房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)社會(huì)安全穩(wěn)定,也影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局,更事關(guān)廣大群眾切身利益,國家尤為重視,群眾尤其關(guān)切。在人民法院受理的案件當(dāng)中,房地產(chǎn)糾紛占比一直較高,法律、司法解釋對(duì)此類糾紛給予了較大的關(guān)注,但囿于法律制度迭代的復(fù)雜性和滯后性特征,司法實(shí)踐中尚存較多爭(zhēng)議焦點(diǎn)。下述推薦的這本《房地產(chǎn)糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)解析》,全書共分為四章,分別為商品房買賣合同、二手房買賣合同、房屋租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同,并結(jié)合《民法典》及其司法解釋規(guī)定,對(duì)上述領(lǐng)域涉及的重點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行了充分的探討,尤其對(duì)司法實(shí)踐中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行了充分的討論。全書堅(jiān)持問題導(dǎo)向,立足實(shí)務(wù)操作,選取了極具代表性的實(shí)戰(zhàn)案例66則,羅列了法官提示100個(gè),為房地產(chǎn)糾紛的化解提供了路徑。 ![]() 房地產(chǎn)糾紛訴訟指引與實(shí)務(wù)解析 王勇法官·傾力新作 王勇,浙江省開化縣人民法院院長(zhǎng)、三級(jí)高級(jí)法官,全國法院調(diào)研工作先進(jìn)個(gè)人,出版專著《建設(shè)工程施工合同糾紛實(shí)務(wù)解析》《勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛實(shí)務(wù)解決》等,參與浙江省高級(jí)人民法院主編的《民事審判實(shí)務(wù)技能要領(lǐng)》《建設(shè)工程施工合同案件審判實(shí)務(wù)》等書籍的撰寫。 ![]() ![]() 堅(jiān)持問題導(dǎo)向 立足實(shí)務(wù)操作 ![]() 精選司法實(shí)務(wù)案例 66 則 隨案附錄法官提示100個(gè) ![]() ━ ━ ━ ![]() 第一節(jié) 商品房買賣合同的訂立 01 要約與要約邀請(qǐng) 【法官提示1】商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但如果內(nèi)容符合要約條件的,則構(gòu)成要約,即開發(fā)商的說明和允諾內(nèi)容具體明確,且對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,構(gòu)成要約。 【法官提示2】認(rèn)定一項(xiàng)商業(yè)廣告是否符合要約的條件,需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷。 02 預(yù)約和本約 【法官提示3】商品房買賣合同糾紛中,認(rèn)定雙方簽訂的認(rèn)購書等為預(yù)約還是本約,不僅要結(jié)合當(dāng)事人的意思表示、協(xié)議內(nèi)容,還要研判是否存在法律或事實(shí)上的障礙,如果存在并導(dǎo)致合同部分條款缺失或不確定的,一般應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。 03 商品房預(yù)售合同 【法官提示4】開發(fā)商在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)取得預(yù)售許可證的,在合同履行過程中,不因預(yù)售許可證被撤銷或者超期無效,影響預(yù)售合同效力。 第二節(jié) 商品房買賣合同的履行 01 房屋交付 【法官提示5】房屋的交付使用并非意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn),在標(biāo)的物交付的同時(shí)所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移,出賣人只要將標(biāo)的物交付給買受人即履行了轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),根據(jù)《民法典》的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記,經(jīng)依法登記發(fā)生效力,未經(jīng)登記不發(fā)生效力。根據(jù)法律規(guī)定,只有在辦理登記手續(xù)后,房屋所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。 【法官提示6】上述法律和司法解釋確立的規(guī)則屬于商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的一般性規(guī)則,前提是當(dāng)事人之間沒有約定或者約定不明,如果當(dāng)事人之間對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題作出約定或者法律對(duì)此另有規(guī)定的,則應(yīng)當(dāng)遵從法律特別規(guī)定或者當(dāng)事人約定。 02 商品房登記 【法官提示7】人民法院在審理該類糾紛案件過程中不得主動(dòng)適用訴訟時(shí)效規(guī)定,《民法典》對(duì)此亦作了強(qiáng)調(diào),該法第193條規(guī)定,人民法院不得主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。因?yàn)椋V訟時(shí)效抗辯權(quán)實(shí)質(zhì)上是義務(wù)人的一項(xiàng)民事權(quán)利,義務(wù)人是否行使該權(quán)利,屬于其意思自治和自由處分范圍,人民法院不應(yīng)過多干預(yù)。 【法官提示8】預(yù)告登記的意義在于,購房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同之后,獲得的只是債權(quán)請(qǐng)求權(quán),不具有排他性,實(shí)踐當(dāng)中容易發(fā)生“一房二賣”甚至“一房數(shù)賣”的情況,因此,在簽訂預(yù)售合同后,應(yīng)當(dāng)盡快進(jìn)行預(yù)告登記。 03 疫情影響與合同履行 【法官提示9】當(dāng)事人主張適用不可抗力部分或者全部免責(zé)的,應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。 【法官提示10】當(dāng)事人主張不可抗力免責(zé),應(yīng)當(dāng)根據(jù)“誰主張,誰舉證”的原則,就其受到不可抗力的影響、不可抗力對(duì)其不當(dāng)履行合同具有因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。 【法官提示11】當(dāng)事人因受疫情、疫情防控措施影響導(dǎo)致合同不能履行或合同目的不能實(shí)現(xiàn),適用不可抗力規(guī)則,重點(diǎn)審查合同履行地受疫情影響的情況、分區(qū)分級(jí)疫情防控措施與違約行為和違約損害結(jié)果之間的因果關(guān)系,根據(jù)公平原則,依法部分或全部免除責(zé)任。 【法官提示12】司法實(shí)踐中,要嚴(yán)格把握合同解除條件,要堅(jiān)持促進(jìn)交易,鼓勵(lì)合同繼續(xù)履行,引導(dǎo)當(dāng)事人協(xié)商解決糾紛,助推恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同,需嚴(yán)格審查疫情、疫情防控措施與合同目的不能實(shí)現(xiàn)之間的因果關(guān)系,當(dāng)事人因輕微違約或未造成合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形要求解除合同,不予支持。 第三節(jié) 逾期違約責(zé)任 01 逾期交房違約責(zé)任 【法官提示13】租金標(biāo)準(zhǔn)是“參照適用”,而非一定適用,實(shí)踐當(dāng)中不可機(jī)械適用。 02 逾期辦證違約責(zé)任 【法官提示14】“房屋權(quán)屬證書”包括房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。因開發(fā)商原因致使購房者未在《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定的期限內(nèi)取得土地使用權(quán)證書的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 【法官提示15】關(guān)于逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效,購房者請(qǐng)求開發(fā)商支付逾期辦證的違約金,應(yīng)從合同約定或者法定期限屆滿的次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。 【法官提示16】購房者要求開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬登記,開發(fā)商提出訴訟時(shí)效抗辯的,應(yīng)當(dāng)區(qū)分購房者是否已經(jīng)占有房屋,如果占有房屋的,開發(fā)商無權(quán)抗辯,如果尚未占有房屋的,則有權(quán)提出抗辯。 【法官提示17】開發(fā)商既存在逾期交房的行為,也存在逾期辦證的行為,在雙方當(dāng)事人沒有特別約定的情形下,其應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定,分別承擔(dān)逾期交房的違約金和逾期辦證的違約金。 第四節(jié) 房屋質(zhì)量問題 01 工程竣工驗(yàn)收和備案 【法官提示18】工程竣工驗(yàn)收合格,并不意味著施工方不承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任??⒐を?yàn)收也不等同于質(zhì)量沒有問題。尤其是基礎(chǔ)工程和主體工程,對(duì)于工程的質(zhì)量影響巨大,是整個(gè)工程的核心。因此,按照《建筑法》第60條的規(guī)定,建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。 【法官提示19】購房者在接收房屋時(shí),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示該房屋的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》,該備案表可以作為房屋質(zhì)量合格的初步證據(jù),如果開發(fā)商不能出示該備案表,則說明該房屋未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格。 