“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地半個(gè)多月來，深圳二手房成交量環(huán)比大漲62%。有的業(yè)主見狀火速調(diào)高掛盤價(jià)，一些曾經(jīng)被投資客爆炒的樓盤似乎也蠢蠢欲動(dòng)，網(wǎng)上隨即出現(xiàn)謠言，認(rèn)為深圳幾大“妖盤”要打“翻身仗”了。

然而，中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2019-2021年曾被爆炒的深圳“網(wǎng)紅盤”，多已“跌落神壇”：曾經(jīng)創(chuàng)下價(jià)格兩年漲近兩倍的“妖盤”，如今價(jià)格跌超55%；曾被喊十年后“目標(biāo)價(jià)”1.4億元的44平方米“頂流”學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)也已腰斬；曾是炒房客抱團(tuán)重倉(cāng)的“網(wǎng)紅盤”，更是淪為“殺豬盤”……

樓市新政落地后，幾大“妖盤”成交量雖有所回暖，但價(jià)格仍比“巔峰期”相距甚遠(yuǎn)，投資客銷聲匿跡。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳這些“妖盤”的今昔對(duì)照，充分說明“房住不炒”政策的威力和必要。

“學(xué)位+拆遷”概念“妖盤”價(jià)格腰斬

八卦嶺宿舍位于深圳市福田區(qū)，該樓盤大部分房子是30-50平方米的小戶型，由于配套學(xué)位好且有拆遷概念，此前深受投資客追捧。

2019-2020年，深圳樓市迎來一波快速上漲行情，八卦嶺宿舍也迎來“黃金時(shí)期”。

由于傳聞知名學(xué)?！袄髨@系”將在周邊建校，有業(yè)主一夜之間將掛盤價(jià)上調(diào)超100萬元。

該樓盤二手房單價(jià)從2018年底的約5萬元/平方米，漲至2020年底最高約14.5萬元/平方米，兩年漲近兩倍。

2021年2月，深圳出臺(tái)二手房參考價(jià)政策，樓市急速上漲行情冷卻，此前被爆炒的樓盤開始“跌落神壇”，“老破小”首當(dāng)其沖。

八卦嶺宿舍周邊一頭部中介經(jīng)紀(jì)人王奕（化名）告訴記者，該樓盤最近成交的一套29平方米房源，單價(jià)在6.5萬元/平方米左右，與高峰期相比下跌超55%。

該樓盤成交也較為清淡。王奕透露，八卦嶺宿舍近幾個(gè)月月均成交3-4套。今年3-4月，由于前期積累的需求集中釋放，該樓盤成交迎來一波行情，兩個(gè)月成交約30-40套，成交單價(jià)為7.5萬-8萬元/平方米，但與高峰期仍相距甚遠(yuǎn)。

“之前我們這一排基本都是地產(chǎn)中介，現(xiàn)在就剩我們一家了?！蓖蹀日f。

投資客離場(chǎng)“爆紅”小戶型

同屬于八卦嶺片區(qū)的鵬盛村，也曾一度炙手可熱。該小區(qū)與八卦嶺宿舍位置與配套相近，區(qū)別在于鵬盛村沒有拆遷概念。

2021年前后，鵬盛村也迎來一波行情，“巔峰期”該樓盤31平方米的樓梯房成交價(jià)曾逼近350萬元，單價(jià)約11.3萬元/平方米。

王奕介紹，目前31平方米戶型的樓梯房最便宜的報(bào)價(jià)是200萬元；電梯房則更便宜，有一套41.8平方米的房源掛盤價(jià)220萬元，單價(jià)5.26萬元/平方米。

“這兩年行情不好，很多投資客都被套怕了?！蓖蹀雀嬖V記者，該樓盤由于總價(jià)偏低且配套學(xué)位好，轉(zhuǎn)手相對(duì)容易，此前備受投資客青睞，近兩年購(gòu)買的則多是剛需。

8月30日晚，深圳住建局發(fā)布通知明確，8月31日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即家庭成員在深圳名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

談及政策影響，王奕表示，成交量和帶看量明顯增加了，但價(jià)格波動(dòng)不大?！罢叱鰜砗螅袠I(yè)主提高了掛盤價(jià)，但大部分業(yè)主沒怎么變，多數(shù)業(yè)主還是想趁這個(gè)機(jī)會(huì)賣掉這邊的房子置換其他區(qū)域的（房子）。”

“網(wǎng)紅盤”變“殺豬盤”

位于南山區(qū)前海片區(qū)的諾德國(guó)際，是深圳著名的“網(wǎng)紅盤”。該樓盤2009年開盤均價(jià)約1.2萬元/平方米，此后憑借前海概念、次新花園、優(yōu)質(zhì)學(xué)位、高贈(zèng)送等特色，價(jià)格一路上行。

