2023年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。

2024年5月17日，央行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的存量商品房，用作保障性住房，既能加快項(xiàng)目落地，也能促進(jìn)存量轉(zhuǎn)化。

2024年7月21日，黨的報(bào)告二十大中提出：“加大保障性住房建設(shè)和供給”。

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)保障性住房的重視程度不斷提升，保障房政策頻出，拓寬了保障房籌集渠道，將惠及更廣人群。

本期我們針對(duì)保障性住房的相關(guān)稅費(fèi)減免政策以及涉及到土地增值稅的問(wèn)題進(jìn)行匯總學(xué)習(xí)。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。因此，如果保障性住房發(fā)生了轉(zhuǎn)讓并取得了收入，且不符合免征土地增值稅的條件，那么需要依法繳納土地增值稅。但如果存在特殊政策規(guī)定或符合免征條件，則可能不需要繳納土地增值稅。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條，有下列情形之一的，免征土地增值稅：其中第一項(xiàng)為“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的”。因此，如果保障性住房符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件，并且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，那么可以免征土地增值稅。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。但未規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房免土地增值稅。

《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新建房屋作為公租房房源的是否免土地增值稅未作出規(guī)定。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，假如將保障性住房單獨(dú)作為土地增值稅的清算單位，則沒(méi)有必要針對(duì)保障性住房的銷售作出免土地增值稅的規(guī)定，因?yàn)楸Ｕ闲宰》康脑鲋殿~幾乎不可能超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號(hào)）第20條規(guī)定，確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定。但是，保障性住房并未被作為一個(gè)單獨(dú)的土地增值稅清算單位，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其征稅的，會(huì)將其歸入普通住宅類，與普通住宅一起計(jì)算繳納土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)將保障性住房建成后，主要通過(guò)三種方式移交給國(guó)家。分別是無(wú)償移交方式、直接移交方式、政府收購(gòu)方式。對(duì)于政府收購(gòu)保障性住房，與其他不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一樣，轉(zhuǎn)讓方需要計(jì)收入，相關(guān)扣除項(xiàng)目也與其他房地產(chǎn)交易一樣，一般不會(huì)因?yàn)槭潜Ｕ闲宰》慷a(chǎn)生爭(zhēng)議。對(duì)于無(wú)償移交與直接移交保障性住房的，不同地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)有不同的土地增值稅征收政策。

總的來(lái)說(shuō)，保障性住房是否可以免征土地增值稅，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷。