熊貓貝貝周一專欄內(nèi)容：地產(chǎn)話題（地產(chǎn)話題第七期）

今日專欄主題：房屋的9個(gè)類型您知道嗎？

關(guān)于買房需要了解的相關(guān)房地產(chǎn)知識(shí)內(nèi)容。（因受到閱讀習(xí)慣和篇幅限制，每次把話題講透徹，寫明白，這是第二篇，熊貓貝貝，致力于精品地產(chǎn)領(lǐng)域，希望大家多多支持，如果文章內(nèi)容您覺得好，歡迎收藏轉(zhuǎn)發(fā)，各位朋友的支持是我堅(jiān)持創(chuàng)作分享最重要的動(dòng)力?。?/strong>

內(nèi)容提要

-什么是商品房？

-什么是房改房？

-什么是集資房？

-什么是經(jīng)濟(jì)適用房？

-什么是廉租房？

-什么是公租房？

-什么是安置房？

-什么是小產(chǎn)權(quán)房？

-什么是商住房？

溫馨提醒：本文不含任何廣告內(nèi)容和引導(dǎo)，請放心閱讀。

在房產(chǎn)市場上，常見的房屋類型很多，耳熟能詳?shù)挠衅胀ㄉ唐贩?、?jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房等等，房屋類型不同，特點(diǎn)也不相同，適合的人群甚至是價(jià)格也是天差地別。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品類型繁多，甚至很多老一輩的人都不能完全弄明白自己到底住了一輩子的房子是什么性質(zhì)房子，而市場上充斥的廣告又包含很多陷阱和誤導(dǎo)，這就給需要購買新房的人帶來了困擾：我應(yīng)該買什么樣類型的房子？我買的房子為什么和別人的房子區(qū)別這么大？

今天就和各位朋友仔細(xì)講解一下：房屋的9種類型、特點(diǎn)、適用人群和相關(guān)建議

購房者在購買時(shí)需注意的四個(gè)方面：

1、是否具備購房條件。

2、生活成本、生活需求和生活習(xí)慣。

3、資金計(jì)劃和房屋投資置換需求。

4、戶口、就學(xué)、就業(yè)和當(dāng)?shù)卣叩年P(guān)聯(lián)。

希望通過這篇文章能讓需要的朋友知道如何選擇適合自己的房子。

一、商品房：主要市場流通的住宅產(chǎn)品。

商品房（Commercial housing）在中國興起于80年代，它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（個(gè)人、外國公司）向政府機(jī)關(guān)單位租用土地使用權(quán)期限40年、50年、70年開發(fā)的房屋，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產(chǎn)權(quán)房”。

從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并按市場價(jià)出售的房屋，只要你不被限購政策限制就能買。普通商品房的房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，房屋土地性質(zhì)為國有或出讓，除了限購城市的規(guī)定之外，購房者無需滿足其他條件。

特點(diǎn)：市面一手新房和絕大多數(shù)的二手房市場的主流房屋住宅產(chǎn)品。

一般可以落戶，配套學(xué)位，生活成本按照當(dāng)?shù)匾话忝裼盟姎?，能滿足絕大多數(shù)居住需求。

適合人群：所有有居住需求的置業(yè)群體。

年限：70年（住宅），40年（商業(yè)），50年（工業(yè)）

考慮因素：地段、價(jià)格、學(xué)位、交通……（常規(guī)購房考慮因素）

商品房小區(qū)

二、房改房：單位福利，老破小

房改房是指于1994年國務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是中國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。

房改房是國家對(duì)職工工資中沒有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價(jià)格不由市場供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會(huì)保障性的住房供給體系的原則決定，是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售。

房改房的銷售對(duì)象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。

在房改售房中對(duì)購房的面積有所控制，規(guī)定人均可購房的建筑面積的控制指標(biāo)，以防止一些人利用職權(quán)大量低價(jià)購買公有住房，造成國有資產(chǎn)或公有財(cái)產(chǎn)的流失。

購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠，對(duì)離休干部也有優(yōu)惠政策。

另外購買房改中的公有住房，在進(jìn)入市場方面是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買的公有住房。

它的產(chǎn)權(quán)：成本價(jià)購買歸個(gè)人/標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買歸個(gè)人和單位共有（5年后歸個(gè)人）。土地性質(zhì)為國有劃撥或國有出讓。

