劃轉(zhuǎn)、新設(shè)投資、增資涉及房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠對比

汪道平

1、契稅

契稅對劃轉(zhuǎn)有明確規(guī)定。“對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！?/span>

沒有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股的直接規(guī)定，規(guī)定了”母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！比绻略O(shè)投資，存在不被認(rèn)可免征契稅的可能。

先設(shè)子公司再增資“兩步走”比直接投資設(shè)立子公司重組稅收政策更優(yōu)惠

2、土地增值稅

總局層面目沒有關(guān)于資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的優(yōu)惠規(guī)定，部分地方文件或?qū)嵺`中認(rèn)可。比如重慶規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)（調(diào)撥）房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間；同一公司所屬全資子公司之間；自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間。該款規(guī)定不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。（原則上包括新設(shè)投資和增資，是否要求全資子公司？）

3、增值稅

對出售、置換等方式的理解，劃轉(zhuǎn)、新設(shè)投資、增資等廣義上也算，但各地理解可能有差異。

4、企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局公告2015年第40號對劃轉(zhuǎn)做了明確規(guī)定。（母公司向子公司劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)并獲得股權(quán)，實(shí)質(zhì)是母公司用資產(chǎn)或股權(quán)向子公司投資（增資））

新設(shè)投資、增資看情況適用財(cái)稅[2009]59號文件特殊性稅務(wù)處理，或適用財(cái)稅〔2014〕116號關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅五年遞延納稅的規(guī)定。

財(cái)稅〔2014〕116《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》所稱非貨幣性資產(chǎn)投資，限于以非貨幣性資產(chǎn)出資設(shè)立新的居民企業(yè)，或?qū)⒎秦泿判再Y產(chǎn)注入現(xiàn)存的居民企業(yè)。（即新設(shè)投資、增資）

居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

另：劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)增資可以適用2015年第40號，母公司向子公司劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)并獲得股權(quán)，實(shí)質(zhì)是母公司用資產(chǎn)或股權(quán)向子公司投資（增資），可適用特殊性稅務(wù)處理

新設(shè)投資不能免契稅案例：四川溫資房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司、成都華神科技集團(tuán)股份有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛二審民事判決書

稅局認(rèn)定以土地使用權(quán)作價(jià)投資設(shè)立全資子公司不能適用契稅免稅政策。公司以其土地使用權(quán)評估作價(jià)投資設(shè)立全資子公司，并非將土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)至已設(shè)立的全資子公司，該投資行為不屬于《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅【2015】37號）第六條第二款中規(guī)定的權(quán)屬劃轉(zhuǎn)行為，也不屬于《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅【2018】17號）第六條第三款規(guī)定的母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅的行為。

股權(quán)比例不符案例：浙江比依電器披露以房地產(chǎn)新設(shè)投資后平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)籌劃失敗

發(fā)行人所在地市場監(jiān)管部門反饋，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，自然人或者法人可以設(shè)立一人有限責(zé)任公司，但有限合伙企業(yè)不是法人，不能作為有限公司的唯一股東，因此稱鑫電器設(shè)立時(shí)實(shí)際的股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整為寧波稱鑫持股 99%，發(fā)行人持股 1%。稱鑫電器設(shè)立后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為稱鑫電器的股權(quán)結(jié)構(gòu)不滿足免征土地增值稅和契稅的條件，寧波稱鑫以土地使用權(quán)及其上建筑物出資不能免征土地增值稅和契稅。

實(shí)際執(zhí)行的方案：發(fā)行人決定改為直接向?qū)幉ǚQ鑫購買相關(guān)土地房產(chǎn)。