宋 丁

本來不想就深圳二手房參考價(jià)政策近日的動(dòng)向?qū)ｉT發(fā)文了，前天在如何觀察深圳房地產(chǎn)的文章中已經(jīng)順便談了一下這個(gè)問題。然而，這兩天來，網(wǎng)上關(guān)于二手房參考價(jià)政策變動(dòng)的評(píng)論幾乎霸屏了，而且總體呈現(xiàn)歡呼態(tài)勢(shì)，更有對(duì)兩年來的二手房參考價(jià)政策進(jìn)行辛辣指責(zé)的，認(rèn)為它當(dāng)初本來就不應(yīng)該出臺(tái)，認(rèn)為它擾亂了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，給市場(chǎng)帶來重大負(fù)面影響，現(xiàn)在這個(gè)政策實(shí)質(zhì)上取消了，市場(chǎng)應(yīng)該回歸常態(tài)了。

看到這些似是而非的評(píng)論和分析，我就想專門寫一點(diǎn)東西了，因?yàn)槲艺J(rèn)為，對(duì)深圳二手房參考價(jià)政策的這種分析以及相應(yīng)的輿論氛圍，有點(diǎn)過激了，真的有點(diǎn)要把這項(xiàng)深圳房地產(chǎn)歷史上極為重要的政策的走向給看歪了的味道！我想有必要對(duì)這項(xiàng)政策做一點(diǎn)客觀合理的評(píng)判，講一點(diǎn)我的看法，和這些朋友們?cè)谶@里掰扯掰扯。

第一點(diǎn)：二手房參考價(jià)政策該不該出臺(tái)？

深圳二手房政策是2021年2月8日推出的，這是全國(guó)第一個(gè)在二手房上做出限制性政策的城市，后來全國(guó)有十幾個(gè)城市跟進(jìn)實(shí)施。有人說，深圳是全國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，怎么能搞這個(gè)行政強(qiáng)制性管制呢？破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則。

每次看到這類觀點(diǎn)，我就不禁笑出聲來。什么是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？就是一切由市場(chǎng)說了算，政策不能有任何干預(yù)？是這樣嗎？那你告訴我，你那個(gè)不能由政策干預(yù)的、純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則是從哪里來的？你可能會(huì)說出一大堆西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，也會(huì)舉出美西方的一堆案例來。但是，請(qǐng)問，號(hào)稱市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鼻祖?zhèn)兊拿牢鞣秸娴氖且恢闭J(rèn)真貫徹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)了嗎？他們的政府從來不干預(yù)市場(chǎng)嗎？看看“偉大的”美國(guó)這幾年都干了一些什么事：和中國(guó)脫鉤、斷鏈，強(qiáng)行壓制中國(guó)與全球市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)體系的關(guān)系，這叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？甚至說，這已經(jīng)不是什么行政干預(yù)了，這根本上就是妥妥的帝國(guó)霸權(quán)主義??！

世界上根本不存在什么純粹意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)市場(chǎng)失靈的時(shí)候，政策出來填補(bǔ)漏洞就是天經(jīng)地義，這在一兩百年來現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的世界經(jīng)濟(jì)包括西方經(jīng)濟(jì)歷史中一再表現(xiàn)出來，無出東方西方。從這個(gè)意義上說，深圳推出二手房參考價(jià)，完全無可厚非。因?yàn)?，?dāng)初的深圳樓市充斥著非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，什么一二手倒掛，什么潤(rùn)四代持風(fēng)波，什么深房理炒房套路，什么“深圳灣房?jī)r(jià)必將沖擊單價(jià)50萬”之豪言，等等。

想想看，一個(gè)剛剛由國(guó)家給予中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)重任的城市，一個(gè)剛剛由國(guó)家賦予綜改方案的城市，立馬弄出來一個(gè)“潤(rùn)四”一二手倒掛式炒房事件，還搞得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，那些人眉飛色舞地說，一套房入出就是500萬差價(jià)的賺頭，這等收益，全球哪里還有？！這讓房?jī)r(jià)一路飆升到全國(guó)第一。這是要干什么？證明深圳錢多燒得慌？證明深圳炒房是大佬？證明深圳可以不把國(guó)家三令五申的“房住不炒”當(dāng)回事？做夢(mèng)做久了真以為夢(mèng)是真的？

