半月談?dòng)浾?許晉豫

寧夏銀川市湖畔嘉苑小區(qū)是寧夏最大單體物管小區(qū)，因小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)公司的停車(chē)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)之爭(zhēng)，該小區(qū)多次成為“新聞焦點(diǎn)”。為維護(hù)自身權(quán)益，湖畔嘉苑小區(qū)居民2016年發(fā)起籌備業(yè)委會(huì)，經(jīng)過(guò)成立業(yè)委會(huì)、選聘正式物業(yè)公司、訴諸法院、前期物業(yè)拒絕交接等諸多曲折，前期物業(yè)最終于今年初退出，但退出后的諸多遺留問(wèn)題仍待解決。

湖畔嘉苑小區(qū)的糾紛很有代表性，不少大型小區(qū)業(yè)主有共同感受：換個(gè)物業(yè)，咋就那么難？

湖畔嘉苑小區(qū)道路兩側(cè)停車(chē)場(chǎng)景 許晉豫 攝

物業(yè)矛盾不斷

銀川市金鳳區(qū)湖畔嘉苑小區(qū)分四期建成，住戶(hù)近1萬(wàn)戶(hù)，因住戶(hù)多，該小區(qū)獨(dú)自撐起了湖畔嘉苑社區(qū)。然而，與“大”相比，湖畔嘉苑小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)在物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)方面的矛盾更為人所知。

物業(yè)公司上調(diào)物業(yè)費(fèi)，未得到部分業(yè)主認(rèn)可。2016年，湖畔嘉苑小區(qū)前期物業(yè)以小區(qū)建設(shè)總戶(hù)8560戶(hù)，已分配住房3920戶(hù)，大業(yè)主擁有房屋4640戶(hù)，不同意物業(yè)調(diào)整或建議逐步調(diào)整的業(yè)戶(hù)共計(jì)僅有903戶(hù)為由，上調(diào)小區(qū)各類(lèi)住宅及營(yíng)業(yè)房物業(yè)費(fèi)每平方米0.4元，公寓、辦公樓物業(yè)費(fèi)另協(xié)議收取。

前期物業(yè)的“征詢(xún)結(jié)果”引起小區(qū)部分居民不滿(mǎn)和投訴，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)程序被廣大業(yè)主質(zhì)疑。所謂大業(yè)主，是指沒(méi)有分配的住房戶(hù)，應(yīng)計(jì)為一戶(hù)，不應(yīng)計(jì)為4640戶(hù)。銀川市物價(jià)局在檢查中了解到，前期物業(yè)調(diào)查的1631戶(hù)業(yè)主中，同意調(diào)價(jià)的557戶(hù)，占34%；不同意的894戶(hù)，占55%；中立的180戶(hù)，占11%。此次調(diào)價(jià)因程序不合法被叫停，這也是銀川市首次叫停擅自提高物業(yè)費(fèi)行為。

停車(chē)費(fèi)博弈多年。相比物業(yè)費(fèi)漲價(jià)風(fēng)波，停車(chē)費(fèi)問(wèn)題是湖畔嘉苑小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)矛盾的爆發(fā)點(diǎn)。2018年，湖畔嘉苑小區(qū)前期物業(yè)調(diào)整小區(qū)地上停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于沒(méi)有固定車(chē)位的業(yè)主，采用臨時(shí)停車(chē)計(jì)時(shí)收費(fèi)，因臨停收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，該事件很快成為當(dāng)?shù)責(zé)狳c(diǎn)新聞。銀川市多部門(mén)調(diào)查的結(jié)論為，小區(qū)地面停車(chē)泊位屬于業(yè)主共有。這些車(chē)位如何運(yùn)營(yíng)管理和收費(fèi)，應(yīng)由業(yè)主共同決定。銀川市物價(jià)局據(jù)此下發(fā)責(zé)令改正通知書(shū)，要求湖畔嘉苑小區(qū)前期物業(yè)取消原收費(fèi)計(jì)劃。

在小區(qū)業(yè)主看來(lái)，前期物業(yè)擅自上調(diào)停車(chē)費(fèi)是為了配合開(kāi)發(fā)商促進(jìn)地下停車(chē)位的銷(xiāo)售，小區(qū)共有地下停車(chē)位6000多個(gè)，因廣大業(yè)主認(rèn)為售價(jià)明顯高于周邊小區(qū)，所以銷(xiāo)售緩慢。

業(yè)委會(huì)成立慢，物業(yè)更換難

因物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)問(wèn)題，湖畔嘉苑小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)的矛盾不斷加深。銀川市金鳳區(qū)黃河?xùn)|路街道辦事處公用事業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人表示，街道辦一直在跟湖畔嘉苑小區(qū)前期物業(yè)溝通，但效果有限。在此背景下，湖畔嘉苑小區(qū)不得已走上了成立業(yè)委會(huì)、更換物業(yè)的艱辛之路。

