房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅政策

一、征稅范圍
    （一）基本規(guī)定
    1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
    2、銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。
    建筑物、構(gòu)筑物是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品。包括：
    ⑴房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學(xué)校、商業(yè)用房等；
    ⑵煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等；
    ⑶設(shè)備安裝工程（不包括機(jī)械設(shè)備本身）：支柱、水塔、水池、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。
    其他土地附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。
    （二）特殊規(guī)定
    下列行為也屬于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍：
    1、有償轉(zhuǎn)讓建筑物的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的行為。
    2、單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為。個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為征稅嗎？
    3、以提供土地使用權(quán)的方式，與提供資金的他人(以下簡(jiǎn)稱出資方)共同立項(xiàng)建造不動(dòng)產(chǎn)，并與出資方按一定方式進(jìn)行利益分配，取得收入或取得分得的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
    4、以提供資金的方式，與提供土地使用權(quán)的他人(以下簡(jiǎn)稱出地方)共同立項(xiàng)建造不動(dòng)產(chǎn)，并與出地方按一定方式進(jìn)行利益分配，取得收入或取得、分得的不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)的行為。
    5、投資者在辦理不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)立項(xiàng)后，又接受他人投資參與不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，并與他人共同分配不動(dòng)產(chǎn)的行為。
    6、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投資者在工程完工前，將自身全部的權(quán)利、義務(wù)有償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。
    7、接受他人委托代建不動(dòng)產(chǎn)，但以自己的名義辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)建成后將不動(dòng)產(chǎn)交給委托方的行為。
    8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以集資建房名義將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給出資人的行為。
    9、土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。
    10、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間相互交換不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
    11、土地使用者和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人之間相互交換土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。
    12、因城市建設(shè)需要拆遷，而以其他房屋償還給(或安置)被拆遷單位和個(gè)人的行為。（按原面積償還的部分按成本價(jià)計(jì)稅）。
    13、雖尚未到政府有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或不動(dòng)產(chǎn)過戶手續(xù)，但實(shí)際已將土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，并向?qū)Ψ绞杖×素泿拧⒇浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益的行為
    14、以投資入股名義轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，但未與接受投資方共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為。
    15、以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)投資，取得接受投資方的股權(quán)后，又將該項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。自2003年1月1日起，對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為不征收營(yíng)業(yè)稅。
    （三）具體征稅規(guī)定
    1、對(duì)企業(yè)將擁有的不動(dòng)產(chǎn)作為股、利分配給其股東（投資者）的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
    2、借款者無力貸款，抵押的房屋被銀行收走抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)本借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對(duì)借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
    3、在包銷期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)包銷商，按其差價(jià)或手續(xù)費(fèi)為計(jì)稅依據(jù)依“服務(wù)業(yè)－代理業(yè)”征稅。   
    4、對(duì)將自建建筑物對(duì)外銷售，首先應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅，同時(shí)現(xiàn)行政策還規(guī)定，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)，還應(yīng)征一道“建筑業(yè)”營(yíng)業(yè)稅。
    5、在合并（包括兼并）、分立過程中，企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)與土地使用權(quán)是隨同整個(gè)企業(yè)的人、財(cái)、物等一起發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收營(yíng)業(yè)稅。
    6、轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。
    7、土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。

二、納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人
    （一）納稅義務(wù)人
    在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅人。
    （二）扣繳義務(wù)人
    對(duì)境外單位或者個(gè)人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)而在境內(nèi)未設(shè)立經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理者為扣繳義務(wù)人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務(wù)人。

