物業(yè)管理服務(wù)，是對(duì)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)管理，也包括代收業(yè)主水電費(fèi)、車輛停放服務(wù)、廣告位置出租等。

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》，企業(yè)管理服務(wù)，是指提供總部管理、投資與資產(chǎn)管理、市場(chǎng)管理、物業(yè)管理、日常綜合管理等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。因此，物業(yè)管理屬于企業(yè)管理服務(wù)。

一．物業(yè)企業(yè)稅收政策

（一）根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào)）規(guī)定物業(yè)管理業(yè)一般納稅人可按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)5%，抵減應(yīng)納稅額。

（二）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（三）《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的裝修服務(wù)，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。

（四）根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金屬于不征收增值稅項(xiàng)目。

同時(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金開具發(fā)票，應(yīng)根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）第十條規(guī)定：“企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅項(xiàng)目的，對(duì)方為單位的，以對(duì)方開具的發(fā)票以外的其他外部憑證作為稅前扣除憑證；對(duì)方為個(gè)人的，以內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證?！?/span>

二．稅務(wù)處理

01、物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)等收入，如何計(jì)算繳納增值稅？

（1）物業(yè)管理費(fèi)適用6%的稅率。

（2）若將小區(qū)的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣告發(fā)布，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，適用9%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。小規(guī)模納稅人和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)適用5%征收率。

停車費(fèi)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，適用9%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（3）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）的規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（4）提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費(fèi)，按13%的適用稅率計(jì)算繳納增值稅，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以按規(guī)定抵扣。

提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人，向服務(wù)接受方收取的電費(fèi)，按3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

02、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)如何開具增值稅專用發(fā)票？

（1）提供物業(yè)管理服務(wù)的一般納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率，對(duì)收取的自來水水費(fèi)可全額開具增值稅專用發(fā)票。

（2）提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，可按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率，對(duì)收取的自來水水費(fèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)全額開具增值稅專用發(fā)票。

（3）相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣。

03、物業(yè)公司代收水、電、暖氣費(fèi)問題如何征稅？

物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，可暫按以下政策規(guī)定執(zhí)行。

（1）如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅。

（2）物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：

1. 物業(yè)公司不墊付資金；

2. 水、電暖氣費(fèi)的銷貨方，將發(fā)票直接開具給客戶，并由物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給客戶；

3. 物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。

04、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)如何開具增值稅專用發(fā)票？

物業(yè)公司提供房屋出租，不管是否取得產(chǎn)權(quán)，均按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)2016年5月1日以后取得，增值稅一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)稅率9% ，，小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%。一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法征稅，征收率為5%。

05、物業(yè)管理公司，同時(shí)有房屋租賃業(yè)務(wù)，可否開一張租賃發(fā)票，再開一張物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)票，以區(qū)別不同稅率？

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十九條規(guī)定，納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。

因此，適用不同稅率的項(xiàng)目應(yīng)分別開具。但可以在同一張發(fā)票上開具。

06、物業(yè)公司在為業(yè)主服務(wù)的同時(shí)，也向業(yè)主銷售產(chǎn)品或提供其他服務(wù)所涉及的稅率問題：如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品等商品銷售、入戶維修服務(wù)，適用什么稅率?是否可認(rèn)定為混合銷售，按照銷售服務(wù)征稅？

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。

而物業(yè)公司向業(yè)主提供的其他服務(wù)或產(chǎn)品，不屬于混合銷售，應(yīng)當(dāng)分別核算。如提供車位租賃，按照出租不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅;銷售生活用品等，按照銷售貨物申報(bào)納稅;提供維修服務(wù)的，按照加工修理修配勞務(wù)申報(bào)納稅。

07、物業(yè)服務(wù)合同中，甲方是產(chǎn)權(quán)人，乙方是物業(yè)公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，房屋的產(chǎn)權(quán)人可以和使用人約定由使用人交納物管費(fèi)，如甲方將商鋪?zhàn)饨o第三方，第三方向乙方交物管費(fèi)，物業(yè)公司是向合同甲方開發(fā)票還是向?qū)嶋H付款人開發(fā)票?

