《財稅實務(wù)問答》編輯：

　　您好！我是某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員，2009年初我公司征用一塊土地并進(jìn)行了開發(fā)。此地塊位于城區(qū)范圍內(nèi)，涉及到補(bǔ)償被拆遷戶補(bǔ)償金問題。我公司在開發(fā)前與被拆遷人先按照被拆遷人的實際情況簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，包括被拆遷人房屋、土地、樹木等輔助設(shè)施補(bǔ)償，并承諾在原小區(qū)安置。待房屋建成竣工后，符合上房條件，我公司和被拆遷人簽訂房屋安置協(xié)議，確定應(yīng)安置的單元房號，并在拆遷安置協(xié)議上注明價格。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1995]549號）文件規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住在房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。請問我公司應(yīng)怎樣確定成本價？應(yīng)在什么時間繳納營業(yè)稅？

　　答：《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

　　（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

　　（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

　　（三）按下列公式核定：

　　營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）

　　第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

　　納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。

　　根據(jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中拆遷補(bǔ)償?shù)姆课荩a(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)面積如與拆遷戶原產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)面積相等的，應(yīng)按同類住宅的成本價核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。