逐條解讀：《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（2023年4月20日施行）

轉(zhuǎn)自：走近民法典

《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》共三條，下面分別予以解讀：

一、《批復(fù)》第一條“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理”。

解讀：《批復(fù)》第1條實(shí)際上是一個(gè)引致規(guī)定，就相關(guān)權(quán)利順位關(guān)系的確定指明了適用了具體規(guī)定。

通說認(rèn)為，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)不是債權(quán)。盡管承包人因履行建設(shè)工程施工合同而享有優(yōu)先受償權(quán)，但該項(xiàng)權(quán)利不是依據(jù)合同取得，而是直接依據(jù)法律規(guī)定而享有。且工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度的規(guī)定具有強(qiáng)制性，當(dāng)事人不可通過約定予以排除。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，主要理由在于：

首先，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)只在發(fā)包人應(yīng)當(dāng)支付工程價(jià)款（往往是工程結(jié)算款）之后才可能產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)，則一般情況下抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間必然早于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的產(chǎn)生時(shí)間。因而若以權(quán)利發(fā)生的時(shí)間的先后判斷權(quán)利優(yōu)先，則工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上就沒有任何意義了，抵押權(quán)人很容易排除工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。另外，時(shí)間先后并非絕對(duì)的權(quán)利優(yōu)先規(guī)則。例如，《民法典》第四百一十六條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)價(jià)款抵押擔(dān)保優(yōu)先權(quán)并不以時(shí)間先后作為判斷優(yōu)先的標(biāo)準(zhǔn)。該優(yōu)先權(quán)的設(shè)立有利于滿足抵押人在經(jīng)營(yíng)中的融資需求。

其次，在發(fā)包人拖欠的工程價(jià)款中，相當(dāng)一部分是承包人應(yīng)當(dāng)支付給建筑工人的工資和其他勞務(wù)費(fèi)用。根據(jù)《民事訴訟法》《勞動(dòng)法》以及《保障農(nóng)民工工資支付條例》等相關(guān)法律規(guī)定，法律應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)工人工資和其他勞動(dòng)報(bào)酬。這符合法律保護(hù)勞動(dòng)者利益的宗旨。如果承包人應(yīng)當(dāng)?shù)墓こ虄r(jià)款不能實(shí)現(xiàn)，則建筑工人的工資和其他勞動(dòng)報(bào)酬將難以保障，顯然違反了勞動(dòng)立法的旨意。

再者，在現(xiàn)代社會(huì)中，建筑業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。如果否定工程價(jià)款受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，則與促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展、保護(hù)承包人合法權(quán)益的立法目的不相符。切承包人通常因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及工程性質(zhì)等原因，墊付大量工程款項(xiàng)，一旦工程款項(xiàng)不得支付，不僅會(huì)使血本無歸，而且使其無法再?gòu)氖鲁邪?jīng)營(yíng)活動(dòng)，甚至導(dǎo)致其破產(chǎn)，對(duì)社會(huì)秩序的穩(wěn)定十分不利。

最后，從本質(zhì)上看，建設(shè)工程施工合同仍然是一種承攬關(guān)系，它與一般的承攬沒有質(zhì)的差別。在一般的承攬關(guān)系中，動(dòng)產(chǎn)的承攬人可以享有留置權(quán)，且此種留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。法律賦予承攬人留置權(quán)的目的是保障承攬人應(yīng)得報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)。相比較而言，建設(shè)工程的承包人對(duì)工程的投入更多，影響更多的建筑工人的報(bào)酬?，F(xiàn)實(shí)中，承包人通常在發(fā)包人支付工程價(jià)款以前，實(shí)際控制、占有其建造的工程，如果抵押權(quán)優(yōu)先受償，承包人必然不會(huì)輕易地交出工程。這樣不但容易引起糾紛，而且承包人考慮到其辛苦建造的工程的款項(xiàng)不能得到支付，有可能采取各種方法毀損工程，或者通過改變其建造工程的用途，使建設(shè)工程不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，從而造成社會(huì)財(cái)富的損失和浪費(fèi)。