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改

因此，針對(duì)上述情況，物業(yè)公司應(yīng)向第三方開具發(fā)票。

08、物業(yè)公司承租不動(dòng)產(chǎn)后再次出租，是按簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法征收還是按一般計(jì)稅辦法征收?

“轉(zhuǎn)租”也是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的一種方式，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文及國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))規(guī)定，若物業(yè)公司是在2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)改增后轉(zhuǎn)租出去的，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。如果是5月1日以后簽訂的承租協(xié)議，需要按照9%納稅。

09、物業(yè)公司為業(yè)主提供的裝修取得的收入，請(qǐng)問是按照“建筑服務(wù)”稅目繳納增值稅還是按照“現(xiàn)代服務(wù)”？

按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第十五條規(guī)定，自2016年5月1日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的裝修服務(wù)，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。

10、物業(yè)公司預(yù)收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)在何時(shí)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用;不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！?/span>

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）第二條第四款第八項(xiàng)規(guī)定：“長(zhǎng)期為客戶提供重復(fù)的勞動(dòng)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入?！?/span>

因此，物業(yè)公司預(yù)收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費(fèi)，在實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入

我公司為小區(qū)物業(yè)管理公司，小規(guī)模納稅人。供暖設(shè)備由本公司購(gòu)買并安裝，天然氣由本公司從天然氣公司購(gòu)買，自己供熱用于對(duì)小區(qū)居民個(gè)人供暖，并且單獨(dú)核算。請(qǐng)問我公司取得的采暖費(fèi)收入，是否屬于財(cái)稅2019 38號(hào)通知所述的免征增值稅范疇？按照財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延續(xù)供熱企業(yè)增值稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知（財(cái)稅〔2019〕38號(hào)）

自2019年1月1日至2020年供暖期結(jié)束，對(duì)供熱企業(yè)向居民個(gè)人(以下稱居民)供熱取得的采暖費(fèi)收入免征增值稅。

向居民供熱取得的采暖費(fèi)收入，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費(fèi)。

免征增值稅的采暖費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨(dú)核算。通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營(yíng)企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例，計(jì)算免征的增值稅。

本條所稱供暖期，是指當(dāng)年下半年供暖開始至次年上半年供暖結(jié)束的期間。

本通知所稱供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營(yíng)供熱企業(yè)和自供熱單位。

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延長(zhǎng)部分稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行期限的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第6號(hào)）規(guī)定，本文規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策，執(zhí)行期限延長(zhǎng)至2023年供暖期結(jié)束。

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一．不按規(guī)定開具發(fā)票

物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，主要的收入有物業(yè)費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)、公用部分廣告費(fèi)、其它有償服務(wù)費(fèi)等。在實(shí)踐中物業(yè)公司往往在業(yè)主消費(fèi)時(shí)只開據(jù)物業(yè)公司的收據(jù)，若不是業(yè)主主動(dòng)索取，絕不開具發(fā)票，從而不申報(bào)或少申報(bào)營(yíng)業(yè)收入。

在檢查A公司發(fā)票時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)其主要存在兩類問題：一是發(fā)票備注欄問題。比如，一些發(fā)票的備注欄未注明建筑服務(wù)發(fā)生地及項(xiàng)目名稱。二是稅目問題。比如，一些發(fā)票的“物業(yè)管理服務(wù)”稅目下列有“垃圾清運(yùn)費(fèi)”“車位費(fèi)”“電梯廣告服務(wù)費(fèi)”“綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)”“網(wǎng)絡(luò)接入管理費(fèi)”，而“生活服務(wù)”稅目下列有“工程款”“物業(yè)費(fèi)”“房租”等——這些發(fā)票均屬于不合規(guī)票據(jù)。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅發(fā)票管理若干事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第45號(hào)）的規(guī)定，納稅人在開具發(fā)票時(shí)，應(yīng)根據(jù)商品或服務(wù)內(nèi)容，選擇相應(yīng)的稅收分類編碼。若稅收分類編碼選擇錯(cuò)誤，導(dǎo)致稅目與實(shí)際服務(wù)不符，則屬于不合規(guī)發(fā)票。

