土地收并購涉及到的增值稅及附加怎么算？

不用判斷了，房地產(chǎn)企業(yè)基本都是一般納稅人，接著往下看吧。

第二步: 判斷是新項目還是老項目?

記住這個時間點:2016年5月1日

這個時點之前的是老項目，之后的是新項目

兩種項目算稅方法不同,老項目可以選擇用以前營業(yè)稅的算法(簡易征收法)； 

新項目要用營改增以后的算法（一般計稅法），比較復雜。

老項目包括以下兩種情況：

（1）、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

（2）、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

下面有些特殊情況要注意：

（1） 如果一個項目，第一期是老項目，第二期是新項目，那么需要分開計算，一期用老項目辦法，二期用新項目辦法。

（2） 如果項目第一期中有一部分屬于老項目，另一部分屬于新項目，也要分開計算。

（3） 如果一個項目在16年5月1日前辦理了施工證，在5月1日后又重新去辦理了施工證，那么屬于新項目。

第三步: 如果是老項目，怎么計算增值稅？

老項目可以選擇用簡易計稅方法，也可以選擇用一般計稅方法。

簡易計稅方法：

增值稅=當期不含稅銷售額*征收率（5%）

啥意思呢? 很簡單，其實就是 銷售額/1.05*0.05 ,背下來就好了，不用理解。

第四步: 如果是新項目，怎么計算增值稅？

只能用一般計稅方法了，核心公式是：

增值稅=銷項稅額-進項稅額

銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）*適用稅率

（1）適用稅率：銷售不動產(chǎn)適用稅率之前是11%，不久前出了個新的文，《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32號），自2018年5月1日起，稅率調(diào)整為10%。

（2）全部價款和價外費用：投資人員就理解為銷售收入就行了

（3）當期允許扣除的土地價款：

土地價款只有給政府交納的土地款可以抵扣，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。

政府必須給你開出了票來才能扣除，沒票是不行的

另外還包括拆遷補償款也可以抵扣（《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。）

而且！契稅，印花稅之類的不能扣除，這一點要特別注意，容易算錯。

最后，當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款（也就是把土地價款按照可售面積分攤到當期）

進項稅額=有進項的成本或費用÷（1+適用稅率）*適用稅率

能夠開出增值稅專用發(fā)票的比例：雖然成本或費用發(fā)生了這么多，但是在實際操作中，只有部分開出了專票，這個比例各公司不一樣，只能給個區(qū)間。

就比如說，出差，住宿費應該是管理費用，可以開增值稅專用發(fā)票的，但是有些人懶，就開個普通發(fā)票，抵扣不了增值稅，這就會有一些損失。【So, 平時出差大家要堅持開專票啊，能為公司省不少稅】。

對投資人員來說，具體如何計算進項稅額呢？記住下面的公司就行了：

進項稅額=建安成本（稅率是10%的）*開票比例÷（1+10%）*10%+建安成本（稅率是6%的）*開票比例÷（1+6%）*6%+管理費用*開票比例÷（1+6%）*6%+營銷費用*開票比例÷（1+6%）*6%

注意：這里的建安成本是大建安的意思，包括前期準備費、建安工程費、開發(fā)間接費等等，各細項適用稅率不一樣，但是投資人員在測算時不可能考慮太細，可以按照公司要求大致算一下，比如建安工程費用10%，其余的包括前期準備費、開發(fā)間接費等統(tǒng)一用6%。

另外，財務成本不能抵扣增值稅的，要注意。

綜上，新項目的公式是：

增值稅=銷項稅額-進項稅額

=（銷售收入-當期土地價款）÷1.1*0.1+有進項的成本或費用÷（1+適用稅率）*適用稅率

當期土地價款按照可售面積進行分攤。

（前面都看不懂的人，記這個公式就行了）

第五步: 理解預征和清繳

房地產(chǎn)的三大稅都有個特點：先預征再清繳。

就是說先按照一種很簡單的方法收稅，等到項目賣到一定階段再清算，多退少補。

預征的公式如下：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

簡易征收方法是銷售回款÷（1+5%）×3%，

一般征收方法是 銷售回款÷（1+10%）×3%

通常在取得預收款的次月就申報。

那什么時候清繳呢?

