周成和大部分的燕郊投資客顯然低估了燕郊對(duì)北京的依附，限購(gòu)后，來(lái)自北京樓市的外溢需求被切斷，光靠燕郊50多萬(wàn)戶籍人口，顯然沒(méi)辦法撐起一個(gè)3萬(wàn)元房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，更何況，多數(shù)燕郊戶籍人口都是買(mǎi)房帶來(lái)的。

周成決定在國(guó)慶假期期間把北京的房子定下來(lái)，然后著手賣(mài)燕郊的房子，“那邊定下來(lái)，這邊馬上就和中介交代，只要能賣(mài)出去，價(jià)格多少都能接受，不糾結(jié)了，越糾結(jié)，損失越大”。

對(duì)資深房地產(chǎn)投資客來(lái)說(shuō)，有“寧做鳳尾，不做雞頭”的不成文標(biāo)準(zhǔn)，即買(mǎi)房寧可選在一線城市最為邊緣的郊區(qū)，也不要選擇四五線城市的中心。

盯著電腦屏幕上的法拍房名單，周成心里一陣陣發(fā)緊，他后悔沒(méi)有在合適的時(shí)間點(diǎn)把手中的房子割肉套現(xiàn)，時(shí)至今日， 與高峰期相比，他的兩套房子價(jià)格已經(jīng)縮水了一半左右。

周成在和北京只有一河之隔的河北燕郊生活超過(guò)十年，他在北京有一套“老破小”，在燕郊有兩套房子。他一直的夢(mèng)想是在北京有個(gè)像燕郊一樣的大房子。從去年開(kāi)始，他就在北京物色新房。

他在北京的那套房，雖然單價(jià)較高，但是面積小，無(wú)法達(dá)到新房子的首付，想要在北京換上大房子，必須賣(mài)掉燕郊的房子，但燕郊冷淡的成交和慘不忍睹的房?jī)r(jià)，讓他感覺(jué)到無(wú)力又無(wú)奈。

兩套房子掛出去半年多了，由于市場(chǎng)和價(jià)格原因，一直沒(méi)有賣(mài)出去，“2017年在燕郊買(mǎi)第二套，全款接近400萬(wàn)了，比平谷和順義都高”，周成說(shuō)，如果當(dāng)時(shí)在北京郊區(qū)買(mǎi)了，也不會(huì)掉坑里。

周成“掉坑”五年后，燕郊的房?jī)r(jià)從高點(diǎn)的3萬(wàn)元/平方米下跌至目前的1.5萬(wàn)元/平方米左右；他曾經(jīng)在北京平谷馬坊看過(guò)的一個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格從原來(lái)的1萬(wàn)元/平方米出頭漲到了目前的2.5萬(wàn)元/平方米。

對(duì)周成這類(lèi)購(gòu)房者而言，“買(mǎi)對(duì)”房子，無(wú)疑是一件關(guān)系到下半生幸福指數(shù)的事情，今年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、房企普遍發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)主斷貸等一系列事件影響，購(gòu)房者面對(duì)的雷區(qū)也越來(lái)越多，一旦踩雷，輕則資產(chǎn)縮水、變現(xiàn)置換困難；重則項(xiàng)目爛尾，錢(qián)房?jī)煽铡Ｈ绾斡脦状说难瑰X(qián)買(mǎi)到一套既可以“保交付”，又能保值升值的房子，無(wú)疑是每一個(gè)購(gòu)房者不得不面對(duì)的難題。

掉入雷區(qū)

2008年，剛參加了一年工作的周成，在燕郊以10萬(wàn)元首付買(mǎi)下了一套小兩居，那個(gè)時(shí)候雖然收入不多，好在月供只有1000元左右，他并沒(méi)有太大壓力。2008年房子交付后，他就開(kāi)始了跨城生活。

“那時(shí)經(jīng)常出差跑業(yè)務(wù)，所以住在燕郊也沒(méi)感覺(jué)不方便”，周成說(shuō)，這一住就是三年，2011年，燕郊新樓盤(pán)開(kāi)始多了起來(lái)，周成賣(mài)掉了原來(lái)的房子，置換了一套更大的兩居室，“當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)到了八千左右，原來(lái)那套買(mǎi)的時(shí)候四千多”。

