編者按：《民法典》的頒布使得整個民商事法律形成一個有機的制度體系，有利于建構(gòu)我國的私法秩序，促進社會和經(jīng)濟的發(fā)展。作為法律人，有必要對民法典的每個章節(jié)所涉及的法規(guī)、問題、案例進行梳理研讀。經(jīng)過兩個月共九期的研讀，北京德恒（鄭州）律師事務(wù)所新星法律團隊完成了《民法典》總則編的學(xué)習(xí)。今天起，該系列文章將以「民法典學(xué)習(xí)筆記」寫作專欄形式在無訟閱讀推出，以實現(xiàn)“法律法規(guī)-核心問題-參考案例”的三位一體，打通理論與實務(wù)的任督二脈。
本文主要涉及《民法典》物權(quán)編第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容。自2007年的《物權(quán)法》（已廢止）以專章形式對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)進行規(guī)定，明確調(diào)整一棟建筑物多個所有權(quán)人之間的權(quán)屬關(guān)系，有利于保護民事主體的基本財產(chǎn)權(quán)利，保障人民安居樂業(yè)。《民法典》物權(quán)編繼續(xù)以專章形式對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)進行規(guī)定，并就實踐中出現(xiàn)的業(yè)主委員會的成立及其表決程序、表決效力等問題進行進一步的明確。本章共17條，核心是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有和管理權(quán)的行使，車位、車庫的歸屬，業(yè)主委員會的成立及權(quán)利問題。本章的關(guān)聯(lián)法規(guī)主要涉及《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》、《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》、《物業(yè)管理條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《住宅專項維修資金管理辦法》等。第六章的關(guān)聯(lián)法規(guī)，具體如下表：
圍繞《民法典》物權(quán)編第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，本文主要討論如下四個問題：建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利性質(zhì)、特征及其權(quán)利主體、客體建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括區(qū)分所有建筑物的業(yè)主對其專有部分享有專有權(quán)，對共同使用部分享有共有權(quán)，以及相互之間對建筑物的整體享有管理權(quán)，是前述三項權(quán)利所組成的一種復(fù)合性的權(quán)利?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編將建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種獨立的所有權(quán)形式予以規(guī)定，是由建筑物內(nèi)專有部分的專有與共有部分的共有復(fù)合構(gòu)成，其中共有既不同于按份共有，也不同于共同共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)有四個典型特征，具體為：（1）復(fù)合性，建筑物區(qū)分所有權(quán)為由專有所有權(quán)、共用部分持份權(quán)及成員權(quán)三要素構(gòu)成的特別所有權(quán)；而一般不動產(chǎn)所有權(quán)，其構(gòu)成則是單一的，僅系權(quán)利主體對不動產(chǎn)享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性，在構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素中，專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性，表現(xiàn)在區(qū)分所有人取得專有所有權(quán)即取得了共用部分持份權(quán)（共有所有權(quán)）及成員權(quán)。反之，區(qū)分所有權(quán)人喪失專有權(quán)亦即喪失了共用部分持份權(quán)和成員權(quán)。（3）一體性，即構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素的專有所有權(quán)、共用部分持份權(quán)及成員權(quán)結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應(yīng)將三者一體轉(zhuǎn)讓、抵押或繼承。他人在受讓該區(qū)分所有權(quán)時，也須同時取得此三項權(quán)利。（4）權(quán)利主體身份之多重性，即區(qū)分所有人就對屬于專有部分的所有權(quán)而言，為專有所有權(quán)人；就對共同部分享有所有權(quán)而言，為共有所有權(quán)人；就對區(qū)分所有建筑物得行使管理權(quán)而言，為成員權(quán)人。建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是業(yè)主，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第一條第一款進一步明確：“依法登記取得或者依據(jù)《民法典》第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認定為《民法典》第二編第六章所稱的業(yè)主?！蓖瑮l第二款規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為《民法典》第二編第六章所稱的業(yè)主。”這就在法律上界定了區(qū)分所有權(quán)的主體，明確了“業(yè)主”的主體范圍。尤其是，要注意區(qū)別業(yè)主與業(yè)主之外的房屋承租人、管理人等主體，這些人并非所有權(quán)人，并非本條所稱的“業(yè)主”。建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體不限于住宅，也包括各種經(jīng)營性用房等專有部分。《民法典》第271條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)和共有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容包括業(yè)主對其專有部分的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。首先，業(yè)主對建筑物內(nèi)的專用部分享有所有權(quán)。建筑物內(nèi)專有部分的范圍具體包括住宅、經(jīng)營性住房；專有部分的所有權(quán)內(nèi)容，是指業(yè)主對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有部分，必須滿足兩個條件：（1）構(gòu)造上的獨立性，又稱“物理上的獨立性”，指這一專有部分和另一專有部分能在建造上客觀地區(qū)分其范圍。