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房屋權(quán)屬登記與實(shí)際不符產(chǎn)生糾紛的處理
日 期：
2007-1-4 10:31:03
作 者：
來 源： 人民法院報(bào)
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裁判要旨 房屋權(quán)屬登記與實(shí)際不符產(chǎn)生糾紛，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定房屋的實(shí)際權(quán)屬，而不應(yīng)受房產(chǎn)證的限制，不必以行政訴訟撤銷房產(chǎn)證為前置條件。 案情 原告汪洋、汪秀齊、汪秀華、汪秀榮與被告汪興學(xué)為同胞兄弟姐妹，其母蘭桂香1992年3月12日病故，遺留位于遼寧省沈陽市東陵區(qū)后陵村磚瓦房一處。 1988年12月，汪興學(xué)夫婦自行搬到該房居住。1994年，根據(jù)東陵區(qū)房產(chǎn)局關(guān)于換發(fā)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證的要求，汪興學(xué)在這次換證中將房屋產(chǎn)權(quán)證的所有權(quán)人 由蘭桂香變更為汪興學(xué)；2001年4月5日，該房屋被動(dòng)遷，其中房屋補(bǔ)償費(fèi)為30240元，樹木、水井、院墻和畜舍所得動(dòng)遷款10500元，共計(jì)為 40740元。 2002年，汪洋等四人以鎮(zhèn)人民政府為被告，汪興學(xué)為第三人提起行政訴訟。2002年10月11日，法院判決：鎮(zhèn)人民政府 為汪興學(xué)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的行為違法。宣判后，汪興學(xué)不服，提起上訴。2003年2月8日，二審法院作出行政裁定書，以原判錯(cuò)列被告為由，撤銷一審判決，發(fā) 回一審法院重審。重審期間，汪洋等四人撤回起訴。后又以爭(zhēng)議房屋拆遷費(fèi)被汪興學(xué)占有為由，提起民事訴訟，要求依法繼承。 裁判 一審法院認(rèn)為：雙方訴爭(zhēng)房屋為其母蘭桂香所有，在蘭桂香死亡后即產(chǎn)生繼承，雙方當(dāng)事人均未明確表示放棄繼承，故該房應(yīng)視為共同共有，因此，汪洋等四人 認(rèn)為汪興學(xué)未經(jīng)其他人同意，將該房屋更改為其名侵犯了汪洋等四人的合法權(quán)益，現(xiàn)要求繼承，符合法律規(guī)定。判決：一、被告汪興學(xué)于本判決生效后三日內(nèi)分別給 付汪洋、汪秀齊、汪秀華、汪秀榮每人人民幣8148元；二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。 宣判后，汪興學(xué)不服，提起上訴。二審法院認(rèn)為：汪興 學(xué)雖在蘭桂香死亡后的1994年對(duì)該房屋進(jìn)行了重新登記，但并沒有證據(jù)證明汪興學(xué)是因接受贈(zèng)與或以其他合法形式取得該房屋所有權(quán)，因此，僅憑房屋所有權(quán) 證，不能證明該房屋被動(dòng)遷前的所有權(quán)為汪興學(xué)所有，所得房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)為蘭桂香遺產(chǎn)。判決：駁回上訴，維持原判。 汪興學(xué)以如下理由申請(qǐng) 再審：該房屋不屬于被繼承人蘭桂香的遺產(chǎn)，原審按遺產(chǎn)處理錯(cuò)誤。對(duì)于房產(chǎn)部門為汪興學(xué)更名并發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證是否合法，不是民事訴訟應(yīng)解決的問題。為此，汪 洋等四人在民事訴訟前，已提起行政訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)為汪興學(xué)所發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證屬違法行為。但該訴訟以汪洋等四人撤訴而終結(jié)。由于本案的前置條件沒有解決， 原審判決直接確認(rèn)被動(dòng)遷房屋屬蘭桂香財(cái)產(chǎn)，并作為遺產(chǎn)予以處理，違反法定程序。故要求撤銷一、二審判決，駁回汪洋等四人的訴訟請(qǐng)求。 