02 房屋質(zhì)量實(shí)務(wù)問題 【法官提示20】房屋主體結(jié)構(gòu)應(yīng)作廣義理解,既包括房屋所涉地上建筑物部分,也包括房屋地下隱蔽工程地基部分,地上與地下部分應(yīng)為不可分割的整體。 【法官提示21】該條規(guī)定的適用的前提并未要求購房者對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際的居住使用,購房者在交付使用時(shí)即有證據(jù)證明房屋存在質(zhì)量問題,且嚴(yán)重影響正常居住使用的,即可主張解除合同。 【法官提示22】購房者接收商品房后,又以開發(fā)商未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》為由要求承擔(dān)因不具備交房條件而逾期交房的違約責(zé)任的,不予支持。 03 房屋精裝修和小區(qū)配套問題 【法官提示23】購房者主張裝修質(zhì)量不符合約定或者裝修質(zhì)量不合格的,根據(jù)民事訴訟“誰主張,誰舉證”的訴訟規(guī)則,購房者承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。 【法官提示24】雙方當(dāng)事人即使在商品房買賣合同中約定了某綠地歸購房者個(gè)人所有,該約定也必須符合規(guī)劃文件要求,否則購房者不得違法獲取綠地使用權(quán)。 ![]() 第一節(jié) 無權(quán)處分 01 無權(quán)處分合同 【法官提示25】無權(quán)處分的出賣人在訂立合同后,可以通過向所有權(quán)人或者其他共有權(quán)人取得標(biāo)的物的所有權(quán)或處分權(quán)等方式履行合同義務(wù),在無法轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)時(shí)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 02 無權(quán)處分與善意取得 【法官提示26】受讓人的善意是善意取得的首要條件,而善意與否,要以受讓人對(duì)無權(quán)處分不知道且不應(yīng)當(dāng)知道無重大過失以上過錯(cuò)為標(biāo)準(zhǔn)。判斷某人是否具有過失,主要應(yīng)當(dāng)考慮行為人是否盡到一個(gè)通常情況下合理人的注意義務(wù)。如果行為人稍加注意即可以避免認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤,而且沒有盡到該項(xiàng)義務(wù)時(shí),就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為存在重大過失。 【法官提示27】合理的價(jià)格,應(yīng)當(dāng)以有償轉(zhuǎn)讓為前提,無償轉(zhuǎn)讓本身意味著來源的正當(dāng)與否。同時(shí),還應(yīng)當(dāng)注意的是受讓人尚未支付對(duì)價(jià)或者完全支付對(duì)價(jià)的,并不妨礙“合理的價(jià)格”中的“合理性”,也即并不要求實(shí)際支付對(duì)價(jià)。 第二節(jié) 二手房買賣合同效力 01 一房二賣 【法官提示28】出賣人就同一房屋訂立數(shù)個(gè)買賣合同的,在沒有其他合同無效情形的情況下,數(shù)個(gè)買賣合同均應(yīng)為有效合同。 【法官提示29】已經(jīng)完成過戶登記手續(xù)的,此時(shí),根據(jù)二手房交易慣例和慣常合同約定,雙方之間的房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢,該買受人依登記取得房屋所有權(quán)。此前簽訂的合同,其他買受人可向出賣人主張違約責(zé)任,此后簽訂的合同,屬于出賣人無權(quán)處分行為,依無權(quán)處分的法律規(guī)定處理。 【法官提示30】惡意辦理登記的買受人,其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。 【法官提示31】為有效應(yīng)對(duì)出賣人“一房二賣”甚至“數(shù)賣”,維護(hù)自身合法權(quán)益,在雙方簽訂房屋買賣合同以后,買受人應(yīng)當(dāng)要求及時(shí)辦理預(yù)告登記。 02 陰陽合同 【法官提示32】“陽合同”價(jià)格條款并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示,應(yīng)認(rèn)定無效,其他條款有效。 【法官提示33】“陰陽合同”的簽訂,房屋買賣雙方可能都被追繳稅款,甚至面臨高額罰款,情況嚴(yán)重的還可能承擔(dān)刑事責(zé)任。 03 借名買房 【法官提示34】借名買房關(guān)系中,實(shí)際存在兩個(gè)合意:一是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意;二是借名人與第三人之間達(dá)成的房屋買賣,并據(jù)此向登記機(jī)關(guān)表達(dá)的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個(gè)合意在一般情況下是一致的,但在特定情形下則出現(xiàn)分離。 【法官提示35】借名買房行為是實(shí)際出資人借用他人名義購房,換言之,實(shí)際出資人在利用他人名義簽訂買賣合同前,須征得他人同意,相關(guān)手續(xù)以及將來房屋所有權(quán)登記都必須在出名人配合之下才可以順利完成。