這種態(tài)勢(shì)下，政策面能當(dāng)鴕鳥嗎？當(dāng)然不能。所以，才有二手房參考價(jià)政策出臺(tái)。顯然，它有非常顯著的應(yīng)急特征，甚至有明顯的“矯枉過正”的痕跡，但是，它必須亮相，就是明確警告那些炒房者，這個(gè)城市不允許資本任性，不允許炒房現(xiàn)象蔓延，不允許炒房客逍遙！

結(jié)論：二手房參考價(jià)政策應(yīng)該出臺(tái)。

第二點(diǎn)：二手房參考價(jià)政策兩年來的效果如何？

研判一個(gè)政策的效果，必須回到初心。當(dāng)初出臺(tái)二手房參考價(jià)是要干什么？就是堅(jiān)決遏制二手房領(lǐng)域日盛的炒風(fēng)。回頭看，遏制住了沒？當(dāng)然遏制住了，而且效果非常顯著！

想想看，這個(gè)政策出臺(tái)前的那兩年，人們聚在一起的時(shí)候都在干什么？幾乎都在談?wù)摲孔訚q價(jià)了沒有，哪里的房子下一步會(huì)漲得更快一些，等等，沒有人為這種瘋狂感到羞恥，反以為榮。為什么要炒二手房？因?yàn)樾路坑窒拶?gòu)、又限貸什么的，沒得炒??！只有二手房沒有政策管束，大把炒樓資金徘徊在各路金融市場(chǎng)上窺測(cè)方向，以求一逞。那些職業(yè)炒房者們用了“龐氏騙局”，以利套利等多種手段在市場(chǎng)上翻云覆雨，有些都在二手房市場(chǎng)上賺翻了。

當(dāng)二手房參考價(jià)出臺(tái)后，什么情況？這些炒房者、炒房團(tuán)們開始慌亂了，因?yàn)椋麄兲桌母哳~貸款房找不到接盤俠了，他們被套牢了，他們中的不少人后來斷供了，房子法拍了，他們進(jìn)入失信名單，麻煩大了。

現(xiàn)在，我們?cè)诰蹠?huì)的時(shí)候，還有人在哪里興致勃勃地談?wù)摮捶繂?？還有人有機(jī)會(huì)在深圳二手房市場(chǎng)上投機(jī)獲利嗎？不能說沒有了，但真的太少了。他不談他損失了多少已經(jīng)夠偷笑了！

這就是參考價(jià)的第一個(gè)正面效果：遏制炒房。政策完全做到了。

與此同時(shí)，一路高企的二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯走低，特別是那些過往炒作太厲害的片區(qū)和樓盤，比如那些老破舊的學(xué)區(qū)房、那些周邊配套嚴(yán)重不到位的樓盤，那些假豪宅，紛紛出現(xiàn)下跌，有些跌得還比較厲害，跌幅達(dá)到20%、30%甚至40%+，有點(diǎn)驚心動(dòng)魄的味道?。?/span>

這些房子的價(jià)格該不該跌？說實(shí)話，該跌。因?yàn)?，這些房子畸高的價(jià)格就是一路炒上去的，是加杠桿加上去的，是泡沫堆起來的。下跌，無非是去杠桿，去泡沫，如此而已。跌到現(xiàn)在，基本上還原真相了，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)基本上算合理了，再跌也沒有什么空間了。如果在合理的價(jià)位還繼續(xù)跌，那我就鼓勵(lì)大家趕緊接盤，因?yàn)閷硪欢〞?huì)漲回來！這是由房?jī)r(jià)的波動(dòng)原理決定的。

現(xiàn)在，深圳東部、中部大部分片區(qū)以及西部部分片區(qū)的二手房?jī)r(jià)都已經(jīng)接近、持平甚至低于參考價(jià)，這意味著，參考價(jià)政策事實(shí)上已經(jīng)“大隱于市”，這些片區(qū)和樓盤的交易，事實(shí)上已經(jīng)脫離政策的約束，重新回到供需市場(chǎng)化模式了。政府敢于在這個(gè)時(shí)候經(jīng)銀行系統(tǒng)向市場(chǎng)傳遞參考價(jià)政策做出重大變動(dòng)的信號(hào)，就是因?yàn)橛羞@個(gè)關(guān)鍵性的市場(chǎng)表現(xiàn)，如果現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上大部分片區(qū)二手房?jī)r(jià)仍然高于新房，可以想象政府就不會(huì)讓政策放松或?qū)嵸|(zhì)性取消的動(dòng)向出現(xiàn)。