A公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雖然都是以提供服務(wù)為主，但服務(wù)類型多種多樣，不能統(tǒng)一按照“物業(yè)管理服務(wù)”稅目或者“生活服務(wù)”稅目繳納增值稅。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）等政策規(guī)定，納稅人發(fā)生適用不同稅目、稅率的兼營(yíng)行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算。

對(duì)A公司來說，其“物業(yè)管理服務(wù)”稅目下列示的“垃圾清運(yùn)費(fèi)”“綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)”，應(yīng)屬于“生活服務(wù)——其他生活服務(wù)”，“車位費(fèi)”“電梯廣告服務(wù)費(fèi)”則屬于“現(xiàn)代服務(wù)——不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”；“生活服務(wù)”稅目下列示的“工程款”，應(yīng)屬于“建筑服務(wù)——工程服務(wù)”，“物業(yè)費(fèi)”則應(yīng)屬于“現(xiàn)代服務(wù)——商務(wù)輔助服務(wù)——企業(yè)管理服務(wù)”，“房租”應(yīng)屬于“現(xiàn)代服務(wù)——不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”。

需要注意的是，企業(yè)收取網(wǎng)絡(luò)接入管理費(fèi)，需要分情況，適用不同稅目繳納增值稅。如果是收取固定服務(wù)費(fèi)，即通信公司為A公司的用戶布置網(wǎng)線，占用了小區(qū)的位置及空間資源，A公司因此向通信公司收取的服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按照“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”稅目開具發(fā)票；如果入網(wǎng)費(fèi)雙方分成，即A公司提供場(chǎng)地和用戶，通信公司向用戶收取入網(wǎng)費(fèi)后，按約定比例向A公司支付分成，那么，A公司收取的這筆費(fèi)用，屬于與通信公司合作開展入網(wǎng)服務(wù)，應(yīng)按“增值電信服務(wù)”稅目繳納增值稅；如果采用入網(wǎng)費(fèi)返點(diǎn)方式，即通信公司通過A公司介紹，向不特定用戶收取費(fèi)用后，根據(jù)用戶使用數(shù)量，向A公司支付提成，那么，A公司屬于提供了經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，應(yīng)按“經(jīng)紀(jì)代理”稅目繳納增值稅。

建議A公司根據(jù)提供的服務(wù)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，按正確稅目計(jì)算繳納增值稅，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二．少申報(bào)營(yíng)業(yè)收入、偷逃稅款

向業(yè)主或其他單位收取的場(chǎng)地使用費(fèi)、空間使用費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)等未計(jì)入單位的業(yè)務(wù)收入，少申報(bào)應(yīng)納稅款。

將部分營(yíng)業(yè)收入計(jì)入“其他應(yīng)付款"、“預(yù)收賬款"、“其他應(yīng)收款"等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少繳稅款。如:新建小區(qū)預(yù)售階段向開發(fā)公司收取的“前期物業(yè)費(fèi)"長(zhǎng)期掛在"預(yù)收賬款"科目;收取的“垃圾清運(yùn)費(fèi)”掛在“其他應(yīng)付款"科目，當(dāng)實(shí)際支出時(shí)再?zèng)_減"其他應(yīng)付款"等往來科目。

物業(yè)管理企業(yè)代為經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入，少申報(bào)或不申報(bào)繳納稅款。

物業(yè)管理企業(yè)隱匿代為經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施取得的收入，房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等，將上述費(fèi)用不入賬或少入賬，達(dá)到不繳或少繳稅款的目的。

三．未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入

物管公司收入核算可能按照收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際收款并開具發(fā)票時(shí)確認(rèn)賬面收入并進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)，導(dǎo)致其申報(bào)納稅的收入與按照權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)確認(rèn)的收入存在較大差異。此外，需要關(guān)注物管公司是否通過將部分營(yíng)業(yè)收入計(jì)入往來科目而不結(jié)轉(zhuǎn)收入，從而達(dá)到少繳納稅款的目的。

