燕郊某樓盤，高大的住宅樓中只有星星點(diǎn)點(diǎn)的燈光 攝影：搜狐財(cái)經(jīng)

隨著廊坊市的官宣，燕郊、大廠、固安等環(huán)京地區(qū)執(zhí)行五年的限購、限售政策已于8月8日起正式取消。

限售、限購解除后的第一個(gè)周末，8月13日、14日，搜狐財(cái)經(jīng)對(duì)燕郊、大廠等地多個(gè)樓盤進(jìn)行了實(shí)地走訪。

投資客總是“嗅覺敏銳”。有個(gè)別樓盤的銷售顧問反映，在本次新政官宣后，已有部分非環(huán)京地區(qū)的人士來燕郊咨詢相關(guān)的房產(chǎn)投資事宜。

但與政策放松后媒體的大篇幅宣傳、房屋中介“奔走相告”的熱鬧相比，燕郊乃至大廠的多個(gè)售樓處看房的人數(shù)實(shí)際上并不算多。有的樓盤冷冷清清，一個(gè)小時(shí)里也不見第二位看房人上門。

冷清的售樓處，工作人員正在低頭玩手機(jī) 攝影：搜狐財(cái)經(jīng)

相關(guān)樓盤銷售顧問的普遍感受是，取消限購限售，確有助于激活市場，部分被政策、疫情等因素抑制積壓的需求或在短期釋放，咨詢量和帶看量的上升或帶來成交量一定的上升。不過，本次新政或不會(huì)導(dǎo)致市場突然火爆，或也不會(huì)引發(fā)房價(jià)的快速上漲。

究其根源，雖然以廊坊為核心的環(huán)京限購政策已經(jīng)實(shí)施5年，但“整個(gè)廊坊的限購在實(shí)際操作中早就悄悄解除了，只是沒有官方的官宣”，有意上車的剛需族，并沒有因政策限制而中斷買房。

確實(shí)，在2017年后“最嚴(yán)限購令”施行的近五年時(shí)間里，以燕郊為代表的多數(shù)環(huán)京樓市都經(jīng)歷了一場“過山車”之旅。如今的松綁成效幾何？或仍需更長的時(shí)間來觀察。但可以明確的是，政策的松綁對(duì)于改善購房者置業(yè)情緒、修復(fù)市場預(yù)期、提振當(dāng)?shù)貥鞘械男判臒o疑是積極的作用。

市場并未井噴式爆發(fā)

“客戶量沒有感覺到明顯上升，咨詢和帶看的人數(shù)可能會(huì)多了一些，但是沒有什么太明顯的區(qū)別。”多個(gè)燕郊在售樓盤的銷售顧問表達(dá)了自己近期的感受。

回憶起當(dāng)年樓市“火爆”的場景，一名從業(yè)多年的銷售顧問感嘆道，“樓市最火的2012年，當(dāng)時(shí)人們通宵排隊(duì)都不一定搶得到房，2016、2017年的時(shí)候，早上4點(diǎn)來排隊(duì)有時(shí)也一房難求，這幾年來燕郊一直不溫不火，最近部分新盤人可能多一點(diǎn)，但是遠(yuǎn)沒法和以前相比了。”

這與外界火熱的討論似乎形成了反差，在廊坊市的政策官宣后，市場分析普遍認(rèn)為，本次松綁將極大鼓舞環(huán)京樓市。

廊坊市本次新政的要點(diǎn)在于，優(yōu)化調(diào)整住房限購、限售政策，取消戶籍、社保（個(gè)稅）等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房資格條件；對(duì)“北三縣”（即三河市、大廠回族自治縣及香河縣）和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

該消息官宣當(dāng)日，“環(huán)京樓市重啟”、“環(huán)京樓市重磅松綁”等迅速成為市場討論的熱點(diǎn)。搜狐財(cái)經(jīng)此前接觸過的多家房產(chǎn)代理平臺(tái)的中介們也都奔走相告，以求第一時(shí)間將這一好消息傳達(dá)給想在環(huán)京置業(yè)的客戶。

反差從何而來？

“整個(gè)廊坊的限購在實(shí)際操作中早就悄悄解除了，只是沒有官方的官宣。這次官宣更多的是釋放一個(gè)信號(hào)，得到官方表態(tài)了?！辈簧黉N售顧問作出了這樣的解釋。

根據(jù)銷售顧問們透露的信息，在2020年時(shí)廊坊市及下屬相轄區(qū)的限購政策就已有所松動(dòng)，“實(shí)際操作中早就不限購了，外地人來也可以買。”