（2）利用上的獨立性，又稱“經(jīng)濟上的對立性”，該專有部分與一般獨立的建筑物相同，具有滿足一般生活目的的獨立機能。 其次，業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分主要是指專有部分以外的共有部分，如電梯、樓梯、外墻面等共有部分。需要特別說明的是，《民法典》第二百七十四條對建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地共有部分的權(quán)屬存在例外情形的規(guī)定，即“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外”、“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外”。共用部分，具有以下兩個特征：（1）共用部分具有從屬性。共用部分的存在主要是為了專有部分服務(wù)的；（2）共有部分不得分割性。它只能隨著專有部分的轉(zhuǎn)讓一起轉(zhuǎn)讓。 最后，業(yè)務(wù)對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有管理權(quán)。業(yè)主除了對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)外，同時還享有共同管理的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返诙侔耸臈l還規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理”。通過對我國房地產(chǎn)市場的實際做法和存在的問題進行調(diào)查研究，并借鑒國外的通常做法，立法部門認為，屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場所。從房地產(chǎn)市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用。這樣既容易操作，也可以避免糾紛。若規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，歸業(yè)主共有很難操作。因此，《民法典》第二百七十五條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?針對不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位的問題，《民法典》第二百七十五條第二款有針對性地規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>針對現(xiàn)實生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放的問題，《民法典》第二百七十六條有針對性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！?/strong>關(guān)于車位、車庫的法律適用問題，需要注意：一是，車位、車庫并不屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定業(yè)主專用或者專有；二是，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，屬于該條所規(guī)定的車位，但是屬于業(yè)主共有；三是，《民法典》第二百七十六條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，并不是優(yōu)先購買權(quán)或者優(yōu)先承租權(quán)的問題，而是如何平衡業(yè)主的需要與開發(fā)商的利益的問題。四是，在滿足業(yè)主需要的前提下，應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商將車位、車庫出租給業(yè)主之外的第三人。業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，或者業(yè)主人數(shù)較多時，由一定的業(yè)主代表組成的，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機構(gòu)。業(yè)主大會可以分為兩種：一種由全體業(yè)主組成，另一種是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多時，由部分業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會。無論是業(yè)主大會還是業(yè)主代表大會，在性質(zhì)上都可以稱為業(yè)主大會，它實質(zhì)上是給各個業(yè)主一個交流的平臺，來決定小區(qū)的一些重大事務(wù)。業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。因此，只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)作出限制性規(guī)定，以維護建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。需要特別說明的是，業(yè)主大會與政府部門的關(guān)系不是領(lǐng)導(dǎo)服從關(guān)系，而是指導(dǎo)協(xié)助關(guān)系，業(yè)主大會有自己的自由決定權(quán)。 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主利益向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的組織。業(yè)主委員會維護建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，而非個別業(yè)主的個人利益。需要特別說明的是，業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并非地方人民政府有關(guān)部門或者居民委員會批準設(shè)立。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表全體業(yè)主的利益。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會對于業(yè)主委員會的成立承擔(dān)的是指導(dǎo)和協(xié)助職能，而非批準或管理職能。也就是說，地方政府有關(guān)部門、居民委員會是沒有權(quán)限設(shè)立業(yè)主委員會的。此外，《民法典》降低了業(yè)主作出決議的“門檻”。《民法典》第二百七十八條規(guī)定了九項需要業(yè)主共同決定的事項，前述事項應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決，其中第六項至第八項需要業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而其他需要業(yè)主共同決定的事項，只需要經(jīng)參加表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參加表決過半數(shù)的業(yè)主同意即可。至于業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的問題，《民法典》第二百七十九條則規(guī)定，“除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。