探討｜不動產異議登記的效力和適用

隨緣4690 2024-12-05

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《民法典》規(guī)定了異議登記制度——利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。異議登記作為一種臨時性的救濟途徑，其設立的目的主要是提醒善意第三人，保護真實權利人的利益。實踐中，異議登記申請相對較少，而異議登記的法律效力及其申請主體、申請材料和注銷等都相對較為復雜，本文結合實務對其中的難點問題進行了分析，并進行了相應的思考。

異議登記的理解

為真實權利人提供臨時救濟途徑。《民法典》第 220條規(guī)定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

更正登記和異議登記都屬于不動產權利救濟途徑，但更正登記的程序較長，舉證需要一定的時間，真實權利人與登記權利人的爭議難以在短時間內解決。因此法律創(chuàng)設了異議登記，作為真實權利人的臨時救濟途徑。利害關系人申請異議登記后，登記機構經審查將異議登記事項記載于登記簿，異議登記有效期內，應當告知申請?zhí)幏值怯浀牡谌瞬粍赢a存在異議登記的情況。但是這種保護具有臨時性的特點，只有在其期限內提起訴訟并向登記機構提交相關證明材料，異議登記才繼續(xù)有效。若登記簿錯誤經法院或有權部門確認屬實，申請人可進一步申請更正登記，從而保護真實權利人的權益。

阻卻和排除第三人善意取得。不動產經登記后發(fā)生物權效力，但若不動產登記簿因各種原因出現(xiàn)登記錯誤，且第三人并不知悉真實情況，登記簿記載的登記權利人在此期間對該不動產權利進行處分，第三人可以依登記公信力主張善意取得該不動產權利，這會導致真實權利人的權益無法得到保護。不動產異議登記是一種特殊登記類型，通過申請將異議登記事項記載于登記簿，并通過告知使第三人知悉登記簿記載的不動產權利存在瑕疵和不確定性，有助于阻卻和排除第三人的善意取得，第三人不得主張依照登記的公信力受到保護。

不能限制登記權利人的處分權。異議登記的作用在于避免異議登記期間第三人善意取得不動產權利，區(qū)別于查封、凍結等財產保全制度，其不應具有限制處分的強制性。異議登記后，不動產登記簿記載的權利人仍然可以處分其財產。但為了保證利害關系人和第三人的權益，異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分不動產權利申請登記的，登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人可以選擇終止交易，確保利益不受損失，但若堅持繼續(xù)交易辦理登記，申請人應當書面承諾知悉異議登記的存在并自擔風險。因此，異議登記不是完全否定登記簿記載的登記權利人，并不能限制其處分權，其阻卻與排除的僅是基于該項處分行為的善意取得。

異議登記的適用

異議登記的申請主體。《民法典》第 220條規(guī)定了異議登記的主體是“利害關系人”，但是對“利害關系人”的范圍沒有明確。利害關系人的種類千差萬別，尤其是目前法律上對于利害關系的認定缺乏具體標準，只是一種概括性的規(guī)定?！恫粍赢a登記資料查詢暫行辦法》第 19條規(guī)定：“符合下列條件的利害關系人可以申請查詢有利害關系的不動產登記結果：（一）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產構成利害關系的；（二）因不動產存在民事糾紛且已經提起訴訟、仲裁而構成利害關系的；（三）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形?！辈樵円?guī)定的利害關系人能否適用到異議登記上？筆者認為兩者具有高度相似性，但在實務中要注意理解并區(qū)分不同的情形。對基于合同等債權債務關系而申請異議登記的前提是，“認為不動產登記簿記載的事項錯誤”，其潛在含義是此種記載錯誤對其權益造成影響。因此兩者不能簡單等同起來。

異議登記的申請材料。根據(jù)《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）的規(guī)定，申請異議登記除提交申請書、身份證明外，還需要提交證實對登記的不動產權利有利害關系的材料、證實不動產登記簿記載的事項錯誤的材料，以及其他必要材料。關于證實對不動產權利有利害關系的材料、證實不動產登記簿記載的事項錯誤的材料，這兩項材料的種類、形式和標準沒有明確的規(guī)定，登記機構在實踐中有時也較難把握。筆者認為，異議登記并不直接改變登記簿記載事項，且在時效上是暫時性的，最終還需要申請人通過搜集證據(jù)提起訴訟，在法院立案并對該不動產權屬進行確認后，憑借法院的判決或裁定進行更正登記，而登記機構并不具備相應的專業(yè)能力去判斷。在異議登記申請受理后，15日內由異議登記申請人提交法院的受理通知書等確認異議登記的效力。此處在審查法律文書時要注意的是，提起訴訟的主體與異議登記申請人應一致，案由與異議登記的不動產登記事項確實存在直接利害關系。反之，申請人若不能在 15日內提交人民法院的受理通知書等，則異議登記失效。同時，法律也明確“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償”，以防止申請人濫用異議登記制度。