這一特征將其與冒名購房相區(qū)分,在后者中,冒名人是未經(jīng)過被冒名人同意的,而且冒名人也涉嫌侵犯他人姓名權(quán)。 【法官提示36】極端情況下,如果出名人去世,其繼承人有可能不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事,甚至繼承人眾多,借名人可能陷入糾紛,最終無法取得房產(chǎn)。 【法官提示37】一般的借名購房協(xié)議如果不具有法定合同無效事由,則基于意思自治原則,其效力應(yīng)予認(rèn)可。 【法官提示38】經(jīng)合法登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人。至于借名人和出名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸借名人的約定僅是內(nèi)部的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系,不能推翻登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)定。 【法官提示39】借名購房行為應(yīng)遵循登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則,借名購房協(xié)議中關(guān)于房屋所有權(quán)屬于實(shí)際出資人的約定僅有債權(quán)效力,不具有物權(quán)效力。實(shí)際出資人僅對(duì)名義購房人享有要求后者配合辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的債權(quán),并不對(duì)借名購買的房屋直接享有物權(quán)。 第三節(jié) 調(diào)控政策 01 調(diào)控政策 【法官提示40】房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同,當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷。 02 以房抵債買賣合同 【法官提示41】債務(wù)履行期屆滿前的以房抵債合同,房產(chǎn)尚未過戶登記的,當(dāng)事人不能直接請(qǐng)求履行,但是經(jīng)法院釋明,當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的,法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。 【法官提示42】在債權(quán)債務(wù)案件訴訟過程中,當(dāng)事人自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議,并要求法院制作調(diào)解書的,人民法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查,防止當(dāng)事人利用虛假訴訟,損害其他債權(quán)人利益。 第四節(jié) 特殊房產(chǎn)買賣 01 農(nóng)村宅基地房屋買賣 【法官提示43】當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地房屋,買賣雙方為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,可以認(rèn)定合同有效,但只能轉(zhuǎn)讓給符合申請(qǐng)宅基地的條件的成員,并且將房屋轉(zhuǎn)讓他人后,將不能再申請(qǐng)宅基地。 02 小產(chǎn)權(quán)房 【法官提示44】“小產(chǎn)權(quán)房”是宅基地或集體土地上建設(shè)和銷售未履行審批和批準(zhǔn)程序,從而形成的一種非法權(quán)利狀態(tài),其產(chǎn)權(quán)之所以“小”,不被國家法律承認(rèn),原因在于兩點(diǎn): 一是違法建設(shè);二是違法銷售給集體外人員。 03 經(jīng)濟(jì)適用房買賣 【法官提示45】同時(shí)根據(jù)上述規(guī)定,如果違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房,或者擅自改變住房用途且拒不整改的,按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回。 ![]() 第一節(jié) 房屋租賃合同 01 房屋租賃合同的效力 【法官提示46】關(guān)于效力待定的房屋租賃合同,實(shí)踐當(dāng)中不多,但在實(shí)踐中,往往多有涉及無權(quán)代理、表見代理的認(rèn)定。 【法官提示47】在租賃關(guān)系真實(shí)性的審查過程中,承租人無書面合同又主張長(zhǎng)期租賃的,或者雖有租賃合同復(fù)印件但不能提供原件又無其他證據(jù)佐證的,一般不認(rèn)可租賃關(guān)系的真實(shí)性。 【法官提示48】這種無效,并不是絕對(duì)無效,為了促進(jìn)合同交易,在一審法庭辯論終結(jié)前補(bǔ)正相關(guān)合法手續(xù)的,還是應(yīng)認(rèn)定為有效。 【法官提示49】合同備案只是行政管理的措施,屬于行政管理范疇,違反備案管理制度應(yīng)當(dāng)受到行政處罰,不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。 【法官提示50】登記備案對(duì)合同效力的影響,應(yīng)當(dāng)以法律和行政法規(guī)將登記作為合同的生效條件為前提,法律和行政法規(guī)未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力。 