剛過(guò)了年，又趕上陰天，天還冷，把辦公室空調(diào)打開，但一時(shí)半會(huì)兒暖和不起來(lái)。

站起來(lái)跺跺腳，活動(dòng)幾下，好巧不巧，碰掉了一張A4紙，那是一張《車位簽約單》；

那是我們審計(jì)部去年做城市公司營(yíng)銷審計(jì)時(shí)，他們報(bào)送的資料，年前還有沒(méi)歸檔，一直堆在辦公桌上。

審計(jì)報(bào)告已經(jīng)出過(guò)了，并沒(méi)有涉及車位銷售的事兒。

我撿起那張紙，順便瞄了幾眼，車位單價(jià)4萬(wàn)，記得那地級(jí)市的車位價(jià)在7-10萬(wàn)左右，市場(chǎng)行情還比較好，就算6萬(wàn)一個(gè)出售，也絕對(duì)是緊俏的。

這里給大家提個(gè)醒：如果大家買了房，千萬(wàn)不要急著買車位，住宅是越賣越貴，車位卻是越賣越便宜。

當(dāng)然，得排除一些配套車位特別少的小區(qū)，比如1000平米住宅配一個(gè)地下車位，正常情況都是125平米的住宅面積配建一個(gè)車位的。

好多房企為了少建地下車庫(kù)，會(huì)規(guī)劃一堆地上車位，最后又為了品質(zhì)，又把地上車位全改造成綠化，這就造成了地下車位變少，業(yè)主也不得不搶著買車位。

這樣損人的房企還是比較少的，正常情況下，交房后幾年內(nèi)，車位是賣不完的，關(guān)鍵是賣不動(dòng)。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，地下車位也是越早賣越好，越晚賣越賣不動(dòng)。

我當(dāng)時(shí)所在的地產(chǎn)公司，每個(gè)項(xiàng)目地下車位配建都是足夠的，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情也好。

接著說(shuō)案例哈！

一、線索和疑問(wèn)

那張簽約單顯示車位價(jià)格4萬(wàn)，明顯低于市場(chǎng)價(jià)，這就引起我的疑問(wèn)？

突然想起，去年什么時(shí)候參加過(guò)一次會(huì)議，會(huì)上有提到那個(gè)城市公司，有三個(gè)項(xiàng)目的地下車位要打包出售，當(dāng)時(shí)還討論了此舉會(huì)不會(huì)影響客戶的不滿，因?yàn)橐坏┐虬u給別人，客戶就沒(méi)得買啦？

最后好像定的是將一部分車位打包銷售，余下的自己賣。

當(dāng)時(shí)沒(méi)說(shuō)價(jià)格，所以也沒(méi)在意。

營(yíng)銷審計(jì)的重點(diǎn)，在于房源銷售和營(yíng)銷費(fèi)用方面，對(duì)車位關(guān)注比較少，因?yàn)檐囄讳N售一般開盤晚，價(jià)格也低。

說(shuō)實(shí)話，當(dāng)年的審計(jì)程序也是比較粗糙的。

這張簽約單，只是眾多報(bào)送資料中的一項(xiàng)，摻雜在眾多房源簽約單中。

可能有些同學(xué)不太清楚，簡(jiǎn)單解釋下什么是《簽約單》：是房?jī)r(jià)計(jì)算所用的單據(jù)，是營(yíng)銷內(nèi)部簽批的單據(jù)，也是交款的依據(jù)，拿這個(gè)單子去財(cái)務(wù)交錢，交過(guò)錢才可以簽《房屋買賣合同》。

單價(jià)如此之低，完全不符合公司的風(fēng)格，因?yàn)槭袌?chǎng)行情在那兒呢！再怎么打包銷售也不可能這么低？

二、過(guò)程

于是，打了個(gè)電話，到異地公司案場(chǎng)財(cái)務(wù)，得到的答案是：這個(gè)項(xiàng)目80%的車位已經(jīng)打包銷售，全是這個(gè)價(jià)，另外兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格是一樣的。

《簽約單》已經(jīng)簽訂了，但錢還沒(méi)收，只收了很少的定金。

有地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的同學(xué)，看到這兒就應(yīng)該會(huì)猜測(cè)：“這是明顯地“倒房”，先把車位鎖定，然后自己賣?！?/p>

