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浦東新區(qū)

今年年初，五個新城規(guī)劃橫空出世，搭配著自貿(mào)區(qū)的規(guī)劃，臨港徹底騰飛。

但在臨港的光芒之下，是老南匯核心鎮(zhèn)，惠南的落寞。

地段比不上周康、規(guī)劃比不上臨港，這個當(dāng)年熱鬧的老南匯中心，被越來越多的人所遺忘。

但轉(zhuǎn)折點來了，惠南鎮(zhèn)出規(guī)劃了！

首先，今年7月30日，《浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)（大治河以北）國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）（含近期重點公共基礎(chǔ)設(shè)施專項規(guī)劃）》由上海市浦東新區(qū)人民政府、上海市規(guī)劃和自然資源局組織編制，目前已形成規(guī)劃草案。

而就在昨日正式落地，《上海市浦東新區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2017-2035）》（以下簡稱“浦東新區(qū)總規(guī)”）明確惠南鎮(zhèn)將建設(shè)成為“祝橋-惠南綜合發(fā)展型城鎮(zhèn)圈的核心鎮(zhèn)”。而立浦東再出發(fā)，惠南鎮(zhèn)將迎來新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。

惠南喜提祝橋上海東站利好規(guī)劃！

對于很多人而言，都知道上海現(xiàn)在大量的發(fā)展機遇都在浦東，而浦東的資深重點板塊也早已耳熟能詳，對于惠南鎮(zhèn)，大家也許并不熟知，或許不抱以期待。但是，在浦東新區(qū)2035總規(guī)中被列為綜合發(fā)展型城鎮(zhèn)圈的核心鎮(zhèn)的惠南，并沒有這么平凡！

今天，就給大家解讀一下最新的惠南總規(guī)吧！

規(guī)劃范圍與定位

1. 規(guī)劃范圍為什么少了大治河以南部分？

這輪規(guī)劃的名稱叫做“浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)（大治河以北）”總體規(guī)劃，一般來說，總體規(guī)劃的邊界都是以行政單位為基礎(chǔ)的，為什么這次規(guī)劃偏偏少了大治河以南的部分呢？

這是因為，大治河以南被劃入了臨港新片區(qū)，而臨港新片區(qū)是統(tǒng)一進行規(guī)劃編制的。

將大治河以南地區(qū)不列入惠南鎮(zhèn)總規(guī)規(guī)劃范圍，體現(xiàn)了目前規(guī)劃不重疊的原則，“一張藍圖干到底”，將所有城市用地指標都精確計算和規(guī)定，為規(guī)劃最后的落位和管控提供了可靠的基礎(chǔ)。

2. 惠南鎮(zhèn)在整個浦東是什么定位？

根據(jù)浦東2035總規(guī)和十四五解釋惠南鎮(zhèn)的位置和定位，得出結(jié)論：惠南處于銜接浦東樞紐地區(qū)與臨港地區(qū)的關(guān)鍵位置，惠南處于祝橋-惠南城鎮(zhèn)圈，南部與南匯新城相鄰。

因此，想要正確認識惠南地區(qū)的規(guī)劃必須從更高的視角，也就是惠南地區(qū)與其他地區(qū)的關(guān)系入手，才能理解惠南的發(fā)展方向。

大區(qū)域——兩大主城片區(qū)之間珍貴的地區(qū)中心

從浦東2035總規(guī)的公共中心體系規(guī)劃中，不難看出以陸家嘴、世博前灘為主要核心的中央活動區(qū)和南匯新城中心為兩極，分別擴散出一大一小兩片城市蔓延地區(qū)，而中間腹地則是以鄉(xiāng)村郊野為主要功能，僅落了惠南新市鎮(zhèn)中心和祝橋新市鎮(zhèn)中心這兩個地區(qū)中心作為支撐。

而作為未來浦東樞紐核心的祝橋鎮(zhèn)在去年已經(jīng)公布了最新的總體規(guī)劃，也落位了上海東站的選線。如今惠南鎮(zhèn)總體規(guī)劃也浮出水面，那么這片以鄉(xiāng)村郊野為主要背景的兩大主城之間的腹地片區(qū)，未來的發(fā)展前景預(yù)估也變得越來越清晰了！