實在找不到明確的條文，投資人員可以大概按入伙后1個月清算來測算。

第六步: 增值稅附加

增值稅附加包括城市建設稅、教育附加費、地方教育附加三個稅，總共加起來就是增值稅的12% （有些地方是10%），記住這個數(shù)就好了，不用理解為什么。

增值稅附加=增值稅*0.12 

（大部分地方是12%，有些地方是10%，自己網(wǎng)上查一下）

舉個具體計算的例子：

假設一個項目，是2017年2月開始取得施工證并開始施工，屬于新項目。

（一）各種假設條件如下:

(二)、增值稅及附加計算表：

自己動筆算一下，看看對不對

一些特殊情況：

包括視同銷售、舊改、村企合作、政府返還土地款等，我打算把三大稅的基礎(chǔ)算法說完，專門用一節(jié)來探討。

小結(jié): 

1、增值稅及附加先看是新項目還是老項目，新項目必須用一般計稅方法，老項目可以用簡易征收方法，也可以選擇用一般計稅方法。

2、新老項目的界線是2016年5月1日

3、簡易征收方法公式如下：

預征：銷售回款÷（1+5%）×3%，

清繳：銷售額/1.05*0.05

4、一般計稅方法公式如下：

預征：銷售回款÷（1+10%）×3%，

清繳：增值稅=銷項稅額-進項稅額

=（銷售收入-當期土地價款）÷1.1*0.1-【有進項的成本或費用÷（1+適用稅率）*適用稅率】

（注意：我這里取的都是現(xiàn)行的稅率，稅率如果以后變了要調(diào)整）

5、增值稅及附加=增值稅*1.12 （有些地方是*1.1）

土地增值稅怎么計算

土地增值稅計算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計算公式如下：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設扣除項目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡稱A）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡稱B）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（以下簡稱C）：指的是銷售費用、管理費用、財務費用。

看起來有點復雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構(gòu)證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡稱D）：“營改增”后指的就是增值稅附加

（5）加計20%扣除（以下簡稱E）： E=（A+B）*20%

聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1

這樣就把銷項稅扣除了。

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）

首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

那么應該選用哪一種分法來算呢？

要看當?shù)囟惥值囊螅?/span>

具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當?shù)卦趺此愕摹?/span>

那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價；

以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。 反之則為普通住宅。

二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進行分攤，那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關(guān)。

其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實際發(fā)生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。

同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進行分攤。

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分攤。（包括地上和地下建筑面積）

房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）：回憶一下之前的公式，C=（A+B）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預征，到一定程度再清繳。

清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

收到回款的次月就要申報。

回憶一下之前預繳增值稅的計算公式：

預繳的增值稅=預收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預征率更高。

土地增值稅清算時點：

規(guī)則太復雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。

詳細而復雜的規(guī)則如下:

我看過很多公眾號的計算例子，我這個應該是最復雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。

（一）假設條件如下：

（1）、項目規(guī)劃指標

（2）、售價假設

（3）、成本假設

（4）、當?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O

這是個新項目；

當?shù)赜萌址ǎ?/span>

高層住宅在當?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/span>

當?shù)赝恋卦鲋刀愵A征稅率如下：

（二）計算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）

（2）、計算土地增值稅：

根據(jù)土地增值稅政策假設,這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預征：

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元

預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應繳土地增值稅額：

核心就是算出三個數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

這項目是三分法，根據(jù)假設條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分攤呢？

可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）：

取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

分攤方式：按可售面積法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權(quán)支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權(quán)支付金額（其它）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應的進項稅=34000-1978-192=31829萬元

分攤，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

假設車位1000個全部可售，車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元

應繳土地增值稅額計算表如下：

舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結(jié)：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：

2、扣除金額包括：

（A）取得土地使用權(quán)支付金額；

（B）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（C）房地產(chǎn)開發(fā)費用： C=（A+B）*10% ；

（D）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；

（E）加計20%扣除： E=（A+B）*20%

3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

4、一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分攤原則

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實際分攤

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分攤

6、預征和清繳

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

預征率各地不一樣！

企業(yè)所得稅怎么計算？

企業(yè)所得稅的大邏輯很簡單：企業(yè)的收入總額減去準予扣除的金額，再乘以稅率25%。

企業(yè)所得稅=(銷售收入-準予扣除的金額)*25%

準予扣除的金額=已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本+期間費用+稅費

其中: 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本包括

（一）土地征用費及拆遷補償費：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費

（三）建筑安裝工程費

（四）基礎(chǔ)設施建設費

（五）公共配套設施費

（六）開發(fā)間接費。

期間費用包括銷售費用、管理費用、財務費用

稅費包括增值稅金附加、土地增值稅、印花稅等

（這些都是我在網(wǎng)上抄的，其實規(guī)則非常復雜，網(wǎng)上有些公眾號專門是寫房地產(chǎn)開發(fā)所得稅哪些能抵扣。按照投資人員簡化理解，就是只要能開出發(fā)票的，抬頭是這個項目公司的，不是土地滯納金等等特殊情況的，大概可以抵扣或者按照一定比例抵扣所得稅。）