三、營(yíng)業(yè)額
    （一）基本規(guī)定
    房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。
    （二）特殊規(guī)定
    1、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去土地使用權(quán)的受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
    2、單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去抵債時(shí)該項(xiàng)土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
    3、單位和個(gè)人銷售其購置的不動(dòng)產(chǎn),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
    4、單位和個(gè)人銷售抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
    5、納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后同一行為的營(yíng)業(yè)額中減除。
    6、納稅人采取折扣方式轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，如果轉(zhuǎn)讓額或銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可以扣除折扣額后的余額為營(yíng)業(yè)額。
    7、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，以及將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以本地區(qū)當(dāng)月或近期轉(zhuǎn)讓同類土地使用權(quán)或銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格作為其營(yíng)業(yè)額；沒有同類土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格的，按核定的計(jì)稅價(jià)格（即組成計(jì)稅價(jià)格）作為其營(yíng)業(yè)額。
    組成計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本（或工程成本）×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）
    銷售不動(dòng)產(chǎn)的成本利潤(rùn)率為10%。
    8、出地方與出資方共同辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，建造不動(dòng)產(chǎn)后由一方統(tǒng)一對(duì)外銷售的，直接對(duì)外銷售方的營(yíng)業(yè)額為其銷售不動(dòng)產(chǎn)從對(duì)方取得的全部收入，未直接對(duì)外銷售方的營(yíng)業(yè)額為其從銷售收入中按比例提取的收入或固定收入。“一方統(tǒng)一對(duì)外銷售”中的“一方”，是指開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或房地產(chǎn)交易發(fā)票的單位。
    9、出地方與出資方共同辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，建造不動(dòng)產(chǎn)后按一定比例共同分配不動(dòng)產(chǎn)的，出地方的營(yíng)業(yè)額為其分得的不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)成本，出資方的營(yíng)業(yè)額為所建不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)成本扣除其分得的不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)成本后的余額。“建設(shè)成本”，是指從項(xiàng)目立項(xiàng)到不動(dòng)產(chǎn)竣工，這一期間內(nèi)發(fā)生的與開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的成本、費(fèi)用，不包括出資方支付給出地方的拆遷補(bǔ)償款、停產(chǎn)損失等款項(xiàng)。對(duì)于采用兩方共同立項(xiàng)并按一定比例分配不動(dòng)產(chǎn)方式的納稅人，如果分配不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，還無法準(zhǔn)確計(jì)算出不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)成本的，先按照實(shí)際發(fā)生的建設(shè)成本預(yù)征，等工程決算后再清繳。
    10、納稅人在辦理不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)立項(xiàng)后，又接受他人投資參與不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，并與他人共同分配不動(dòng)產(chǎn)的，其營(yíng)業(yè)額為接受的投資額。
    11、納稅人受托代建不動(dòng)產(chǎn)，但以自己的名義辦理工程項(xiàng)目立項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)建成后將不動(dòng)產(chǎn)交給委托方的，不論與委托方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)成本及向委托方收取的其他各項(xiàng)收入。
    12、納稅人以集資建房名義銷售不動(dòng)產(chǎn)的，其營(yíng)業(yè)額為向出資人收取的全部集資款項(xiàng)。

四、稅率
    房地產(chǎn)業(yè)的稅率為5％。

五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
    （一）基本規(guī)定
    房地產(chǎn)業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。
    （二）特殊規(guī)定
    1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。這里的預(yù)收款包括定金。
    2、納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
    3、一方提供土地、一方提供資金，共同立項(xiàng)建造不動(dòng)產(chǎn)，并按一定方式分配所建不動(dòng)產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)分配的當(dāng)天。

六、納稅地點(diǎn)
    納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向土地所在地或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

七、減免稅
    1、1994年1月1日起，對(duì)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的免征營(yíng)業(yè)稅。農(nóng)業(yè)，包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。
    2、對(duì)農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)將土地承包（出租）給個(gè)人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取的固定承包金（租金），可比照財(cái)稅字［1994］002號(hào)文件的規(guī)定，免征營(yíng)業(yè)稅。
    3、自1999年8月1日起，對(duì)個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。
    4、自1999年8月1日起，個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。
    5、銷售房改房
    為了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的有關(guān)規(guī)定

    （一）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

5、將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

    （二）開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅的規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。

企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

    （三）開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款賠償給原住戶的，在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售。

5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

3）按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

計(jì)算公式為：收入＝開發(fā)產(chǎn)品成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）

4、不視同銷售的情況。

1）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)自用，以后用于出售的，在臨時(shí)自用期間，不視同銷售。臨時(shí)自用是指使用不超過一年，具體判斷方法為：開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)自用，且距開發(fā)產(chǎn)品完工之日不滿一年。超過一年的，應(yīng)視同銷售。

2）企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用、經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的，可作為自建固定資產(chǎn)，不視同銷售，在資產(chǎn)的稅務(wù)處理中，按照實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)。

    （四）代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

    （五）其他收入

企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同或協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上尚未付出的，應(yīng)作為收入處理，以后實(shí)際支付時(shí)可稅前扣除。

二、開發(fā)產(chǎn)品成本歸集、分配和稅前扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。

    （一）銷售成本的稅前扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷總可售面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

    （二）開發(fā)產(chǎn)品成本歸集和分配

1、直接成本和間接成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配。

1）屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象。

2）屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中。

4、土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本。

5、成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。成本對(duì)象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本。