需要特別說明的是，本條是在原《物權(quán)法》第七十七規(guī)定的基礎(chǔ)上，強調(diào)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主的“一致”同意。而最高人民法院則總結(jié)司法實踐的具體情況，在《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第十一條明確規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)認定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”；至于建筑區(qū)劃內(nèi)、本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。1.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對專有部分的所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)，且這三種權(quán)利具有不可分離性——高志清、戴雨晴與張鳳清、袁麗萍房屋買賣合同糾紛案【《最高人民法院公報》2012年第8期】裁判摘要：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對專有部分的所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)，且這三種權(quán)利具有不可分離性。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其基于共同管理約定所享有的共有部分專有使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓，既有的共同管理約定對繼受取得業(yè)主權(quán)利的房屋受讓人繼續(xù)有效，房屋轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)協(xié)助將其獨占使用的共有部分交付于受讓人。江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院一審認為：法律規(guī)定，業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。法院認為，從維護小區(qū)公共秩序和業(yè)主利益的角度來說，業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分時，不僅其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓，而且其基于業(yè)主共同管理約定所享有的共有部分專有使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓，既有的共同管理約定對繼受取得業(yè)主權(quán)利的房屋受讓人繼續(xù)有效，房屋轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)協(xié)助將其獨占使用的共有部分交付于受讓人。本案中，張鳳清、袁麗萍基于共同管理合意獨占使用7號小地下室，張鳳清、袁麗萍向高志清、戴雨晴轉(zhuǎn)讓A室房屋，7號小地下室的獨占使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓，張鳳清、袁麗萍應(yīng)當(dāng)協(xié)助將7號小地下室交付于高志清、戴雨晴。因此，對于高志清、戴雨晴要求確認7號小地下室歸其二人使用以及要求張鳳清、袁麗萍騰空并交付7號小地下室的訴訟請求，法院予以支持。2.開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建造的房屋發(fā)生權(quán)屬爭議時，如開發(fā)商無充分證據(jù)證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設(shè)成本分攤到出售給業(yè)主的商品房中，則該房屋應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主所有——宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會訴宜興市恒興置業(yè)有限公司、南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司物權(quán)確認糾紛、財產(chǎn)損害賠償糾紛案【《最高人民法院公報》2018年第11期】裁判摘要：開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建造的房屋發(fā)生權(quán)屬爭議時，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任。如開發(fā)商無充分證據(jù)證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設(shè)成本分攤到出售給業(yè)主的商品房中，則該房屋應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。開發(fā)商在沒有明確取得業(yè)主同意的情況下，自行占有使用該房屋，不能視為業(yè)主默示同意由開發(fā)商無償使用，應(yīng)認定開發(fā)商構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主參照自該房屋應(yīng)當(dāng)移交時起的使用費向開發(fā)商主張賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。江蘇省無錫市中級人民法院二審認為：本案中，案涉會所位于海德名園小區(qū)內(nèi)，與476平方米的物業(yè)用房同屬一套建筑的整體，根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、物業(yè)移交接管協(xié)議備案證明存根、以及上訴人恒興公司與原審被告紫竹物業(yè)公司簽訂的物業(yè)移交驗收接管協(xié)議等書面證據(jù)所載明的內(nèi)容來看，恒興公司在移交物業(yè)時，是將會所與物業(yè)用房一并作為配套用房移交給紫竹物業(yè)公司，而且寫明產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。被上訴人海德名園業(yè)委會在本案中提供了上述證據(jù)，對其主張已經(jīng)盡到初步舉證義務(wù)。而恒興公司辯稱會所系其公司所有，作為海德名園小區(qū)的開發(fā)商，恒興公司應(yīng)當(dāng)進一步提供充分證據(jù)予以證明。恒興公司雖然提供了土地分割證、會所成本核算等證據(jù)，但根據(jù)一審法院向宜興市國土資源局、宜興市環(huán)科園規(guī)劃辦公室調(diào)查了解的情況，以及宜興市物價局對海德名園商品房價格核定的相關(guān)材料，恒興公司所舉證據(jù)并不足以證明會所系其公司所有。根據(jù)物價局核定的價格，以及第16、17、19幢小區(qū)配套明細表中載明的“會所1300平方米”，可以表明恒興公司已將會所的成本列入商品房價格中，因此沒有必要再專門對會所的建設(shè)成本進行審價。綜上，依據(jù)《物權(quán)法》及司法解釋的規(guī)定，針對雙方當(dāng)事人的舉證情況，應(yīng)認定案涉會所屬海德名園全體業(yè)主所有。