,其租賃的公房是否可以購(gòu)買?
答:這需分兩種情況處理: 一是該私房是市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的或是自產(chǎn)私房,則另一套租賃的公房可以購(gòu)買,但購(gòu)買人的戶口必需遷至準(zhǔn)備購(gòu)買的公房?jī)?nèi); 二是該私房是上海房改方案實(shí)施后購(gòu)買的優(yōu)惠價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房、成本價(jià)房,則另一套公房不得購(gòu)買。 16、按成本價(jià)購(gòu)買公有住房后,可否交換,與公房交換或私房交換,是否算進(jìn)入市場(chǎng)?
答:首先,按規(guī)定5年內(nèi)不得自行交換;第二,5年后應(yīng)允許自行交換,并視作進(jìn)入市場(chǎng);第三,凡通過產(chǎn)權(quán)交換的,均為進(jìn)入市場(chǎng)。 17、委托房管部門代理經(jīng)租的單位產(chǎn)權(quán)住房,這次按成本價(jià)出售給職工家庭后,代理經(jīng)租費(fèi)用是否要結(jié)算退還? 答:出售部分應(yīng)終止代理經(jīng)租合同;代理經(jīng)租費(fèi)用按出售面積需結(jié)算至出售日止,剩余的部分應(yīng)退還原產(chǎn)權(quán)單位。 18、代理經(jīng)租的公有住房,由誰負(fù)責(zé)出售工作? 答:代理經(jīng)租公有住房的出售工作,應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé);也可由產(chǎn)權(quán)人委托管理單位出售,但售房款應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位核收。 代理經(jīng)租公有住房中的住戶,向管理單位了解該住房的產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí),管理單位有義務(wù)將產(chǎn)權(quán)的歸屬情況告知住戶。 19、購(gòu)買成本價(jià)公有住房時(shí),企業(yè)干部的職級(jí),由哪個(gè)部門出具證明? 答:購(gòu)買成本價(jià)公有住房時(shí)。原定職級(jí)的企業(yè)干部的職級(jí)應(yīng)按干部管理權(quán)限,由上級(jí)主管部門出具證明;無定職級(jí)的企業(yè)干部,上級(jí)主管部門不得出具職級(jí)證明。 20、各類專業(yè)技術(shù)職稱人員購(gòu)買已租住公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)如何掌握? 答:購(gòu)買已租住公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的技術(shù)職稱對(duì)應(yīng)如下: 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)140平方米-----教授、研究員,以及享受教授、研究員待遇的各類正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)100平方米------副教授、副研究員等各類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱以及不分正副高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)85平方米------具有各類中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)75平方米------具有各類初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。 各類專業(yè)技術(shù)職稱以國(guó)務(wù)院有關(guān)部、委,以及省、直轄市人事部門頒發(fā)的證書為依據(jù)。不包括單位內(nèi)評(píng)、內(nèi)聘的專業(yè)技術(shù)職稱。 21、具有高級(jí)工證書的技術(shù)工人購(gòu)買已租住公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)如何掌握? 答:具有高級(jí)工證書的技術(shù)工人購(gòu)買已租住公有住房時(shí),建筑面積標(biāo)準(zhǔn)控制在85平方米以內(nèi)。
一九九四年八月二十九日
關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則
第一條為進(jìn)一步深化住房制度改革,促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展,根據(jù)關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》(滬府發(fā)【1994】19號(hào)文)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》載于本刊1994年第10期的規(guī)定。特制定按成本價(jià)向中、低收入職工家庭出售公有住房的實(shí)施細(xì)則。
第二條 出售公有住房,應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。
第三條 凡獨(dú)用成套的公有住房,均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房 屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃有步驟、分期分批地進(jìn)行。一九九四年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住 宅。 新分配的公有職工住房應(yīng)貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù)量,一般應(yīng)不低于單位每年分配住房總量的30%。
第四條 按成本價(jià)購(gòu)買公有職工住房的對(duì)象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18足歲的同住成年人。凡承租戶內(nèi)有多人的,應(yīng)協(xié)商確定購(gòu)房人;承租人死亡或遷離本處的,應(yīng)變更租賃戶名后,由同住成年人協(xié)商確定購(gòu)房人。 有下列情況之一的暫不能購(gòu)房:房屋擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的;承租人全家遷離本處的;承租人全家去國(guó)(境)外定居,或探親、留學(xué)逾期不歸的;承租人去國(guó)(境)外定居、探親、留學(xué)留有未成年子女的;利用承租房屋改變用途的。
第五條 公有職工住宅出售的成本價(jià),一九九四年每平方米建面積902元 。對(duì)職工收入較高的單位,由單位分配的職工住宅,其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)。 公有住房出售時(shí),根據(jù)住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應(yīng)的增減系數(shù)(詳見附件)和成新折扣。 住房的成新折扣率為每年2%,折舊后殘值低于40%的按40%計(jì)算。
第六條 對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠: ?。ㄒ唬┌促?gòu)房人每一年工齡給予成本價(jià)1.2%的優(yōu)惠。工齡可以新配房職工、承租人或其同住成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù),但該工齡最長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享有受優(yōu)惠。 ?。ǘ楣膭?lì)職工購(gòu)房,1994年給予成本價(jià)5%的一次性優(yōu)惠。 (三)購(gòu)買已租住的公有住房,1994年給予成本價(jià)5%的優(yōu)惠。 ?。ㄋ模┵?gòu)房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。 ?。ㄎ澹┵?gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、契稅,并緩征地租。 ?。┵?gòu)買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
