（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為收并購交易中最直接、最常見的方式，其主要適用于目標(biāo)地塊權(quán)屬公司因債務(wù)情況復(fù)雜或股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜等原因無法完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓、原始有票成本較低等情形。

直接資產(chǎn)收購方式的優(yōu)勢主要有：

一是收購資產(chǎn)清爽干凈，不用承擔(dān)項目公司的連帶債務(wù)，或有債務(wù)風(fēng)險較小；

二是項目后期可扣除土地成本增加，項目銷售運(yùn)營階段稅負(fù)會降低。

需注意的是，在實操中經(jīng)常碰到因為前期資金壓力較大、項目前期投資未達(dá)投資總額的25%、轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)較重造成交易價提高等因素，最終造成交易難以完成。

完成項目收購后，開發(fā)商繼續(xù)完成項目的開發(fā)建設(shè)所涉納稅義務(wù)主要如下：

1.增值稅

（1）老項目用簡易計稅方法計算（也可以選擇用一般計稅方法）：[增值稅=銷售額/（1+5%）*5%]

（2）新項目用一般計稅法：[增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=（銷售收入+價外費(fèi)用-當(dāng)期土地價款）÷（1+9%）*9%-有進(jìn)項的成本或費(fèi)用÷（1+適用稅率）*適用稅率]。

新老項目的判定：以《建筑工程施工許可證》上記載的合同開工日期劃定，在2016年4月30日之前的是老項目，在2016年5月1日之后的是新項目；如果施工許可證沒有記載，或者未取得施工許可證，以建筑工程承包合同為準(zhǔn)；如果兩者都未記載證明，需同稅務(wù)局溝通判定。

（3）新老項目增值稅預(yù)征：

老項目預(yù)征：銷售回款/（1+5%）×3%；

新項目預(yù)征：銷售回款/（1+9%）×3%。

2.土地增值稅

（1）土地增值稅預(yù)征=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率。

預(yù)征率以各地稅務(wù)局規(guī)定確認(rèn),各地關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定，點(diǎn)擊藍(lán)字查看！

（2）土地增值稅納稅：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（3）扣除項目金額主要包括：取得土地使用權(quán)支付金額（含契稅）、開發(fā)成本、開發(fā)期間費(fèi)用、增值稅附加（增值稅不可以抵扣）、可加計扣除項。

（4）土地增值稅適用稅率表：

另外，法院拍賣作為資產(chǎn)收購的一種特殊方式，通過法院拍賣獲取的土地由于無法做盡職調(diào)查，一般無法確定拍得的房產(chǎn)是否存在租賃等情況而影響房產(chǎn)的交付。法拍房一般都需按拍賣公告的要求承擔(dān)被拍賣方（被執(zhí)行人）需繳納的土地/房產(chǎn)過戶稅費(fèi)，實操中，只需通過取得的法院裁定書、法院成交確認(rèn)書、公證書等相關(guān)資料即可去辦理過戶、繳稅等手續(xù)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作方式主要是通過取得目標(biāo)公司的部分或全部股權(quán)，從而間接控制目標(biāo)公司所持有的土地使用權(quán)或在建工程。如項目公司名下持有目標(biāo)地塊，直接以資產(chǎn)買賣交易方式所需承擔(dān)的稅負(fù)較重，此時通過收購目標(biāo)地塊權(quán)屬公司的股權(quán)（土地權(quán)屬人為自然人除外）間接持有目標(biāo)地塊則可成為更優(yōu)的選擇，在具體操作上其優(yōu)勢在于：

一是時間較短，僅涉及股權(quán)變更的工商稅務(wù)變更手續(xù)；

二是不受標(biāo)的股權(quán)項下土地使用權(quán)投資強(qiáng)度限制；

三是稅負(fù)較輕，轉(zhuǎn)讓方無需繳納土地增值稅、增值稅及附加，受讓方無需繳納契稅等稅費(fèi)。

但劣勢也是非常明顯的，受讓方需要承接目標(biāo)地塊權(quán)屬公司的債權(quán)債務(wù)，若盡職調(diào)查披露風(fēng)險不到位，后續(xù)將帶來較大的或有債務(wù)風(fēng)險；同時，因為一般均會產(chǎn)生股權(quán)溢價，被收購標(biāo)的股權(quán)的股東需繳納股權(quán)溢價產(chǎn)生的所得稅，并影響轉(zhuǎn)讓方凈得，從而影響交易價格。

