承包人對已出售的房屋是否享有工程價款優(yōu)先受償權(quán) | 重點(diǎn)關(guān)注6個問題

天壇之家 2022-10-30 發(fā)布于北京

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▲ 北京九穩(wěn)律師事務(wù)所

引言：2021年1月1日前，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）第2條的規(guī)定，承包人享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗已交付全部或者大部分商品房購房款的消費(fèi)者；而《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規(guī)定，承包人享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。據(jù)此可以認(rèn)為，已交付全部或者大部分商品房購房款的消費(fèi)者對所購買商品房享有的權(quán)利，優(yōu)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)和其他債權(quán)。司法實(shí)踐中，人民法院正是根據(jù)上述邏輯，依法（比如根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條）支持消費(fèi)者購房人對于其購買的商品房所享有的超級優(yōu)先權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于廢止部分司法解釋及相關(guān)規(guī)范性文件的決定》（法釋〔2020〕16號）的規(guī)定，法釋〔2002〕16號已于2021年1月1日被廢止。這樣就產(chǎn)生一個重要問題，2021年1月1日之后，消費(fèi)者購房人對商品房享有的權(quán)利與承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時，消費(fèi)者購房人還能否依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》（第29條）對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)呢？

根據(jù)《民法典》第807條及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第36條的規(guī)定，2021年1月1日之后，消費(fèi)者購房人對商品房的優(yōu)先權(quán)能夠?qū)Φ盅簷?quán)及其他債權(quán)，但是，并未明確規(guī)定其與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)之間的關(guān)系。

此外，即使司法實(shí)踐中人民法院仍堅(jiān)持消費(fèi)者購房人基于生存利益對商品房所享有的權(quán)益（請求返還購房款、破產(chǎn)程序優(yōu)先清償、排除強(qiáng)制執(zhí)行等）的優(yōu)先權(quán)能夠?qū)菇ㄔO(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，其對已出售和未出售的房屋是否都享有優(yōu)先于工程價款優(yōu)先受償權(quán)？

本文結(jié)合最高法院案例、民法典及相關(guān)司法解釋對上述問題進(jìn)行梳理、分析，觀點(diǎn)僅供讀者朋友參考。

承包人對未出售的房屋有優(yōu)先受償權(quán)

——承包人對未出售的房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

參考案例：（2017）最高法民終730號

文書節(jié)選：建設(shè)工程施工合同具有一定的特殊性，在發(fā)包方欠付工程款的情況下，施工方由于無法取回其“實(shí)際投入”或者物化到建設(shè)工程中的該部分價值，從而設(shè)定了一種對拍賣價款的物上代位權(quán)，即施工方可以從該工程拍賣或者折價價款中優(yōu)先取得其實(shí)際投入或者物化到建設(shè)工程中的價值。本案中，凱盛源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一審法院判決確認(rèn)中建六公司在凱盛源公司拖欠工程款范圍內(nèi)，對案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用權(quán)）享有優(yōu)先受償權(quán)，并無不當(dāng)，本院予以維持。

未出售的房屋屬于發(fā)包人或建設(shè)單位的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《民法典》第807條及〔2020〕25號第36條的規(guī)定，承包人對建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)及其他債權(quán)，因此，即使未出售的房屋存在擔(dān)保物權(quán)、普通債權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，亦不會對工程價款優(yōu)先權(quán)的行使造成實(shí)質(zhì)性影響。司法實(shí)踐中，承包人對未出售的房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，是普遍共識。

法律沒有規(guī)定工程價款優(yōu)先權(quán)不包括已出售房屋

——法律沒有規(guī)定承包人對已出售的房屋不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

參考案例：（2019）最高法民終1533號

文書節(jié)選：多力多公司上訴稱由于案涉工程部分房屋在查封前已經(jīng)出售，為優(yōu)先保護(hù)購房人的利益，故上海建工對案涉工程不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。但是，法律沒有規(guī)定，這種情況下承包人不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，而且，即使上海建工對案涉工程行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，損害了其他購房人的利益，也應(yīng)當(dāng)由購房人行使相應(yīng)的訴訟權(quán)利。多力多公司以此為由主張上海建工對案涉工程不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

我國現(xiàn)行法律并沒有規(guī)定承包人對已出售的房屋不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，故在符合一定條件時，承包人仍可對已出售的房屋主張此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)。

對已出售但未備案登記、交付的房屋可主張工程價款優(yōu)先權(quán)

——承包人對已經(jīng)出售但未辦理備案登記且未實(shí)際交付的房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)；至于承包人優(yōu)先受償權(quán)能否對抗購房者，不影響承包人享有的優(yōu)先受償權(quán)。

