一圖了解建設(shè)工程“四證”

我們都知道，一個工程項(xiàng)目在實(shí)際動工建設(shè)前，必然需要嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在取得相應(yīng)的證照后才能正式開工建設(shè)。那我們首先來了解一下建設(shè)工程“四證”是哪幾個證呢？沒有取得又會帶來哪些處罰？

“四證”未取得對施工合同效力的影響？

上面我們用表格的形式帶大家了解了一下建設(shè)工程“四證”的性質(zhì)及未取得擅自動工的法律后果，接下來我們來具體聊一聊，在沒有取得這“四證”或未完全取得“四證”時，會對發(fā)包人與承包人簽訂的《建設(shè)工程施工合同》的效力產(chǎn)生什么影響？

談及合同效力問題時，我們首先應(yīng)該明確的是什么情況下會導(dǎo)致合同無效?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨龡l第一款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外?！?/strong>該規(guī)定在認(rèn)定合同效力問題上區(qū)分了效力性強(qiáng)制性規(guī)范和管理性強(qiáng)制性規(guī)范，原則上判斷某項(xiàng)規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定還是管理性強(qiáng)制性規(guī)定的根本在于違反該規(guī)定的行為是否嚴(yán)重侵害國家、集體和社會公共利益，是否需要國家權(quán)力對當(dāng)事人意思自治行為予以干預(yù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第30條【強(qiáng)制性規(guī)定的識別】規(guī)定，下列強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”：強(qiáng)制性規(guī)定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標(biāo)的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經(jīng)營規(guī)定的，如場外配資合同；交易方式嚴(yán)重違法的，如違反招投標(biāo)等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批準(zhǔn)的交易場所之外進(jìn)行期貨交易。關(guān)于經(jīng)營范圍、交易時間、交易數(shù)量等行政管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。那下面我們來看一下對于“四證”相關(guān)法律規(guī)定屬于哪類規(guī)定，對合同效力的影響又如何？

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十九條規(guī)定：“規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效；對未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件；占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時退回；給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予賠償?！?/strong>

該條規(guī)定體現(xiàn)了，取得相應(yīng)用地規(guī)劃許可手續(xù)是合法用地的前提，若未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，則建筑工程屬于違法建筑，應(yīng)當(dāng)予以拆除。因此，有關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的法律規(guī)定，屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，已簽訂的《建設(shè)工程施工合同》會因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款?！?/strong>及第六十五條：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除?！?/strong>的規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證即開工建設(shè)是法律明確禁止的行為，屬于違章建筑。

同時，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三條：“當(dāng)事人以發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)為由，請求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無效的，人民法院應(yīng)予支持，但發(fā)包人在起訴前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的除外。發(fā)包人能夠辦理審批手續(xù)而未辦理，并以未辦理審批手續(xù)為由請求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無效的，人民法院不予支持?！?/strong>從該規(guī)定可以看出，發(fā)包人取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是進(jìn)行合法建設(shè)的前提，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證即進(jìn)行建設(shè)或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)是法律明確禁止的行為，該行為屬于違反效力性強(qiáng)制性規(guī)范的行為，因此，簽訂的《建設(shè)工程施工合同》應(yīng)屬無效。

但是值得注意的是，若發(fā)包人在起訴前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

3.國有土地使用證

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十六條：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”第十七條：“土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。”

以及《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條第二款：“申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”等規(guī)定，申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，首先應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料，一般認(rèn)為有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)證的法律規(guī)定，屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，不影響《建設(shè)工程施工合同》的效力。

4.建設(shè)工程施工許可證

根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第八條：“申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；

（二）依法應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；

（四）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；

（五）有滿足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術(shù)資料；

（六）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起七日內(nèi)，對符合條件的申請頒發(fā)施工許可證?！奔瓷觐I(lǐng)建設(shè)工程施工許可的前置條件之一是：“已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)”，確定建筑施工企業(yè)的方式之一是與其簽訂建筑工程施工合同，也就是說在取得建設(shè)工程施工許可證之前簽訂建筑工程施工合同是一種確定建筑施工企業(yè)的方式。因此，是否取得建設(shè)工程施工許可證并不影響已簽訂《建設(shè)工程施工合同》的效力，不能當(dāng)然的認(rèn)定無效。

同時，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第七條：“建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證；但是，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證?！?/strong>

以及《建筑工程施工許可管理辦法》第三條：“本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)申請領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。任何單位和個人不得將應(yīng)當(dāng)申請領(lǐng)取施工許可證的工程項(xiàng)目分解為若干限額以下的工程項(xiàng)目，規(guī)避申請領(lǐng)取施工許可證?！?/strong>的規(guī)定，有關(guān)建設(shè)施工許可證的規(guī)定，主要體現(xiàn)了建設(shè)行政主管部門加強(qiáng)工程項(xiàng)目監(jiān)管的一種手段，屬于行政管理行為，未取得該證并不必然會損害國家、集體、社會公共利益，因此一般認(rèn)為，有關(guān)辦理建設(shè)工程施工許可證的法律規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，未辦理此證或未取得此證開工建設(shè)，通常會受到相應(yīng)的行政處罰，但并不會影響合同本身的效力。

作者簡介

張才芳

職務(wù)： 盈科昆明律師事務(wù)所 執(zhí)業(yè)律師

專業(yè)領(lǐng)域：民商事訴訟、建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目

沐燕

專業(yè)領(lǐng)域：民商事訴訟

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