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2021年絕對是要寫入樓市紀元的一年。 雖然才過去了一個多個月，但政策力度一浪高過一浪。 從來沒有哪一年像今年一年，沒有重磅，只有下一個更重磅！ 昨天中午，深圳住建局發(fā)布了一則《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》。 如果調控政策對違規(guī)炒房、市場亂象的殺傷力分級別的話，那么這則通知是核彈級的。 除了這則《通知》本身，深圳住建局官網還同步發(fā)布了一份政策解讀。 通常相關政策或通知發(fā)布之后，很少會有這種官方的政策解讀同步發(fā)布的。 表面看，這則文件言辭平平，通篇只字未提深圳市場亂想，未提調控，但實際上卻是一攬子解決了當下深圳樓市面臨的壓力和問題。 自去年7.15嚴控之后，雖然深圳樓市已經大幅降溫，但依然存在某些區(qū)域和小區(qū)房價不理性上漲。比如近期香蜜湖，百花和華強的學位房的跳漲。同時業(yè)主控盤、信息不對稱等等，導致個別數據被別有用心的歪曲解讀，形成所謂的洼地對比補漲行情。 至此，深圳房價上漲魔咒似乎走到了無解。越來越多的小區(qū)沖進了20萬+，而年后傳統(tǒng)的小陽春更讓樓市蠢蠢欲動。 這也就是為什么近期深圳加碼政策越來越密集的原因。 這也就是為什么住建部會把深圳作為重點調研城市的原因。 但另一方面，當下的深圳落戶買房、離婚買房、婚票買房基本堵死；限購加碼的空間已不大；首付和稅費均已加碼，再加就和保護剛需相悖。 沒想到深圳卻另辟蹊徑，直接放出了一個大招，給3000+個住宅小區(qū)定了成交參考價，可謂四兩撥千斤！ 下面具體看看深圳這份《通知》官方解讀內容—— 1、建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的主要目的是什么？
2、建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制中的成交參考價格是如何來的？
3、二手住房成交參考價格將對深圳樓市產生影響？
這其中最關鍵的一句話是第三點中引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，這意味著二手成交價參考，可能會影響銀行的評估價，這個非常狠，相當于釜底抽薪。 盡管目前還沒有銀行方面的執(zhí)行細節(jié)來說明，貸款是按照成交參考價格還是參照成交參考價格計算。 但，從目前公布的3595個小區(qū)的成交參考價格，對比最新掛牌價基本都是打骨折。 比如南山的寶能城，掛牌價均價是154986元/㎡，住建局給出的成交參考均價是98500元/㎡，差距居然有5萬之多。這并不是個別現象，而是普遍現象。 成交參考價在不同區(qū)域表現不同，絕大部分小區(qū)的參考價是最近掛牌價的7-8成，某些漲幅過大的區(qū)域甚至低至5成。 好家伙，單看價格對比，有種對半砍的感覺。 如果用“二手房住宅成交參考價格引導商業(yè)銀行發(fā)放二手房住房貸款”是真的，就意味著無論是首貸、二套還是全款抵押，可貸款的成數降低，相當于直接降杠桿了。 降杠桿，這對投資客的影響最大。 因為這意味深圳原來那套玩法不行了：房價漲了，通過銀行把升值部分貸出來，再買一套。 因為接下來你會面臨兩個問題： 1、第一套可融的額度變少； 2、第二套首付比例增加了； 你再想買房，要么加首付，要么買不了。 或者老司機最愛的全款抵押原本可以做到變相三成首付，現在變成了五成首付或者更高，對投資客來說，屬于不可承受之重。 所以，之前深圳那種“以貸養(yǎng)貸”的高杠桿騷操作，真的行不通了。 那么，深圳作為風向標城市，其樓市既有其特點，也有在全國推廣的可能，因此，2021年真的要盡可能增加現金流，真的要做好現金流規(guī)劃。 今年選核心區(qū)域優(yōu)質資產，顯得尤為重要。因為2021年存在極大的金融政策的不確定性，首要是穩(wěn)妥。 另外，深圳的在這個政策中還隱藏了一雙無形的手，那就是相比南山、寶安和學位房的參考價遠低于實際成交價，福田、羅湖、龍崗、鹽田更接近實際成交價。 這意味后期會有更多的購買力，因為貸款和低門檻優(yōu)勢被引導到深圳中部和東部，根本上縮小東西部的兩極分化，抑制炒作嚴重小區(qū)上漲空間，減少樓市熱點情緒和行情。
僅靠一個二手房成交指導價格，就直接拉低了二手房銀行評估價，降低的二手房杠桿，抑制非理性購買需求，縮小一二手倒掛，直擊打新亂象。 這個政策的高明之處還在于既不強賣也不強買。 業(yè)主想賣什么價就賣什么價，只要賣得出去就行；買家想什么價買就什么價格買，只要買的起就行。 當然也會有人質疑這指導價有指導意義嗎？并懷疑它落地實施可行性。 這一點不用懷疑。 這一次深圳能從二手房評估價入手調控，本身就已經打到在樓市的七寸上了，足見深圳調控樓市的決心。 就在昨天下午，深圳中介被緊急通知參會，要求深圳掛牌價不得超過成交參考價。 所以，接下來不僅僅的評估價的下調。 總之，當下的深圳，調房價、穩(wěn)市場、保剛需的決心很大，根本無須懷疑它后續(xù)監(jiān)管和實施的力度。 |
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