此后，周成在燕郊結(jié)婚、生子，事業(yè)也越做越好，“2016年，燕郊樓市就有點(diǎn)失控的感覺(jué)，房?jī)r(jià)基本一個(gè)月漲一千，感覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)比較大了”，周成說(shuō)，身邊越來(lái)越多在北京工作的人到燕郊買(mǎi)房子。

由于樓市上行，一部分早期在燕郊買(mǎi)房的人，開(kāi)始利用2016年前后的那一波行情將房產(chǎn)置換到北京，周成也不例外，不一樣的是，他在北京買(mǎi)了一套房子，但沒(méi)有賣(mài)掉燕郊的房子，“房子一天一個(gè)價(jià)，所以一直沒(méi)有賣(mài)”。

北京的房子距離周成上班的地方不遠(yuǎn)，是一套年代比較久的二手房，周成禮拜一到禮拜四住在北京，禮拜五下班回到燕郊，寒暑假，妻子和孩子也一塊到北京居住。那段時(shí)間周成的事業(yè)風(fēng)生水起，他也躊躇滿志。

2017年北京加強(qiáng)調(diào)控后，周成一度考慮將燕郊的房子賣(mài)了，一家人搬到北京生活，“都開(kāi)始給孩子找學(xué)校了，但最終因?yàn)楦鞣N原因沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，如果那個(gè)時(shí)候干脆點(diǎn)，就好了”，直到今天，周成說(shuō)起來(lái)還有遺憾。

當(dāng)時(shí)影響周成判斷的一個(gè)主要原因是，由于北京抬高了購(gòu)房門(mén)檻，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，而這部分被限制的需求將外溢到周邊衛(wèi)星城，燕郊距離北京市中心只有30公里，必然會(huì)成為首選置業(yè)地，因而價(jià)格也會(huì)繼續(xù)上漲。

“當(dāng)時(shí)燕郊的房?jī)r(jià)三萬(wàn)五，通州是五六萬(wàn)，大家都說(shuō)通州的房?jī)r(jià)要超10萬(wàn)元，燕郊房?jī)r(jià)起碼得四五萬(wàn)”，周成說(shuō)，當(dāng)時(shí)順義的房?jī)r(jià)三四萬(wàn)，平谷只有一萬(wàn)出頭，“人們也沒(méi)覺(jué)得不正常，就覺(jué)得燕郊應(yīng)該比平谷貴”。

北京調(diào)控兩個(gè)月后，燕郊等河北地區(qū)也限購(gòu)了。限購(gòu)前，周成在燕郊買(mǎi)下了第二套房子，幾乎趕在燕郊房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，“兩套房子在一個(gè)小區(qū)，第一套8000多元/平方米，第二套3.3萬(wàn)元/平方米”。

燕郊剛限購(gòu)時(shí)，周成一度竊喜，“覺(jué)得燕郊只有那么多房子，限購(gòu)等于鎖盤(pán)，距離北京這么近的、交通這么方便的只有燕郊，所以?xún)r(jià)格只有漲沒(méi)有跌，沒(méi)有人會(huì)覺(jué)得燕郊房?jī)r(jià)會(huì)跌”。

周成和大部分的燕郊投資客顯然低估了燕郊對(duì)北京的依附，限購(gòu)后，來(lái)自北京樓市的外溢需求被切斷，光靠燕郊50多萬(wàn)戶籍人口，顯然沒(méi)辦法撐起一個(gè)3萬(wàn)元房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，更何況，多數(shù)燕郊戶籍人口都是買(mǎi)房帶來(lái)的。

燕郊限購(gòu)后，交易量大幅萎縮，到了2017年底，價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，尤其是高杠桿炒房客潰退，燕郊的房?jī)r(jià)很快從高峰滑落，截至目前，周成所在小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)維持在1.5萬(wàn)元/平方米左右。

燕郊房?jī)r(jià)的下跌，讓周成在北京住大房子的夢(mèng)想越發(fā)遙遠(yuǎn)。周成一度打算辭掉北京的工作，回到燕郊工作和生活，“反正有兩套房子，都在一個(gè)小區(qū)，以后父母過(guò)來(lái)也方便照顧，北京房子租出去也能有不少收入”。

割肉

但突如其來(lái)的疫情打破了一切，尤其是今年以來(lái)，由于疫情防控需要，周成很長(zhǎng)一段時(shí)間無(wú)法回到燕郊與家人團(tuán)聚；有時(shí)候回到燕郊，又無(wú)法回到北京工作，加上生意越來(lái)越難做，更堅(jiān)定了他在北京換房的決定。