我當(dāng)時(shí)也是這么認(rèn)為的！

于是我和一位同事去了那城市公司，找到案場(chǎng)財(cái)務(wù)和營(yíng)銷經(jīng)理，了解情況。

發(fā)現(xiàn)：（1）打包出售的車位營(yíng)銷額已經(jīng)計(jì)入去年業(yè)績(jī)。（2）車位款只收了很少一部分（只交定金的話是沒(méi)簽《簽約單》的）；（3）其中一個(gè)交房項(xiàng)目的車位已全部交給購(gòu)買人，另兩個(gè)在售項(xiàng)目購(gòu)買人已經(jīng)可以賣了；（4）車位價(jià)格審批符合流程要求：經(jīng)過(guò)城市公司總經(jīng)理和集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理的同意。

打包出售的《請(qǐng)示》是經(jīng)董事長(zhǎng)的，但那上面不顯示價(jià)格。

按這樣的情況來(lái)看，我們的審計(jì)結(jié)論，只能說(shuō)款項(xiàng)收回不及時(shí)，接近一年沒(méi)收回款。

但是，我在其中一個(gè)售樓部里，發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷大廳的一個(gè)角落里，擺著一個(gè)桌子，有2個(gè)人，桌上擺著POS機(jī)和收據(jù)。

這明顯是收款的擺設(shè)，案場(chǎng)明明有財(cái)務(wù)室？為什么在大廳里還設(shè)個(gè)收款的地方？

一問(wèn)才知道：這些人是賣車位的，他們就是打包購(gòu)買車位的人。

一問(wèn)價(jià)格：8.5萬(wàn)一個(gè)，有時(shí)搞活動(dòng)，會(huì)以7.5萬(wàn)的低價(jià)出售一部分，均價(jià)8萬(wàn)是沒(méi)問(wèn)題的。

這時(shí)，我就不淡定了。

4萬(wàn)元賣出去，8.5萬(wàn)轉(zhuǎn)手，而且賣的還挺好，一會(huì)兒的時(shí)間，就已經(jīng)有幾個(gè)客戶交錢了。

我公司那些未打包出售車位，定價(jià)9萬(wàn)元一個(gè)，根本不可能賣的出去。

三、面談

“媽的，這不是砸場(chǎng)子嗎？”

我直接問(wèn)項(xiàng)目營(yíng)銷部經(jīng)理：“他們?cè)趺茨茉谶@里賣？你們也不管？”

“領(lǐng)導(dǎo)安排的！”

“你們營(yíng)銷部就沒(méi)有一點(diǎn)營(yíng)銷意識(shí)嗎？擺明是搶客戶??？”

“領(lǐng)導(dǎo)安排的！”

“哪個(gè)領(lǐng)導(dǎo)？”

“項(xiàng)目總經(jīng)理”

我找到項(xiàng)目總經(jīng)理，總經(jīng)理回復(fù)：“城市總在會(huì)上決定的！”

我想看會(huì)議紀(jì)要，他說(shuō)沒(méi)有，最后說(shuō)：“城市公司總經(jīng)理是在一個(gè)小會(huì)議上安排的”。

請(qǐng)示后，我們見到了城市公司總經(jīng)理。

總經(jīng)理，穩(wěn)穩(wěn)坐在那兒，很有上位者的氣場(chǎng)，儒雅大方，很像傳說(shuō)中的“儒商”。

人家的解釋是：“去年公司資金緊張，需要快速回款，向董事長(zhǎng)打了請(qǐng)示，把一些車位打包出售了?！?/p>

“為什么他們可以在我們售樓部賣？不怕?lián)屛覀兛蛻?？而且萬(wàn)一出現(xiàn)糾紛，客戶會(huì)找我們公司麻煩?！?/p>

“這個(gè)兒...買賣合同上簽的有這一條，同意他們?cè)谖覀儼笀?chǎng)賣！”

“嗯？我怎么沒(méi)見合同上有？”我已經(jīng)看過(guò)合同了，只有單價(jià)和數(shù)量。

“有一份兒補(bǔ)充協(xié)議！”城市總經(jīng)理淡定地說(shuō)道。

“我怎么沒(méi)見到？”我之前已經(jīng)問(wèn)過(guò)營(yíng)銷和財(cái)務(wù)了，他們那兒沒(méi)有這些資料。

“有是肯定有的！估計(jì)他們沒(méi)有保存，不涉及價(jià)格的合同，財(cái)務(wù)也不怎么看，晚點(diǎn)兒復(fù)印一份給你吧?！?/p>

“為什么他們沒(méi)有交全款呢？”我把疑問(wèn)都會(huì)出來(lái)。

“這個(gè)，購(gòu)買人說(shuō)資金上遇到了困難，先緩一緩，有《延期申請(qǐng)手續(xù)》。”延期簽約和延期交款流程全是城市總經(jīng)理審批，不需要集團(tuán)公司過(guò)審的。