筆者在審查A公司物業(yè)費(fèi)收入時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司物業(yè)費(fèi)收入確認(rèn)時(shí)間，有兩種確認(rèn)方式?？蛻魹楣镜?，收入確認(rèn)時(shí)間選擇遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制，即按受益期間分期確認(rèn)收入。比如，A公司2022年向其他公司收取的物業(yè)服務(wù)收入，就按月進(jìn)行確認(rèn)?？蛻魹榫用駛€(gè)人的，收入確認(rèn)時(shí)間則選擇遵循收付實(shí)現(xiàn)制，即實(shí)際收到款項(xiàng)時(shí)，才確認(rèn)收入。比如，A公司收取王某物業(yè)費(fèi)收入3500元，本應(yīng)在2021年提供服務(wù)時(shí)分期確認(rèn)收入，但A公司在2022年實(shí)際收到款項(xiàng)時(shí)，才確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

財(cái)務(wù)處理方面，收入的確認(rèn)，應(yīng)遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的相關(guān)規(guī)定。A公司提供物業(yè)服務(wù)滿足“客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益”條件，因此，該收入屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行的履約義務(wù)，應(yīng)按履約進(jìn)度確認(rèn)收入。

企業(yè)所得稅方面，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。A公司對(duì)個(gè)人部分選擇收付實(shí)現(xiàn)制，沒有按權(quán)責(zé)發(fā)生制在受益期間分期確認(rèn)收入，與稅法規(guī)定不符，存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

增值稅方面，提供物業(yè)服務(wù)，需要在提供服務(wù)并收取銷售款或取得銷售款憑據(jù)的當(dāng)天，確認(rèn)納稅義務(wù)的發(fā)生。A公司如果先開具發(fā)票，則開具發(fā)票當(dāng)日，其增值稅納稅義務(wù)就已經(jīng)發(fā)生，不論款項(xiàng)是否收到，均應(yīng)繳納增值稅。

需要注意的是，企業(yè)收入的財(cái)務(wù)處理，須根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行處理，稅務(wù)處理則應(yīng)按照稅法規(guī)定進(jìn)行。二者可能會(huì)存在差異，不能一概而論。

四．減免物業(yè)費(fèi)未按“視同銷售”申報(bào)

開發(fā)商往往會(huì)和其關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司在買房時(shí)給予購(gòu)房人減免物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠或者部分地區(qū)存在老業(yè)主帶新業(yè)主購(gòu)房減免物業(yè)費(fèi)情況，按照稅法規(guī)定，相關(guān)的減免物業(yè)費(fèi)視同銷售，應(yīng)申報(bào)納稅人。

-從信托或基金公司“名股實(shí)債”形式下支付的利息，缺乏有效憑證不能列支。

-支付的利息可能涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行。

-符合資本化條件的借款費(fèi)用未做資本化處理。

五．代收款項(xiàng)未申報(bào)增值稅

在日常費(fèi)用收取時(shí)，物業(yè)公司除了收取營(yíng)業(yè)執(zhí)照上擁有的項(xiàng)目外，還會(huì)代收代付一些費(fèi)用，例如垃圾處置費(fèi)、樓道燈費(fèi)、水費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、第一年的取暖費(fèi)等，而物業(yè)公司對(duì)于代收部分收入的手續(xù)費(fèi)收入往往未申報(bào)增值稅。

按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)）規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的各項(xiàng)費(fèi)用屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，應(yīng)對(duì)其從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)改增后該《通知》并沒有失效，所以可以推定物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的各項(xiàng)費(fèi)用屬于增值稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，應(yīng)對(duì)其從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入計(jì)征增值稅。

六.隱匿公共區(qū)域收入或使用錯(cuò)誤稅率

物管公司可能將產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主共有的公共房產(chǎn)、電梯廣告位等公共配套設(shè)施對(duì)外出租并收取租金。需要關(guān)注物管公司作為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的代管人，是否就該部分租金收入繳納了房產(chǎn)稅。此外，廣告位出租收入應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，需要關(guān)注物管公司是否適用了正確的增值稅稅率。