但周成在北京的房子由于總價(jià)不高，距離首付還有200多萬(wàn)元的缺口，只能賣(mài)掉燕郊的房子才能籌夠首付款，“首付比較高，月供壓力相對(duì)小些，主要是燕郊房子賣(mài)不掉”。

2017年入手的第二套三居室，買(mǎi)入的時(shí)候，加上稅費(fèi)總價(jià)接近400萬(wàn)元。按照現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，他掛出的價(jià)格是170萬(wàn)元，半年多了，只有10來(lái)個(gè)看房的，基本都沒(méi)有到談價(jià)格的步驟。

中介告訴周成，想要賣(mài)出去，就要舍得割肉，如果把價(jià)格放到150萬(wàn)元左右，更容易成交一些，但周成有所不甘。

沒(méi)事的時(shí)候，周成就關(guān)注燕郊以及他所在小區(qū)的房?jī)r(jià)，一是看中介的成交價(jià)，多年倒騰房子，他結(jié)識(shí)了幾名中介人員，能夠及時(shí)獲取市場(chǎng)信息；二是關(guān)注法拍房?jī)r(jià)格，法拍房?jī)r(jià)格一定代表房?jī)r(jià)的底線。

今年以來(lái)，周成所在小區(qū)上線的法拍房有七八套，其中成交的有四五套，“年初起拍價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右，最終成交在1.4萬(wàn)元-1.5萬(wàn)元/平方米左右，但最近的起拍價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右，成交價(jià)降到1.3萬(wàn)元/平方米左右”。

這一情況并不止于燕郊，同為北三縣的大廠和香河也面臨著同樣的尷尬，香河某知名項(xiàng)目，高峰期價(jià)格超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，目前市場(chǎng)價(jià)在7000元/平方米左右，“法拍房的起拍價(jià)都在5000元/平方米左右”。

每次看法拍房的情況，都讓周成背后一陣陣發(fā)涼，如果這一情況持續(xù)下去，他所在小區(qū)的房?jī)r(jià)不排除進(jìn)一步下探的可能，“所以，又到了做決斷的時(shí)候了，上一次沒(méi)有選對(duì)，起碼錯(cuò)過(guò)了十年的人生”。

因?yàn)楹⒆舆€在燕郊上學(xué)，燕郊的兩居室還要保留下來(lái)，三居如果能賣(mài)150萬(wàn)元，距離北京的備選房子首付還有六七十萬(wàn)元的差價(jià)，“看過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目，基本首付都能緩個(gè)半年左右，還有時(shí)間籌錢(qián)”。

周成說(shuō)，如果2017年沒(méi)有選擇燕郊，而是選擇了順義或者平谷，現(xiàn)在在北京換房會(huì)更輕松，“那個(gè)時(shí)候不到400萬(wàn)元的房子，到現(xiàn)在起碼能賣(mài)出700萬(wàn)元到800萬(wàn)元，加上手里的現(xiàn)金，首付根本不是問(wèn)題”。

“大家買(mǎi)房都說(shuō)區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位，從距離上來(lái)說(shuō)，燕郊就是比順義和平谷好，但實(shí)際上搞錯(cuò)了順序”，周成說(shuō)，正常情況下，應(yīng)該選城市，然后再去選區(qū)位，他錯(cuò)就錯(cuò)在選了區(qū)位，才去選的城市。

周成決定在國(guó)慶假期期間把北京的房子定下來(lái)，然后著手賣(mài)燕郊的房子，“那邊定下來(lái)，這邊馬上就和中介交代，只要能賣(mài)出去，價(jià)格多少都能接受，不糾結(jié)了，越糾結(jié)，損失越大”。

在剛剛結(jié)束的北京第三次集中土拍上，首次出現(xiàn)了指導(dǎo)價(jià)10萬(wàn)元/平方米的土地，在周成看來(lái)，現(xiàn)在的指導(dǎo)價(jià)就是未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)，“而且北京教育、醫(yī)療、交通等所有配套，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于燕郊，這也是燕郊房?jī)r(jià)跑不過(guò)平谷的根源”。

避雷

從置業(yè)角度來(lái)說(shuō)，如果在全國(guó)范圍購(gòu)房的話，首選的是都市圈，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等都市圈的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)及配套等方面都不同，選擇在哪個(gè)都市圈生活、工作，顯然是一個(gè)比較重要的決定。

