JIEK無(wú)固定收入來(lái)源，無(wú)固定資產(chǎn)，無(wú)良好的信用記錄，屬于三無(wú)人員。怎么解決他們的居住問題是個(gè)大難題，不解決他們的居住問題，這些人居無(wú)定所，四處流浪又是嚴(yán)重的社會(huì)問題，怎么辦？好在美國(guó)金融超級(jí)發(fā)達(dá)，有無(wú)窮盡的金融創(chuàng)新，但單靠這些還不行，這是一個(gè)系統(tǒng)工程，首先就是要營(yíng)造一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)大牛市，要讓所有的人相信美國(guó)房地產(chǎn)會(huì)一直漲上去，為此美國(guó)采用了持續(xù)多年的寬松的貨幣政策。

有一天銀行的金融產(chǎn)品推銷人員敲開了JIEK的門：你買房吧，現(xiàn)在美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)多么好?。?。JIEK說我沒錢，銀行說沒關(guān)系，我們有零首付產(chǎn)品；JIEK又說我們信用等級(jí)不夠，貸款能行嗎？銀行說，這也不是問題，你可以找信用評(píng)估中介，他們會(huì)幫你把一切都搞掂，不過利率會(huì)比較高；JIEK又說貸款利率太高我們付不起呀，銀行講這我當(dāng)然知道，專門為你定制了利率重設(shè)產(chǎn)品，前三年你只要付很低的利率，三年后再重新設(shè)定；JIEK覺得聽起來(lái)不錯(cuò)，但還有一個(gè)問題，利率都付不起，供樓的錢肯定沒有，銀行說這個(gè)問題我們也為你考慮到了，我們?cè)O(shè)計(jì)了循環(huán)按揭產(chǎn)品，房?jī)r(jià)不是一直在漲嗎？明年房?jī)r(jià)漲了，房?jī)r(jià)增值部分我們?cè)俳o你做按揭貸款，這樣你不是有錢供樓了嗎？JIEK這下可放心了，這比共產(chǎn)主義還好呀，我們好像沒有風(fēng)險(xiǎn)，反正也一無(wú)所有，最壞的結(jié)果就是房子又被銀行收回去而已，至少也能免費(fèi)住幾年，好的很呀，干了，每人貸款20萬(wàn)美元，一人買一套房子，于是房地產(chǎn)商每套成本15萬(wàn)美元的房子，20萬(wàn)美元賣掉了，建筑商、建材商等等相關(guān)產(chǎn)業(yè)也跟著繁榮賺錢，地產(chǎn)商賺了5萬(wàn)美元，獲得了豐厚的利潤(rùn)，美國(guó)政府獲得了稅收，這筆買房的錢已經(jīng)進(jìn)入了美國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

 房貸機(jī)構(gòu)和銀行也不是傻子，為何要做JIEK這樣的高風(fēng)險(xiǎn)客戶呢？原來(lái)銀行和房貸機(jī)構(gòu)對(duì)次級(jí)貸款的風(fēng)險(xiǎn)非常清楚，早有打算，高風(fēng)險(xiǎn)才有高利潤(rùn),把住房抵押貸款證券化，就是把貸款抵押權(quán)及部分收益轉(zhuǎn)讓出去，不就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去了嗎?？蛇@樣風(fēng)險(xiǎn)的垃圾資產(chǎn)有誰(shuí)要呢？這時(shí)候最關(guān)鍵的角色要出場(chǎng)了，就是投資銀行和房地產(chǎn)抵押貸款中介機(jī)構(gòu)。逃廢債務(wù)的關(guān)鍵就是要把債務(wù)轉(zhuǎn)移到一個(gè)輕資產(chǎn)的公司，一旦發(fā)生問題，這些機(jī)構(gòu)立馬破產(chǎn)，讓你債權(quán)人無(wú)從追索，從這個(gè)角度看房利美、房地美和雷曼兄弟破產(chǎn)命運(yùn)從游戲開始就已設(shè)計(jì)好了，可以說是他們的宿命。
     房利美、房地美即兩房是干什么的呢？ 兩房是所謂GSE即政府授權(quán)企業(yè)，但兩房是私人公司，這樣的企業(yè)美國(guó)一共有三家，另一家叫吉地美。兩房的業(yè)務(wù)就是從貸款銀行收購(gòu)貸款按揭，然后進(jìn)行打包，以按揭物業(yè)為抵押，發(fā)行按揭抵押債券MBS，為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供源源不斷的資金。由于兩房是GSE，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)其發(fā)行的債券給予很高的AAA評(píng)級(jí)，僅次于美國(guó)國(guó)債。其利潤(rùn)來(lái)自于收購(gòu)的按揭貸款利率與其發(fā)行的債券之間的息差，兩房在美國(guó)12萬(wàn)億美元的住房抵押債券市場(chǎng)占據(jù)半壁江山，其規(guī)模為5.2萬(wàn)億，兩房的核心資產(chǎn)卻不過832億美元，杠桿比例高達(dá)65倍，資本充足率只有1.6%，雷曼兄弟的杠桿比例達(dá)到33倍，資本充足率也只有3%，都是非常典型的輕資產(chǎn)公司。
