最近，網絡上關于房地產開發(fā)企業(yè)建造安置房屋，用來安置被拆遷人的支出，在計算增值稅時能否作為土地成本差額扣除，引起了大家的廣泛關注與討論。

　　阿蓮姐姐認為，理解該問題，需要從增值稅鏈條抵扣的性質入手進行分析。

　　首先我們需要明確一個概念，增值稅的進項稅額是隨著采購貨物、勞務、服務、無形資產、不動產而一并從銷售方那里花錢買來的!

　　這也是我們目前對增值稅增量留抵稅額要予以退還制度性安排的核心。

　　由于在土地出讓環(huán)節(jié)或者土地的一級開發(fā)環(huán)節(jié)，土地所有權人在收回土地使用權以及土地使用者將土地使用權交還給土地所有者的過程中，發(fā)生的有形動產、不動產等價款以及土地所有者出讓土地免征增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)向政府繳納的土地出讓金、向其他單位或個人支付的拆遷補償款無法取得增值稅專用發(fā)票、無法實現(xiàn)進項稅額的正常抵扣。導致增值稅鏈條斷裂。

　　為合理降低房地產開發(fā)企業(yè)增值稅稅收負擔，才有了允許土地成本在銷售額中差額扣除計稅的制度性安排。

　　因此，在土地以及開發(fā)過程中，為取得土地使用權而發(fā)生的支出中，能否取得進項稅抵扣，才是拆遷補償支出能否作為土地成本差額扣除的關鍵。

　　貨幣性拆遷補償支出，因為與繳納的土地出讓金性質一樣，可以作為土地成本差額扣除。

　　那么，建造安置房的非貨幣性支出呢?

　　因為在“營改增”后建造安置房的過程中，采購建筑服務、建筑材料等主要支出，可以按照規(guī)定取得進項稅額抵扣，因此在實物安置環(huán)節(jié)增值稅做視同銷售處理時，增值稅抵扣鏈條是完整的。就不能在將安置房屋做視同銷售處理時，再將視同銷售收入的價格作為土地成本再次予以差額扣除了。

　　我們舉個例子：

　　1.貨幣安置

　　A公司用1000萬元的貨幣安置被拆遷人，該項目開發(fā)后實現(xiàn)含稅銷售6450萬元，假設當期進項為0。

　　A公司應計提銷項稅額=(6450-1000)÷(1+9%)×9%=450萬元

　　A公司應納稅額=450-0=450萬元

　　2.實物安置

　　A公司用1000萬元建造安置房屋安置被拆遷人，取得建筑服務進項82.57(1000÷1.09×9%)萬元。該項目開發(fā)后實現(xiàn)含稅銷售6450萬元。

　　A公司應計提銷項稅額=6450÷(1+9%)×9%=532.57萬元

　　A公司應納稅額=532.57-82.57=450萬元。

　　所以，理解該問題的關鍵，不在于安置房屋是否屬于房屋產權交換，因為即使屬于被拆遷人和房地產開發(fā)企業(yè)雙方之間的產權交換，隨著《財政部 稅務總局關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2020年第40號)第三條，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號印發(fā))第一條第(三十七)項規(guī)定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。被拆遷人應當依法享受增值稅免稅政策，也不可能把自己被拆遷的房屋為房地產開發(fā)企業(yè)開具(代開)增值稅專用發(fā)票了