征地拆遷的法律實(shí)務(wù)及維權(quán)技巧

近日，江西九江瑞昌的一處聳立在小山包上的農(nóng)房火了，該農(nóng)房阻擋在公路中間，挖掘機(jī)將農(nóng)房周邊的山包已全部挖掉，農(nóng)房處于孤懸狀態(tài)，進(jìn)退困難。一時(shí)間，網(wǎng)絡(luò)媒體紛紛報(bào)道，引起了輿論嘩然，成為了人們茶余飯后的談資。

隨著我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展，征地拆遷已成為當(dāng)今社會一個(gè)極其熱門的話題。然而實(shí)際生活中，一旦涉及征地拆遷問題，絕大多數(shù)的被拆遷人要么迷茫順受，要么就是死扛到底。

征地拆遷涉及太多的法律、法規(guī)及規(guī)范性文件，征地拆遷的程序極其復(fù)雜繁瑣，征地拆遷爭議糾紛疑難、復(fù)雜、專業(yè)。對于被征地拆遷人而言，只有掌握征地拆遷的法律知識和維權(quán)常識，才能在征地拆遷來臨之際合理、合法捍衛(wèi)自己的權(quán)益。

征地拆遷實(shí)務(wù)中，我們每一個(gè)人都有必要掌握的法律知識和常見的維權(quán)技巧。

一、征地拆遷概述

征地拆遷嚴(yán)格上講不是一個(gè)法律術(shù)語，而是一個(gè)通俗表達(dá)。在法律上，征地拆遷其實(shí)包含兩方面內(nèi)涵，其一是征地，其二是拆遷。

1.征地

征地是“征收土地”的簡稱，所謂征收土地或土地征收是指是國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地通過征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并依法給予被征收土地的單位和個(gè)人一定補(bǔ)償?shù)男姓袨椤?/span>

所以，在實(shí)際生活在，我們通常所說的征地主要是指將集體土地征收為國有土地的過程，是一種土地征收行為，具有國家強(qiáng)制性。征地有別于國有土地使用權(quán)的收回，征地的結(jié)果是土地的所有權(quán)發(fā)生變更，而收回國有土地使用權(quán)是不涉及土地所有權(quán)變更的，只涉及土地使用權(quán)的變更。

土地征收一般具有以下特點(diǎn)：

第一、土地征收的主體必須是國家；

第二、土地征收的標(biāo)的只能是集體所有的土地。

第三、土地征收必是國家為了公共利益的需要；

第四、土地征收是國家具體行政行為，具有強(qiáng)制性；

第五、土地征收必須要依法、合理給予補(bǔ)償、安置；

2.拆遷

實(shí)際生活中，拆遷包括國有土地上房屋拆遷和農(nóng)村土地上房屋拆遷，城市拆遷和農(nóng)村拆遷在法律性質(zhì)、法律依據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷安置方式等方面都不相同，區(qū)別很大。

國有土地上房屋征收拆遷與集體土地上房屋征收拆遷的區(qū)別主要集中在五個(gè)方面：一是法律依據(jù)不同;二是征收程序不同;三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同;四是程序不同;五是爭議解決途徑不同。特別是在法定程序上，國有土地上房屋征收拆遷，必須遵守征收補(bǔ)償方案征求意見、征收決定、評估、補(bǔ)償決定等主要程序；。而集體土地上房屋征收拆遷，應(yīng)遵守預(yù)征地階段、批準(zhǔn)階段、批后階段，共計(jì)十個(gè)法定步驟。

二、征地拆遷的法律、法規(guī)及規(guī)范性文件梳理

（一）國有土地上房屋征收，主要的法律規(guī)范：：

1.《中華人民共和國民法典》（主要是物權(quán)編）；

2.《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正）；

3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

4.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；

5.《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》；

6.《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2012]4號）；

7.《重慶市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；

8.關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知（建房[2011]77號）；

9.《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則的通知》（渝府發(fā)[2022]26號）；

（二）集體土地上房屋征收拆遷的主要法律規(guī)范：

1.《中華人民共和國民法典》（主要是物權(quán)編）

2.《中華人民共和國土地管理法》；

3.《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》；

4.《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》；

5.《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2011]20號）；

6.《最高人民法院關(guān)于正確確定縣級以上地方人民政府行政訴訟被告資格若干問題的規(guī)定》（法釋[2021]5號）；

7.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》國辦發(fā)明電[2010]15號；

8.《國土資源部辦公廳關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》（國土資電發(fā)[2013]28號）；