規(guī)劃劃定——綜合發(fā)展型城鎮(zhèn)圈的幾何中心

浦東2035總規(guī)在城鎮(zhèn)圈板規(guī)劃板塊，畫出了祝橋-惠南城鎮(zhèn)圈作為綜合發(fā)展型城鎮(zhèn)圈。描述如下：以浦東國際空港、鐵路上海東站為核心載體，著重建設(shè)功能完備、國際一流的現(xiàn)代化大型綜合交通樞紐；依托自貿(mào)區(qū)建設(shè)，重點加強國際航運、貿(mào)易、物流、展示等功能。統(tǒng)籌配置高等級公共服務(wù)設(shè)施，加強生態(tài)宜居功能，強化交通網(wǎng)絡(luò)支撐，全面打造公共服務(wù)完善、環(huán)境品質(zhì)良好的產(chǎn)城融合發(fā)展新范本。明顯這個城鎮(zhèn)圈是以浦東樞紐為發(fā)展核心的，但是作為需要統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)圈內(nèi)大板塊的發(fā)展均衡，作為幾何中心的惠南鎮(zhèn)，需要承載除交通樞紐、重點產(chǎn)業(yè)功能以外的城市公共服務(wù)功能，一方面補足浦東樞紐地區(qū)產(chǎn)業(yè)、交通功能比重過大的問題，另一方面也能服務(wù)到東、南、西三個方向的一般鎮(zhèn)地區(qū)。

因此，我們可以總結(jié)說，惠南鎮(zhèn)的規(guī)劃定位是浦東兩大主城之間腹地的城市公共地區(qū)中心，與浦東樞紐祝橋地區(qū)中心形成良好的錯位互補，帶動浦東中部非主城地區(qū)的發(fā)展，成為一個新興的發(fā)展極！

惠南城市發(fā)展路徑

關(guān)于惠南的城市定位規(guī)劃原文的表述為：

“將惠南鎮(zhèn)建設(shè)成為長三角區(qū)域一體化的發(fā)展紐帶，新市鎮(zhèn)的宜居典范、城鄉(xiāng)一體的服務(wù)中心、產(chǎn)城融合的承載高地，最終實現(xiàn)“宜居之城、服務(wù)之城、融合之城”的建設(shè)目標?！?/p>

通過上述表述，可以概括出惠南發(fā)展的三個要點，也就是居住、服務(wù)和產(chǎn)業(yè)。

而結(jié)合前文對于城鎮(zhèn)圈的分析，不難看出惠南的發(fā)展主要是從配套浦東樞紐服務(wù)區(qū)的角度展開的，也就是在祝橋發(fā)展的基礎(chǔ)上補充短板，配套服務(wù)。

惠南鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)圖

從空間來看，在眾多軸線中，統(tǒng)領(lǐng)整個惠南地區(qū)最重要的就是縱向的紅色軸線，也就是“南祝路-南團公路商務(wù)科創(chuàng)軸”。

原因在于這一條軸線是與祝橋地區(qū)的核心軸線直接相連的軸線。對應(yīng)在祝橋鎮(zhèn)單元規(guī)劃中也就是下圖中這條紅色的縱向軸線。

祝橋鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)圖

沿軸線在祝橋綜合樞紐服務(wù)中心南北兩側(cè)分別形成了兩個配套服務(wù)組團（祝橋城鎮(zhèn)宜居組團和惠南城鎮(zhèn)生活服務(wù)中心）。

祝橋-惠南城鎮(zhèn)圈空間結(jié)構(gòu)圖

那么，在空間呼應(yīng)的基礎(chǔ)上，惠南鎮(zhèn)的城市功能又是如何與祝橋向呼應(yīng)的呢？

1. 首先是居住配套

結(jié)合祝橋地區(qū)總體規(guī)劃的情況來看，居住用地的空間已經(jīng)不大（詳細情況可以參考小胖看房祝橋板塊分析的文章-可以視情況插入祝橋那一篇的鏈接），惠南將在一定程度上承接祝橋綜合樞紐地區(qū)的居住需求。

祝橋未來新增居住用地

從現(xiàn)狀條件來看，惠南地區(qū)是整個浦東中心城以外地區(qū)居住人口最密集的地區(qū)?，F(xiàn)狀居住人口總量甚至多于祝橋地區(qū)，具有較好的居住環(huán)境基礎(chǔ)。

浦東新區(qū)人口分布熱力圖（除臨港地區(qū)）

反映在惠南鎮(zhèn)總體規(guī)劃的用地圖上就可以看出惠南地區(qū)整體的用地以黃色的居住類用地為主。

惠南鎮(zhèn)總體規(guī)劃用地引導(dǎo)圖

可以說，惠南地區(qū)現(xiàn)在和將來都會是浦東綜合樞紐輻射范圍內(nèi)重要的居住板塊。

2. 其次是服務(wù)配套

在公共服務(wù)設(shè)施配套方面祝橋地區(qū)，由于本身地形狹長，主要地區(qū)以商辦等產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地為主，公共服務(wù)設(shè)施配套空間相對受限。