特點(diǎn)：中國房地產(chǎn)改革產(chǎn)物，集中在各城市國有企業(yè)和機(jī)關(guān)單位，在當(dāng)下市場中被稱為“老破小”，各地交易政策不同，交易流程按照二手房流程考慮。

一般可以落戶，配套學(xué)位，生活成本按照當(dāng)?shù)匾话忝裼盟姎?，能滿足絕大多數(shù)居住需求。

這類住宅產(chǎn)品往往地段特別優(yōu)越，學(xué)位好。但是居住環(huán)境惡劣。

適合人群：對(duì)學(xué)位有特別指定要求的人群，還得結(jié)合當(dāng)?shù)卣摺?/p>

年限：70年（住宅），40年（商業(yè)），50年（工業(yè)）

考慮因素：買這樣的房子一般都有特別的追求，居住品質(zhì)完全不用考慮。

房改房：老破小的形象

三、集資房：單位福利，老破小

集資房一般是由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工，不對(duì)外出售。集資房的產(chǎn)權(quán)：整體產(chǎn)權(quán)歸單位，個(gè)人擁有使用權(quán)。土地性質(zhì)為國有劃撥。

特點(diǎn)：這種房子只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)！一般原則不對(duì)外進(jìn)行銷售交易流通，屬于小產(chǎn)權(quán)房的一種。

非原單位的住戶不可以落戶，不配套配套學(xué)位！落戶是單位企業(yè)落戶。

居住環(huán)境一般，生活成本低廉

適合人群：單位中低收入保障性住房。

年限：70年（住宅）

考慮因素：這樣的房子屬于小產(chǎn)權(quán)房，如果不是有特殊需求，不建議購買。

四、經(jīng)濟(jì)適用房：買到就是賺到，聽的多見的少，申請資質(zhì)流程復(fù)雜。

經(jīng)濟(jì)適用房是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于商品房具有3 個(gè)顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實(shí)用性。是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。

它的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，購房者需要滿足一定的條件，如家庭收入、家庭人口等。土地性質(zhì)為劃撥。一般5年后上市交易，且要向房管局補(bǔ)繳土地出讓金，政府有優(yōu)先回購權(quán)。

特點(diǎn)：市場上聽的最多，見的最少的廉價(jià)商品房。

購買手續(xù)復(fù)雜，申請流程難，過程中門道多，但是價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊和當(dāng)?shù)仄骄健?/p>

可以落戶，配套學(xué)位，生活成本按照當(dāng)?shù)匾话忝裼盟姎?，能滿足絕大多數(shù)居住需求。

居住環(huán)境一般，生活成本低廉，住房檔次中等偏下。

適合人群：具備購置條件的人群（各地政策不同）。

年限：70年（住宅）

考慮因素：這種房子只有一個(gè)考量點(diǎn)，就是有沒有資格，能不能買到。

五、廉租房：只能租不能交易

廉租房的產(chǎn)權(quán)歸國家，土地性質(zhì)為國有劃撥，不允許上市交易。申請租住的居民需要滿足一定的條件。

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建?！?013〕178號(hào)）的規(guī)定，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

特點(diǎn)：只能租不能買賣交易。

租金非常低廉，居住環(huán)境一般，生活成本低廉，住房檔次偏低。

適合人群：對(duì)居住有需求的低收入群體。

年限：根據(jù)各地規(guī)定有所不同

考慮因素：是否符合申請條件。

六、公租房：只能租不能交易

公共租賃住房是指由國家提供政策支持、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，包括一些退休老人及殘疾人。還有一些從外地遷移到城市工作的群體。

特點(diǎn)：只能租不能買賣交易。

租金非常低廉，居住環(huán)境一般，生活成本低廉，住房檔次偏低。

適合人群：對(duì)居住有需求的低收入群體。

年限：根據(jù)各地規(guī)定有所不同

考慮因素：是否符合申請條件。

七、安置房：等同于還建房，賠償房等說法

安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房的產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人或集體。土地性質(zhì)為集體或國有劃撥（有限產(chǎn)權(quán)）或國有出讓（完全產(chǎn)權(quán)）。需要滿足一定的條件才能上市交易。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場價(jià)比較而言）

特點(diǎn)：根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。價(jià)格低于當(dāng)?shù)仄骄?，居住環(huán)境一般，生活成本低廉，住房檔次偏低。交易屬于二手房交易