9.《自然資源部關(guān)于印發(fā)《土地征收成片開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的通知》（自然資規(guī)[2020]5號）；

10.《重慶市集體土地征收補(bǔ)償安置辦法（2022年修訂）》（重慶市人民政府令第352號）；

11.《重慶市重大行政決策程序規(guī)定》（重慶市人民政府令第337號）；

12.《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集體土地征收程序的通知》；

13.《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于做好征地人員安置對象參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)并實(shí)施繳費(fèi)補(bǔ)貼政策有關(guān)工作的通知》（渝府辦發(fā)[2021]96號）；

14.《重慶市人力資源和社會保障局、重慶市財(cái)政局、重慶市規(guī)劃和自然資源局、國家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局關(guān)于征地人員安置對象參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)并實(shí)施繳費(fèi)補(bǔ)貼政策有關(guān)工作的處理意見》（渝人社發(fā)[2022]6號）；

注：本文僅就農(nóng)村征地拆遷進(jìn)行法律理論探析和分享，有機(jī)會再就城市拆遷的法律理論進(jìn)行探析和實(shí)務(wù)分享。

三、農(nóng)村集體土地征收的法定程序

實(shí)務(wù)中，農(nóng)村集體土地征收一般分為三大階段，即預(yù)征階段（批前階段）、批準(zhǔn)階段、批后階段，共計(jì)十個(gè)法定步驟。

1.第一步：發(fā)布土地征收預(yù)公告（不少于10個(gè)工作日）。

實(shí)務(wù)中，通常由縣級人民政府（土地主管部門）書面告知被征地的村集體和被征地拆遷的農(nóng)戶；

2.第二步：土地利用現(xiàn)狀調(diào)查。

實(shí)務(wù)中，由縣級人民政府土地主管部門對擬征土地的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查并且調(diào)查結(jié)果由三方主體(村集體、農(nóng)戶、地上附著物產(chǎn)權(quán)人)共同確認(rèn)；

3.第三步：社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。

區(qū)縣人民政府負(fù)責(zé)社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估工作，區(qū)縣人民政府可以指定區(qū)規(guī)劃資源、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、街道辦事處等相關(guān)部門具體實(shí)施征地社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估工作。當(dāng)然，實(shí)務(wù)中，相關(guān)部門一般都是委托第三方機(jī)構(gòu)開展評估。

征地社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估主要從合法性、合理性、可行性、可控性等方面開展，尤其是對征地實(shí)施主體是否有法定權(quán)限、實(shí)施內(nèi)容和程序是否符合法律規(guī)定、征地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用能否保證按時(shí)足額到位、被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人意見訴求及反饋情況等方面著重開展工作。

4.第四步：擬定征地補(bǔ)償安置方案。

征地補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)、安置對象、安置方式、社會保障等內(nèi)容。

實(shí)務(wù)中，征地補(bǔ)償安置方案核心內(nèi)容在于五個(gè)方面：一是土地補(bǔ)償費(fèi)；二是安置補(bǔ)助費(fèi)；三是地上附著物和青苗的補(bǔ)償；四是農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償；五是社會保障費(fèi)用等。

第五步：征地補(bǔ)償安置方案公告（原則上不少于30天）。

征地補(bǔ)償安置方案擬定后，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于30日。征地補(bǔ)償安置公告應(yīng)當(dāng)同時(shí)載明辦理補(bǔ)償?shù)怯浀姆绞胶推谙?、異議反饋渠道等內(nèi)容。

第六步：組織聽證（非必需，三分之二以上村民要求則應(yīng)當(dāng)組織）。

實(shí)務(wù)中，三分之二以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為擬定的征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織聽證。對于被征地人員而言，申請聽證是非常重要的維權(quán)程序。

第七步：簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。

補(bǔ)償安置協(xié)議的生效通常以達(dá)到簽約率并獲得有權(quán)機(jī)關(guān)審批為條件，補(bǔ)償安置協(xié)議屬于行政協(xié)議。實(shí)務(wù)中，補(bǔ)償安置協(xié)議通常是附生效條件合同，簽約后不一定立即生效。