還有銷售顧問認(rèn)為，外界僅看到了2017年以來實(shí)施的“最嚴(yán)限購令”，但實(shí)際上近5年來剛需族的購房行為并沒有因政策限制而中斷。

“該買、要買的這幾年也一直都在買，真正有需求的人群就那么多，基數(shù)和總量在那里擺在，即使政策放開了，需求的量也就那么大，反映到現(xiàn)實(shí)中市場沒有太明顯的變化?！痹撲N售顧問表示。

也有銷售顧問直言，“如果政策是突然放開的，取消了這么嚴(yán)格的限制，這么大的利好和松動(dòng)，現(xiàn)在售樓處早就擠不下了，看房的人都得排隊(duì)了?！?/p>

搜狐財(cái)經(jīng)在走訪中也發(fā)現(xiàn)，雖然恰逢周末，但燕郊乃至大廠的多個(gè)售樓處看房的人數(shù)實(shí)際上并不算多。有的樓盤冷冷清清，一個(gè)小時(shí)里也不見第二位看房人上門。有的樓盤確有比較多的看房人，但也僅是少數(shù)，并無出現(xiàn)“火爆”、“井噴”的局面。

不過，從燕郊、大廠多個(gè)樓盤銷售顧問的反饋來看，政策釋放的積極信號(hào)，已給當(dāng)?shù)貥鞘袔硪欢ǖ男判摹?/p>

“從這幾天的情況來看，咨詢量和帶看量確實(shí)有一定的上升。這是很重要的基礎(chǔ)，沒有咨詢和帶看就不會(huì)有最終的成交?！倍鄠€(gè)銷售顧問看好本次新政，取消限購限售，有助于激活市場，預(yù)計(jì)市場會(huì)有所升溫。

另有銷售顧問指出，部分此前受政策、疫情等因素抑制積壓的需求，或也有望借力本次取消限購限售、下調(diào)首付比例等一系列利好措施，集中釋放在短期內(nèi)帶來一定的“放量”，影響到成交量的上升。

“飽和”的燕郊、成“價(jià)格洼地”的大廠

燕郊、大廠一直被認(rèn)為是環(huán)京樓市中的典型區(qū)域，一度被稱為環(huán)京樓市中的“風(fēng)向標(biāo)”。

“北京后花園”“環(huán)京第一鎮(zhèn)”……燕郊鎮(zhèn)，一個(gè)被種種名號(hào)圍繞著的小鎮(zhèn)，距離北京市中心只有30公里、與北京城市副中心通州區(qū)隔河相望。

最能體現(xiàn)直接燕郊特色的一個(gè)名號(hào)就是“睡城”，“活在北京、睡在燕郊”，有一大波的北漂因無法支付在北京的購房或租房成本，選擇把家安在燕郊，每天靠公交、自駕等方式在兩地通勤。

外界對(duì)燕郊樓市的“瘋狂史”并不陌生，據(jù)多個(gè)銷售顧問回憶，在2008時(shí)，燕郊的房價(jià)普遍在4000元左右。那個(gè)時(shí)候的市場還非常平穩(wěn)，甚至連“炒房”都是一個(gè)距離其十分遙遠(yuǎn)的概念。

到了2010年，全國房價(jià)開始啟動(dòng)上漲，作為超一線城市的北京房價(jià)也自然上漲。在此背景下，2011年初購房“京八條”出臺(tái)，其中明確提出“限購令”，即京籍居民家庭有1套住房的限購1套，有兩套及以上的暫停在京向其售房；持有本市有效暫住證的外地人，如果無房但能提供連續(xù)5年（含）以上在京繳社?；騻€(gè)稅證明將限購1套，否則暫停在京向其售房。

這意味著，非京籍家庭只能限購一套住宅，購買一套后禁止再購住宅；在京工作5年以上，且一直繳納社保和個(gè)稅的外地人，則可以在京購一套住房。

如此倒逼下再疊加北京的高房價(jià)，相當(dāng)大的一部分剛需購房客就被擠壓到了環(huán)北京周邊的燕郊等區(qū)域。再加上一系列的概念炒作，以及相關(guān)炒房客的推波助瀾，最典型的環(huán)京區(qū)域如燕郊等地的樓市開始火熱。

有銷售顧問回憶，到了2013年時(shí)，燕郊就有樓盤的均價(jià)已經(jīng)突破1.5萬元/平方米。但最“瘋狂”的是在2016年之后，因在2015年時(shí)北京明確了建設(shè)通州副中心的方案。

