代建工程同時符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費按“服務業(yè)-代理業(yè)”征收營業(yè)稅，如不同時符合下述條件，應按照國稅函[1998]554號的規(guī)定，受托方按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。

1、由委托方自行立項；

2、不發(fā)生土地使用權或產權轉移；

3、受托方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費（或管理費）；

4、事先與委托方訂有委托代建合同。

5、施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托建房單位。

關于代建項目的核算問題，由于代建項目不屬于B公司的資產而是代管項目，核算也屬于代為核算性質，因此核算方法應征求委托方的意見，按照委托方確認的方式核算。同時在核算方式上必須滿足稅務上的要求，由于了B公司不墊付資金，而且發(fā)生的發(fā)票都應A公司的抬頭，那么在設立業(yè)務流程上，所有工程資金支出，應走委托方的帳；也可以受托方設立專戶，委托方的撥款專款專用，受托方不能體現(xiàn)墊資。

受托方的會計核算上，如果資金只是從委托方帳戶核算，那么可以只設鋪助帳，正式帳只是對收取的代建費進行核算。

如果受托方設專戶進行核算，受托戶應把代建工程整個流程體現(xiàn)出來，具體可參考以下內容。

代建工程開發(fā)成本的核算

一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目

代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內容，在會計上也應根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法。現(xiàn)行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。

代建工程開發(fā)成本的核算對象，應根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應根據(jù)代建工程支出內容設置使用。

二、代建工程開發(fā)成本的核算

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。

完成全部開發(fā)過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。

如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000

貸：銀行存款 460 000

應付賬款——應付工程款 540 000

開發(fā)間接費用 80 000

道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產品——代建工程 1080 000

貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000

為滿足稅法的要求，在財務處理上，個人認為應在業(yè)務上有所突破，財務處理只能是按業(yè)務特點，來滿足核算要求，代建的會計處理是很多年以前的流程，由于稅務上不斷出現(xiàn)新的要求，老的核算思路已不能滿足業(yè)務上的要求，希望網友提出寶貴意見，來解決不斷出現(xiàn)的新問題。

代建工程開發(fā)成本的會計稅務處理

關于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準則及新通則沒有說明，房地產會計教科書說的太籠統(tǒng)，值得我們探討。這里只探討會計稅務處理，不探討籌劃。

一、先看幾個稅務規(guī)定：

    A、江蘇省地方稅務局關于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知(二)蘇地稅發(fā) [ 1996 ] 074 號三、關業(yè)其他代理服務的征稅問題。其他代理服務是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務以外的其他受托事項的經營活動，并與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。

    納稅人提供上述其他代理服務，可根據(jù)其實際取得的手續(xù)費，按服務業(yè)稅務依5%的稅率計征營業(yè)稅。否則，應一律按自營業(yè)務計征營業(yè)稅。

    四、關于房屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題。房屋開發(fā)公司承辦國家機關、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金，并同時符合本《通知》第三：條中"其他代理服務"條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按"服務業(yè)"稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應全額按"銷售不動產"計征營業(yè)稅。

  B、關于對房地產開發(fā)企業(yè)代建工程征收營業(yè)稅的批復寧地稅(流)發(fā)[1998]073號

你局《關于進一步明確房地產開發(fā)企業(yè)代建工程計稅依據(jù)的請示》(銀地稅(流)發(fā)[1998]008號)收悉。經了解，目前房地產開發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務的方式有二種：第一種是土地使用權歸房地產開發(fā)企業(yè)；第二種是土地使用權歸建設單位。以上二種方式，工程所需全部建設資金均由建設單位提供，并與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產開發(fā)企業(yè)只負責工程的組織協(xié)調工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(代建費)或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(代建費)。經研究，現(xiàn)批復如下：

一、凡土地使用權歸房地產開發(fā)企業(yè)的，無論房地產開發(fā)企業(yè)與建設單位如何結算，其計稅營業(yè)額均應包括工程價款及管理費(代建費)和價外費用，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

二、凡土地使用權歸建設單位的，對房地產開發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務，其計稅營業(yè)額均應包括管理費(代建費)和價外費用，按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

  C、關于“代建”房屋行為應如何征收營業(yè)稅問題的批復 國稅函[1998]554號

房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡稱乙方)的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

  D、房地產開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關規(guī)定 國稅發(fā)2006 31號七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

　?。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

　　完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

　（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。

   補充一下（一），一般是在竣工后一次結算辦法確認收入。補充一下（二），出售時，繳納增值稅，按小規(guī)模工業(yè)6%繳納增值稅。

二、代建工程的必備條件：

從上邊4個稅務規(guī)定可看出

1、委托方擁有土地使用權。

2、委托方取得了有關部門的批復，既委托方立項。

3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費。

4、受托方（房地產開發(fā)公司）不墊付資金。

三、代建工程和定向開發(fā)及合作建房的區(qū)別。

    代建工程和定向開發(fā)、合作建房有本質區(qū)別。定向開發(fā)（先有了購房人，你開發(fā)的房屋是專門賣給他們的。實際上是一種定向銷售方式，其他與正常開發(fā)過程沒區(qū)別的）。

合作建房（國稅函發(fā)［1995］156號國家稅務總局關于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》十七、合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。）

四、在實際處理過程中代建工程的兩種方式：

第一種方式是受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務，就是說在建設過程中施工方、設計方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司(受托方)簽訂合同，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費的房地產開發(fā)方式。

房地產開發(fā)公司的代建工程成本核算很簡單，僅僅核算代建手續(xù)費即可。在工程結束時向委托方開具服務業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票，繳納按服務業(yè)的營業(yè)稅。委托方自用產權不發(fā)生轉移的不繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產權發(fā)生轉移的則繳納稅金，產權所有方的發(fā)票由委托方開具。

第二種方式是受托方與委托方實行撥付結算，就是說在建設過程中施工方、設計方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司(受托方)簽訂合同，不與委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給房地產開發(fā)公司，房地產開發(fā)公司再撥付給施工方、設計方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托方，并向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務。

這種方式也就是中國目前所有房地產教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎設施、園林綠化、旅游風景）等所發(fā)生的各項費用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發(fā)成本設置。

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“生產成本（開發(fā)成本）--代建工程開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”、“應付賬款--應付工程款”、“原材料”、“應付職工薪酬”、“制造費用（開發(fā)間接費用）”等科目的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。完成全部開發(fā)過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“生產成本--代建工程開發(fā)成本”科目的貸方轉入 “庫存商品（開發(fā)產品）”科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“庫存商品”科目的貸方轉入 “主營業(yè)務成本”科目的借方。

房地產開發(fā)公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續(xù)費。在工程結束時的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。