上述七步即為預(yù)征地階段（批前階段）。

第八步：提出征地申請（縣級以上人民政府）。

縣級以上地方人民政府完成預(yù)征地的前述七步工作后，方可提出征收土地申請，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府應(yīng)當(dāng)對征收土地的必要性、合理性、是否符合為了公共利益確需征收土地的情形以及是否符合法定程序進(jìn)行審查。

第九步：批準(zhǔn)并公告（公告不少于15個(gè)工作日）。

征收土地申請經(jīng)依法批準(zhǔn)后，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起十五個(gè)工作日內(nèi)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布征收土地公告，公布征收范圍、征收時(shí)間等具體工作安排。

第八步和第九步即為征地批準(zhǔn)階段，征地審批一般有效期為2年。

第十步：實(shí)施征收（征地補(bǔ)償安置決定）。

對個(gè)別未達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的應(yīng)當(dāng)作出征地補(bǔ)償安置決定，并依法組織實(shí)施。實(shí)務(wù)中，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議、不提起行政訴訟的，則可依法強(qiáng)制執(zhí)行。

四、征地拆遷實(shí)務(wù)中常見的錯(cuò)誤、非理性的維權(quán)方式

實(shí)務(wù)中，人們一旦面臨征地拆遷，動不動就獅子大開口漫天要價(jià)。一旦政府部門不同意，就采取各種不理性甚至違法的方式維權(quán)。

1.采取上訪、信訪或到紀(jì)委投訴舉報(bào)的方式。實(shí)務(wù)中，被征地拆遷人抱著零成本解決問題的原則熱衷上訪，甚至是挑唆群訪，希望上級部門或者政府領(lǐng)導(dǎo)能為自己做主。通過信訪投訴爭取更多利益做法，往往無濟(jì)于事，稍有不慎還會觸犯國家法律，面臨治安甚至是刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，而且還容易耽誤申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的時(shí)效，錯(cuò)過最佳的維權(quán)時(shí)機(jī)。

2.采取當(dāng)“釘子戶”死扛到底的方式。大多數(shù)征地拆遷人膚淺地認(rèn)為，只要自己不同意、不搬走、不簽字，拆遷部門就拿自己毫無辦法。在征地拆遷的實(shí)踐中，如果不及時(shí)通過法律來維權(quán)，最終等來必將是司法強(qiáng)拆?！八揽傅降住鄙踔潦恰氨├懿稹?，不僅身體精力有限、時(shí)間成本高昂、效果極其低微，而且還容易違法犯罪，得不償失。

3.采取自媒體曝光借助輿論壓力維權(quán)的方式。目前，自媒體極其發(fā)達(dá)，被征地拆遷人把希望寄托于自媒體曝光，增加網(wǎng)絡(luò)輿論壓力來維權(quán)。但殊不知媒體的本質(zhì)是尋求新聞熱點(diǎn)。征地拆遷已經(jīng)是一個(gè)常見社會現(xiàn)象，除非是涉及人員傷亡、重大貪腐等問題，否則僅為了增加一己之私是很難引起媒體的關(guān)注的，而且一不小心還可能構(gòu)成侵權(quán)甚至違法犯罪。

五、征地拆遷實(shí)務(wù)中合法理性的維權(quán)技巧及注意事項(xiàng)

實(shí)務(wù)中，若遇到征地拆遷，作為被征地拆遷人必須要遵守法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，做到依法維權(quán)，理性表達(dá)訴求，據(jù)理力爭，充分利用法律途徑捍衛(wèi)自身合法權(quán)益，同時(shí)更要依法、積極支持國家重大項(xiàng)目的建設(shè)。

（一）對于遇到違法征地拆遷時(shí)，依法、合理用好以下技巧維權(quán)：

1.充分用好聽證程序。在補(bǔ)償安置方案公開發(fā)布并征求意見時(shí)，被征地拆遷人對補(bǔ)償安置方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等不同意時(shí)，要第一時(shí)間依法申請聽證，合理表達(dá)自己的訴求，正規(guī)途徑提出維權(quán)意見。

2.依法、及時(shí)申請行政復(fù)議。對于征地拆遷確實(shí)存在違法的，比如征地實(shí)施主體不合法、未批先征、批小征大、征地程序不合法等情況，被征地拆遷人可根據(jù)《行政復(fù)議法》第九條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請”，從而依法合理維權(quán)。

3.依法、及時(shí)提起行政訴訟。被征地拆遷人對征收具體行政行為及其補(bǔ)償決定不服的，可以依法提起行政訴訟。從而通過訴訟進(jìn)行合合理維權(quán)。