七.混淆應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入

多數(shù)物業(yè)管理公司除了收取物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、租金外，還代收水電費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、電視收視費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等項(xiàng)目。一些物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，將本身收取的費(fèi)用與代收費(fèi)用有意混淆統(tǒng)一收取，導(dǎo)致不能準(zhǔn)確劃分應(yīng)稅或非稅項(xiàng)目，將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)，造成少繳或不繳稅款。

八.票據(jù)使用不規(guī)范

個(gè)別物業(yè)管理公司在票據(jù)管理上存在很大漏洞，票據(jù)類型涵蓋“物業(yè)客服”到“文化用品購(gòu)買”，無專人管理，隨意存放，使用無登記，從采購(gòu)到領(lǐng)用都極不規(guī)范，導(dǎo)致出現(xiàn)一些不開票，或是開票不入賬等逃稅行為。

九.將租金記為物業(yè)管理費(fèi)以減少稅額

某公司名下持有三層的商廈房產(chǎn)一套，并進(jìn)行對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。2017年11月10日，某公司與乙方王某、李某簽訂一份《租賃協(xié)議》，約定乙方承租甲商廈一至三層進(jìn)行商業(yè)零售，租期為十年，自2018年3月1日至2027年12月31日，前五年每年租金為60萬元，后五年每年租金為70萬元。王某、李某承租該商廈后將該商廈用于經(jīng)營(yíng)超市。2019年11月22日，某公司與乙方簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將剩余租期內(nèi)的房租的一半變更為物業(yè)管理費(fèi)。2021年9月10日，稽查局接到他人舉報(bào)認(rèn)為某公司有稅收違法嫌疑，決定對(duì)其進(jìn)行立案查處。2021年10月22日，稽查局向某公司發(fā)出《稅務(wù)檢查通知書》，告知某公司稅務(wù)檢查事宜，并要求某公司依法接受檢查，如實(shí)反映情況，提供有關(guān)資料。其后，稽查局對(duì)某公司2018年6月1日至2020年12月31日期間各稅繳納情況進(jìn)行檢查。2021年10月28日，稽查局對(duì)某公司作出《稅務(wù)處理決定書》，認(rèn)定某公司向王某、李某收取的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上屬于商廈租金，某公司2019年、2020年度房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)補(bǔ)繳房產(chǎn)稅70052.45元，滯納金14075.20元。

某公司實(shí)際上并未對(duì)王某、李某所經(jīng)營(yíng)的超市提供任何物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，《補(bǔ)充協(xié)議》約定的物業(yè)管理費(fèi)，僅在形式上屬于物業(yè)管理費(fèi)，在實(shí)質(zhì)上仍屬于租金。因此，稽查局調(diào)整某公司房產(chǎn)稅的租金計(jì)稅依據(jù)符合稅法的實(shí)質(zhì)課稅原則。

十.財(cái)務(wù)管理不健全

物業(yè)公司公司往往同時(shí)管理多個(gè)小區(qū)，可能會(huì)在多地設(shè)立分公司，地點(diǎn)分散，導(dǎo)致各個(gè)分公司經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)核算不統(tǒng)一。

十一.補(bǔ)貼收入未繳稅

如將收取的老舊小區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼（失管小區(qū)物業(yè)補(bǔ)貼）。具體為，按照物業(yè)合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由政府按照該小區(qū)收費(fèi)建筑面積，以每月每平方米1.4元的標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)貼該公司9個(gè)月的物業(yè)費(fèi)126000元，剩余3個(gè)月物業(yè)費(fèi)則由業(yè)主自行繳納。