參考案例：（2021）最高法民申5005號

文書節(jié)選：關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問題。多力多公司主張案涉項(xiàng)目中的部分房屋在一審法院查封前已經(jīng)出售，對該部分房屋，上海建工不享有優(yōu)先受償權(quán)。本院認(rèn)為，雖然案涉項(xiàng)目中的部分房屋在一審法院查封前已經(jīng)出售，但是該部分房屋并未辦理備案登記，亦未實(shí)際交付，仍屬多力多公司所有。故原審認(rèn)定上海建工對該部分房屋享有優(yōu)先受償權(quán)具有事實(shí)和法律依據(jù)，并無不當(dāng)。至于上海建工享有的優(yōu)先受償權(quán)能否對抗已支付全部或大部分購房款的購房者，不影響上海建工享有的優(yōu)先受償權(quán)，不能因此否定上海建工享有的優(yōu)先受償權(quán)。

拆遷補(bǔ)償安置權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)

——承包人對已出售、回遷給“村民”并且已交付的房屋不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

參考案例：（2020）最高法民終367號

文書節(jié)選：關(guān)于工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題。中建一局作為承包人對案涉工程享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。中建一局于2017年3月提起本案訴訟，并且是在訴訟過程中雙方當(dāng)事人確認(rèn)了應(yīng)付工程價款的數(shù)額，案涉建設(shè)工程施工合同也是在本案中被確認(rèn)為無效，依照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第二十二條的規(guī)定，中建一局主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)未超期限，對其該項(xiàng)主張予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，案涉工程中有部分房屋已經(jīng)出售、回遷給“村民”，且已交付使用，故中建一局對該部分房屋不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。案涉工程的土地權(quán)利、開發(fā)建設(shè)手續(xù)等皆辦理在紅嘴子村委會名下，而且紅嘴子村委會對保合公司與中建一局簽訂建設(shè)工程施工合同，中建一局承建案涉工程為明知，紅嘴子村委會也是案涉工程的受益人，故紅嘴子村委會應(yīng)配合中建一局，確保中建一局能夠?qū)嶋H享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。紅嘴子村委會不能以土地權(quán)利、開發(fā)建設(shè)手續(xù)在其名下為由排除對案涉工程的拍賣、折價等。

——拆遷補(bǔ)償安置權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。最高法院在（2021）最高法民申31號案件中認(rèn)為，債權(quán)受讓人基于受讓建設(shè)工程債權(quán)及相關(guān)權(quán)利而取得案涉建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，特定情形下的商品房消費(fèi)者可以對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，而在涉及拆遷房屋安置情形下，因被拆遷人獲得補(bǔ)償安置的權(quán)利是基于所有權(quán)的調(diào)換，系拆遷人用特定化的回遷房屋對其進(jìn)行安置，故其享有的民事權(quán)益相比一般購房的消費(fèi)者有更優(yōu)先的保護(hù)效力；據(jù)此，案外人基于拆遷安置而享有的民事權(quán)益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

消費(fèi)者購房人的超級優(yōu)先權(quán)目前已無法律依據(jù)

——消費(fèi)者購房人的超級優(yōu)先權(quán)目前已無法律依據(jù)，〔2020〕25號未就工程價款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者作為商品房的買受人的權(quán)利關(guān)系作出規(guī)定，該問題留待執(zhí)行異議的司法解釋處理。

根據(jù)最高法院民一庭編著的《最高人民法院新建設(shè)工程施工合同司法解釋（一）理解與適用》（人民法院出版社2021出版）中的觀點(diǎn)，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第36條規(guī)定，承包人根據(jù)民法典第807條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；其中“其他債權(quán)”是相對承包人享有的請求發(fā)包人支付工程款的債權(quán)而言，指工程價款之外的因工程建設(shè)而產(chǎn)生的所有債權(quán)，包括發(fā)包人對外借款、貨款或者設(shè)備款以及其他需要以建設(shè)工程折價或者拍賣、變賣的價款清償?shù)娜總鶆?wù)；《工程價款優(yōu)先受償批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”，依此規(guī)定，確立了消費(fèi)者作為商品房的買受人的超級優(yōu)先權(quán)，法釋〔2020〕25號保留了《工程價款優(yōu)先受償批復(fù)》第2條的部分內(nèi)容，但全國人大常委會法工委辦公室認(rèn)為，法律對消費(fèi)者作為商品房的買受人的超級優(yōu)先權(quán)沒有作出規(guī)定，宜作個案處理；考慮到這一意見，〔2020〕25號未就工程價款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者作為商品房的買受人的權(quán)利關(guān)系作出規(guī)定，該問題留待執(zhí)行異議的司法解釋處理。

