司法實(shí)踐中，一些國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益，以明顯低于市場價(jià)的方式與請托人進(jìn)行房屋交易，通過差價(jià)交易形式索要或者收受他人財(cái)物的行為，稱之為交易型受賄。

針對這種受賄現(xiàn)象，2007年兩高出臺了《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》，總結(jié)了十種披著合法外衣的新型受賄犯罪形式，其中包括以明顯低于市場價(jià)購房的形式，并上升到司法解釋的高度。

認(rèn)定和把握明顯低于市場價(jià)購房型受賄，首先從受賄罪的基本構(gòu)成要件出發(fā)，判斷是否符合受賄罪的構(gòu)成要件，其次，審查是否符合交易型受賄的特征和要素。若即便符合交易型受賄的形式特征，但不符合受賄罪的構(gòu)成要件的行為，也是不能認(rèn)定受賄罪的。

1.判斷是否符合利用職務(wù)上的便利要件

成立受賄罪，請托事項(xiàng)與利用職務(wù)上的便利必須具有直接的關(guān)系，如果收錢與職務(wù)便利無關(guān)，則不成立受賄罪；只有利用職務(wù)便利謀取利益是在有行賄人和有請托事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，才有可能成立受賄罪。

2.判斷是否符合“為他人謀取利益”的要件

具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“為他人謀取利益”：

（一）實(shí)際或者承諾為他人謀取利益的；

（二）明知他人有具體請托事項(xiàng)的；

（三）履職時(shí)未被請托，但事后基于該履職事由收受他人財(cái)物的。

（四）國家工作人員索取、收受具有上下級關(guān)系的下屬或者具有行政管理關(guān)系的被管理人員的財(cái)物價(jià)值三萬元以上，可能影響職權(quán)行使的，視為承諾為他人謀取利益。

3.審查是否“明顯低于市場價(jià)”要素

兩高《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第一條 關(guān)于以交易形式收受賄賂問題

國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益，以下列交易形式收受請托人財(cái)物的，以受賄論處：

（1）以明顯低于市場的價(jià)格向請托人購買房屋、汽車等物品的；

（2）以明顯高于市場的價(jià)格向請托人出售房屋、汽車等物品的；

（3）以其他交易形式非法收受請托人財(cái)物的。

受賄數(shù)額按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。

前款所列市場價(jià)格包括商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格。根據(jù)商品經(jīng)營者事先設(shè)定的各種優(yōu)惠交易條件，以優(yōu)惠價(jià)格購買商品的，不屬于受賄。

排出受賄的事由是，以事先設(shè)定的各種優(yōu)惠交易條件，以優(yōu)惠價(jià)格購買商品的，不屬于受賄。上述條文中的“各種優(yōu)惠交易條件”與“最低優(yōu)惠價(jià)格”指向同一，是一個(gè)意思。

如何理解最低優(yōu)惠價(jià)格成為關(guān)鍵，對于國家工作人員明顯低價(jià)購買房屋的情形，應(yīng)當(dāng)以銷售方的最低優(yōu)惠價(jià)格作為市場價(jià)格，判斷國家工作人員實(shí)際支付價(jià)格是否符合明顯低于最低優(yōu)惠價(jià)格的要求。

何為明顯低于市場的價(jià)格？實(shí)踐中對“明顯低于”的要素把握存在一定爭議。

一般依據(jù)市場行情和常識，開發(fā)商在商品房銷售過程中均會采取營銷手段促銷房屋，一般常見的形式有一次性付款優(yōu)惠、參加認(rèn)籌優(yōu)惠、公務(wù)員購房優(yōu)惠、開發(fā)商內(nèi)部營銷人員的折扣優(yōu)惠，而且在商品房銷售過程中，不同層級的銷售人員具有的折扣幅度權(quán)限是不一樣的，不同的優(yōu)惠權(quán)限導(dǎo)致最后的成交價(jià)格差別卻非常大。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十九條規(guī)定，對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價(jià)”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。按此規(guī)定，可將優(yōu)惠幅度超過30%來判斷是否明顯低于市場價(jià)。

最高人民法院3號指導(dǎo)案例《潘玉梅、陳寧受賄案》，裁判理由中載明：“關(guān)于被告人潘玉梅及其辯護(hù)人提出潘玉梅購買許某某的房產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為受賄的辯護(hù)意見。經(jīng)查，潘玉梅購買的房產(chǎn)，市場價(jià)格含稅費(fèi)共計(jì)應(yīng)為121萬余元，潘玉梅僅支付60萬元，明顯低于該房產(chǎn)交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格。潘玉梅利用職務(wù)之便為請托人謀取利益，以明顯低于市場的價(jià)格向請托人購買房產(chǎn)的行為，是以形式上支付一定數(shù)額的價(jià)款來掩蓋其受賄權(quán)錢交易本質(zhì)的一種手段，應(yīng)以受賄論處，受賄數(shù)額按照涉案房產(chǎn)交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。”依據(jù)該指導(dǎo)案例，潘玉梅以60萬元價(jià)格購買121萬元房產(chǎn)，低于市場價(jià)比例達(dá)到50.41%，該案被認(rèn)定為明顯低于市場的價(jià)格。因此，應(yīng)當(dāng)以50%的比例來判斷明顯低于市場價(jià)格。

4.既遂與未遂之辯

國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益，收受請托人房屋、汽車等物品，未變更權(quán)屬登記或者借用他人名義辦理權(quán)屬變更登記的，不影響受賄的認(rèn)定。由此可知，是否辦理權(quán)屬登記并不影響受賄的認(rèn)定，交易型受賄應(yīng)當(dāng)以交易完成為犯罪既遂，在同時(shí)滿足國家工作人員支付了交易款和請托人將房屋交付對方這兩個(gè)條件后即構(gòu)成犯罪既遂，僅滿足其中一個(gè)條件時(shí)，屬于犯罪未遂。

5.受賄數(shù)額的計(jì)算與認(rèn)定

受賄數(shù)額按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。這里的市場價(jià)格包括商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格。

實(shí)務(wù)中，在案證據(jù)有行受賄雙方的供述、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購房合同等，如果所售房屋的商品經(jīng)營者事先設(shè)定了不針對特定人的最低優(yōu)惠價(jià)，應(yīng)當(dāng)以銷售方的最低優(yōu)惠價(jià)格作為市場價(jià)格。如果沒有的話，辦案機(jī)關(guān)應(yīng)委托價(jià)格評估機(jī)構(gòu)對涉案房屋進(jìn)行價(jià)格鑒定，以確定其市場價(jià)格。

交易型受賄罪的賄賂物不是房屋本身，而是交易價(jià)與市場價(jià)的差價(jià)。即便構(gòu)成受賄犯罪，不應(yīng)追繳房屋，而應(yīng)追繳“差價(jià)”，超出差價(jià)部分也不能追繳。