再審法院認(rèn)為：現(xiàn)有證據(jù)足以證明被動(dòng)遷房屋為蘭桂香所有，在蘭桂香去世后，該房產(chǎn)應(yīng)屬蘭桂香所留財(cái)產(chǎn)，其子女均有權(quán)繼承。但是，再審期間，汪興學(xué)舉證 證明，其進(jìn)住訴爭(zhēng)房屋后，重新修理了房屋，打了水井，修建了院墻和畜舍，并陸續(xù)栽種了一些樹木，因此，應(yīng)當(dāng)將樹木、水井、院墻和畜舍所得動(dòng)遷款10500 元從總款中扣除，剩余部分作為遺產(chǎn)再進(jìn)行分割。依法改判為：被告汪興學(xué)于本判決生效后三日內(nèi)分別給付汪洋、汪秀齊、汪秀華、汪秀榮每人人民幣6048元。 （本案案號(hào)為[2006]沈民再字第16號(hào)） 案例編寫人：沈陽市中級(jí)人民法院 張東波 應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定房屋的權(quán)屬 張東波 本案涉及到房屋權(quán)屬登記與實(shí)際不符產(chǎn)生糾紛的處理問題，如何認(rèn)識(shí)行政行為及行政裁決對(duì)民事法律行為效力的影響，一直是民事審判尤其是房地產(chǎn)審判中存在分歧較多的問題，本案終審判決對(duì)解決此類問題，具有一定借鑒意義。 筆者認(rèn)為，房屋權(quán)屬登記與實(shí)際不符產(chǎn)生糾紛應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定房屋的實(shí)際權(quán)屬，而不應(yīng)受房產(chǎn)證的限制，不必以行政訴訟為前置條件。 首先，民事訴訟與行政訴訟是兩種不同性質(zhì)的訴訟，其訴訟主體及適用的法律規(guī)范不同,決定其裁判結(jié)果必然不同。民事訴訟解決的是平等主體之間的民事爭(zhēng) 議，依據(jù)的是民法通則、合同法等民事法律規(guī)范。行政訴訟解決的是行政主體與作為行政管理相對(duì)方的公民、法人或者其他組織之間的行政爭(zhēng)議，主要特征是“不對(duì) 等性”，即行政主體的地位不平等，依據(jù)的是包括地方性行政法規(guī)在內(nèi)的行政法規(guī)和行政規(guī)章制度。行政訴訟的裁決結(jié)果，只影響行政行為的效力，而對(duì)平等主體之 間民事爭(zhēng)議并未進(jìn)行裁決，因此，其結(jié)果不影響相對(duì)人的民事行為效力。 其次，行政訴訟裁決是民事訴訟中的重要證據(jù)，但并不必然決定 民事訴訟的結(jié)果。按照行政法律規(guī)范的要求，行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為應(yīng)符合合法性和合理性兩個(gè)方面的要求。具體行政行為違法或雖然合法但不合理（不適 當(dāng)），都可能對(duì)相對(duì)人的合法權(quán)益造成侵害。但根據(jù)行政訴訟法第五條之規(guī)定，人民法院審理行政案件，只對(duì)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查。以登記發(fā)證行為合法 性審查為例，行政訴訟對(duì)事實(shí)和證據(jù)的審查主要是形式審查。從建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》以及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的相關(guān)規(guī)定來看，發(fā)證機(jī)關(guān) 行使職權(quán)采用的是形式審查標(biāo)準(zhǔn)，即審查申請(qǐng)發(fā)證所提供的形式要件是否齊全，對(duì)房產(chǎn)取得、轉(zhuǎn)讓等民事法律行為的效力不作審查，因此，行政訴訟合法性審查當(dāng)然 也是形式審查。房產(chǎn)登記發(fā)證行為本身不直接使申請(qǐng)人獲得權(quán)利，登記發(fā)證機(jī)關(guān)不能以自己的意志改變申請(qǐng)人的民事權(quán)利，它只是對(duì)申請(qǐng)人現(xiàn)有房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的認(rèn)可 和證明，而不是對(duì)相對(duì)人和第三人之間特定權(quán)利和事實(shí)的確權(quán)和裁決?？梢姡姓V訟的裁決結(jié)果并不直接影響民事裁決的結(jié)果。