回憶一下之前土地增值稅計算時，收入都要扣減銷項稅，成本都要扣減相應的進項稅。

具體計算的時候，順序是這樣：先算增值稅及附加，把每項的銷項稅和進項稅都留在表格里；再算土地增值稅，數(shù)據(jù)都要扣減相應的銷項和進項稅；最后再算企業(yè)所得稅，直接采用算土地增值稅時不含稅的數(shù)據(jù)即可。

企業(yè)所得稅也要預征，預征公式是：

企業(yè)所得稅預繳稅金=[預收房款÷(1+10%）×預計毛利率-預繳的土地增值稅-預繳的附加稅金- 當期發(fā)生的營銷費用、管理費用、財務費用和營業(yè)外收支]×25%                                                                                                                                                             

對投資人員來說，預收房款就是銷售回款

預計毛利率各個地區(qū)不同，有15%的，有18%的，有20%的，需要在網(wǎng)上查一下。

清繳時點：

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是按年匯算清繳，年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補以前年度虧損。

（一）假設條件如下

先回顧一下上節(jié)的例子的一些假設數(shù)據(jù)

銷售回款（含稅）=119000萬元

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=110909萬元

取得土地使用權(quán)支付金額=30900萬元

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=31829萬元

預繳增值稅附加稅金=3245*12%=389.4萬元

實繳增值稅附加稅金=5808*12%=697萬元

預征土地增值稅=3470萬元

實繳土地增值稅=9848萬元

營銷費用、管理費用（不含稅）=115萬元

這里再補充幾個假設：

土地使用稅=100萬，印花稅=5萬；資本化利息=100萬

營業(yè)外收支為0

當?shù)剡m用的預計毛利率=15%

（二）企業(yè)所得稅預繳稅金計算

企業(yè)所得稅預繳稅金=[預收房款÷(1+10%）×預計毛利率-預繳的土地增值稅-預繳的附加稅金- 當期發(fā)生的營銷費用、管理費用、財務費用和營業(yè)外收支]×25%

=【119000/(1+10%)*15%-3470-389.4-115-100-5-100】*25%

=3012萬元

（三）應繳企業(yè)所得稅計算

企業(yè)所得稅=(銷售收入-準予扣除的金額)*25%

=（110909-30900-31829-697-9848-115-100-5-100）*25%

=9329萬元

標的公司如果是虧損或持續(xù)虧損的，并購方在收購后可沖抵部分所得稅，但可彌補虧損年限不得超過5年，并且需要確認可彌補虧損是否有效。

具體在盡職調(diào)查的時候，看一個叫'企業(yè)所得稅彌補虧損明細表'（企業(yè)每年給稅局申報的一套表里都有這張表），在最后一項有“可結(jié)轉(zhuǎn)以后年度彌補的虧損額”，可以看到過去五年可以彌補的虧損額。

那么可以預計一下項目在哪一年結(jié)轉(zhuǎn)收入，會產(chǎn)生利潤，大致倒退五年，看看大概有多少年度彌補的虧損額。這個只能大概估一下，投資人員肯定是估不準的，如果沒有把握，測算時可以不考慮這一塊，給未來留一點空間。

（以下這個圖是在百度圖片里隨便找的一張，大家看一下“企業(yè)所得稅彌補虧損明細表”長啥樣）

小結(jié)：

• 企業(yè)所得稅公式

企業(yè)所得稅預繳稅金=[預收房款÷(1+10%）×預計毛利率-預繳的土地增值稅-預繳的附加稅金- 當期發(fā)生的營銷費用、管理費用、財務費用和營業(yè)外收支]×25%

企業(yè)所得稅應繳稅金=(銷售收入-準予扣除的金額)*25%

準予扣除的金額=已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本+期間費用+稅費

• 抵稅表

再回顧一下之前的抵稅表，所得稅除了溢價，其余基本都可以抵扣。