土地增值稅的定義

以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

1.計算土地增值額=收入額-扣除項目金額

2.計算增值率=土地增值額/扣除項目金額×100%

3.根據(jù)增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)

4.土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

扣除項目及金額

（一）扣除項目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（含繳納的有關稅費，如契稅、登記、過戶手續(xù)費）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（與房地產(chǎn)有關的銷售費用、管理費用、財務費用）

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅+教育費附加+地方教育附加+扣除項目中不得抵扣的增值稅進項稅額

（2）其他企業(yè)：印花稅+城建稅+教育費附加+地方教育附加+扣除項目中不得抵扣的增值稅進項稅額

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6.舊房及建筑物評估價格

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

凡不能取得評估價格、但能提供購房發(fā)票，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

扣除項目=購房發(fā)票所載金額×（1+5%×購買年限）

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

（二）轉(zhuǎn)讓項目分類

稅率——四級超率累進稅率

稅收優(yōu)惠

1.轉(zhuǎn)讓房屋，增值額未超過扣除項目金額之和20%（含20%），免征土地增值稅。

建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、國家稅務總局備案。

2.因國家征收、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

（1）因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅；

（2）因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。

3.個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

4.企業(yè)改制重組的稅收優(yōu)惠

（1）改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)（整體改制）。

（2）兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)（企業(yè)合并）。

（3）企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)（企業(yè)分立）。

（4）單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)（重組投資）。

【注意】以上改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。