在此背景下，燕郊房價(jià)曾一舉突破了3萬元大關(guān)，部分樓盤高達(dá)4萬元以上。中介、投資客、剛需客等各式各樣的人，在此時(shí)紛紛“進(jìn)場”。

物極必反，眼看他起高樓，眼看他樓塌了。2017年北京“317”新政，加上當(dāng)時(shí)廊坊限購升級(jí)，燕郊樓市由此從“炒房神話”的狂歡，直接跳轉(zhuǎn)到如今的“房價(jià)腰斬”。

而大廠則在燕郊的東部，實(shí)際上也鄰著通州區(qū)，只有一河之隔。目前，大廠主要分為三個(gè)板塊，夏墊新城、潮白新城和大廠縣城。其中距離北京最近的是潮白新城，正處于快速發(fā)展階段；然后是夏墊新城，處于和燕郊的交界處，北京地鐵22號(hào)線在此有規(guī)劃的站點(diǎn)；最后才是縣城部分，發(fā)展時(shí)間已久。

搜狐財(cái)經(jīng)實(shí)地走訪多個(gè)樓盤后發(fā)現(xiàn)，燕郊和大廠之間、燕郊內(nèi)部、大廠內(nèi)部的分化都較為明顯。

北京地鐵22號(hào)線等新一輪軌道交通規(guī)劃、通勤的便捷度都是兩地相關(guān)樓盤項(xiàng)目的買點(diǎn)和重要宣傳點(diǎn)。傳統(tǒng)的自駕進(jìn)京線路的便捷度、距離相關(guān)公交路線的距離遠(yuǎn)近等，也是各樓盤在推銷時(shí)都會(huì)著重去說明的地方。

燕郊內(nèi)部比較明顯的區(qū)別在于各個(gè)樓盤所處的板塊，并由此帶來的醫(yī)療教育等配套不同。從版塊劃分的話，以102國道（即京榆大街）為分界線，燕郊人習(xí)慣于稱國道北側(cè)為北城，國道南側(cè)為南城。

據(jù)銷售顧問介紹，燕郊最初的發(fā)展以北城為主，發(fā)展至今這部分已趨近飽和，曾經(jīng)的新盤已經(jīng)近乎售罄。南城則規(guī)劃更為有條理，且更多的是與通州區(qū)進(jìn)行一體化發(fā)展，所剩發(fā)展空間還較多，人居環(huán)境也更為適宜寬敞。

在不少銷售顧問看來，南城主要是區(qū)位潛力丶城市規(guī)劃和價(jià)格低這三大優(yōu)勢，北城則是配套相對(duì)完善、社區(qū)較為成熟。在走訪中，還有多位銷售顧問認(rèn)為，南城房價(jià)的空間或大于北城。

而大廠與燕郊相比，周邊配套與進(jìn)京路線的優(yōu)勢并不明顯，但價(jià)格優(yōu)勢較為明顯。以同樣位于102國道的佳悅麗庭以及佳兆業(yè)悅峰為例，這兩個(gè)項(xiàng)目本身的建筑類型以及社群規(guī)模類似，相距約4.6公里。

在非高峰期時(shí)，兩地樓盤的駕車通行時(shí)間約為10分鐘左右；而位于燕郊的前者銷售均價(jià)為約17000元，后者則為12000元，以當(dāng)前二者在售的90平左右房源來對(duì)比，總價(jià)差距達(dá)到約50萬元。

這樣的價(jià)差，一度讓大廠被認(rèn)為是燕郊附近“價(jià)格洼地”。在實(shí)地走訪中，搜狐財(cái)經(jīng)還發(fā)現(xiàn)，以燕郊主要為本地開發(fā)商進(jìn)行樓盤開發(fā)不同，大廠則吸引了不少的全國性布局的房企來該地投資建盤。

福成、燕達(dá)、興達(dá)以及匯福等本土開發(fā)商占據(jù)了燕郊房地產(chǎn)市場的大頭，如本地開發(fā)商燕達(dá)旗下某項(xiàng)目銷售顧問就直言，“其他房企基本進(jìn)不來燕郊?！?/p>

或因此，全國性的房企布局燕郊會(huì)考慮采用合作開發(fā)的模式，以位于燕郊北城區(qū)的碧桂園時(shí)代城為例，該項(xiàng)目即是由碧桂園與本土房企三河建榮合作開發(fā)。但大廠則有不少全國性上市房企在此投資建盤，如世茂城市集合、華夏幸福潮白河孔雀城、佳兆業(yè)悅峰等樓盤。