確定好了都市圈，其次選擇的是城市，從城市能級(jí)來(lái)看，首選是都市圈的核心城市，長(zhǎng)三角的上海、杭州，珠三角的深圳和廣州，京津冀的北京。核心城市是一個(gè)都市圈的資源聚集地，具備更廣闊的發(fā)展空間。

對(duì)資深房地產(chǎn)投資客來(lái)說(shuō)，有“寧做鳳尾，不做雞頭”的不成文標(biāo)準(zhǔn)，即買(mǎi)房寧可選在一線城市最為邊緣的郊區(qū)，也不要選擇四五線城市的中心。

同一座城市，中心城區(qū)和郊區(qū)在各方面的配套有天壤之別，北京五環(huán)內(nèi)的房子和平谷的房子不在一個(gè)級(jí)別上；同樣，上海內(nèi)環(huán)的價(jià)值也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于臨港等區(qū)域。

燕郊作為北京的衛(wèi)星城，在距離上有天然的優(yōu)勢(shì)，但由于行政區(qū)劃不同，兩地不僅僅是物理距離上的差距，更是河北和北京兩個(gè)省市的差異。在同樣價(jià)格的情況下，高能級(jí)城市的優(yōu)勢(shì)總會(huì)顯現(xiàn)。

當(dāng)確定在某個(gè)城市的某個(gè)區(qū)域購(gòu)房時(shí)，相關(guān)的配套格外重要，無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，教育是其中最為關(guān)鍵的核心配套，沒(méi)有之一，同一個(gè)小區(qū)，不同學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)可以有20%甚至更高的差距。

實(shí)際上，一些能級(jí)不高的城市中，配套的教育資源已經(jīng)成為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的天花板，相反， 缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源的小區(qū)，房產(chǎn)價(jià)值支撐力度也缺失很多。

當(dāng)然，教育資源不是唯一的因素，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源、便利的交通、高收入群體規(guī)模等因素，也是支撐一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要力量，但往往這些資源也容易吸引優(yōu)質(zhì)的教育資源在該區(qū)域落地。

在當(dāng)下，新房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商背景也是需要關(guān)注的指標(biāo)之一，尤其是在當(dāng)前民營(yíng)房企流動(dòng)性緊張、項(xiàng)目交付延期的背景下，買(mǎi)到的房子能否順利交付才是根本，一旦項(xiàng)目無(wú)法按期交付，其他因素很難發(fā)揮作用。

開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)并不意味著項(xiàng)目一定會(huì)延期交付，一些預(yù)售資金監(jiān)管較為嚴(yán)格、市場(chǎng)交易活躍的城市，雖然母公司房企爆雷，但并不影響項(xiàng)目的順利交付，比如上海、深圳、北京及杭州等城市，項(xiàng)目停工的情況相對(duì)較少。

同一個(gè)區(qū)位、同等配套，價(jià)格也會(huì)千差萬(wàn)別，原因就在于房屋品質(zhì)，以周成的北京房子為例，作為“老破小”的典型，比周邊新小區(qū)的價(jià)格低了20%左右，建筑質(zhì)量、小區(qū)綠化、物業(yè)服務(wù)，往往也是決定房產(chǎn)價(jià)值的主要因素。

在房地產(chǎn)上行的年代，部分開(kāi)發(fā)商為了提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的溢價(jià)，每年會(huì)從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中拿出一部分資金，用來(lái)支持存量小區(qū)配套的改善升級(jí)，獲得老業(yè)主的認(rèn)可，一定程度上也會(huì)吸引更多購(gòu)房者，促進(jìn)新盤(pán)去化。

周成說(shuō)，隨著經(jīng)過(guò)燕郊的北京22號(hào)地鐵線建設(shè)以及京津冀協(xié)同發(fā)展的日漸深入，燕郊的房?jī)r(jià)早晚有一天能漲回來(lái)，但是他等不及了，“上一波已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了，這一波不想再錯(cuò)過(guò)了，否則就沒(méi)有機(jī)會(huì)了”。

由于孩子還在燕郊上學(xué)，即便在北京換了房子，周成注定還得繼續(xù)維持跨城生活，“現(xiàn)在確實(shí)比我剛來(lái)的時(shí)候方便了，那時(shí)去北京只有一條道，現(xiàn)在已經(jīng)四通八達(dá)了，等地鐵通了，就更方便了”。