成立業(yè)委會(huì)就是為更換物業(yè)做準(zhǔn)備，不過(guò)這并不容易。湖畔嘉苑小區(qū)業(yè)委會(huì)主任高俊峰說(shuō)：“小區(qū)業(yè)委會(huì)成立要滿(mǎn)足入住率、參與表決業(yè)主占比、同一意見(jiàn)業(yè)主達(dá)到一定比例等諸多規(guī)定，且因湖畔嘉苑小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的訴求為結(jié)束前期物業(yè)合同，選聘正式物業(yè)公司，涉及利益關(guān)系方較多，阻力較大?！?

小區(qū)業(yè)主都是一家一戶(hù)，把近萬(wàn)戶(hù)業(yè)主凝聚起來(lái)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)工作量非常大，加上相關(guān)利益方盯著，不敢有絲毫瑕疵。最終，湖畔嘉苑小區(qū)在2019年底召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，2020年初備案登記成立業(yè)委會(huì)。

業(yè)委會(huì)成立后，選聘正式物業(yè)公司看似水到渠成，然而問(wèn)題還沒(méi)完。2021年下半年，經(jīng)過(guò)部分熱心業(yè)主歷經(jīng)數(shù)月入戶(hù)征詢(xún)意見(jiàn)，湖畔嘉苑小區(qū)以入戶(hù)投票表決的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定公開(kāi)招投標(biāo)選聘正式物業(yè)公司。中標(biāo)物業(yè)公司的合同本應(yīng)于2022年1月1日生效。然而，前期物業(yè)以8名業(yè)主起訴小區(qū)業(yè)委會(huì)、要求“撤銷(xiāo)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)的業(yè)主大會(huì)決議”為由，拒絕物業(yè)移交。

2022年，應(yīng)訴成為湖畔嘉苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的頭等大事，盡管當(dāng)年8月法院駁回了原告的全部訴訟請(qǐng)求，8位原告業(yè)主隨后提出上訴，并于不久后撤訴，湖畔嘉苑小區(qū)業(yè)委會(huì)仍感到前所未有的壓力。

高俊峰表示，前期物業(yè)組織全、人員多、可調(diào)動(dòng)資源多，而業(yè)委會(huì)責(zé)任大、約束多、資金少，人員由退休老人和在職人員組成，精力有限、組織松散。如果業(yè)委會(huì)敗訴，或前期物業(yè)找各種理由拖下去，小區(qū)業(yè)委會(huì)將無(wú)力再次組織起廣大業(yè)主，更換物業(yè)就可能不了了之。

正式物業(yè)進(jìn)駐湖畔嘉苑小區(qū) 許晉豫 攝

遺留問(wèn)題仍待解決

在多方努力下，今年1月1日，湖畔嘉苑小區(qū)終于完成了物業(yè)服務(wù)整體移交工作，但因各種原因，前期物業(yè)未移交地下車(chē)庫(kù)系統(tǒng)等管理權(quán)，在“雙物業(yè)”管理之下，小區(qū)仍有諸多后續(xù)遺留問(wèn)題待解決。

目前，湖畔嘉苑小區(qū)最棘手的停車(chē)難題仍未解決。因廣大業(yè)主認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)售價(jià)高、租金高，小區(qū)地下車(chē)庫(kù)目前仍有未售車(chē)位3000多個(gè)。高俊峰說(shuō)，小區(qū)地上、地下車(chē)位數(shù)量總和大于小區(qū)車(chē)輛數(shù)量，但開(kāi)發(fā)商暫時(shí)未將小區(qū)停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)等管理權(quán)移交正式物業(yè)，加上地下車(chē)位租售費(fèi)用較高，業(yè)主不愿租購(gòu)地下車(chē)位，地下車(chē)庫(kù)利用率低，地上一位難求，亂停亂放、道路擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重，新物業(yè)難以有效解決。

小區(qū)正式物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)正在積極做工作，協(xié)調(diào)各方制定小區(qū)車(chē)輛管理方案，銀川市和金鳳區(qū)也已決定成立臨時(shí)專(zhuān)班，協(xié)調(diào)解決小區(qū)停車(chē)問(wèn)題。

“更換前期物業(yè)并非一勞永逸，物業(yè)移交是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，相關(guān)遺留問(wèn)題正在逐步解決，正式物業(yè)需要在服務(wù)中與業(yè)主建立友好信任關(guān)系。業(yè)委會(huì)也會(huì)代表全體業(yè)主，全力讓小區(qū)盡快步入正軌，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?！备呖》逭f(shuō)。