【法官提示51】房屋租賃合同是否生效,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同是否為當(dāng)事人真實(shí)意思表示、訂立程序是否合法、合同內(nèi)容是否違反法律法規(guī)和社會(huì)公共利益等。合同的登記備案是房屋所有權(quán)有效轉(zhuǎn)移的要件,不是合同生效要件。 【法官提示52】民事主體從事民事活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則,秉持誠實(shí),恪守承諾。本規(guī)定實(shí)際上從誠實(shí)信用原則出發(fā),保護(hù)最先訂立合同的承租人的利益,進(jìn)而達(dá)到維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)交易穩(wěn)定,鼓勵(lì)誠信的目的。 【法官提示53】根據(jù)法律法規(guī)及司法解釋的規(guī)定,合同無效的,該無效合同的承租人無權(quán)請(qǐng)求履行合同,因此,人民法院在處理該類糾紛時(shí),一定要首先對(duì)租賃合同的效力作出審查。如前所述,對(duì)租賃合同的效力審查,本身屬于法院主動(dòng)審查范圍。 02 商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)和占有使用費(fèi) 【法官提示54】因此,房屋轉(zhuǎn)租并不違反法律規(guī)定,法律亦未對(duì)此作出額外規(guī)定,只是強(qiáng)調(diào)應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。 【法官提示55】司法實(shí)踐中,更多的是結(jié)合了雙方租賃期限的長(zhǎng)短進(jìn)行一定抵扣,有利于平衡雙方利益。 【法官提示56】如果嚴(yán)格的以市場(chǎng)租賃標(biāo)準(zhǔn)參照計(jì)算,雖然對(duì)雙方都比較公平,但必然增加訴訟成本,因?yàn)閯?shì)必進(jìn)行詢價(jià)、審計(jì)等,不利于及時(shí)定分止?fàn)帯?/span> 【法官提示57】司法實(shí)踐中,人民法院判決承租人支付房屋占有使用費(fèi),應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人主張為前提,當(dāng)事人未主張的,根據(jù)“不告不理”原則,法院不能主動(dòng)裁判。 第二節(jié) 房屋租賃合同的解除 01 法律規(guī)定及解除實(shí)務(wù)問題 【法官提示58】《民法典》雖然規(guī)定了法定解除事項(xiàng),但并非具備了上述事項(xiàng),當(dāng)事人就必須解除合同,當(dāng)事人有權(quán)利自行決定是否行使合同解除權(quán)。 【法官提示59】租賃合同存續(xù)期間發(fā)生的租金,可以根據(jù)承租人是否實(shí)際使用租賃房屋、租賃房屋瑕疵是否影響承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)、租賃合同目的是否實(shí)現(xiàn)、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素酌情予以減免。 02 合同當(dāng)事人解除權(quán) 【法官提示60】根據(jù)司法解釋的規(guī)定,承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建的,出租人無權(quán)直接通知承租人解除合同,只能要求承租人在合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀,承租人在合理期限內(nèi)仍不恢復(fù)原狀的,出租人才可以行使解除權(quán)。 【法官提示61】房屋租賃合同履行過程中,承租人經(jīng)出租人催告并事先告知將采取斷電、斷水等行為的情況下,在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金,出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為,但合同另有約定的除外。承租人應(yīng)當(dāng)支付斷電、斷水期間的租金。出租人采取斷電、斷水等行為對(duì)合同履行造成的影響應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過錯(cuò)程度相適應(yīng),超過必要限度給承租人造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。 【法官提示62】根據(jù)法律規(guī)定精神,雖然該條規(guī)定的是承租人的法定解除權(quán),但如果出租人依據(jù)該條請(qǐng)求解除房屋租賃合同的,人民法院根據(jù)具體情況可以支持。 【法官提示63】該條規(guī)定的解除權(quán)有別于協(xié)議解除,屬于法定解除權(quán),是一種形成權(quán),承租人解除合同的通知到達(dá)出租人時(shí),合同即解除。即使出租人對(duì)此有異議訴至法院,法院也只是對(duì)承租人行使解除權(quán)的行為進(jìn)行效力確認(rèn)。 【法官提示64】非因承租人原因,而是出租人私自解除租賃合同意圖收回房屋的,不符合法律規(guī)定的法定解除條件,承租人要求繼續(xù)履行合同的,應(yīng)予支持,但合同另有約定的除外。 