一、什么是土地增值稅？哪些情況下需要征收土地增值稅？

      土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

二、清算條件和清算單位（清算條件有兩種情形）

1、（1）符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

①已竣工驗(yàn)收，且銷售面積達(dá)到可售面積85%以上，或雖未達(dá)到85%，但剩余面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年未銷售完畢的； 

③納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情形

2、清算單位

       根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定，清算單位包括以下兩個方面：

（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算

（2）開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

三、土地增值額計算方法

       根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的具體情況，土地增值稅在計算方法上分別采用扣除法和評估法。

       一般情況下采用扣除法計算增值額，即以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的余額作為計稅依據(jù)。 對舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓以及稅法規(guī)定的特殊情形，如隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的，采用評估法確定增值額，計征土地增值稅。

土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率法，按次征收

1、計算公式：

應(yīng)交土地增值稅=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)

2、稅率：采用四級超率累計稅率如下表（通過增值率找對應(yīng)稅率和速算扣除率）：

1、具體的扣除項(xiàng)目包含的內(nèi)容和規(guī)定

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額及相關(guān)費(fèi)用

（1）以出讓方式支付的土地出讓金、劃撥方式補(bǔ)繳的出讓金、轉(zhuǎn)讓方式支付的地價款以及取得土地使用權(quán)過程中登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

（2）對于房產(chǎn)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按照稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式分?jǐn)偂?/span>其中：《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函【2010】220號）規(guī)定土地閑置費(fèi)不得扣除

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

       房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定，納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票應(yīng)備注建筑服務(wù)發(fā)生地名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得加計扣除。

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動遷用、回遷房建造費(fèi)用等。

（2）前期工程費(fèi)：是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

（3）建筑安裝工程費(fèi)：是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

（1）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。（不包括超期利息和加罰息）

計算公式為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

（2）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

計算公式為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

（1）營改增前：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加

（2）營改增后：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加

      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定，將繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額

        對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的20%加計扣除。注意:只適合“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)新建房”

2、不同情況下的扣除項(xiàng)目

五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策

1、銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

       納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

2、個人銷售住房免征土地增值稅      財稅〔2008〕137號

3、政府搬遷免征土地增值稅的情形

     根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

4、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

    企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。財稅〔2013〕101號

六、土地增值稅的核定征收

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按原則上不得低于5％的核定征收率對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

1．在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：   （1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

2．符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

3．對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

七、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。