祝橋鎮(zhèn)總體規(guī)劃用地圖

因此，根據(jù)浦東新區(qū)2035總體規(guī)劃給出的信息，整個祝橋-惠南城鎮(zhèn)圈的公共服務(wù)設(shè)施基本都集中在惠南鎮(zhèn)，無論是新增設(shè)施還是設(shè)施總量都遠高于其他地區(qū)，配套等級也僅有惠南鎮(zhèn)設(shè)有城市級公共服務(wù)設(shè)施。

祝橋-惠南城鎮(zhèn)圈公共設(shè)施規(guī)劃表

用點位圖的形式展示的話惠南地區(qū)的優(yōu)勢會更加明顯。

教育設(shè)施分布圖

醫(yī)療設(shè)施分布圖

體育設(shè)施分布圖

3. 第三是產(chǎn)業(yè)配套

首先不得不承認，整個惠南地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)還相對薄弱，且距離浦東樞紐核心區(qū)尚有一段距離。在惠南鎮(zhèn)的總體規(guī)劃中，主要的產(chǎn)業(yè)布局指的是都市科創(chuàng)集聚區(qū)。

對應(yīng)在用地圖上，都市科創(chuàng)集聚區(qū)多為橙色的教育科研用地，而非傳統(tǒng)意義的辦公用地?？梢源竽懙赝茰y，未來惠南地區(qū)的產(chǎn)業(yè)可能是由政府導(dǎo)入為主進行一定的產(chǎn)業(yè)扶植，并且依托于目前較為豐富的惠南地區(qū)高等教育院校而進行。

這里簡單列舉幾個惠南地區(qū)的高校，比如復(fù)旦大學(xué)太平洋金融學(xué)院，上海民航職業(yè)技術(shù)學(xué)院(浦東校區(qū))等等，未來還有很大的建設(shè)空間。

4. 最后補充講講惠南與臨港地區(qū)的關(guān)系

雖然惠南鎮(zhèn)在空間區(qū)位上直接毗鄰臨港新片區(qū)，但是從總規(guī)的設(shè)想上來看與臨港的呼應(yīng)遠遠不如祝橋地區(qū)。

惠南鎮(zhèn)與臨港地區(qū)以大治河作為最主要的分割。而大治河作為主要的航道并不會直接有利于惠南鎮(zhèn)，由于缺乏港口的因素，大治河航道更多的是分割的作用。

受此影響，也為了落實浦東新區(qū)十四五規(guī)劃的要求，將沿大治河建設(shè)一條生態(tài)走廊，反映在惠南鎮(zhèn)也就是圖中的綠色部分。

雖然不能期望這條生態(tài)走廊能像黃浦江兩岸貫通一樣大的投入力度，但是從隔絕工業(yè)的影響和改善生態(tài)環(huán)境來看也確實是對整個板塊的一個利好。但整個板塊與臨港新片區(qū)的聯(lián)系也可能會因此而弱化。

前景值得關(guān)注的重點發(fā)展地區(qū)

在這輪總體規(guī)劃發(fā)布后，惠南鎮(zhèn)也出現(xiàn)了一些發(fā)展方向更明確的地區(qū)，那就是惠南地鐵站向北一個街區(qū)的地塊。雖然未來的建設(shè)主體和具體的建設(shè)標準尚未發(fā)布，各位有興趣的讀者也可以留心起來。

關(guān)注這個地塊主要有以下幾項原因：

首先，這兩個地塊相對干凈完整，毛地轉(zhuǎn)凈地成本較低且便于整體開發(fā)。

其次，未來的規(guī)劃功能復(fù)合度很高，兼具了商業(yè)、居住和公共綠地等多個類別；

第三，地塊的位置緊鄰惠南鎮(zhèn)最重要的中心軸線，且位于惠南站的輻射半徑內(nèi)；

最后，南北兩端均為現(xiàn)狀成熟的商業(yè)設(shè)施，未來沿街城市界面打造勢必會成為當(dāng)?shù)卣ぷ鞯闹攸c。

小結(jié)

從這次規(guī)劃的意圖來看，惠南雖名為“惠及南匯”之意，但更多的是“向北看”，也就是向祝橋和浦東樞紐靠攏，作為浦東樞紐發(fā)展的新的預(yù)備地區(qū)。

這次規(guī)劃也透露出這樣幾個的信號：

1. 南匯新城的發(fā)展將更加獨立，嚴格落實打造五個“獨立”新城的政策導(dǎo)向。

2. 浦東綜合樞紐的建設(shè)將帶動浦東中部腹地一體化發(fā)展。

3. 浦東新區(qū)整體將形成黃浦江輻射區(qū)-張江輻射區(qū)-綜合樞紐輻射區(qū)-南匯（臨港）新城地區(qū)四組核心動力發(fā)展格局。

最后，希望這篇文章能幫助大家更加全面地認識浦東，為各位的置業(yè)之路提供幫助。