（二）在維權(quán)過程中要特別注意的事項(xiàng)：

1.仔細(xì)確認(rèn)是否屬于征收紅線區(qū)域內(nèi)。政府在實(shí)施征地拆遷時(shí)，必須是基于公共利益需要，并根據(jù)實(shí)際需求確認(rèn)征地范圍并進(jìn)行實(shí)施，一般情況下都是整塊或整區(qū)域?qū)嵤┱魇?。?dāng)然，也有特殊情況（比如點(diǎn)征），實(shí)務(wù)中，比如被征地拆遷人的房子或土地并沒有全部劃入征收紅線區(qū)域，那么這個(gè)時(shí)候被征地拆遷人是不會被納入征地拆遷安置范圍的。

當(dāng)然對于部分納入征地紅線范圍內(nèi)的，被征地拆遷人此時(shí)一定要注意仔細(xì)核對征地紅線圖，著重確認(rèn)下被征房屋的拆遷后是否會影響其他未被征收房屋。若被征房屋拆掉后會導(dǎo)致其他房屋成為危房導(dǎo)致無法居住或者居住有安全風(fēng)險(xiǎn)，那么被征收人可以向拆遷部門及時(shí)反映，以免產(chǎn)生不必要的損失。

2.務(wù)必重視征地拆遷中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。比如征地公告發(fā)布日期、拆遷日期；申請行政復(fù)議或提起行政訴訟的期限等，被征地拆遷人一定要特別關(guān)注拆遷公告上或政府征地拆遷的各種文件中的日期節(jié)點(diǎn)，以免超過復(fù)議或訴訟的最佳維權(quán)時(shí)效，導(dǎo)致維權(quán)受阻，喪失依法維權(quán)的路徑和機(jī)會。

3.充分把握自身實(shí)體權(quán)利和程序權(quán)利。被征地拆遷人在征地拆遷中要明確知悉自己作為被征收人所享受的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)。依法享受權(quán)利的同時(shí)，要切實(shí)履行法律義務(wù)。

4.充分掌握征地補(bǔ)償安置方案內(nèi)容。熟悉安置補(bǔ)償方案，根據(jù)自身實(shí)際，合理確定自己的補(bǔ)償預(yù)期。征地補(bǔ)償?shù)亩嗌偈亲顬殛P(guān)鍵也是直接關(guān)系到被征收人的切身利益，如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，無法滿足被征地拆遷人的正常生活需求，影響后續(xù)生活質(zhì)量，所以被征收人應(yīng)該及時(shí)維權(quán)，防止自身合法利益受損。

5.特別細(xì)扣征地拆遷的法定程序。征地拆遷屬于具體行政行為，是國家為了公共利益的需要，依法實(shí)施征收或征用，并依法、合理對被征地拆遷人給予補(bǔ)償，為了不損害被征地拆遷人的合法權(quán)益，保障被征地拆遷人的生活水平，對于征收行為出臺了相關(guān)的法律規(guī)定，每一步行政行為都有法律約束，所以被征地拆遷人要特別注意征地拆遷的法定流程。

實(shí)務(wù)中，對于沒有對征收的土地依法進(jìn)行公告的，被征地拆遷人依法可以拒絕辦理補(bǔ)償?shù)怯?。對于補(bǔ)償安置方案有異議的，可以在方案正式?jīng)Q定前申請聽證或者提交書面材料維護(hù)合法權(quán)益。

如果在方案確定之后，農(nóng)民的合法權(quán)益受到了侵害，可以通過申請裁決、復(fù)議、訴訟等法律程序進(jìn)行維權(quán)。時(shí)刻注意整個(gè)征地拆遷程序的合法性、合理性、程序的正當(dāng)性，針對各個(gè)違法行為進(jìn)行合法、理性維權(quán)，切實(shí)保護(hù)合法權(quán)益。

6. 審慎簽訂征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。被征地拆遷人在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，要注意仔細(xì)約定協(xié)議內(nèi)容，尤其是對于征地補(bǔ)償安置協(xié)議的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式、履行期限等進(jìn)行重點(diǎn)審查。

綜上，征地拆遷維權(quán)要合法、理性，切莫盲目維權(quán)，更不要暴利抗拆，阻礙國家重大項(xiàng)目的實(shí)施。