2021年1月日后消費(fèi)者購房人仍享有超級優(yōu)先權(quán)

——2021年1月日后消費(fèi)者購房人對所購商品享有的權(quán)益仍可優(yōu)先于承包人對建設(shè)工程價款所享有的優(yōu)先受償權(quán)

盡管法釋〔2002〕16號已于2021年1月1日被廢止，且《民法典》及法釋〔2020〕25號亦未明確規(guī)定其與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)之間的優(yōu)先關(guān)系，但是，通過最高法院案例可以看出，2021年1月日之后，司法實(shí)踐中仍認(rèn)定消費(fèi)者購房人對所購商品房享有的權(quán)益優(yōu)先于承包人對建設(shè)工程價款所享有的優(yōu)先受償權(quán)。

比如，最高法院在（2021）最高法民終600號案件中認(rèn)為，相對于抵押權(quán)和金錢債權(quán)等權(quán)利，工程價款優(yōu)先受償權(quán)處于優(yōu)先順位，但劣后于商品房消費(fèi)者生存權(quán)?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條對于商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)是對消費(fèi)者生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的進(jìn)一步細(xì)化?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！币虼耍秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條本身也屬于第27條規(guī)定的除外規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，在已經(jīng)支付全部或者大部分購房款的商品房消費(fèi)者的生存權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)。本案中，案涉房屋用途為住宅，胡莉購買案涉房屋系用于個人居住，屬于上述規(guī)定中的商品房消費(fèi)者，其已經(jīng)支付一定購房款，并明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，其對案涉房屋所享有的民事權(quán)益能夠?qū)归L青公司基于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)而對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

此類案件需特別注意的是，享有這種超級優(yōu)先權(quán)的主體必須是消費(fèi)者購房人，如果僅系一般債權(quán)人，則不享有此項(xiàng)超級優(yōu)先權(quán)。最高法院在（2022）最高法民終72號案件中認(rèn)為，購房人雖然與開發(fā)商簽訂了數(shù)份商品房買賣合同（預(yù)售），但其不屬于基于生存利益的消費(fèi)者購房人，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是物權(quán)，其本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，不能對抗案涉建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，不能排除對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

關(guān)于消費(fèi)者購房人，最高法院在（2018）最高法民申1978號案件中認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條對消費(fèi)者購房人給予特殊保護(hù)，該規(guī)定是基于對消費(fèi)者生存權(quán)的維護(hù)，賦予消費(fèi)者買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力，即便申請執(zhí)行人對該房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利，法律也應(yīng)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。結(jié)合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條、“九民紀(jì)要”第125條等規(guī)定，本文認(rèn)為“消費(fèi)者購房人”應(yīng)至少具備以下條件：購買房屋是為了正常居住（即生存需要），且在涉案房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)名下沒有用于居住的房屋（或者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要），且在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，且已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。具備上述條件的商品房買受人可依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條等規(guī)定請求排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

相關(guān)規(guī)定

1.《民法典》

第807條? 發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

2.《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）

第35條與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

第36條承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）

第29條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

本文小結(jié)

1. 承包人對未出售的房屋（不包括土地使用權(quán)）享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

2. 我國法律沒有規(guī)定承包人對已出售的房屋不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，故在符合一定條件時，承包人仍可對已出售的房屋主張此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)。

3. 承包人對已經(jīng)出售但未辦理備案登記且未實(shí)際交付房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)；至于承包人優(yōu)先受償權(quán)能否對抗購房者，不影響承包人享有的優(yōu)先受償權(quán)。

4. 被拆遷人的拆遷補(bǔ)償安置權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，因此，承包人對回遷給“村民”的房屋不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

5.法釋〔2002〕16號）被法釋〔2020〕16號）廢止后，消費(fèi)者購房人對房屋享有的權(quán)益是否優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，根據(jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn)，該問題留待執(zhí)行異議的司法解釋處理。

6. 盡管法釋〔2002〕16號已于2021年1月1日被廢止，且《民法典》及法釋〔2020〕25號亦未明確規(guī)定其與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)之間的優(yōu)先關(guān)系，但是，通過最高法院案例可以看出，2021年1月日之后，司法實(shí)踐中仍認(rèn)定消費(fèi)者購房人對所購商品房享有的權(quán)益優(yōu)先于承包人對建設(shè)工程價款享有的優(yōu)先受償權(quán)。

7. 關(guān)于消費(fèi)者購房人，應(yīng)至少具備以下條件：買受人購買房屋是為了正常居住，且在涉案房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)名下沒有用于居住的房屋（或者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要），且在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，且已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。符合上述條件的消費(fèi)者購房人可依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定，請求排除承包人基于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

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