現(xiàn)在因?yàn)楣ぷ?，孩子學(xué)習(xí)等種種原因，越來(lái)越多的農(nóng)村村民選擇遷入城中生活，也因此村中閑置住房也愈發(fā)增多。

對(duì)于這種情況，有不少的村民看老家閑置的房屋對(duì)自己并沒(méi)有什么用，就起了把空置的老宅出售換成資金補(bǔ)貼家用的想法。

不少農(nóng)民朋友動(dòng)了把自家宅基地上空置房屋賣出換取資金的心思。

所有想要賣房的村民都想找到一個(gè)出手大方的買家把房子賣出去。但是要注意，并不是所有人都能買宅基地上的房子的。不同于國(guó)有土地上房屋的買賣出售，集體土地上房屋買賣有著嚴(yán)格的法律規(guī)定。那么想要進(jìn)行宅基地上房屋買賣需要遵守哪些法律呢？

1?宅基地上房屋受買人要符合規(guī)定

宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：

1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買;

2）法人或其他組織購(gòu)買;

3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);

4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;

5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：

1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

2）同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

3）受讓人沒(méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓;

2?宅基地為什么不能賣給外村人

法律規(guī)定宅基地不能買賣交易，宅基地上的房屋可以買賣交易，但必須是在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間相互交易才是合法有效的。否則，房屋沒(méi)辦法更名過(guò)戶。

房屋不辦理更名過(guò)戶不具有產(chǎn)權(quán)約束效力，即房屋產(chǎn)權(quán)不歸你所有。

針對(duì)宅基地現(xiàn)在實(shí)行的是房地一體化原則，即地隨房走。因?yàn)榉康匾惑w化，所以宅基地不能單獨(dú)進(jìn)行交易；而房屋的交易，也要在本集體經(jīng)濟(jì)組織人員內(nèi)部相互流轉(zhuǎn)。這樣就限制了集體經(jīng)濟(jì)組織外部和城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房買地，目的是保障農(nóng)村村民的基本生存權(quán)利不受侵害。

3?怎樣轉(zhuǎn)讓宅基地才是合法的？

1、履行相關(guān)審批手續(xù)，完成主體變更登記

《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)，并完成權(quán)利主體相關(guān)使用證的變更登記。

2、雙方都是同村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員

因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓。但是宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓。

因?yàn)橐坏┺D(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉(zhuǎn)讓時(shí)，該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。

3、滿足“一戶一宅”原則要求

《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農(nóng)民買賣房屋涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)，還應(yīng)當(dāng)滿足宅基地標(biāo)準(zhǔn)的限制。

當(dāng)取得宅基地超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地登記卡和土地證書(shū)內(nèi)注明超標(biāo)的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，超過(guò)部分歸還集體經(jīng)濟(jì)組織。

最后昌運(yùn)拆遷律師提醒廣大農(nóng)民朋友，在進(jìn)行宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，轉(zhuǎn)讓合同一定要認(rèn)真對(duì)待。一定不能因?yàn)槭峭迦俗筻徲疑岜舜肆私?，覺(jué)得私自轉(zhuǎn)讓了也沒(méi)什么問(wèn)題。沒(méi)有轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓必然不被法律承認(rèn)，以后遇到了糾紛，涉及到各自的利益，肯定少不了一番爭(zhēng)執(zhí)。

來(lái)源：北京昌運(yùn)律師事務(wù)所