第七條 公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)按下列公式計(jì)算: 新分配公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)(元/平方米)=成本價(jià)(元/平方米)×(1-年工齡優(yōu)惠率×工齡)×(1-年成新折扣率×竣工年限)×(1-鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率)×(1-面積折扣)×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。 已租住公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)(元/平方米)=成本價(jià)(元/平方米)×(1-年工齡優(yōu)惠率×工齡)×(1-年成新折扣率×竣工年限)×(1-鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率)×(1-已租住公房?jī)?yōu)惠率)×(1-面積折扣)×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。 上列公式中: 成本價(jià)——一九九四年定為902元/平方米; 年工齡優(yōu)惠率——1.2%; 工齡——機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算;企業(yè)單位職工工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。在出具證明時(shí),須由所在單位的人事勞動(dòng)部門加蓋公章,對(duì)沒有設(shè)置人事勞動(dòng)部門的單位可由上一級(jí)主管部門的人事勞動(dòng)部門蓋章; 竣工年限——按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算。房屋竣工不滿一年的按一年計(jì)算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計(jì)算; 成新折扣率——每年為2%,折舊后殘值低于40%的按40%計(jì)算; 鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率——一九九四年定為5%; 已租住公房?jī)?yōu)惠率——一九九四年定為5%; 面積折扣——15%。
第八條 出售公有住房的建面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建面積攤算辦法的通知》(滬房【93】權(quán)字發(fā)第52號(hào))規(guī)定執(zhí)行。建面積計(jì)算保留二位小數(shù),以下四舍五入。
第九條 一九九四年出售公有住房(含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房)的最低限價(jià),Ⅰ級(jí)地段內(nèi),定為每平方米建面積170元;Ⅱ級(jí)地 段內(nèi),定為每平方米建面積160元;Ⅲ級(jí)地段內(nèi),定為每平方米建面積150元;Ⅳ級(jí)地段內(nèi),定為每平方米建面積140元;Ⅴ級(jí)地段內(nèi),定為每平方米建面積 130元;Ⅵ級(jí)地段內(nèi),定為每平方米建面積120元。
第十條 職工按成本價(jià)購(gòu)買公有住房,每個(gè)家庭享受一次,購(gòu)買一套。每個(gè)家庭是指承租人及其配偶;承租人及同住人在二人或二人以上的;因喪偶、 離婚、配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開本市而承租戶內(nèi)留有一個(gè)人的(另一方不再享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠),及40歲以上的單身未婚男子或女子;因特殊貢獻(xiàn),經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的。
第十一條 新分配公有職工住房購(gòu)房的建面積標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家、市人民政府和單位規(guī)定的分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,超過標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分不享受第六第(一)、(二)、(三)、(五)項(xiàng)的優(yōu)惠政策。 已租住公有住房購(gòu)房的建面積控制標(biāo)準(zhǔn),一般按人均建面積24平方米計(jì)算。家庭成員中如有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,一般職工、干部為50至 75平方米;科級(jí)為60至85平方米;縣處級(jí)為70至100平方米;副局級(jí)80至120平方米;正局級(jí)為90至140平方米。部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。技術(shù)職稱按相應(yīng)的行政職務(wù)掛靠。以上是購(gòu)買已租住公有住房的控制標(biāo)準(zhǔn),不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。超過購(gòu)房控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以內(nèi)的,按當(dāng)年的成 本價(jià)不享受第六條(一)、(二)、(三)項(xiàng)的優(yōu)惠政策購(gòu)買;再超過部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分不享受第六條(一)、(二)、(三)、(五)項(xiàng)的 優(yōu)惠政策。
第十二條 職工購(gòu)房后,因居住困難或其他原因,符合住房分配規(guī)定的,仍可在單位享受住房分配和購(gòu)買住房。再購(gòu)房時(shí),將原購(gòu)買的住房產(chǎn)權(quán)退還原 產(chǎn)權(quán)單位,原產(chǎn)權(quán)單位按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款,退還原購(gòu)房人;新購(gòu)買的住房按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款購(gòu)買。
第十三條 購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部購(gòu)房款的,給予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣為20%。 申請(qǐng)分期付款和政策性抵押貸款支付購(gòu)房款的,不享受一次性付款折扣,首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的30%。
第十四條 對(duì)公有住房的出售人,可免繳營(yíng)業(yè)稅,售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。
第十五條 按成本價(jià)購(gòu)買公有住房,購(gòu)買者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。但購(gòu)房款未付清或購(gòu)房后未住滿五年者,不得出售、出租、轉(zhuǎn)讓和改變居住用途。在此期 間,購(gòu)房者不需要該住房的,可退還給原出售人,其購(gòu)房款按退房當(dāng)年的成本和優(yōu)惠政策、成新折扣重新計(jì)算后,由出售人退還購(gòu)房人;購(gòu)房者改變自住用途的,當(dāng) 按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)。購(gòu)房款已付清、購(gòu)房后已住滿五年者,其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓,收益歸己,但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今 后的自住房應(yīng)自行解決。