這是參考價(jià)政策的第二正面?zhèn)€效果，不合理的房?jī)r(jià)下來了。

我們看到，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的直接原因是成交量巨量下滑。隨著二手房市場(chǎng)交易熱炒的退燒，加上這兩年來新冠疫情的干擾和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，二手房交易量顯著下滑，可以說是跌到地板上了。自政策推出后的兩年來，二手房市場(chǎng)的成交量很快跌到月成交1000套左右的低迷水平，最低僅有700多套，是正常5000套到6000套的幾分之一。

這和擁有1800萬常住人口的超大城市格局完全不相吻合??！很多普通剛需想買二手房的機(jī)會(huì)也被壓制了，幾乎所有對(duì)政策的抱怨主要集中在這一點(diǎn)上了。的確，關(guān)窗戶防蒼蠅蚊子固然好，但把新鮮空氣也擋在外面，這損失也大了點(diǎn)啊。

政府看不到這一點(diǎn)嗎？當(dāng)然不是。怎么平衡市場(chǎng)需求呢？政府的辦法是，在這個(gè)特殊的時(shí)間窗里，大量推出新房供應(yīng)，包括保障性住房供應(yīng)，以填補(bǔ)二手房成交量下滑帶來的需求缺口。從2020年開始，政府就大規(guī)模加大了新房宅地及新房的供應(yīng)，讓深圳長(zhǎng)期以來二手房成交量占整個(gè)樓市70%的局面出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，目前新房成交量占比已經(jīng)超過二手房。

但是，除了二手房參考價(jià)的影響外，深圳還遭遇了疫情和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等多重影響，這導(dǎo)致兩年來深圳樓市的成交量難以保持既往的每年10萬套以上的水平，2021年交易量為93116套，其中新房52417套，二手房40699套，2022年交易量顯著下降到56145套，其中新房34441套，二手房21704套。顯然，二手房成為拖拽市場(chǎng)成交量下滑的關(guān)鍵力量。

這是參考價(jià)政策的第一個(gè)負(fù)面效果：二手房成交量大幅下滑。

在二手房參考價(jià)執(zhí)行過程中，政府要求中介不得對(duì)外公布客戶報(bào)價(jià)，所有交易行為都轉(zhuǎn)化為非公開進(jìn)行，這帶來的影響是，二手房市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)“真空”狀態(tài)，只有一個(gè)政府公布的參考價(jià)，其他價(jià)格都看不到了，尤其是市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格看不到了。這顯然對(duì)樓市的常態(tài)化運(yùn)行產(chǎn)生不利的影響。畢竟，市場(chǎng)有它的客觀軌跡和模式，政策在一定條件下實(shí)施干預(yù)是可以理解的，但讓市場(chǎng)完全失真，扭曲了市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)表現(xiàn)，這又會(huì)對(duì)樓市的長(zhǎng)期客觀運(yùn)行帶來可能的傷害。

這是參考價(jià)政策的第二個(gè)負(fù)面效果：市場(chǎng)價(jià)格失真了。

隨著參考價(jià)政策的縱深實(shí)施，深圳二手房市場(chǎng)整體上趨于理性，這兩年來，進(jìn)入二手房市場(chǎng)的主體顯然是最迫切需要住房的剛需客，前些年那些滿腹心思的炒房客不見了。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)由于成交過低，市場(chǎng)呈現(xiàn)罕見的低迷態(tài)勢(shì)，已經(jīng)屬于不正常狀態(tài)。

這是參考價(jià)政策正負(fù)面影響同現(xiàn)的一個(gè)效果：趨向理性的同時(shí)，也呈現(xiàn)罕見的低迷。

第三點(diǎn)：這次二手房參考價(jià)政策的變化及后續(xù)會(huì)怎樣表現(xiàn)？

這兩天網(wǎng)上關(guān)于深圳二手房參考價(jià)政策動(dòng)向的評(píng)判有點(diǎn)生猛，對(duì)這個(gè)政策的負(fù)面評(píng)價(jià)很多，對(duì)銀行不再執(zhí)行參考價(jià)政策的態(tài)勢(shì)紛紛看好，似乎深圳二手房市場(chǎng)乃至整個(gè)樓市都將出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)，即刻就會(huì)全面恢復(fù)元?dú)狻?/span>

