建設(shè)工程“四證”概述

用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證系建設(shè)工作所需辦理的前置手續(xù)。但基于趕工需求或其他原因，當(dāng)事人在簽約時(shí)，甚至開(kāi)工后常面臨“四證不全”狀況，對(duì)此，本文結(jié)合法律規(guī)定、判例觀點(diǎn)探究上述證件缺失對(duì)合同效力的影響。

“四證缺失”對(duì)施工合同效力的影響

土地使用證系證明土地使用者(單位或個(gè)人)有權(quán)使用國(guó)有/集體土地的法律憑證,當(dāng)前裁判觀點(diǎn)下該證缺失不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。

判例：（2020）蘇09民終510號(hào)

本院認(rèn)為：

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(二)》第二條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人以發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持，但發(fā)包人在起訴前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的除外。本案中，科美瑞公司發(fā)包的工程，已經(jīng)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，科美瑞公司與晟發(fā)公司于2018年4月所簽《鋼結(jié)構(gòu)承包合同》，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效?？泼廊鸸倦m尚未取得土地使用權(quán)證，但并不影響合同的效力，故一審法院認(rèn)定雙方的《鋼結(jié)構(gòu)承包合同》無(wú)效，系適用法律錯(cuò)誤，本院二審予以糾正。

 一般認(rèn)為，高院與最高院判例對(duì)司法審判具有較強(qiáng)的參照性，此案件雖為中院判例，但土地使用證缺失不影響建設(shè)工程施工合同效力已成為廣為認(rèn)可的裁判規(guī)則，且最高人民法院在《建設(shè)工程案件審判指導(dǎo)》一書(shū)中亦指出土地使用證的缺失不應(yīng)作為合同無(wú)效的事由。

用地規(guī)劃許可證的缺失會(huì)導(dǎo)致施工合同無(wú)效，由《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬分械谌龡l規(guī)定當(dāng)事人以發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持，但發(fā)包人在起訴前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的除外。

發(fā)包人能夠辦理審批手續(xù)而未辦理，以未辦理審批手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

基于上述規(guī)定，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證的辦理均屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定，違反后會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，但是發(fā)包人在起訴前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃審批手續(xù)的，合同仍可按照有效處理，從辦理順序而言，用地規(guī)劃許可證常常作為工程規(guī)劃許可證辦理的前提，所以法律條文中只闡述工程規(guī)劃許可證的缺失導(dǎo)致合同無(wú)效。

施工許可證的管理屬于法律的管理性規(guī)范，其不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效的后果，該觀點(diǎn)已在司法實(shí)務(wù)中被廣泛采納。

判例：（2015）最高法民申字1477號(hào)

本院認(rèn)為：

關(guān)于原判決適用法律是否確有錯(cuò)誤的問(wèn)題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的合同因“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而無(wú)效中的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。再審申請(qǐng)人中建六局公司主張，雙方訂立的建設(shè)工程施工合同因永來(lái)房地產(chǎn)公司未按照《中華人民共和國(guó)建筑法》第七條規(guī)定辦理施工許可證而無(wú)效。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)建筑法》第七條規(guī)定的“建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證”，屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，并非本院司法解釋所規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。即使被申請(qǐng)人永來(lái)房地產(chǎn)公司在涉案建筑工程開(kāi)工前沒(méi)有申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，也不影響雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同的效力。因此，原判決認(rèn)定雙方合同有效，適用法律正確。至于中建六局公司在本院審查過(guò)程中提出的因沒(méi)有施工許可證等原因而應(yīng)該解除合同的問(wèn)題，因雙方當(dāng)事人并沒(méi)有在本案中提出解除合同的訴請(qǐng)，故原判決沒(méi)有判令解除合同并無(wú)不當(dāng)。

結(jié)語(yǔ)

綜上，法律對(duì)土地使用權(quán)證、施工許可證的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，其不影響合同效力，而對(duì)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證規(guī)定屬于效力性規(guī)定，違背該規(guī)定會(huì)導(dǎo)致施工合同無(wú)效的后果。

從行業(yè)現(xiàn)狀而言，用地規(guī)劃許可證與工程規(guī)劃許可證的成功辦理基本意味著該地塊不會(huì)偏離規(guī)劃，這可能是兩證被嚴(yán)控的原因。但是，土地使用權(quán)證、施工許可證的缺失雖然不會(huì)導(dǎo)致合同必然無(wú)效，但從行政責(zé)任的角度而言，建設(shè)單位或施工單位仍需為此承擔(dān)相應(yīng)的行政風(fēng)險(xiǎn)，因此工程建設(shè)各主體仍需遵守法律法規(guī)，合法從事建設(shè)活動(dòng)。