原創(chuàng) 余藝 龔楊帆 上海二中院近年來(lái)，隨著私家車越來(lái)越多，因小區(qū)車位規(guī)劃等原因，小區(qū)停車位成為了稀缺資源。部分建成時(shí)間較早的小區(qū)原先沒(méi)有規(guī)劃車位，現(xiàn)僅能在公共道路上劃定數(shù)量有限的停車位，難以滿足小區(qū)業(yè)主的停車需求；部分新小區(qū)雖然有規(guī)劃車位，但配比不足，亦存在停車位一位難求的困境。在小區(qū)停車位不足的情況下，應(yīng)如何合理地設(shè)計(jì)規(guī)劃業(yè)主的停車順位，是困擾業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司的一個(gè)難題，實(shí)踐中也易出現(xiàn)因規(guī)則設(shè)立和執(zhí)行失范而侵害業(yè)主合法權(quán)益，從而引發(fā)糾紛的情況。

基本案情

上海市某小區(qū)為自管小區(qū)。王某系該小區(qū)業(yè)主。2014年王某對(duì)于小區(qū)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)持有異議，未再交納過(guò)物業(yè)費(fèi)。該小區(qū)內(nèi)公共道路規(guī)劃為地面停車位，停車費(fèi)為200元/月，王某停車費(fèi)交納至2020年12月止。根據(jù)王某2015年1月至2020年12月的停車費(fèi)收據(jù)顯示，王某停車費(fèi)的交納方式為半年一付，先停后交。2021年3月9日，該小區(qū)業(yè)委會(huì)因王某長(zhǎng)年未交納物業(yè)費(fèi)，不允許王某車輛進(jìn)入小區(qū)停車。后經(jīng)多方調(diào)解未果。王某訴至法院，請(qǐng)求判令該小區(qū)業(yè)委會(huì)排除妨害，允許王某的車輛在該小區(qū)內(nèi)停車。

審理中，王某表示同意支付2021年在該小區(qū)停車期間的停車費(fèi)，具體為2021年1月1日起至2021年3月8日止以及王某車輛此后被允許進(jìn)入該小區(qū)內(nèi)停車之日起至2021年12月31日止。

審理中，該小區(qū)業(yè)委會(huì)提供了小區(qū)的《管理規(guī)約》，其中關(guān)于車輛停放管理的規(guī)定主要內(nèi)容為：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守本住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停車管理制度，聽(tīng)從停車管理人員的指揮，按照規(guī)定或者約定交納車輛停放費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車位應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主優(yōu)先及業(yè)主首輛車優(yōu)先的原則予以使用；車輛停放不得占有、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防車通道等。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，該小區(qū)內(nèi)部的停車位屬于業(yè)主共有，對(duì)此本案雙方當(dāng)事人均不持異議。對(duì)于共有部分，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)該小區(qū)業(yè)委會(huì)的陳述，該小區(qū)現(xiàn)無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，屬于業(yè)主自管小區(qū)。但即便是自管小區(qū)，該小區(qū)業(yè)委會(huì)對(duì)于業(yè)主共有部分的管理權(quán)限亦應(yīng)來(lái)源于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。該小區(qū)業(yè)委會(huì)認(rèn)為根據(jù)《管理規(guī)約》，其有權(quán)決定不允許王某的車輛進(jìn)入小區(qū)停車。但該小區(qū)業(yè)委會(huì)提供的《管理規(guī)約》中關(guān)于車輛停放管理的規(guī)定不足以證明其上述主張，因?yàn)椤豆芾硪?guī)約》并未授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)根據(jù)是否繳納物業(yè)費(fèi)來(lái)決定小區(qū)業(yè)主是否可以進(jìn)入小區(qū)停車。故即使暫且不考慮將按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)作為業(yè)主可以進(jìn)入小區(qū)停車的前提是否合理，本案中，小區(qū)業(yè)委會(huì)并不享有自行決定因業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)而阻止其進(jìn)入小區(qū)停車的權(quán)限。因此，小區(qū)業(yè)委會(huì)阻止王某的車輛進(jìn)入小區(qū)停車的行為構(gòu)成對(duì)王某的妨害。故法院判令該小區(qū)業(yè)委會(huì)允許王某的車輛在該小區(qū)內(nèi)停車。

法治建議

業(yè)主大會(huì)是小區(qū)公共事務(wù)的最高決策機(jī)構(gòu)。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)決策的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)行事。住宅小區(qū)內(nèi)公共停車位的規(guī)劃及具體使用規(guī)則的設(shè)定屬于小區(qū)公共事務(wù)的范疇，應(yīng)屬業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。如果小區(qū)現(xiàn)有停車位數(shù)量不足，為使業(yè)主有序使用已有車位，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議的方式形成具體使用規(guī)范。一般而言，經(jīng)合法程序而形成的業(yè)主大會(huì)決議對(duì)小區(qū)全體業(yè)主均產(chǎn)生約束力。但在尚無(wú)相應(yīng)業(yè)主大會(huì)決議或授權(quán)的情況下，業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司自行設(shè)定小區(qū)公共停車位使用的順位規(guī)則，排除部分業(yè)主停車資格的做法，往往難以實(shí)現(xiàn)其規(guī)范目的。

對(duì)此， 建議如下：

● 明確業(yè)主大會(huì)在停車位使用管理中的決定性地位，停車位緊缺情形下的使用問(wèn)題屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議的形式對(duì)停車位使用事項(xiàng)形成具體規(guī)范?？赏ㄟ^(guò)形成小區(qū)居民規(guī)約的形式固定并加以公示，以明確具體執(zhí)行規(guī)范的業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司的權(quán)責(zé)范圍。業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行管理，服務(wù)于廣大業(yè)主。

● 因小區(qū)公共停車位使用規(guī)則關(guān)涉業(yè)主切身利益，業(yè)委會(huì)可在規(guī)則草擬環(huán)節(jié)廣泛聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，在后期決議環(huán)節(jié)加大宣傳力度，廣泛發(fā)動(dòng)業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)決議程序，依循法定程序召開業(yè)主大會(huì)，并接受地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)指導(dǎo)及協(xié)助，確保業(yè)主大會(huì)決議的有效性。

● 作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)規(guī)約，尊重業(yè)主大會(huì)基于合法程序所作出的決議，配合業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司的具體管理并及時(shí)履行自身的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)交納義務(wù)，以圖共建良性、和諧的小區(qū)管理秩序。當(dāng)然，若小區(qū)業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益，亦可通過(guò)合法途徑主張撤銷。

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十一條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二百八十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

原標(biāo)題：《可否以業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)為由拒絕業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)？| 基層治理案例⑥》