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商租民租 | 房屋租賃常見的三十個(gè)問題匯總(租客篇)(上)

 伯言伯言伯言 2023-05-28 發(fā)布于湖北

1、房屋租賃中簽訂、履行合同的基本原則是什么?

  2、租客如何降低租房風(fēng)險(xiǎn)?

  3、涉及費(fèi)用交付時(shí)應(yīng)當(dāng)注意什么?

  4、尋找中介租房應(yīng)當(dāng)注意什么?

  5、中介收費(fèi)的邊界在哪里?

  6、租到剛裝修完味道很大的房子可以退租嗎?

  7、租到危房怎么辦?

  8、房東違約沒有約定違約金怎么辦?

  9、房東一房多租怎么辦?

  10、租賃期間房屋及附屬設(shè)施誰負(fù)責(zé)維修?

  11、房東未經(jīng)同意進(jìn)入出租屋怎么辦?

  12、房東要求把租金支付給第三人怎么辦?

  13、租賃期間房子被法院查封租客怎么辦?

  14、租賃期間第三人主張房屋所有權(quán)怎么辦?

  15、租賃期間房屋被第三人損壞怎么辦?

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房屋租賃中簽訂、履行合同的基本原則是什么?

  約定優(yōu)先。這點(diǎn)在《商租民租 | 房屋租賃常見的三十個(gè)問題匯總(房東篇)(上)》一文中已經(jīng)說過,對(duì)房東、租客都是適用的。

2

租客如何降低租房風(fēng)險(xiǎn)?

  租客通常是房屋租賃關(guān)系中的弱勢一方,那么租客如何降低租房風(fēng)險(xiǎn)呢?筆者列示以下關(guān)注點(diǎn),供朋友們參考:

  (1)確定出租人有權(quán)出租。通常查驗(yàn)的方式就是審查房東身份證明(身份證、營業(yè)執(zhí)照)、房屋權(quán)屬證明(房本)。如果有可能,可以考慮把租賃雙方身份證明的復(fù)印件作為租賃合同的附件,這點(diǎn)在前文沒說過,算是個(gè)補(bǔ)充吧。

  (2)簽訂書面合同。口頭約定雖然也有效力,但太不穩(wěn)定,租賃雙方盡量簽署書面合同,合同內(nèi)容可以參閱《商租民租 | 房屋租賃常見的三十個(gè)問題匯總(房東篇)(上)》一文第3條。

  (3)固定承租時(shí)房屋及附屬設(shè)施狀態(tài)。雙方以照片、視頻的方式固定承租時(shí)房屋的狀態(tài),一旦發(fā)生糾紛,對(duì)雙方都是保障,記得經(jīng)雙方核實(shí)確認(rèn)。

  (4)避免一次性支付過多租押金。合同可以簽長期,租金最好短期付,原因你懂的。

  (5)不要輕信房東、中介的口頭承諾。口頭承諾道德風(fēng)險(xiǎn)較大,即便有電話錄音、聊天記錄證明,通常也要費(fèi)一番力氣。

3

涉及費(fèi)用交付時(shí)應(yīng)當(dāng)注意什么?

  (1)盡量不以現(xiàn)金交付。現(xiàn)金交付證明成本更高,現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)支付發(fā)達(dá)且可以留痕,發(fā)生糾紛時(shí)容易證明。無論是以銀行轉(zhuǎn)賬還是在線支付方式支付費(fèi)用,建議注明費(fèi)用用途,如:2023年3、4、5月房租。

  (2)要求收款方出具憑據(jù)。方便的話可以要求收款方出具收條、收據(jù),不方便也要以留痕方式確認(rèn)費(fèi)用已經(jīng)收到(通過電話、聊天等形式)。

4

尋找中介租房應(yīng)當(dāng)注意什么?

  (1)找正規(guī)中介機(jī)構(gòu)。至少應(yīng)當(dāng)具備證照齊全、在主管部門有備案登記、口碑較好等特征。

  (2)委托前問清收費(fèi)情況。有的中介機(jī)構(gòu)會(huì)向客戶收取所謂的“帶看費(fèi)”,確定和中介機(jī)構(gòu)合作前問清楚收費(fèi)情況,避免產(chǎn)生不必要糾紛。

  (3)涉及簽字時(shí)詳細(xì)閱讀文書內(nèi)容。還是那句話,不要輕信口頭承諾,什么事白紙黑字落在紙面上更可靠一些。中介機(jī)構(gòu)提供的法律文件上沒有的內(nèi)容租客認(rèn)為必要的,可以和各方協(xié)商手寫加上去;不同意的內(nèi)容要協(xié)商做變更;不涉及的內(nèi)容最好直接劃掉。

  (4)親自看房、驗(yàn)房。中介機(jī)構(gòu)可能代理很多同地段、同小區(qū),甚至同結(jié)構(gòu)、同朝向的房屋,但這些房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施使用狀態(tài)可能都不相同,租客一定親自看房并查驗(yàn)房屋設(shè)施,避免后期糾紛。


中介收費(fèi)的邊界在哪里?