     一旦美國(guó)銀行的抵押貸款通過兩房這樣的中介機(jī)構(gòu)打包作為MBS發(fā)行出去之后，投資者的錢就進(jìn)入了美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就完全轉(zhuǎn)移給兩房這樣的中介機(jī)構(gòu)了，美國(guó)的銀行和房貸機(jī)構(gòu)肆無(wú)忌憚地發(fā)放次級(jí)債也就在情理之中了。除了兩房之外，雷曼兄弟這樣的投資銀行以及其它很多私人中介機(jī)構(gòu)也在做打包發(fā)行MBS這種生意，他們對(duì)次級(jí)債的風(fēng)險(xiǎn)不清楚嗎？清楚地很，這些中介機(jī)構(gòu)熱衷于次級(jí)債有這樣幾個(gè)原因：首先美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮而且看起來(lái)將繼續(xù)繁榮下去，其次這些中介機(jī)構(gòu)收購(gòu)次級(jí)抵押貸款之后幾乎都不在手里停留，馬上就打包成MBS賣出去，動(dòng)作快的不到一個(gè)月就脫手，更重要的一點(diǎn)是這些中介機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)來(lái)源就是抵押貸款和發(fā)行的債券之間的息差，次級(jí)抵押貸款的利息高呀，因此利潤(rùn)空間也大的多。
      次級(jí)貸款打包成次級(jí)債MBS之后，兩房的角色就十分關(guān)鍵了。大家知道所謂次級(jí)貸款就是沒有還債能力的JIEK這樣美國(guó)三無(wú)人員的貸款，類似于國(guó)內(nèi)銀行的不良資產(chǎn)，這樣的貸款打包成次級(jí)債之后也是垃圾債券，很難賣的出去，共同基金如養(yǎng)老基金這樣的大型機(jī)構(gòu)是絕對(duì)不允許投資垃圾債的。剛才說到了兩房這樣的GSE發(fā)行的債券享有接近美國(guó)國(guó)債的信用評(píng)級(jí)，兩房不僅自己賣MBS，而且為擴(kuò)大盈利渠道，還購(gòu)買其它私人機(jī)構(gòu)發(fā)行的MBS，然后再出售。于是次級(jí)債就這樣變身為AAA級(jí)高信用評(píng)級(jí)債券了，得益于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，開始幾年次級(jí)債成了難得的高收益高評(píng)級(jí)債券了，于是受到了眾多機(jī)構(gòu)投資者的熱捧。散戶資金有限，雷曼兄弟就發(fā)行迷你次債?？碝BS這么賺錢，華爾街竭力發(fā)揮其金融創(chuàng)新的能力滿足不同機(jī)構(gòu)投資者的需要，在MBS的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出CDS、CDO以及合成CDO這樣的金融衍生產(chǎn)品，把無(wú)數(shù)的銀行、共同基金、保險(xiǎn)公司、對(duì)沖基金、外國(guó)政府的外匯儲(chǔ)備等等都拉進(jìn)來(lái)了，這些機(jī)構(gòu)的錢又多又好賺，他們都是拿別人的錢來(lái)玩的，甚至普通散戶都不放過，雷曼兄弟的迷你債甚至都賣到了香港。其實(shí)次級(jí)債MBS只要賣出去，這個(gè)驚天騙局就大功告成，CDS、CDO這樣的金融衍生產(chǎn)品不過在MBS基礎(chǔ)上的再次設(shè)局，有興趣的朋友可以找相關(guān)資料了解，這里就不深入解釋了。
     回過頭來(lái)，我們?cè)倏纯碕IEK買房之后的生活怎樣，零首付貸款20萬(wàn)美元買了房之后，JIEK和JERRY就此過上了幸福生活。不但住上了新房子，而且銀行說的真沒錯(cuò)，房?jī)r(jià)一路上漲，年底竟然漲到23萬(wàn)美元了，用增值的3萬(wàn)美元循環(huán)按揭又從銀行貸來(lái)3萬(wàn)美元現(xiàn)金，2萬(wàn)美元還按揭供樓，還剩下1萬(wàn)美元現(xiàn)金可以去分期付款買車度假了。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，第二年房?jī)r(jià)竟然漲到27萬(wàn)美元了，用增值的4萬(wàn)美元循環(huán)按揭又從銀行貸來(lái)4萬(wàn)美元現(xiàn)金，2萬(wàn)美元還按揭供樓，還剩下2萬(wàn)美元現(xiàn)金干脆把買車的分期都付清了，JIEK和JERRY現(xiàn)在有房有車還有閑，竟然變成了有產(chǎn)階級(jí)。