作者單位：永春縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心

    改革開放45年，關(guān)于住房制度的改革也進(jìn)行了45年，1994年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國發(fā)〔1994〕43號(hào)）》（下稱《決定》），向城鎮(zhèn)職工“穩(wěn)步出售公有住房”，1998年下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)〔1998〕23號(hào)）》，要求“停止住房實(shí)物分配，繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，進(jìn)一步搞好現(xiàn)有公有住房出售工作”，此后福利分房時(shí)代結(jié)束，幾乎所有單位的公有住房都納入了此次改革出售的范圍，“房改房”概念由此誕生。

    可售房屋范圍

    根據(jù)《決定》第14條、《通知》第12條及《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知（建住房〔1999〕209號(hào)）》（下稱《住建部通知》）第2條的規(guī)定，校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不能出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售，按照規(guī)劃近期需要拆除改造的住房不得出售，黨政、科研機(jī)關(guān)及大專院校內(nèi)與機(jī)關(guān)、辦公不可分割的住房不可出售，具有歷史紀(jì)念意義的住房不可出售，嚴(yán)重?fù)p壞房、危舊房不可出售，地方人民政府規(guī)定的其他不宜出售的住房，其余城鎮(zhèn)公有住房均可向城鎮(zhèn)職工出售。

    應(yīng)當(dāng)注意此處公有住房指國有單位或當(dāng)?shù)胤抗懿块T直管的住房，私營企業(yè)將單位宿舍出售予員工的，不可按房改房辦法進(jìn)行登記。登記實(shí)踐中無法辨別的，根據(jù)《住建部通知》第4條“凡在可出售范圍的現(xiàn)有公有住房，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)預(yù)先編制、上報(bào)售房方案；房改部門應(yīng)在收到單位售房方案后15個(gè)工作日內(nèi)完成審批工作，并將批準(zhǔn)件同時(shí)抄送房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記部門”的規(guī)定，可向當(dāng)?shù)胤扛牟块T或房屋管理部門查詢相關(guān)文件后作出判斷。

    購房主體資格

    根據(jù)《住建部通知》第3條“凡屬各地房屋管理部門直管的成套公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應(yīng)向有購房意愿的現(xiàn)住戶出售。各國有單位自管的公有住房，原則上應(yīng)按照上述要求向本單位職工和正常工作調(diào)離的非本單位現(xiàn)住戶出售”的規(guī)定，將公有住房的購房主體分為兩部分，即房屋管理部門直管的宜售成套公有住房可向時(shí)任住戶出售，國有單位自管的公有住房可向本單位在職、退休、正常調(diào)離仍居住的職工出售。售房單位在出售公有住房并辦理房屋所有權(quán)證并發(fā)放給購房人時(shí)，房改部門已對(duì)購房主體資格進(jìn)行審查，登記時(shí)無需重復(fù)。

    房屋售價(jià)及權(quán)利

    參與房改銷售的公有住房售價(jià)分為市場價(jià)、成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)三種，《決定》第15條、《住建部通知》第6條規(guī)定向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場價(jià)，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)，以成本價(jià)售房確有困難的市(縣)，可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過渡，即市場價(jià)＞成本價(jià)＞標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。根據(jù)職工工齡、居住情況等因素，另有價(jià)格折扣優(yōu)惠。

    根據(jù)《決定》第21條、《住建部通知》第8條，以市場價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場；以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定，職工按成本價(jià)補(bǔ)足房價(jià)款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場。

    以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。實(shí)際操作過程中，通常將該范圍進(jìn)行擴(kuò)大，所有類型的房改房在房產(chǎn)交易管理部門辦理上市交易備案時(shí)，需由原售房單位及房產(chǎn)管理部門同意并簽署《房改房上市申請(qǐng)書》，部分登記機(jī)構(gòu)將其作為轉(zhuǎn)移登記材料收取。

    宗地范圍及用途

    房屋管理部門直管及大部分國有單位自管的公有住房通常建立在城鎮(zhèn)住宅用地上，有單戶或獨(dú)幢的國有土地使用權(quán)證書，登記時(shí)可根據(jù)各戶住房面積進(jìn)行土地分?jǐn)偦蛞怨灿米诘氐姆绞睫k理。

    另有部分公有住房建在單位生產(chǎn)辦公用地內(nèi)，如政府機(jī)關(guān)、國營工廠、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等單位在大院內(nèi)建造的宿舍參與房改出售，土地用途包括工礦倉儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地等。該類房改房通常與單位辦公樓共用宗地，權(quán)利人僅持有房屋所有權(quán)證書而沒有獨(dú)立的土地使用權(quán)證書，因而無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。此時(shí)應(yīng)由售房單位持整宗地的土地使用權(quán)證書、公有住房出售文件、房改具體名單到不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)土地分割登記，先將辦公區(qū)域及住宅區(qū)域分開，各區(qū)域應(yīng)包含建筑占地及滿足基本通行的道路。

    根據(jù)《土地管理法》第五十六條“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)；其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意”的規(guī)定，非住宅用途的房改房宗地需由售房單位向城市規(guī)劃主管部門與國土資源主管部門提交變更土地用途申請(qǐng)并取得批準(zhǔn)文件。登記時(shí)根據(jù)相關(guān)批準(zhǔn)文件辦理土地分?jǐn)偦蚬灿米诘亍?/p>

    因變更土地用途難度較大、短時(shí)間無法辦結(jié)的，登記時(shí)可維持原土地用途不變先行發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，并將具體情況記錄在登記簿附記中，待土地用途變更事項(xiàng)辦結(jié)后，再予以換證。