我心想，他們哪里會(huì)有資金困難？他們購(gòu)入的車位已經(jīng)賣出去一多半了，早抵得過(guò)購(gòu)買價(jià)了。

但是，這些想法也不好和城市總經(jīng)理去理論。

這位城市總經(jīng)理夠精明。

事情已經(jīng)很明了：城市總經(jīng)理把車位低價(jià)賣了，先不收錢，然后在我們案場(chǎng)轉(zhuǎn)賣，價(jià)格翻了一倍。

如果說(shuō)之前只是懷疑，案場(chǎng)出現(xiàn)了外人賣車位，基本可以確認(rèn)是舞弊事項(xiàng)了。

三、合規(guī)嗎？

知道異地公司三個(gè)項(xiàng)目建好的車位有多少嗎？不少于1萬(wàn)個(gè)，不過(guò)之前已經(jīng)賣過(guò)不少，打包出售的只有2千多個(gè)。

哪怕只有2千個(gè)，按一個(gè)車位賺4萬(wàn)元計(jì)算，他們至少也可以賺8千萬(wàn)，是不是有點(diǎn)夸張？

刨去他們的人工費(fèi)、廣告費(fèi)，賺五六千萬(wàn)是絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題的！

但是，后續(xù)還有項(xiàng)目，還有二期三期的車位，如果都是這樣操作，那公司得流失多少錢？

“這絕不可能是一個(gè)客戶可以操作的！中間肯定有城市公司總經(jīng)理參與”這個(gè)想法在我心里很堅(jiān)定。

但是，從程序和制度來(lái)看，人家的做法很合規(guī)：

1.低價(jià)打包銷售，合規(guī)。有請(qǐng)示，有價(jià)格審批（集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理其實(shí)也有貓膩，不然怎么會(huì)批？這是后話），也符合公司權(quán)責(zé)。

2.業(yè)績(jī)?cè)旒伲y定性！（嚴(yán)格地說(shuō)，也不能說(shuō)業(yè)績(jī)?cè)旒伲驗(yàn)椤逗灱s單》已經(jīng)簽訂了，車位買賣當(dāng)時(shí)是不簽合同的，也算是完成銷售了，只是款沒(méi)回來(lái)）。

3.沒(méi)回款，有延期手續(xù)，符合制度！流程本身到城市總經(jīng)理就行。

4.客戶在我公司售樓部銷售車位，不好定性。因?yàn)榇_實(shí)有一份補(bǔ)充協(xié)議，經(jīng)過(guò)城市總經(jīng)理審批，也符合公司權(quán)責(zé)。公司也沒(méi)有明文規(guī)定：不讓別人在我們售樓部賣東西，雖然這些都是明擺的搶客戶、砸場(chǎng)子，有了手續(xù)，好像也正常了？

到這兒，大家看出來(lái)沒(méi)？

明明是有人在倒賣車位，而且還明目張膽地在公司地盤兒上倒賣！

但是從程序上看，居然全他媽是合規(guī)的！

可笑不？

四、感慨

如果不是偶然看到那個(gè)《簽約單》，不是碰到別人在售樓部倒賣車位，后續(xù)還會(huì)有多少錢財(cái)流失呢？

我們審計(jì)后，那些倒賣車位的人被趕出了售樓部，營(yíng)銷人員也早對(duì)他們抱怨不已，但是卻沒(méi)有一個(gè)人投訴或舉報(bào)？

報(bào)告出后，董事長(zhǎng)在辦公室破口大罵！不久，城市公司總經(jīng)理辭職了。

但是，車位包銷合同還得繼續(xù)執(zhí)行，4萬(wàn)一個(gè)的車位款，不久后到公司賬上了。

買賣也早已成立，他們可以換個(gè)地方，車位接著賣，錢接著賺！

后來(lái)聽一高管說(shuō)：“打包買車位之人，是城市公司總經(jīng)理的大學(xué)同學(xué)！”不過(guò)也無(wú)從考證了。

不禁感慨：“有權(quán)就就他媽的會(huì)有錢!”誰(shuí)再說(shuō)有權(quán)的人會(huì)清廉，我都想罵死他！

哎！又他媽的有點(diǎn)羨慕忌妒恨！

干了這么多年內(nèi)部審計(jì)，有權(quán)的高管，沒(méi)見過(guò)幾個(gè)干凈的！

大家認(rèn)為那些手握權(quán)力之人，有真正干凈的嗎？

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