6、其他成本。少數(shù)已實(shí)際發(fā)生但尚未結(jié)算的成本應(yīng)根據(jù)合同、協(xié)議、標(biāo)書的價(jià)格暫估計(jì)算納稅，待結(jié)算后按差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。尚未發(fā)生的成本費(fèi)用不得暫估、預(yù)提。

三、期間費(fèi)用的稅前扣除

1、廣告費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每一納稅年度可在銷售（營(yíng)業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

2、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

3、折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

4、開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。

5、土地閑置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。

6、成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失。成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。

7、借款費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。

四、稅金的稅前扣除

預(yù)售款繳納的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)在相應(yīng)的預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)按照配比的原則稅前扣除。

五、關(guān)于應(yīng)納稅所得額的計(jì)算

企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅所得額＝本期所得額－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×利潤(rùn)率＋本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

公式中“應(yīng)納稅所得額”系企業(yè)計(jì)算當(dāng)期所得稅的依據(jù)或可用于以后年度彌補(bǔ)的虧損；“本期所得額” 系企業(yè)收入總額減去扣除項(xiàng)目后，經(jīng)納稅調(diào)整等計(jì)算的金額（相當(dāng)于非房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額）；“本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入”系企業(yè)在以前納稅期已經(jīng)計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)繳納過企業(yè)所得稅的預(yù)售收入在本期按規(guī)定確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)的金額；“本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入” 系企業(yè)根據(jù)規(guī)定應(yīng)在本期計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)的預(yù)售收入（包括本期收到的預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入以及企業(yè)2003年12月31日預(yù)售收入帳面余額在本期分?jǐn)偨痤~）；“利潤(rùn)率”指主管地稅機(jī)關(guān)確定的預(yù)售收入利潤(rùn)率。

五、房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)征收管理規(guī)定

1、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)收款憑據(jù)。企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）在開具正式發(fā)票前應(yīng)使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)收款憑據(jù)”?？铐?xiàng)結(jié)清后，銷售方必須為購買方開具“房地產(chǎn)開發(fā)銷售發(fā)票”。

“房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)收款憑據(jù)”和“房地產(chǎn)開發(fā)銷售發(fā)票”為機(jī)打式，其印制、領(lǐng)購、開具、取得和保管，按照《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。

2、預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額平均分?jǐn)偟霓k法。企業(yè)預(yù)售收入2003年12月31日帳面余額應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，并入2003年第四季度（或12月份）應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計(jì)算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2004年內(nèi)平均分?jǐn)偛⑷氘?dāng)期應(yīng)納稅所得額。

六、關(guān)于核定征收企業(yè)的收入、成本費(fèi)用的確定

實(shí)行核定應(yīng)稅所得率辦法的，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式：

應(yīng)納稅所得額＝收入總額×應(yīng)稅所得率－本期已轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售收入×利潤(rùn)率＋本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

或應(yīng)納稅所得額＝（成本費(fèi)用支出額－本期預(yù)售轉(zhuǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本）÷（1－應(yīng)稅所得率）×應(yīng)稅所得率＋本期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

上述公式中，“應(yīng)稅所得率”為10％～20％，具體由各市、縣地稅局確定。

房地產(chǎn)企業(yè)繳納地方各稅相關(guān)政策

一、土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收益的單位和個(gè)人征收的一種稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅主要的納稅主體。

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額（即增值額），對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，所以根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條、省地稅局蘇地稅發(fā)〔1996〕063 號(hào)文件精神，目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)主要采取預(yù)征方式征收土地增值稅。

[預(yù)征對(duì)象]：從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的單位。

[預(yù)征范圍]:凡在1994年1月1日以后簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的項(xiàng)目。

[預(yù)征率]：（1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5‰，其他預(yù)征率為1.5%，(容積率2.0，144平米以下為普通)是指按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定和建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，按商品房住宅價(jià)格管理要求實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)，為安排住房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟(jì)適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置住房、落實(shí)私改房等。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

[稅款計(jì)算]:以該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入(含預(yù)收款)乘以預(yù)征率計(jì)算征收。

[收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間]：按下列規(guī)定確定:

（1）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,以其取得收入價(jià)款的當(dāng)天。

（2）納稅人采用預(yù)收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,以其收到預(yù)收款的當(dāng)天。

（3）納稅人以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,以其本期收到價(jià)款的當(dāng)天或合同約定本期應(yīng)收價(jià)款日期的當(dāng)天。

[納稅申報(bào)]

1.凡從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的單位，應(yīng)在次月十日內(nèi)主動(dòng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，填寫"土地增值稅預(yù)繳申報(bào)表"。

2.納稅人不主動(dòng)如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十條規(guī)定進(jìn)行處罰。