第十六條 購(gòu)買公有住房按下列程序進(jìn)行: (一)直管公房由區(qū)、縣編制售房計(jì)劃,經(jīng)市房產(chǎn)管理局審定后組織實(shí)施;系統(tǒng)單位自管公房由售房單位編制售房計(jì)劃,經(jīng)市房改辦審定后組織實(shí)施。 ?。ǘ┯沙鍪廴嘶蚍课菟诘氐姆抗懿块T向住戶宣傳購(gòu)房辦法,住戶同意購(gòu)房后,即可辦理購(gòu)房手續(xù)。 ?。ㄈ┬栀?gòu)房者與房屋所有人簽訂房屋買賣合同,付清購(gòu)房款后,由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室給房屋所有權(quán)證。
第十七條 房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p> ?。ㄒ唬┦覂?nèi)維修由購(gòu)房人自理。 (二)住房的共同部位的電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修,由全幢房屋所有人共同承擔(dān),購(gòu)房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取,租賃戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。 (三)住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施,凡屬人為損壞的,由損壞人修復(fù)或賠償。 ?。ㄋ模┳》拷ㄒ酝獾牡缆?、上下水管道窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用,由房屋所有人共同承擔(dān)。購(gòu)房戶承擔(dān)的費(fèi) 用,應(yīng)由城市維護(hù)費(fèi)中列支,在公有住房出售起步階段,暫在街坊共公設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支;租賃戶承擔(dān)的費(fèi)用,由產(chǎn)權(quán)單位支付。
第十八條 高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi),由全幢房屋所有人按建面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段,購(gòu)房的居民戶只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的20%,其余80%在維修基金中列支。
第十九條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集: ?。ㄒ唬┒鄬幼≌馁?gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金,一九九四年定為每平方米建面積13.53元;出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建面積成本價(jià)的6%繳付房屋維修基金,一九九四年定為每平方米建面積54.12元。 ?。ǘ└邔幼≌馁?gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金,一九九四年定為每平方米建面積13.53元;出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米面積成本價(jià)的12%繳付房屋維修基金,一九九四年定為每平方米建面積108.24元。 上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)(按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息),專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí),均由房屋所有人分?jǐn)偂?/p> 高層住宅電梯和水泵共同設(shè)備的大修和更新費(fèi)用,原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用,用于電梯和水泵等共同設(shè)備的大修和更新,一九九四年定為每臺(tái)電梯50萬元。 高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用,具體使用辦法按《關(guān)于公有住房售后房屋維修基金管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第二十條 出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建面積20元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。
第二十一條 出售人和購(gòu)房人需交付的費(fèi)用: 出售人一次性交付房屋維修基金;街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金;高層住宅水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用和實(shí)際售房款1%的手續(xù)費(fèi)。 購(gòu)房人一次性交付購(gòu)房款;首期維修基金;實(shí)際購(gòu)房款1%的手續(xù)費(fèi);房屋登記勘丈費(fèi)每平方米建面積0.30元;房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)每件5元;房屋買賣合同印花稅5元;產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元。
第二十二條 出售單位應(yīng)幫助購(gòu)房人在購(gòu)房后三個(gè)月內(nèi)組建房屋自管組織,自管組織可自行管理物業(yè)或由自管組織委托物業(yè)管理部門管理。
第二十三條 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暫行辦法》(滬房改辦發(fā)【1993】字第30號(hào))的規(guī)定辦理。
第二十四條 購(gòu)買公有住房后,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求,根據(jù)管理 單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容,按月交納管理費(fèi)。在售房起步階段,多層住宅產(chǎn) 權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)3-5元的管理費(fèi);高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套5-10元的管理費(fèi),由自管組織與物業(yè)管理部門簽訂管理合同時(shí)確定。
第二十五條 直管公有住房出售后,由房管部門負(fù)責(zé)核收售房款,解交市公積金管理中心,專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。 單位自管公有住房出售后,由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收售房款,專項(xiàng)用于該單位住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。 房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)的住房,當(dāng)時(shí)出售給單位,單位再分配給職工租住的,則售房款由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集,專項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造;當(dāng)時(shí)出售給個(gè)人的,應(yīng)視作產(chǎn)權(quán)房,補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證,再向個(gè)人收款。
第二十六條 直管公有住房出售由市房管局組織實(shí)施,系統(tǒng)單位自管公有住房出售由市房改辦組織實(shí)施。
第二十七條 本實(shí)施細(xì)則由市住房制度改革辦公室和市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第二十八條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。市房改辦和市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布的有關(guān)文件有與本實(shí)施細(xì)則不一致的,以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。
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