其中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅計算公式=（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價-股權(quán)成本）*所得稅稅率；須注意的是如項目公司是股東直接成立的，股權(quán)成本價為股東投資入股時向企業(yè)實際繳付的出資金額（即實收資本）；如項目公司是現(xiàn)股東通過股權(quán)收購的方式取得股權(quán)的，則股權(quán)成本為股東原收購股權(quán)支付的價款。 

二、以資產(chǎn)剝離完成收并購的方式

（一）以不動產(chǎn)出資入股

以不動產(chǎn)出資入股操作過程中，轉(zhuǎn)讓方可以將目標(biāo)地塊出資入股設(shè)立全資公司，受讓方再通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得全資公司的股權(quán)以此獲得目標(biāo)地塊。若目標(biāo)地塊屬于凈地或在建工程，則出資設(shè)立公司需滿足其開發(fā)的規(guī)模達(dá)到總投入25%的要求（投入證明需總包開具），不過個別地區(qū)（如昆明、中山等）無此限制。

通過此種方式操作的優(yōu)勢在于操作簡單，資產(chǎn)剝離干凈。劣勢在于稅負(fù)較高，且一般有25%開發(fā)投入總額的限制，如在建工程只有土地使用權(quán)證的，前期已經(jīng)開發(fā)銷售但后期為空地的，轉(zhuǎn)讓方可以把前、后兩期當(dāng)做一個在建工程項目，前期開發(fā)量占項目總投入的25%以上即可，或者約定轉(zhuǎn)讓方將后期開發(fā)至25%以后再轉(zhuǎn)讓，不過違約風(fēng)險較高，需交易雙方合作基礎(chǔ)較好。

需注意：

1.以不動產(chǎn)出資入股繳納增值稅層面應(yīng)視同銷售；

2.企業(yè)所得稅優(yōu)惠：依據(jù)財稅[2014]116號文

居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（二）同一控制下的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

同一控制下資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，是指100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值（即無增值額）劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)。實操中，由于同一控制下的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)行為在具體的某個區(qū)域仍屬于少數(shù)案例，需要與稅務(wù)機(jī)關(guān)做較多的溝通工作。部分地區(qū)稅務(wù)局認(rèn)為同一控制下的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)僅屬于國有企業(yè)改制過程中的特殊情況（行業(yè)內(nèi)一般稱為“國企專利”），需要主管部門出具同意進(jìn)行同一控制下的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的相關(guān)批復(fù)文件，因此實際操作過程中民營企業(yè)操作難度較大。

另外，在具體操作上，可以通過設(shè)立全資子公司，母公司將標(biāo)的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至新設(shè)子公司，其稅負(fù)情況如下：

1.企業(yè)所得稅適用特殊性稅務(wù)處理：

依據(jù)財稅[2014]109號文：

母公司向子公司劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認(rèn)損益的，可以進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理，劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。

2.由于適用特殊性稅務(wù)處理的情況下未產(chǎn)生增值額，所以不繳納土地增值稅和增值稅及附加。

（三）企業(yè)分立后股權(quán)轉(zhuǎn)讓

企業(yè)分立可以分為存續(xù)分立和新設(shè)分立兩種形式，存續(xù)分立是指一個公司以其部分資產(chǎn)分出去設(shè)立另一個公司，原公司存續(xù)；新設(shè)分立是指一個公司將其全部資產(chǎn)分割出去設(shè)立兩個或兩個以上的公司，原公司解散。

實操中，利用企業(yè)分立的方式進(jìn)行房地產(chǎn)交易的大多是做實業(yè)的企業(yè)通過剝離重資產(chǎn)的名義剝離其持有的土地，在企業(yè)分立過程中，符合特殊性稅務(wù)處理規(guī)定的，可免征企業(yè)所得稅，符合債務(wù)重組條款的，可暫免征土地增值稅、契稅等。