  中介機(jī)構(gòu)原則上只能收取中介服務(wù)費(fèi),除非有房東授權(quán),否則不應(yīng)當(dāng)收取房租、押金、水電氣費(fèi)等。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)收取的不明費(fèi)用,租客要明確拒絕,必要時(shí)可以向市場監(jiān)督管理局(原工商局)、稅務(wù)局、12345投訴舉報(bào)。

租到剛裝修完味道很大的房子可以退租嗎?

  不一定。“味道很大”是個(gè)主觀判斷,需要把它客觀化(通常是鑒定),如果已經(jīng)達(dá)到了影響租客身體健康的程度,那么租客可以提出解除租賃合同、返還租押金;如果沒有達(dá)到這么嚴(yán)重的程度,租賃雙方可以想辦法讓味道散一散,以取得更好的適租性。

  《民法典》第七百三十一條規(guī)定:租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

租到危房怎么辦?

  可以要求解除租賃合同,返還租押金。

  《民法典》第七百三十一條規(guī)定:租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

房東違約沒有約定違約金怎么辦?

  能協(xié)商盡量協(xié)商確定,這樣效率最高,不能協(xié)商可以要求房東賠償實(shí)際損失。實(shí)際損失可能包括:剩余租期租金差價(jià)、中介找房費(fèi)用、搬家費(fèi)用、誤工費(fèi)等。

房東一房多租怎么辦?

  通常情況下,取得承租權(quán)的租客按以下規(guī)則確定:合法占有者>登記備案者>合同在先者。沒有取得承租權(quán)的租客可以向房東要求解除合同、賠償損失。

  《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2020修正)第五條規(guī)定:出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:

 ?。ㄒ唬┮呀?jīng)合法占有租賃房屋的;

 ?。ǘ┮呀?jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

 ?。ㄈ┖贤闪⒃谙鹊?。

  不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

10

租賃期間房屋及附屬設(shè)施誰負(fù)責(zé)維修?

  沒有約定的則房東負(fù)責(zé)維修。房東不及時(shí)維修的,租客可以維修,維修費(fèi)用可以要求房東返還或折抵房租。因租客故意或過失導(dǎo)致?lián)p壞的,房東沒有維修義務(wù)。

  《民法典》第七百一十三條規(guī)定:承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

  因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的,出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。

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房東未經(jīng)同意進(jìn)入出租屋怎么辦?

  要區(qū)分來看。

  (1)履行安全義務(wù)。如:房東發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)、煤氣泄漏風(fēng)險(xiǎn),情況緊急,拿鑰匙進(jìn)入租賃房屋,但并沒有占有使用租客的任何物品,這通常是允許的。

  (2)偶發(fā)的有原因的行為。如:房東發(fā)現(xiàn)近期聯(lián)系不上你,敲門也沒人開,為防范發(fā)生意外事件,拿鑰匙進(jìn)入租賃房屋,這種行為通常也不會(huì)對(duì)租客權(quán)益造成損害。

  (3)頻繁的影響租客生活的行為。如果是頻次較高的無故進(jìn)入租賃房屋,甚至有丟失物品的情況,已經(jīng)影響到租客的正常生活,經(jīng)租客告之仍不改正的,租客可以提出解除合同、返還租金、賠償損失。

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房東要求把租金支付給第三人怎么辦?

  法律上可行,操作上要注意:

  (1)需要房東書面確認(rèn)。這種情況在法律上被稱為向第三人履行,最好要求房東書面確認(rèn);如果沒有房東的書面確認(rèn),也至少要以電話、聊天記錄的形式做好事前事后確認(rèn)的留痕。

  (2)盡量不要以現(xiàn)金交付。這個(gè)原因和前文的一樣,不再贅述。

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租賃期間房子被法院查封租客怎么辦?

  可以要求解除租賃合同、返還未履行部分的租金和押金。

  《民法典》第七百二十四條規(guī)定:有下列情形之一,非因承租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同:

  (一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押;

  ……

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租賃期間第三人主張房屋所有權(quán)怎么辦?

  及時(shí)通知房東影響使用的可以要求減免房租,不能繼續(xù)使用的可以要求解除租賃合同、返還未履行部分的租金和押金。

  《民法典》第七百二十三條規(guī)定:因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金。

  第三人主張權(quán)利的,承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

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租賃期間房屋被第三人損壞怎么辦?

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