深刻理解城市建設既是貫徹新發(fā)展理念的重要載體，又是構建新發(fā)展格局的重要支點等重要觀點論斷，聚焦“有沒有”到“好不好”，全面深入實施城市更新行動，補齊城市發(fā)展問題短板，努力讓城市成為人民群眾擁抱美好生活的重要載體。 二是做好全方位保障，加強組織領導，出臺《鄭州市城市更新條例》；強化政策支持，出臺《鄭州市城市更新實施辦法》，建立考核獎懲制度機制；堅持強投資、抓項目導向，推動城市更新入庫項目107個，種子庫項目598個，項目總投資1.15萬億元，累計完成投資3277億元，其中，2023年，計劃投資1000億元，已完成投資近800億元。 通過城市更新，延續(xù)了城市文脈，留住了城市記憶，增添了城市溫度，提高了群眾獲得感、幸福感。 精準查找“城市病”，引導城市更新行動“對癥下藥” 論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師楊保軍作“城市更新政策及趨勢解讀”專題演講。他說，我國已經(jīng)進入城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調(diào)整并重，這種情況下，如何更好推進城市更新有機運行？ 楊保軍認為，要堅持問題導向，打通“先體檢、后更新”的實施路徑，精準查找“城市病”，引導城市更新行動“對癥下藥”。比如重慶通過六步舉措，開展城市更新專項體檢，結合城市體檢評估結果，建立健全城市更新數(shù)據(jù)庫，以城市體檢助推城市更新，取得不錯的效果。 同時，還要堅持長效運營，探索城市更新可持續(xù)實施路徑，比如鼓勵產(chǎn)權人改造，政府給予資金或政策支持，產(chǎn)權人作為更新實施主體，推動自我更新，提升存量資源價值。他舉例說，北京望京小街改造由政府、企業(yè)共同出資，政府出資用于道路改造，兩側綜合體產(chǎn)權主體萬科、方恒分別出資用于街道兩側配套設施改造和沿街外立面環(huán)境美化，成功打造出融時尚市集、藝術展覽、特色商業(yè)、科技文化為一體的時尚活力新街區(qū)。 另一方面，還要突出運營前置，探索適宜的投資運營模式，注重引入市場力量作為實施運營主體，以長期運營收入平衡改造投入，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。他以深圳為例介紹，深圳有大量城中村，過去多采用拆除重建的房地產(chǎn)開發(fā)模式進行改造，但拆遷補償成本越來越高，資金平衡越來越難，深圳市元芬村改造項目，由民營企業(yè)長期躉租城中村公寓，出資改造整村房屋、公共設施和空間環(huán)境，開展規(guī)模化租賃及增值服務，也是一個不錯的嘗試。 城市更新是規(guī)劃業(yè)務的改變，也是規(guī)劃方法的改變 “城市更新是城市競爭的下半場。所有城市都將進入殘酷的淘汰賽。選擇正確的賽道，對決定城市未來興衰乃至生死具有重要意義。” 廈門大學建筑與土木工程學院、經(jīng)濟學院和王亞南經(jīng)濟研究院雙聘教授趙燕菁表示。 在論壇上，趙燕菁作“城市更新的財務陷阱”專題演講。他說，好的城市更新要給政府帶來盡可能多的自由現(xiàn)金流，至少，城市更新不會導致政府公共預算缺口的進一步擴大。 如何做？ 趙燕菁建議，要避免通過賣地融資，道理很簡單，因為“中國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”，房地產(chǎn)需求下跌是城市化轉型階段的普遍現(xiàn)象，任何一個孤立的城市都不可能獨善其身。在這一階段不僅賣地要非常謹慎，增容也要非常謹慎，因為增容的本質就是新增供地。防止過量供地導致本地房地產(chǎn)市場暴跌(去化周期加長)，應當是所有城市更新的財務平衡最優(yōu)先的考慮。 同時，要避免產(chǎn)生負的現(xiàn)金流。城市更新不是舊換新就完成了，新的資產(chǎn)需要持續(xù)的現(xiàn)金流維持。比如學校、公交、環(huán)衛(wèi)、治安等，這些都會帶來新增的財政支出。更新項目必須把這些支出考慮進去，并創(chuàng)造新的收益覆蓋這部分支出，至少更新后的支出不要比更新前更多。如果每個更新項目都帶來新增的支出需求，累加的結果或給未來城市財政造成極大負擔。這一點需要高超的規(guī)劃技巧，也是“好的”更新方案和“壞的”更新方案的重要分水嶺。他以喀什古城的成功案例予以說明：改造后核心區(qū)商鋪達3290戶，是改造前的4倍多，實現(xiàn)直接就業(yè)9000余人，間接就業(yè)近5萬人，商鋪年均收入由2.4萬元增至5.6萬元，人均年收入由0.6萬元增至1.4萬元，2019年全年喀什接待游客1517.25萬人次，旅游收入152.13億元。 “城市更新不僅僅是規(guī)劃業(yè)務的改變，同時也是規(guī)劃方法的改變。隨著增量資產(chǎn)的減少，存量資產(chǎn)的保值、增值就成為城市規(guī)劃的新的業(yè)務。未來的城市更新主要不是設計房子、道路、綠化，而是設計更新的政策、激勵和模式。”趙燕菁說。 |
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