異議登記是否以更正登記為前置程序。異議登記是否要在更正登記不能完成的前提下才可以提出？在申請異議登記時是否要提交登記簿記載的權利人不同意更正的書面材料？這個問題值得注意。筆者認為，從異議登記制度設立的目的以及登記實踐來看，異議登記并不必須以更正登記為前提。因為異議登記制度設立的目的是保護真正權利人的權益，若需要以利害關系人申請更正登記為前提，則假使登記權利人愿意配合出具不同意更正的證明材料，則異議登記可以繼續(xù)；而若登記權利人不配合出具不同意更正的證明材料，則異議登記無法繼續(xù)進行。利害關系人只能通過訴訟的救濟途徑維護其權益，而法院的立案、審理及出具判決結果等程序都需要一定時間，在此期間若相關不動產被處分并由善意第三人取得，則真正權利人的利益會受到損害，這與異議登記制度設立的初衷相悖。因此，筆者認為，異議登記與更正登記具有一定的聯(lián)系，其最終是通過更正登記來實現(xiàn)權屬的確認，但不應以更正登記作為前置程序。利害關系人可以根據(jù)自身意愿選擇更正登記還是異議登記，若直接選擇申請異議登記，登記機構不應要求申請人提交權利人不同意更正的書面材料。

異議登記的時效和注銷

異議登記的時效。由于異議登記會給不動產物權交易造成一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，因而法律對異議登記的有效期間作出了限制——自異議登記之日起 15日內?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，有效期內申請人不提起訴訟的，異議登記失效。《細則》則規(guī)定，異議登記申請人應當在有效期內，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。上述兩個法條在規(guī)定上有所差別，上位法規(guī)定是提起訴訟，《細則》則規(guī)定了提起訴訟、申請仲裁兩種途徑。而能否收取仲裁受理通知書作為異議登記的有效依據(jù)，實務上也存在不同意見。一種意見認為《細則》是在《民法典》實施發(fā)布的，應按照上位法的最新規(guī)定執(zhí)行；另一種意見則認為《民法典》是原則性規(guī)定，仲裁也是權威的爭議解決方式，可以按照《細則》收取仲裁受理通知書。筆者認為，就能否將仲裁受理通知書作為異議登記的有效依據(jù)這一問題而言，從法律層級來看應優(yōu)先適用上位法規(guī)定，同時建議通過不動產登記立法再進一步予以明確。在時效上，若申請人在 15日內提交了人民法院的受理通知書等材料，登記機構應將起訴的相關信息記載于登記簿，此時異議登記的效力繼續(xù)維持。

異議登記的注銷。為保證登記簿記載與具體實際相符合，起到更好的公示作用，實務中需要對失效的異議登記進行注銷處理?！恫粍赢a登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，異議登記注銷的申請人是異議登記申請人，但在實踐中，異議登記失效后，異議登記申請人往往會怠于注銷異議登記，此時登記簿記載內容與實際不符，會對不動產交易產生阻礙。因此，應區(qū)分下述兩種情形，允許登記機構或登記權利人對失效的異議登記及時予以注銷。一種是針對法律規(guī)定的申請人自異議登記之日起 15日內不提起訴訟的，異議登記失效的情形。此種情形下，不動產登記的權利人可能并不知悉該異議登記存在。因此，對于此類異議登記，登記機構應在登記系統(tǒng)中及時解除相應的控制和提醒。另一種情形是對于申請人自異議登記之日起 15日內提起訴訟的，若生效法律文書可證實不動產權屬歸異議登記申請人，則異議登記申請人可依據(jù)生效法律文書確認物權歸屬，此時異議登記自然失去效力；若生效法律文書不支持異議登記申請人，為保護自身權益，登記權利人可以憑該生效法律文書申請注銷異議登記，及時消除異議登記帶來的不利影響。

作者單位：江蘇省無錫市不動產登記中心

《中國不動產》2024年第3期

i自然全媒體

編輯：高榮唱梁楠（實習）

初審：鄭雪蕾

審定：李軍晶

以上文章不代表本官微觀點

僅供參考