二、《批復(fù)》第二條“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定”。

解讀：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！睂?shí)踐中，對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者與抵押權(quán)的關(guān)系如何，爭(zhēng)論較大。有觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理商品房過戶登記的買受人不能依據(jù)消費(fèi)者地位優(yōu)于銀行的抵押權(quán)。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，購(gòu)買商品房的消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的權(quán)利。

我們贊同后一種觀點(diǎn)，理由在于：（1）從《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》規(guī)定看，購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)于優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)，根據(jù)邏輯關(guān)系，購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)。（2）《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》規(guī)定購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先，主要從保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的生存權(quán)角度出發(fā)，購(gòu)房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)于財(cái)產(chǎn)權(quán)。（3）在商品房預(yù)售的情況下，不賦予購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利的優(yōu)先權(quán)將導(dǎo)致購(gòu)房人的權(quán)利無從保護(hù)，不利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

但需注意，實(shí)踐中對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)，應(yīng)以居住為目的且需結(jié)合是否支付全部?jī)r(jià)款。

一方面，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)是購(gòu)買房屋用于居住，對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房人購(gòu)買商業(yè)用房不能認(rèn)定為消費(fèi)者或者不能其第一順位的優(yōu)先權(quán) 。購(gòu)房人包括其家庭成員在內(nèi)在當(dāng)?shù)卮笫蟹秶鷥?nèi)屬于唯一住房的，一般可認(rèn)定為消費(fèi)者。當(dāng)然，實(shí)踐中對(duì)于購(gòu)買商住兩用樓時(shí)存在爭(zhēng)議，對(duì)此可以適當(dāng)放寬。對(duì)于單位購(gòu)買房屋，不符合消費(fèi)者的主體地位。

另一方面，消費(fèi)者支付房款應(yīng)當(dāng)達(dá)到全部款項(xiàng)。如果采用以工程款抵債的，應(yīng)當(dāng)審查是否存在虛假訴訟。此外，這里的全部支付，不應(yīng)當(dāng)理解為包括貸款按揭方式在內(nèi)，否則可能會(huì)產(chǎn)生放款銀行的抵押權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，即與《建工合同司法解釋一》第三十六條規(guī)定精神相矛盾的問題。另，對(duì)于支付全部款項(xiàng)的時(shí)間，批復(fù)第2條第2款明確在一審辯論終結(jié)前完成全部款項(xiàng)支付的即可，這也是常見的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

另，本條中的“其他債權(quán)”是相對(duì)承包人享有的請(qǐng)求發(fā)包人支付工程款的債權(quán)而言，指工程價(jià)款之外的因工程建設(shè)而產(chǎn)生的所有債權(quán)，包括發(fā)包人對(duì)外借款、貨款或者設(shè)備款以及其他需要以建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣、變賣的價(jià)款清償?shù)娜總鶆?wù)。

基于上論，可知一個(gè)大體的優(yōu)先順序如下：

（1）買房人的優(yōu)先權(quán)：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

（2）工程款優(yōu)先：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《民法典》第807條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！　?br>（3）抵押人優(yōu)先權(quán)：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！?/span>

（4）國(guó)家稅收權(quán)優(yōu)先等：稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。

三、《批復(fù)》第三條 在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

解讀：消費(fèi)者請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款的權(quán)利與消費(fèi)者購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)雖權(quán)利性質(zhì)有所不同，但基于保護(hù)消費(fèi)者生存利益的同樣目的，在權(quán)利順位上應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。但仍需注意，此處保護(hù)的消費(fèi)者亦應(yīng)限于購(gòu)房是直接用于滿足其生活居住需要，而非經(jīng)營(yíng)目的。

實(shí)際上，最高法院此前在針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)中認(rèn)為，明確規(guī)定房屋買受人的權(quán)利優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)人的抵押權(quán)，體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)地位的房屋買受人的精神。而基于《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買受人的精神，對(duì)其“承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為既不得對(duì)抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買受人在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)。

我們認(rèn)為，買受人在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)，房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況應(yīng)屬于這里的“房屋未建成等情況”的總括范圍。因此，《批復(fù)》第3條之規(guī)定亦是對(duì)《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》規(guī)定以及相應(yīng)答復(fù)內(nèi)容的進(jìn)一步細(xì)化。