隨著美國(guó)三無(wú)人員買房的越來(lái)越多，沒房的人越來(lái)越少，市場(chǎng)增速開始回落。美國(guó)房?jī)r(jià)的上升勢(shì)頭開始減緩，第三年房?jī)r(jià)只漲到29萬(wàn)美元，這次用銀行再貸來(lái)2萬(wàn)美元就只夠供樓了，油價(jià)也漲了，車是開不起了。美聯(lián)儲(chǔ)看看魚差不多都進(jìn)網(wǎng)了，該準(zhǔn)備收網(wǎng)了，于是美國(guó)的貨幣政策進(jìn)入加息周期，快速提高的利率使得市場(chǎng)快速萎縮，第四年房?jī)r(jià)不但不漲，反而跌了，更要命的是銀行說現(xiàn)在需要利率重設(shè)，這樣你每年需要還款3萬(wàn)美元，JIEK吃飯的錢都不夠，哪有錢供樓，于是斷供。次貸危機(jī)開始出現(xiàn)，銀行說按慣例要斷供六個(gè)月才能確認(rèn)為斷供，兩房雖然開始收不到利息了，但為了賣掉手里的MBS，決定先不告訴投資者，自己先掏腰包為投資者支付債券利息。
     房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，JIEK在白住三四年之后，并用房貸款買車度假之后，說我們實(shí)在供不起樓了，搬出去，把鑰匙寄給銀行房子歸你了。于是次貸危機(jī)全面爆發(fā)，房利美、房地美和雷曼兄弟這樣的中介機(jī)構(gòu)，并來(lái)就是高比例杠桿操作，哪經(jīng)的住資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下跌，如兩房的核心資產(chǎn)只有1.6%，雷曼兄弟也只有3%的資本充足率，立馬破產(chǎn)。JIEK的兩套房子原來(lái)是抵押給各自的貸款銀行的，但銀行把按揭抵押權(quán)又賣給雷曼兄弟了，雷曼兄弟又打包成MBS賣給了房利美，房利美又再次打包賣給了投資者，也有一些雷曼兄弟直接打包成MBS賣給了各種各樣的投資者。比如一個(gè)叫冤大頭的投資者購(gòu)買了20萬(wàn)美元雷曼兄弟的迷你次級(jí)債，這20萬(wàn)美元債券只是雷曼兄弟手里買過來(lái)的一個(gè)大資產(chǎn)包MBS當(dāng)中很小的一部分，雷曼兄弟又是分別從JIEK做按揭的兩家不同銀行買過來(lái)的，通過這長(zhǎng)長(zhǎng)的鏈條傳遞之后呢，這個(gè)投資者手里的20萬(wàn)美元就并不對(duì)應(yīng)JIEK的房子了?，F(xiàn)在雷曼兄弟又破產(chǎn)了，JIEK的房子都不知道該給誰(shuí)了，貸款銀行代收著吧。
     次貸危機(jī)愈演愈烈，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下降，JIEK這樣的無(wú)產(chǎn)階級(jí)買的房子當(dāng)然地段不好，治安也不會(huì)太好，銀行收了這兩套房子后一時(shí)還真難以出手，拿在手里還得交稅交水電費(fèi)管理費(fèi)什么的，更關(guān)鍵的是銀行已經(jīng)把抵押權(quán)賣給雷曼兄弟連本金帶手續(xù)費(fèi)利潤(rùn)都早收回來(lái)了。替雷曼兄弟請(qǐng)律師打官司追款吧，更不劃算，銀行早知道這兩個(gè)家伙把自己賣了都還不起，雷曼兄弟都破產(chǎn)了替他打官司還得賠進(jìn)律師費(fèi)。反正又不是我的債權(quán)了那就大甩賣吧，JIEK的房子開始掛牌1000美元，一個(gè)月竟然無(wú)人問津，看來(lái)還是價(jià)格太高，無(wú)論如何得出手，于是掛牌1美元出售，正好YUHAN每個(gè)月還有幾百美元的救濟(jì)金可領(lǐng)，太便宜了，立馬1美元付現(xiàn)金買下，不做按揭了。過幾天銀行又甩賣，YUEHAN的房子掛牌200美元，JIEK時(shí)不時(shí)打點(diǎn)短工，手頭也有幾百美元，也是毫不猶豫地拿下，200美元現(xiàn)金支付不做按揭。千萬(wàn)不要以為這是在瞎編，美國(guó)房子賣1美元可是新聞報(bào)道的真事，賣幾百美元一套的也不是僅此一套的特價(jià)房，而是一直在掛牌出售的，你想買還是能買到的。還有新聞報(bào)道說，有位94歲的美國(guó)老太太也因無(wú)力供樓而要被趕出去，這實(shí)在太不人道了，美國(guó)司法介入免除其債務(wù)。而且現(xiàn)在美國(guó)大規(guī)模救市，也要同時(shí)救助美國(guó)低收入階層的購(gòu)房者，JIEK在露宿街頭幾個(gè)月之后，又重新住上了真正屬于自己的房子，成為真正意義上的有產(chǎn)階級(jí)。
    只有投資者冤大頭尋思半天，打破了腦袋也沒想明白，我的20萬(wàn)美元資金怎么就沒了呢？美國(guó)的JIEK本來(lái)是三無(wú)人員，貸款買的房子，還不起貸款房被收了，怎么現(xiàn)在房子又回到他們手里了呢？而且他們還不欠貸款成了真正的有產(chǎn)階級(jí)了。