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物權(quán)的存在、狀態(tài)、變動(dòng)必須通過一定的方法公開表現(xiàn)出來，讓他人知道。合同則不需要公示反而可以進(jìn)行保密。這是因?yàn)楹贤簧婕爱?dāng)事人自己的利益，可以是商業(yè)秘密。物權(quán)是一個(gè)獨(dú)占性、排他性權(quán)利，這個(gè)權(quán)利的存在狀態(tài)，對(duì)他人的權(quán)利很重要。如房屋出售，買受人在購買之前要弄清出賣人是否有對(duì)房屋的合法權(quán)利，弄清房屋上是否設(shè)有抵押權(quán)等，這需要有一個(gè)可靠的方法將物權(quán)公示出來，讓交易人、利害關(guān)系人、債權(quán)人、人民法院能正確判斷某一財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方法通過登記實(shí)現(xiàn),是一個(gè)嚴(yán)格的公示方法。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,經(jīng)過權(quán)利人的申請(qǐng)、登記機(jī)關(guān)的審查之后，不動(dòng)產(chǎn)便可以在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行初始登記或變更登記。記載于登記簿的那一刻，該權(quán)利即被確定。如果不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前未登記，則買受人永遠(yuǎn)不能取得所有權(quán)。生活中常見的一房多賣問題，受保護(hù)的只有登記人。 為防止類似一房多賣的問題，《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。同時(shí)，為保障物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，《物權(quán)法》第19條設(shè)立了申請(qǐng)更正登記和異議登記制度，因各種原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容錯(cuò)誤，權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請(qǐng)更正登記。如果登記簿上的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。異議登記的作用并不是撤銷或變更不動(dòng)產(chǎn)記載的事項(xiàng)，也不發(fā)生變更不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，從而使不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性受到質(zhì)疑，進(jìn)而對(duì)想交易該不動(dòng)產(chǎn)的人予以警示。這些制度為解決爭議設(shè)置了必要的程序，有利于建立不動(dòng)產(chǎn)的法律秩序。 除了不動(dòng)產(chǎn)外，重要的動(dòng)產(chǎn)：船舶、飛機(jī)、汽車，其公示方法同樣是登記，但登記效力較低。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人,即登記對(duì)抗主義。比如汽車的轉(zhuǎn)讓。甲有一輛汽車，賣給乙，錢款付清，車也交付，但沒有到車管部門過戶。乙開車出了交通事故，撞了丙。乙跑了，或沒有財(cái)產(chǎn)賠付，那么，甲就不能以動(dòng)產(chǎn)已交付為由對(duì)抗善意第三人丙，就要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這一原則在《物權(quán)法》第126條規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)時(shí)也有體現(xiàn)，未經(jīng)登記，也不得對(duì)抗善意第三人。 其他動(dòng)產(chǎn)以交付為公示方法，即交付時(shí)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，包括動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和質(zhì)權(quán)的設(shè)立。動(dòng)產(chǎn)占有人被推定為合法的所有人。比如張三有一頭牛，賣給了李-四，在未支付貨款的情況下，基于信任，讓李-四把牛牽回家。當(dāng)天夜里，雷-電將牛擊死。那么，李-四不能說，我還沒付錢、沒有登記等理由拒付買牛錢，因?yàn)榕５乃袡?quán)已因交付而生效。動(dòng)產(chǎn)是不要登記的，你到市場買手機(jī)，在商家手上，就是商家的，你付完錢，交到你的手上，就是你的。你不需要到工商局、電信管理部門查詢這部手機(jī)是否合法。當(dāng)然,如果這部手機(jī)是偷來的，有一天失主找來了，你能否取得手機(jī)在于你是否屬善意第三人，是否符合善意取得的條件。 什么是善意取得?《物權(quán)法》第106條第1款明確了3種情形：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：①受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;②以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;③轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 |
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