1.企業(yè)所得稅

財稅[2009]59號文對企業(yè)重組、合并、分立等行為區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務(wù)處理規(guī)定和特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。

一般性稅務(wù)處理：被分立企業(yè)對分立出去資產(chǎn)應(yīng)按公允價值確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；分立企業(yè)應(yīng)按公允價值確認(rèn)接受資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)；被分立企業(yè)繼續(xù)存在時，其股東取得的對價應(yīng)視同被分立企業(yè)分配進(jìn)行處理；被分立企業(yè)不再繼續(xù)存在時，被分立企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理；企業(yè)分立相關(guān)企業(yè)的虧損不得相互結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。也即被分立公司對分立出去的資產(chǎn)以公允價值與賬面成本的差額確認(rèn)為所得繳納所得稅，分立公司則以接受資產(chǎn)的公允價值確認(rèn)為入賬價值。

 例如，甲公司A塊土地賬面成本8000萬元，市場公允價值20000萬元，在不考慮增值稅等其他稅費(fèi)前提下，則甲公司在將A塊土地分立成立乙項目公司時，甲公司可確認(rèn)所得約為：20000-8000=12000萬元；同時乙公司可以約20000萬元作為土地成本入賬。

適用特殊性稅務(wù)處理：被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：

（1）分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定；

（2）被分立企業(yè)已分立出去資產(chǎn)相應(yīng)的所得稅事項由分立企業(yè)承繼；

（3）被分立企業(yè)未超過法定彌補(bǔ)期限的虧損額可按分立資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進(jìn)行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)；

（4）被分立企業(yè)的股東取得分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱“新股”），如需部分或全部放棄原持有的被分立企業(yè)的股權(quán)（以下簡稱“舊股”），“新股”的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以放棄“舊股”的計稅基礎(chǔ)確定。如不需放棄“舊股”，則其取得“新股”的計稅基礎(chǔ)可從以下兩種方法中選擇確定：直接將“新股”的計稅基礎(chǔ)確定為零；或者以被分立企業(yè)分立出去的凈資產(chǎn)占被分立企業(yè)全部凈資產(chǎn)的比例先調(diào)減原持有的“舊股”的計稅基礎(chǔ)，再將調(diào)減的計稅基礎(chǔ)平均分配到“新股”上。

符合上述規(guī)定的，可將分立按特殊性稅務(wù)處理，也即被分立公司對分立出去的資產(chǎn)不確認(rèn)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，分立公司以接受資產(chǎn)的原計稅基礎(chǔ)確認(rèn)為入賬價值，同時如果被分立公司存在未超過法定彌補(bǔ)期限的虧損，可按分立部分資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例由分立公司繼續(xù)彌補(bǔ)。

2.土地增值稅

根據(jù)財稅[2018]57號文規(guī)定，轉(zhuǎn)讓雙方均為非房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)行分立的可以暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。（一）按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（二）按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（三）單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（四）上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

如果房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方任意一方為房地產(chǎn)企業(yè)，通過分立的方式操作拿地則達(dá)不到免征土地增值稅的目的，但如果是非房地產(chǎn)企業(yè)名下也有土地，房地產(chǎn)企業(yè)想收購目標(biāo)資產(chǎn)可以通過分立方式先將土地剝離出來，然后再通過股權(quán)收購的方式拿地。

3.契稅

根據(jù)財稅[2018]17號文規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日執(zhí)行。因此，利用企業(yè)分立的方式進(jìn)行房地產(chǎn)交易過程中，分立后新派生的企業(yè)可暫免征契稅。

4.增值稅

財稅[2016]36號文附件2規(guī)定：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

通過上述解釋來看，分立的交易本質(zhì)是對于公司資產(chǎn)和負(fù)債的整體交易，所以利用分立對目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行交易，也應(yīng)當(dāng)受前述土地前期開發(fā)總投入需達(dá)到25%比例的限定，即對于開發(fā)強(qiáng)度未達(dá)25%的土地，筆者個人認(rèn)為是不能通過公司分立的方式取得的（不過個別地區(qū)仍有例外）。