第三節(jié) 轉(zhuǎn)租 01 轉(zhuǎn)租法律關(guān)系認(rèn)定 【法官提示65】轉(zhuǎn)租涉及兩個(gè)租賃合同,即房屋租賃合同和房屋轉(zhuǎn)租合同,出租人與承租人之間的法律關(guān)系不因轉(zhuǎn)租行為發(fā)生任何變化。 【法官提示66】在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中,存在兩個(gè)合同,即出租人與承租人之間的租賃合同和承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。在這兩個(gè)合同中,存在兩類權(quán)利義務(wù)關(guān)系,即出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和承租人與次承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。基于合同相對(duì)性原則,出租人與次承租人并不發(fā)生直接的法律關(guān)系,即使轉(zhuǎn)租得到了出租人的同意,但出租人與次承租人之間并不存在租賃合同法律關(guān)系,出租人僅能向租賃合同相對(duì)人,即承租人要求其違約責(zé)任。 02 出租人意思表示對(duì)轉(zhuǎn)租效力的影響 【法官提示67】需要注意的是,房屋租賃合同終止或者被解除的,承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系即終止。 【法官提示68】6個(gè)月是出租人行使合同解除權(quán)和主張合同無效的權(quán)利期間,應(yīng)當(dāng)理解為除斥期間,不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷、中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。 【法官提示69】未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租,出租人可以解除與承租人之間的房屋租賃合同,也可以不解除。出租人不解除合同的,轉(zhuǎn)租關(guān)系繼續(xù)存續(xù)有效。 03 次承租人代為清償權(quán) 【法官提示70】以上規(guī)定和論述建立在“經(jīng)出租人同意”的轉(zhuǎn)租基礎(chǔ)上,如果未經(jīng)出租人同意,承租人擅自轉(zhuǎn)租的,則轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力,承租人欠付租金,次承租人要求代為清償,出租人有權(quán)拒絕。 【法官提示71】次承租人非法占有期間的不當(dāng)?shù)美?,以?dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U市場(chǎng)價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)較為公平。 第四節(jié) 裝飾裝修物的處理 01 承租人房屋使用規(guī)定和擴(kuò)建問題處理 【法官提示72】承租人按照約定方法或者根據(jù)房屋性質(zhì)進(jìn)行使用是其一項(xiàng)基本義務(wù),不按約定的方法使用租賃物,屬于根本違約行為,如果造成損失的,出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。此時(shí),法律賦予出租人自主決定權(quán)。 【法官提示73】上述法律強(qiáng)制性規(guī)定,并非為了限制承租人對(duì)房屋的裝飾裝修,而是一方面強(qiáng)調(diào)了建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的重要性,另一方面要求承租人的裝飾裝修應(yīng)當(dāng)在合理范圍之內(nèi)。 【法官提示74】承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的前提,應(yīng)當(dāng)是承租人在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀。 【法官提示75】實(shí)踐當(dāng)中,擴(kuò)建部分因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,可能是出租人的原因,也可能是承租人的原因,可能是出租人的過錯(cuò),也可能是承租人的過錯(cuò),或者是雙方的過錯(cuò)以及雙方的過錯(cuò)造成。因此,未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。 02 裝飾裝修物的處理原則 【法官提示76】如果出租人不同意利用裝飾裝修物,則只能按照房屋租賃合同無效時(shí)的現(xiàn)存價(jià)值作為無效合同的損失,由出租人和承租人按照各自過錯(cuò)承擔(dān)。 【法官提示77】在惡意添附的情形下,出租人可以選擇取得裝飾裝修物的所有權(quán)而無須補(bǔ)償,也可以選擇依物權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,以體現(xiàn)對(duì)所有權(quán)人最大限度保護(hù)的原則。 【法官提示78】當(dāng)事人既可以在房屋租賃合同中約定裝飾裝修物的處理,也可以在事后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,約定處理方式。只要該處理協(xié)議合法有效,即應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人約定。 