我在第一點(diǎn)已經(jīng)對(duì)參考價(jià)政策的合理性做了我的分析。這里我要談的是，這次政策走向的調(diào)整會(huì)給市場(chǎng)帶來什么影響？深圳樓市會(huì)出現(xiàn)“大躍進(jìn)”嗎？

我勸大家“稍安勿躁”！深圳樓市有了這么一個(gè)大“糖果”落下來，當(dāng)然會(huì)有積極的反應(yīng)，市場(chǎng)會(huì)趨向更加活躍，成交量會(huì)有較明顯的提升，甚至均價(jià)也會(huì)出現(xiàn)一定程度的上升。但是，它一定是穩(wěn)健推進(jìn)的，而不會(huì)是躁動(dòng)速升的，更不會(huì)讓投機(jī)勢(shì)力再一次裹挾民意粉末登場(chǎng)。這是深圳整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的客觀要求，也是政策變動(dòng)的基本訴求，大家千萬不要看走眼了，中介們也不要過度煽情式營(yíng)銷。

因?yàn)榇蠹铱梢园l(fā)現(xiàn)，這次的政策變動(dòng)，政府根本沒有露臉，而是由執(zhí)行放貸的銀行把風(fēng)向曝光出來的。如此重大的政策變更，投放政策的政府反而沒有露臉，連一個(gè)簡(jiǎn)單的文件都沒有，就是通過銀行系統(tǒng)有一種傳達(dá)，這說明了什么？這表明，政府既通過參考價(jià)政策的焦點(diǎn)困局——放貸的銀行把政策的焦點(diǎn)化解掉，讓市場(chǎng)恢復(fù)信心和強(qiáng)化購(gòu)房的行動(dòng)，同時(shí)，又沒有公開宣布此項(xiàng)政策的終止或取消，這就為未來政策的任何可能的變軌留出了必要的空間。比如，如果二手房市場(chǎng)再一次出現(xiàn)過量的異動(dòng)和投機(jī)現(xiàn)象，政策面可能立即表態(tài)，繼續(xù)在關(guān)鍵領(lǐng)域、關(guān)鍵片區(qū)實(shí)施參考價(jià)政策。是啊，人家的確從來沒有宣布過取消這項(xiàng)政策嘛。

所以，悠著點(diǎn)，不要太急躁，你若是剛需，你就是想在二手房市場(chǎng)上買一套普通住房自己用，那沒問題，交易是正常的，政策不會(huì)干預(yù)；你若是正常投資，希望持有一點(diǎn)房產(chǎn)，為保值及中長(zhǎng)期增值，只要你不過界，不囤貨過多，為將來的房地產(chǎn)稅當(dāng)韭菜，那也沒問題；但你又想進(jìn)來炒一把，你的痕跡是掩蓋不住的，市場(chǎng)必然把你的躁動(dòng)淋漓盡致地表現(xiàn)出來，你也鬧他也鬧，市場(chǎng)就又開始出現(xiàn)困局了。那個(gè)時(shí)候，對(duì)不起，參考價(jià)政策或是其他新政完全可能再次殺回來干預(yù)你，收拾你，這就是一個(gè)必然現(xiàn)象，別怪我沒提醒你。

總之，二手房參考價(jià)下一步的走向，或者說政策面下一步的走向，必然是全力維持這兩年來形成的驅(qū)除炒房客、回歸正常價(jià)、回歸理性的合理效果，糾正曾經(jīng)出現(xiàn)的成交量和樓市氛圍過度低迷、市場(chǎng)價(jià)失真的不合理效果，讓二手房市場(chǎng)成為深圳房地產(chǎn)及整個(gè)樓市上能夠合理運(yùn)行和維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要力量，并且為深圳經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展做出必要貢獻(xiàn)。

我在這里寫下此文，就是要告誡那些有點(diǎn)激進(jìn)的網(wǎng)友們，在這次深圳二手房參考價(jià)政策變動(dòng)的重大態(tài)勢(shì)下，要保持理性，保持穩(wěn)健風(fēng)格，不要頭腦發(fā)熱，再次重蹈二手炒房覆轍，因?yàn)榇蠹叶紓黄鹆恕?/span>

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