不過，或因房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，全國性布局的房企因業(yè)務(wù)鋪排的廣泛度和自身經(jīng)營問題，難免會(huì)出現(xiàn)不同程度的流動(dòng)性問題，由此導(dǎo)致一些項(xiàng)目出現(xiàn)問題。

以位于大廠的世茂城市集合為例，該項(xiàng)目以公寓為主，原定交付期為今年的8月30日，但由于疫情停工以及資金周轉(zhuǎn)等問題，該項(xiàng)目的交付時(shí)間已經(jīng)延期至2023年的6月30日。此外，由于工程款支付問題，目前該項(xiàng)目的剩余房源已經(jīng)被抵押給了工程方成為了工程抵賬房。

臨近原定交付期的世茂城市集合 攝影：搜狐財(cái)經(jīng)

搜狐財(cái)經(jīng)在現(xiàn)場咨詢后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目均價(jià)已由此前的12000元左右大幅降低至5000元左右，付款方式也由公寓原本的50%首付加10年貸款變更為全款支付，房款則由購房者直接打至工程方名下。

而交付延期以及價(jià)格的大跌也引起來部分業(yè)主的不滿，不過該項(xiàng)目銷售對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，會(huì)根據(jù)合同約定對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。

燕郊的樓盤則以現(xiàn)房與準(zhǔn)現(xiàn)房為主，期房相對(duì)較少，樓盤延期交付的情況也較少。也有銷售顧問直言，在燕郊本土開發(fā)商的樓盤要更受歡迎，“因?yàn)樗P小，出現(xiàn)資金問題的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)更小?！?/p>

“購房的好時(shí)機(jī)”

面對(duì)當(dāng)前處于低點(diǎn)的房價(jià)，以及較低的首付比例及房貸利率，在多個(gè)銷售顧問看來，“當(dāng)前是購房的最佳時(shí)機(jī)?！?/p>

對(duì)于“房價(jià)是否存在進(jìn)一步下跌的風(fēng)險(xiǎn)”這一問題，銷售顧問們的普遍觀點(diǎn)是，“目前的售價(jià)基本已經(jīng)沒有再降的可能性，因?yàn)殚_發(fā)商的拿地和建設(shè)成本擺在這里，再跌下去開發(fā)商就賠本了”。

“首付比例下降至20%，基本意味著房價(jià)沒有大幅下跌的可能，因?yàn)槭赘侗壤档?，購房者從銀行處貸款的金額就更大，如果房價(jià)大跌購房者棄貸，那么銀行會(huì)面臨更大的壞賬?！庇袖N售顧問如此分析道。

不過對(duì)于“未來房價(jià)漲幅的判斷”，不同的銷售顧問則有著不同的看法。有人認(rèn)為，雖然未來的走勢很難判斷，但可以相信地鐵等新一輪交通規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展的影響力。

有人認(rèn)為，當(dāng)前買房已主要回歸居住屬性，“房住不炒”是底線和戰(zhàn)略定位，“當(dāng)前的價(jià)格買房很合適，但是投資并不建議，想投資不如去買理財(cái)?！?/p>

整體來看，基本的共識(shí)是：部分剛需和改善型購房者會(huì)抓住當(dāng)前時(shí)機(jī)購房；二手房業(yè)主對(duì)于目前的利好形勢也會(huì)提升信心，不著急出售的業(yè)主或會(huì)持觀望態(tài)度，或也會(huì)視市場反應(yīng)擇機(jī)出手。

對(duì)于后市的展望，也有多個(gè)銷售顧問指出，“化新房庫存和優(yōu)質(zhì)二手房源，成交周期縮短，價(jià)格方面小幅回調(diào)，或是短期內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)的基本變化。”

不過，銷售顧問們的感受是，“難回輝煌時(shí)刻。”環(huán)京樓市或不會(huì)出現(xiàn)“持續(xù)性過熱”的情況，“經(jīng)過這六七年的過快漲跌后，市場比過去理性、冷靜很多，或許會(huì)在穩(wěn)定基礎(chǔ)上略有升溫?！?/p>

此外，還有個(gè)別項(xiàng)目的銷售顧問像搜狐財(cái)經(jīng)表示，近期已有非環(huán)京地區(qū)的購房者來樓盤咨詢購房事項(xiàng)。

也有個(gè)別銷售顧問向搜狐財(cái)經(jīng)介紹，“近期的購房者中投資者與剛需的比例約為6比4，而7月剛需占比為近8成。”

未來樓市走向到底如何？或許很難下一個(gè)絕對(duì)的判斷，而包括燕郊、大廠等地的環(huán)京樓市無疑能在這一輪的政策松綁下，看到積極的信號(hào)及信心。