【法官提示79】對(duì)于“恢復(fù)原狀”民事責(zé)任的承擔(dān),在此應(yīng)當(dāng)作擴(kuò)大理解,包括了出租人要求賠償損失請(qǐng)求,因?yàn)橛械暮贤?dāng)事人已經(jīng)互相不信任,承租人難以履行修復(fù)義務(wù),出租人自行修復(fù)的,可由承租人支付合理對(duì)價(jià)。 【法官提示80】出租人違約導(dǎo)致合同解除的,除了賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失以外,如果造成承租人其他損失的,還應(yīng)承擔(dān)其他違約責(zé)任。 【法官提示81】如果承租人違約造成出租人其他損失的,承租人除了不能享有請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的權(quán)利,還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其他損失賠償責(zé)任。 第五節(jié) 房屋租賃合同中的優(yōu)先購買權(quán) 01 優(yōu)先購買權(quán)的類型和行使條件 【法官提示82】在出現(xiàn)贈(zèng)與、互易、征收等事實(shí)時(shí),承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán),以上情形均不屬于“出賣”行為。 【法官提示83】承租人對(duì)租賃房屋中的一部分享有優(yōu)先購買權(quán),而出租人將房屋整體出售的,如果承租人愿意購買整體房屋,則可行使優(yōu)先購買權(quán)。如果承租人只愿意購買部分房屋的,不符合“同等條件”的要件。 【法官提示84】對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限加以限制,一方面是基于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、交易安全,另一方面是保護(hù)、平衡合同雙方當(dāng)事人權(quán)益。 【法官提示85】買賣不破租賃,不限于出租人出售房屋的行為,還包括贈(zèng)與、遺贈(zèng)、互易等,上述情況均涉及房屋所有權(quán)的變動(dòng)問題。 第六節(jié) 涉疫房屋租賃糾紛的審理 01 涉疫房屋租賃合同處理原則 【法官提示86】當(dāng)事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部門補(bǔ)貼資助、稅費(fèi)減免或者他人資助、債務(wù)減免等情形的,人民法院可以作為認(rèn)定合同能否繼續(xù)履行等案件事實(shí)的參考因素 02 受疫情影響合同的履行 【法官提示87】疫情防控期間,房屋租賃合同未到期,出租人以承租人系從外地返回等可能存在疫情風(fēng)險(xiǎn)為由,要求承租人遷出或解除房屋租賃合同,不予支持;出租人采取封門、強(qiáng)制搬遷等不當(dāng)行為給承租人造成損失,承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,應(yīng)予支持。 【法官提示88】房屋租賃合同履行期間,出租人僅以疫情形勢(shì)、疫情防控致其不安為由要求承租人遷出、解除租賃合同的,人民法院不予支持;如出租人存在上述情形,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 ![]() 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 01 物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征 【法官提示89】親自履行是物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)和物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)所要求的,因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的簽訂,是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果。業(yè)主選擇該物業(yè)服務(wù)企業(yè),看重的就是該單位的履職能力以及能否符合業(yè)主的要求。 02 業(yè)主合同解除權(quán)和續(xù)聘相關(guān)事項(xiàng) 【法官提示90】業(yè)主一方的任意解除權(quán),該業(yè)主并非指業(yè)主個(gè)體,而是指全體業(yè)主。 【法官提示91】90日的規(guī)定,并非不可變動(dòng),如果雙方另有約定的,尊重雙方之約定。 03 前期物業(yè)服務(wù)合同 【法官提示92】如果建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同損害了業(yè)主的利益的,此時(shí)業(yè)主有權(quán)確認(rèn)該損害條款無效,達(dá)到召開業(yè)主大會(huì)條件的,可以解除合同。 第二節(jié) 業(yè)主和業(yè)主委員會(huì) 01 業(yè)主 【法官提示93】有關(guān)業(yè)主的義務(wù)散見于《民法典》相關(guān)條文,或者說《民法典》對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)作了個(gè)別細(xì)化,以便實(shí)踐當(dāng)中準(zhǔn)確理解和把握。 02 業(yè)主委員會(huì) 【法官提示94】業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi),不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。 