3.凡預(yù)繳土地增值稅的納稅人,應(yīng)在該項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后一個(gè)季度內(nèi),主動(dòng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行稅款清算,多退少補(bǔ)。

[有關(guān)政策]

1、對(duì)由南京市經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房發(fā)展中心統(tǒng)一管理,且以市物價(jià)部門規(guī)定的成本價(jià)或低于成本價(jià)的價(jià)格出售給市政府逐年確定的購房對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用住房以及住房制度改革中,產(chǎn)權(quán)單位以市政府規(guī)定的成本價(jià)或低于成本價(jià)的價(jià)格出售給職工個(gè)人的公有住房,不預(yù)征土地增值稅。

2、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而依法征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或因同樣原因而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)所在地市（縣）稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

3、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅;對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

4、對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

5、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

二、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）

    [內(nèi)外資企業(yè)政策比較]從2003年1月1日起，我省外資企業(yè)城市房地產(chǎn)稅適用的政策規(guī)定均比照內(nèi)資房產(chǎn)稅的規(guī)定執(zhí)行。

〔關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題〕國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文明確，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

[納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間]

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

2、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

3、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

[征收方式及計(jì)稅依據(jù)]房產(chǎn)稅分從價(jià)征收和從租征收，從價(jià)征收是指對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋以房產(chǎn)計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)；從租征收是指對(duì)出租的房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。不同征收方式下計(jì)稅依據(jù)的確定：

（一）從價(jià)征收

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理，應(yīng)重新予以評(píng)估。

凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在帳簿中記載有房屋原價(jià)的，即應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。

（1）納稅人以簡(jiǎn)易建筑費(fèi)入帳建成的房屋和帳面沒有房產(chǎn)原值的，由市、縣稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同建行、城建、房管等有關(guān)部門、參照同類房產(chǎn)的價(jià)值核定其房產(chǎn)的原值，憑以征收房產(chǎn)稅。

（2）新建、擴(kuò)建、翻建后未辦驗(yàn)收手續(xù)而已使用，并且其房產(chǎn)價(jià)格尚未入帳的，可先按基建計(jì)劃價(jià)格計(jì)算征稅，待工程驗(yàn)收結(jié)算后，再按入帳后價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，并辦理稅款的退補(bǔ)手續(xù)。

（3）對(duì)超過使用年限繼續(xù)使用的房產(chǎn)，仍應(yīng)按其帳面原來記載的房產(chǎn)原值按規(guī)定計(jì)算征收。

房產(chǎn)原值具體包含房屋附屬設(shè)備、配套設(shè)施

（二）從租征收

房產(chǎn)的租金收入，是以房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

（三）、兼有出租及自用房屋的計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)處理

對(duì)企業(yè)出租的房屋，應(yīng)按房產(chǎn)的實(shí)際租金收入征收房產(chǎn)稅。在對(duì)企業(yè)依照房產(chǎn)余值征收房產(chǎn)稅時(shí)，企業(yè)這部分出租房產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)予以扣除。如企業(yè)出租給其他單位的房產(chǎn)由于變動(dòng)頻繁，劃分征收（即：從租、從價(jià)）有一定困難的，經(jīng)商得企業(yè)同意后，也可以一并實(shí)行從價(jià)征收。

（四）、投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的確定

對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營(yíng)的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)的租金，因此應(yīng)根據(jù)條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

（五）特定政策

經(jīng)營(yíng)商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在商品房未出售前用作出租的，從租繳納房產(chǎn)稅；改作自用的，按地稅部門核定的價(jià)格從價(jià)繳納房產(chǎn)稅。 [經(jīng)營(yíng)商品房的房地產(chǎn)開發(fā)公司,對(duì)其自用部分,由其主管地稅機(jī)關(guān)按其商品房售價(jià)核定房產(chǎn)原值從價(jià)繳納房產(chǎn)稅]

[稅率及稅款計(jì)算]

房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）稅負(fù)表

[減免稅]

1、經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

2、房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。

3、作營(yíng)業(yè)用的地下人防設(shè)施暫不征收房產(chǎn)稅。

4、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

三、土地使用稅

    [征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)]

1、根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是屬于國(guó)家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對(duì)象。

2、城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

3、納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑,對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征土地使用稅.