這一點(diǎn)從最高人民法院公布的“趙 立新訴寧夏回族自治區(qū)國有資產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)界定批復(fù)上訴案”中可以得到佐證。該案中，趙立新與第三人寧夏科協(xié)就寧夏成套公司的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的民事訴訟正在審理期 間，寧夏回族自治區(qū)國有資產(chǎn)管理局對(duì)寧夏成套公司的產(chǎn)權(quán)作出了界定批復(fù)，趙立新不服，提起行政訴訟，并上訴至最高人民法院。合議庭認(rèn)為，寧夏國資局對(duì)企業(yè) 資產(chǎn)作出產(chǎn)權(quán)界定的目的是為了解決企業(yè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的性質(zhì)問題，而人民法院審理趙立新與寧夏科協(xié)的民事案件是為了解決個(gè)人與企業(yè)之間財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議的民事糾紛。在 人民法院民事案件訴訟期間，當(dāng)事人申請(qǐng)國資局進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定，不屬于就同一糾紛尋求不同救濟(jì)問題，且國資局的界定在價(jià)值取向上與民事裁決并不沖突。因此，本 案中，行政裁判不應(yīng)當(dāng)以民事判決為依據(jù)。 再次，房產(chǎn)證即房屋所有權(quán)證書，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑 證。在民事訴訟中，房產(chǎn)證作為證據(jù)，可以證明房產(chǎn)登記的事實(shí)。房產(chǎn)證的證明力是以其上記載與房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記簿上的記載是否一致為依據(jù)的，如果房產(chǎn)證記載 的事項(xiàng)與登記簿上的記載不一致，房產(chǎn)證在房產(chǎn)交易中就失去了證明力。如果房產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)未做變更，房產(chǎn)證自身單獨(dú)變更不產(chǎn)生物權(quán)法上的效力。正因 為房產(chǎn)證在民事訴訟中作為證明房產(chǎn)權(quán)屬的一種重要證據(jù)，其證明力的作用大小只能與其他證據(jù)相互比較來確定。在房屋權(quán)屬爭(zhēng)議中，當(dāng)房產(chǎn)證證明的事實(shí)與其他證 據(jù)證明的事實(shí)發(fā)生沖突，其他證據(jù)的證明力明顯大于房產(chǎn)證的證明力時(shí)，法院完全可以按照優(yōu)勢(shì)證據(jù)的原理，以優(yōu)勢(shì)證據(jù)確定房屋的權(quán)屬，而不必先中止訴訟，待房 產(chǎn)登記機(jī)關(guān)撤銷房產(chǎn)證后再行判決。如前所述，行政機(jī)關(guān)的發(fā)證審查屬形式審查，而民事審判則應(yīng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，當(dāng)法院的民事判決改變了房產(chǎn)登記的事項(xiàng)時(shí)，當(dāng)事 人可以依判決申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)變更。 綜上所述，本案中，汪洋等四原告不服房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)證行為而提起的行政訴訟，解決的是該具體行政 行為合法性問題，適用行政法律規(guī)范；而本案要解決的是汪洋等四原告與被告之間對(duì)爭(zhēng)議房屋所派生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的繼承問題，適用民事法律規(guī)范。在有充分證據(jù)證 明原爭(zhēng)議房屋為蘭桂香遺產(chǎn)的情況下，不必受房產(chǎn)證以及行政訴訟終結(jié)的制約，應(yīng)據(jù)實(shí)認(rèn)定房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)為遺產(chǎn)，判決進(jìn)行分割。 ?。ㄗ髡邌挝唬荷蜿柺兄屑?jí)人民法院） |
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