【法官提示95】需要注意的是,該一年的期限屬于除斥期間,不發(fā)生中止、中斷或者延長(zhǎng)的法律效力。 【法官提示96】業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)代表全體業(yè)主,作為原告提起訴訟的,業(yè)主不得再要求作為共同原告參加訴訟。 【法官提示97】規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)費(fèi) 01 裝修管理引發(fā)的糾紛 【法官提示98】關(guān)于空置房的物業(yè)費(fèi)支付,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持上述“交付”的標(biāo)準(zhǔn),空置房的使用屬于業(yè)主自主決定范疇,實(shí)際上該房屋已經(jīng)交付,業(yè)主就應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。 第四節(jié) 民事責(zé)任的承擔(dān) 01 物業(yè)費(fèi) 【法官提示99】對(duì)于業(yè)主的違建行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不具有拆除違建的權(quán)力,其應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定,進(jìn)行制止、報(bào)告,擅自拆除造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)予以賠償。 02 高空拋物 【法官提示100】“可能加害的建筑物使用人”應(yīng)當(dāng)特指侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)建筑物的實(shí)際使用人。 ![]() (目錄是一本書的精華) ━ ━ ━ ━ ━ 第一章 商品房買賣合同 第一節(jié) 商品房買賣合同的訂立 一、要約與要約邀請(qǐng) 二、預(yù)約和本約 三、商品房預(yù)售合同 第二節(jié) 商品房買賣合同的履行 一、合同履行原則 二、房屋交付 三、商品房登記 四、疫情影響與合同履行 第三節(jié) 逾期違約責(zé)任 一、逾期交房違約責(zé)任 二、逾期辦證違約責(zé)任 三、逾期付款責(zé)任 四、按揭貸款問題 第四節(jié) 房屋質(zhì)量問題 一、房屋工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 二、工程竣工驗(yàn)收和備案 三、房屋質(zhì)量保修 四、房屋質(zhì)量實(shí)務(wù)問題 五、房屋精裝修和小區(qū)配套問題 第二章 二手房買賣合同糾紛 第一節(jié) 無權(quán)處分 一、合同效力與構(gòu)成要件 二、無權(quán)處分與善意取得 第二節(jié) 二手房買賣合同效力 一、一房二賣 二、陰陽合同 三、借名買房 第三節(jié) 調(diào)控政策 一、調(diào)控政策 二、以房抵債買賣合同 第四節(jié) 特殊房產(chǎn)買賣 一、農(nóng)村宅基地房屋買賣 二、小產(chǎn)權(quán)房 三、經(jīng)濟(jì)適用房買賣 第三章 房屋租賃合同糾紛 第一節(jié) 房屋租賃合同 一、房屋租賃合同的效力 二、不定期租賃和優(yōu)先承租權(quán) 三、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)和占有使用費(fèi) 第二節(jié) 房屋租賃合同的解除 一、法律規(guī)定及解除實(shí)務(wù)問題 二、合同當(dāng)事人解除權(quán) 第三節(jié) 轉(zhuǎn)租 一、轉(zhuǎn)租法律關(guān)系認(rèn)定 二、出租人意思表示對(duì)轉(zhuǎn)租效力的影響 三、次承租人代為清償權(quán) 第四節(jié) 裝飾裝修物的處理 一、承租人房屋使用規(guī)定和擴(kuò)建問題處理 二、裝飾裝修物的處理原則 第五節(jié) 房屋租賃合同中的優(yōu)先購買權(quán) 一、優(yōu)先購買權(quán)的類型和行使條件 二、限制和妨害優(yōu)先購買權(quán)行使的情形 第六節(jié) 涉疫房屋租賃糾紛的審理 一、涉疫房屋租賃合同處理原則 二、受疫情影響合同的履行 第四章 物業(yè)服務(wù)合同糾紛 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征 二、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容 三、業(yè)主合同解除權(quán)和續(xù)聘相關(guān)事項(xiàng) 四、前期物業(yè)服務(wù)合同 第二節(jié) 業(yè)主和業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主 二、業(yè)主委員會(huì) 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)費(fèi) 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 二、物業(yè)費(fèi) 三、專項(xiàng)維修資金 第四節(jié) 民事責(zé)任的承擔(dān) 一、裝修管理引發(fā)的糾紛 二、安全保障義務(wù) 三、高空拋物 |
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