A公司應(yīng)根據(jù)財(cái)政補(bǔ)貼形式，判斷是否需要繳納增值稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于取消增值稅扣稅憑證認(rèn)證確認(rèn)期限等增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第45號(hào)）相關(guān)規(guī)定，納稅人自2020年1月1日起，不管取得的是中央財(cái)政補(bǔ)貼還是地方財(cái)政補(bǔ)貼，若是對(duì)銷售收入或者數(shù)量的補(bǔ)貼，則屬于增值稅的征稅范圍。在不屬于政策規(guī)定免稅的情況下，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅；若財(cái)政補(bǔ)貼是對(duì)資產(chǎn)或者費(fèi)用的補(bǔ)貼，則不屬于增值稅的征稅范圍，不需要繳納增值稅。

財(cái)政補(bǔ)貼與銷售收入或者數(shù)量掛鉤的主要特點(diǎn)，是政府為彌補(bǔ)企業(yè)售價(jià)較低或者無償提供增值稅服務(wù)、貨物而發(fā)放的補(bǔ)貼，相當(dāng)于替實(shí)際服務(wù)購(gòu)買方付費(fèi)或者政府作為實(shí)際服務(wù)采購(gòu)方付費(fèi)。從A公司的情況來看，其取得的財(cái)政補(bǔ)貼，屬于與銷售收入或者數(shù)量掛鉤的補(bǔ)貼，需要按照提供物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)，適用相應(yīng)稅率繳納增值稅。

對(duì)于與銷售收入或者數(shù)量掛鉤的補(bǔ)貼，需要開具與銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相同的發(fā)票。換句話說，A公司需要按照物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)，適用相應(yīng)稅率開具增值稅發(fā)票。

需要注意的是，若A公司取得的補(bǔ)貼收入，滿足《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號(hào)）規(guī)定的不征稅條件，則A公司可以將財(cái)政性資金作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。對(duì)于不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，在年度企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，需要填報(bào)《專項(xiàng)用途財(cái)政性資金納稅調(diào)整明細(xì)表》（A105080）；若不滿足不征稅條件，則應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際取得收入的時(shí)間確認(rèn)收入，在年度企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)，需要填報(bào)《未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入納稅調(diào)整明細(xì)表》（A105020）。

稅務(wù)合規(guī)管理

一．科學(xué)分類收入與費(fèi)用

應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收入來源和費(fèi)用等進(jìn)行明確的科學(xué)的分類，重點(diǎn)關(guān)注很多項(xiàng)目雖然列為企業(yè)賬戶，但是卻屬于代收和支出范疇的情形，要明確細(xì)分成出來，將其從增值稅費(fèi)用中剝離出來，從而將那些可以明確納入增值稅范疇的項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化明確，提高整體“營(yíng)改增”后企業(yè)稅收策劃科學(xué)動(dòng)態(tài)管理水平。

二．做好稅務(wù)管理

另一方面要積極探索企業(yè)稅收管理新的工具和方法，充分借助現(xiàn)代信息技術(shù)、專業(yè)財(cái)務(wù)管理軟件提高稅收管理的效率和質(zhì)量，減少計(jì)算誤差，必要時(shí)可以采取外包合作的方式，將企業(yè)稅收業(yè)務(wù)和專業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行合作，從而減輕管理成本，提高整體稅收管理科學(xué)化水平，依法合理納稅。

三．使用合適的計(jì)稅方法

物業(yè)管理公司主要服務(wù)對(duì)象是居民、且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法更為有利的，可以采取業(yè)務(wù)分割和剝離代收，將年度收入控制在500萬元以內(nèi)。業(yè)務(wù)分割即將物業(yè)管理公司按服務(wù)的小區(qū)單獨(dú)注冊(cè)為獨(dú)立的全資子公司，可以由集團(tuán)公司區(qū)域總部統(tǒng)一對(duì)各子公司業(yè)務(wù)分別進(jìn)行獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算與納稅申報(bào)。

剝離代售將小區(qū)單獨(dú)設(shè)置為獨(dú)立的物業(yè)公司之后，不少物業(yè)管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實(shí)這些收入大都是替業(yè)主代收代付的資金。物管公司需對(duì)收入進(jìn)行分析，盡可能與業(yè)主及其他權(quán)利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改為由實(shí)際利益人自行收費(fèi)、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實(shí)服務(wù)收入。