適合人群：置業(yè)資金有限群體可以考慮。

年限：70年（住宅），40年（商業(yè)），50年（工業(yè)）

考慮因素：根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目和情況來考慮，一般質(zhì)量一般，轉(zhuǎn)讓出售的業(yè)主數(shù)量少，特別要注意產(chǎn)權(quán)是否歸個(gè)人，如果歸集體就屬于小產(chǎn)權(quán)房。

八、小產(chǎn)權(quán)房：城市發(fā)展的產(chǎn)物，種類多，門道多，陷阱多，風(fēng)險(xiǎn)多。

這個(gè)我專門寫過一篇文章，《小產(chǎn)權(quán)房，是香餑餑還是“定時(shí)炸彈”？》，大家在頭條搜一下就出來了，在此不做贅述，有需要有興趣的朋友可以看一看。

九、商住房：標(biāo)準(zhǔn)稱呼商辦房，一般以公寓，LOFT，產(chǎn)權(quán)酒店，酒店公寓，寫字樓，SOHO等形式進(jìn)入市場進(jìn)行銷售。

商住房（商住兩用房）即在商業(yè)用地上建設(shè)的住宅類項(xiàng)目。市面上的“公寓”大多都是商住房。實(shí)際上，我國土地利用分類里只有商業(yè)用地、住宅用地的劃分，并沒有“商住兩用地”的說法。目前，商住房仍徘徊于政策灰色地帶，定義上的模糊性也注定了其背后暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。

近年來，北京、上海、深圳等一線城市都對(duì)商住房嚴(yán)加管控，出臺(tái)了一系列限購政策。一線城市的商住房市場也因此一度跌至冰點(diǎn)。然而，在大多數(shù)二線城市，卻鮮有類似管控出臺(tái)，商住房依舊是投資市場上的人氣高漲。此次廈門市出臺(tái)相關(guān)禁令，也被外界視為二線城市商住房市場風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)信號(hào)。

特點(diǎn)：這個(gè)不是商品房！是商業(yè)用房，只要屬性定義為商業(yè)的，都是這樣的產(chǎn)品！

不限購不限貸，和購買商業(yè)用房一個(gè)性質(zhì)，水電標(biāo)準(zhǔn)按照商用標(biāo)準(zhǔn)（大概是民用3倍左右）

已經(jīng)出現(xiàn)問題整理：

商住房至少存在以下11個(gè)問題：

1、 商住房的配套要比普通住宅差，開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，一般都會(huì)為普通住宅引進(jìn)學(xué)校、幼兒園等配套，但商住項(xiàng)目一般不會(huì)有這種待遇。即使是普通住宅混合商住的項(xiàng)目，商住房業(yè)主也不能享受子女入學(xué)待遇。

2、 商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。這種天然的缺陷，讓商住房二次銷售面臨尷尬的局面。因?yàn)樽詮臏刂萋钩峭恋厥褂媚晗迒栴}被曝光后，幾乎所有的購房者對(duì)土地使用年限都倍加關(guān)注。

3、 商住房貸款壓力大，你至多能貸款10年，首付必須50%，利率非但沒有優(yōu)惠，還得在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。

4、 一手商住房不享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠，二手商住房不僅不享受“滿五唯一”等政策，還會(huì)強(qiáng)制征收增值稅，交易成本更高。

5、 部分商住房能爭取到民水民電，但即使這樣，物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等支出仍然會(huì)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、 買商住房不要指望落戶了。

7、 商住房沒有燃?xì)猓娰M(fèi)又很貴，進(jìn)一步增加了居住成本。

8、 選擇商住房居住的購房者要接受辦公、餐飲、零售等人員混雜的狀態(tài)。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住體驗(yàn)都不好。

9、 商住房基本沒有業(yè)主委員會(huì)，一旦出現(xiàn)問題，只能自行維權(quán)，勢單力薄啊!

適合人群：不具備購房資格但有居住需求的群體，年輕創(chuàng)業(yè)辦公居住一體化的群體。

年限：40年（商業(yè)）

考慮因素：不做長期居住打算，創(chuàng)業(yè)經(jīng)營生意需求。

結(jié)語：除了合法合規(guī)的商品房，其他類型的房屋，如不具備全面的了解和與自身需求的契合，不建議聽信廣告宣傳就輕易入手。

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