3.不能辦理產(chǎn)權(quán)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的地上車位，不能成為享有專有權(quán)的專有部分，該部分占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有——（2017）最高法民申2817號重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑業(yè)主委員會車位糾紛案【《最高人民法院公報》2021年第2期】裁判摘要：小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)房屋的出售，小區(qū)建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。不能辦理產(chǎn)權(quán)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的地上車位，不能成為享有專有權(quán)的專有部分，該部分占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。最高人民法院經(jīng)再審審查后認為：即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當(dāng)。而開發(fā)商建設(shè)的小區(qū)經(jīng)驗收合格，是開發(fā)商的基本義務(wù)，且綠化是否超過規(guī)劃面積對認定停車位是否占用業(yè)主共有場地沒有必然聯(lián)系。故豪運公司關(guān)于原判決認定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實依據(jù)。4.業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有人，享有知情權(quán)，享有了解本小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)等相關(guān)事項的權(quán)利——孫慶軍訴南京市清江花苑小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權(quán)糾紛案【《最高人民法院公報》2015年第12期】裁判摘要：業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有人，享有知情權(quán)，享有了解本小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)及共同管理權(quán)等相關(guān)事項的權(quán)利，業(yè)主委員會應(yīng)全面、合理公開其掌握的情況和資料。對于業(yè)主行使知情權(quán)亦應(yīng)加以合理限制，防止濫用權(quán)利，其范圍應(yīng)限于涉及業(yè)主合法權(quán)益的信息，并遵循簡便的原則。5.業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格——徐州西苑藝君花園（一期）業(yè)主委員會訴徐州中川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理用房所有權(quán)確認糾紛案【《最高人民法院公報》2014年第06期】裁判摘要：業(yè)主委員會依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十五條第一款規(guī)定成立，具有一定目的、名稱、組織機構(gòu)與場所，管理相應(yīng)財產(chǎn)，是《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定的“其他組織”。業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主共同或業(yè)主大會決議，在授權(quán)范圍內(nèi)，以業(yè)主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。物業(yè)管理用房依規(guī)劃定點建造，為區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人進行管理維護業(yè)務(wù)必須的場所，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條第一款的規(guī)定，為業(yè)主共有。在建筑物竣工驗收交付后，物業(yè)管理用房的分割、轉(zhuǎn)移、調(diào)整或重新配置，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同或業(yè)主大會決定。6.只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營性活動，即可認定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房——張一訴鄭中偉、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案【《最高人民法院公報》2014年第11期】裁判摘要：在審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件時，即使業(yè)主對房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權(quán)人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營性活動，即可認定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應(yīng)依照《物權(quán)法》第七十七條關(guān)于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理。房屋使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)承擔(dān)與業(yè)主相同的法定義務(wù)，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。1.黃薇：《中華人民共和國民法典總則編釋義》，法律出版社2020年版。2.最高人民法院民法典貫徹實施領(lǐng)導(dǎo)小組：《中華人民共和國民法典總則編理解與適用》，人民法院出版社2020年版。3.王利明等：《中國民法典釋評》，中國人民大學(xué)出版社2020年版。4.陳甦等：《民法典評注》，中國法制出版社2020年版。5.王澤鑒：《民法概要》，北京大學(xué)出版社2009年版。6.王利明等：《民法學(xué)》，法律出版社，2020年版。7.田士永：《物權(quán)行為理論研究》，中國政法大學(xué)出版社2002年版。8.崔建遠：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說—以中國物權(quán)法的解釋論為中心》，清華大學(xué)出版社2011年版。9. 冉克平：《物權(quán)法總論》，法律出版社2015年版。10.王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學(xué)出版社2001年版。11.孫憲忠：《中國民法典采納區(qū)分原則的背景及其意義》，載《法治研究》2020年第4期。