[納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間]

1、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)

[減免稅]

1、商品房占地，在商品房未出售前，可暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、中外合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、印花稅

[征稅范圍]印花稅暫行條例中列舉的征收，沒有列舉的不征稅。分為五大類，即經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部門確定征稅的其他憑證。

印  花  稅  稅  目  稅  率  表

    [計(jì)稅依據(jù)]一般規(guī)定：

（1）據(jù)實(shí)征收的計(jì)稅依據(jù)，按上表所示。

（2）核定征收的計(jì)稅依據(jù)

購銷合同：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其應(yīng)繳納的印花稅按銷售收入100%的比例核定。

建筑安裝工程承包合同：建筑安裝企業(yè)按營(yíng)業(yè)收入100%的比例核定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入40%的比例核定。

特殊規(guī)定：

（1）已貼花的憑證，修改后所載金額有增加的，其增加部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)貼印花稅票。

（2）按金額比例貼花的應(yīng)稅憑證，未標(biāo)明金額的，應(yīng)按照憑證所載數(shù)量及國(guó)家牌價(jià)計(jì)算金額；沒有國(guó)家牌價(jià)的，按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算金額，然后按規(guī)定稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（3）有些合同在簽訂時(shí)無法確定計(jì)稅金額，如技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或是按實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分成的；財(cái)產(chǎn)租賃合同，只是規(guī)定了月(天)租金標(biāo)準(zhǔn)而卻無租賃期限的。對(duì)這類合同，可在簽訂時(shí)先按定額5元貼花，以后結(jié)算時(shí)再按實(shí)際金額計(jì)稅，補(bǔ)貼印花。

[納稅義務(wù)時(shí)間]

1、采取“三自”辦法繳納印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是：在合同的簽定時(shí)、書據(jù)的立據(jù)時(shí)、帳簿的啟用時(shí)、證照的領(lǐng)受時(shí)貼花。

2、采取匯總辦法繳納印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間是：次月的10日前到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。

3、采取核定計(jì)稅依據(jù)繳納印花稅的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為是：

（1）凡上年銷售收入（營(yíng)業(yè)收入）在1000萬以下的，半年繳納一次，分別于1月10日、7月10日內(nèi)申報(bào)繳納本期應(yīng)繳納的印花稅。

（2）凡上年銷售收入（營(yíng)業(yè)收入）超過1000萬元的，于每月終了后10日內(nèi)申報(bào)繳納本期應(yīng)繳納的印花稅。

4、在國(guó)外簽定的合同，于帶回同內(nèi)時(shí)繳納。

[特殊規(guī)定]

1、凡多貼印花稅票者，不得申請(qǐng)退稅或者抵用。

2、按條例規(guī)定，合同簽定時(shí)即應(yīng)貼花，履行完稅手續(xù)。因此，不論合同是否兌現(xiàn)，都一律按照規(guī)定貼花。

五、車船使用稅（車船使用牌照稅）

[一般規(guī)定]

1、凡在中華人民共和國(guó)境內(nèi)擁有并使用車船的單位和個(gè)人，為車船使用稅的納稅義務(wù)人。

2、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)以及外籍個(gè)人不適用車船使用稅的規(guī)定，適用車船使用牌照稅。

3、車船使用稅的征收范圍有車輛和船舶兩大類，房地產(chǎn)企業(yè)不涉及船舶征稅。

4、企業(yè)上了外省的車船牌照，仍應(yīng)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)所在地納稅，而不在領(lǐng)取牌照所在地繳納。

5、車船使用稅的納稅義務(wù)人應(yīng)在每年的1月25日前據(jù)實(shí)向當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)登記，經(jīng)審核后辦理納稅手續(xù)；也可在車輛年檢時(shí)在車管所繳納。

[特殊規(guī)定]

1、新購置的車輛暫不使用，即尚未享受市政建設(shè)利益，可以不向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記納稅。但要使用時(shí)，則應(yīng)于使用前，依照車船使用稅的規(guī)定辦理。否則，按違章論處。

2、凡屬新增、報(bào)停、封存或大修出廠啟用和恢復(fù)行駛的車船，應(yīng)從啟用或恢復(fù)行駛的次月起征收車船使用稅。

六、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

[計(jì)稅依據(jù)及納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間]

城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。

地方教育附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納“三稅”總額的1％。

教育費(fèi)附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個(gè)人實(shí)際繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅總額的3％。

[稅率]

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%；

“市區(qū)”、“縣城”、“鎮(zhèn)”的范圍均包括郊區(qū)，郊區(qū)的具體范圍由市、縣人民政府確定。對(duì)郊區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可減按百分之五或百分之一的稅率征收。

[減免及退稅]

1、城建稅一般不應(yīng)減免稅

對(duì)由于減免營(yíng)業(yè)稅、增值稅、消費(fèi)稅而發(fā)生退稅，同時(shí)退還已繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅。

2、對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。