2020年前后，傳聞炒房團(tuán)“深房理”團(tuán)隊(duì)重倉(cāng)，該樓盤房?jī)r(jià)一路飆漲，有的小戶型一年內(nèi)漲超300萬元。

該樓盤主力戶型是48平方米、66平方米的小戶型。2020年底，該樓盤48平方米戶型成交總價(jià)約820萬元，單價(jià)約17萬元/平方米；66平方米戶型成交單價(jià)約15萬元/平米，價(jià)格較開盤時(shí)漲了十余倍。

但2021年2月后，隨著深圳出臺(tái)二手房參考價(jià)以及“深房理”被查，諾德國(guó)際淪為“殺豬盤”。

該樓盤附近的中介經(jīng)紀(jì)人李明（化名）告訴記者，目前48平方米戶型成交價(jià)多在520萬-530萬元，較高峰期跌去約300萬元?！白罱?，還有一套48平方米的小戶型成交價(jià)498萬元，賣房業(yè)主之前投資多套，欠款太多急著出手，所以價(jià)格比較低?！?/p>

談及“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響，李明表示，新政后，帶看和成交量都漲了，但反價(jià)的業(yè)主比較少?！艾F(xiàn)在的行情跟今年3、4月比還有差距，目前大部分成交房源價(jià)格低于或接近參考價(jià)，3、4月大多數(shù)成交價(jià)高于參考價(jià)。”

“頂流”學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大跌

國(guó)城花園堪稱深圳學(xué)區(qū)房“頂流”。該樓盤因地處名校片區(qū)——福田百花，且有雙名校學(xué)位“傍身”，即便樓齡已超25年，也并不妨礙家長(zhǎng)們熱捧。

2021年前后，市場(chǎng)行情火熱，國(guó)城花園頻現(xiàn)天價(jià)成交。當(dāng)年1月，有消息稱，國(guó)城花園一處44平方米房源成交價(jià)高達(dá)1420萬元，單價(jià)突破32萬元/平方米。有人甚至喊出該戶型十年后1.4億元的“目標(biāo)價(jià)”。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，該樓盤2011年初成交的一處房源單價(jià)為3.91萬元/平方米，10年間漲了近10倍。

然而時(shí)過境遷。近期，深圳一大型地產(chǎn)中介平臺(tái)顯示，國(guó)城花園成交均價(jià)跌至15.1萬元/平方米，與“巔峰期”相比，價(jià)格大跌，成交也較少。

市場(chǎng)逐步回暖

新房方面，近期開盤的幾個(gè)新盤認(rèn)籌情況不及預(yù)期，但市場(chǎng)整體在逐步回暖。

其中，綠景白石洲璟庭由于鄰近“深圳灣超級(jí)總部基地”，商業(yè)配套優(yōu)，且是深圳目前體量最大的城市舊改項(xiàng)目，市場(chǎng)關(guān)注度較高。原本吹風(fēng)價(jià)約10萬元/平方米，折后單價(jià)約8.2萬元/平方米。

但即便打折，去化仍弱于預(yù)期。據(jù)悉，該盤一期推售住宅約1257套，入圍完成凍資客戶756批，9月16日開盤賣500余套，去化率約42%。

再如位于寶安區(qū)熱點(diǎn)片區(qū)的京地海樾府，推售336套住宅，均價(jià)約7.39萬元/平方米。9月15日開盤當(dāng)天的銷控?cái)?shù)據(jù)顯示，距離選房結(jié)束19分鐘時(shí)，仍剩余190套，據(jù)此計(jì)算去化率約43%。

但總體看，利好政策頻出，深圳樓市已有所回暖。據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，自從深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，市場(chǎng)活躍度明顯提升，其中二手房帶看量環(huán)比前15天（8.15-8.29）增長(zhǎng)74%、成交量環(huán)比增長(zhǎng)62%。若是與去年同期對(duì)比，增幅更是超兩倍。但與成交火熱的2019年同期相比，實(shí)際成交量尚未達(dá)到一半水平。

深圳貝殼研究院表示，新政落地15天，二手房新增掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)28.1%、新增客源量環(huán)比增長(zhǎng)28.8%，反映了在利好政策推動(dòng)下，買賣雙方入市更加積極，為后市成交量上行提供有效支撐。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期樓市利好政策頻出，政策導(dǎo)向是支持剛性和改善性住房需求，“房住不炒”的基調(diào)并未改變，靠炒房獲得成倍收益的時(shí)代或已過去，購(gòu)房者需客觀看待市場(chǎng)波動(dòng)，按需求理性入市。