房企交房時，已開的預(yù)收款發(fā)票如何處理？

問題：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期已開具預(yù)收款不征稅發(fā)票，等交付開具全額增值稅發(fā)票時，對開出的預(yù)收款發(fā)票如何處理？

答復(fù)：

您好！您所咨詢的問題收悉。現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：

一、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定,附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅?！?/span>

第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。……?！?/span>

附件2：……一、……（八）銷售不動產(chǎn)?！?9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告 》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）第九條規(guī)定，…… (十一)增加6'未發(fā)生銷售行為的不征稅項目’，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形；'未發(fā)生銷售行為的不征稅項目’下設(shè)601 '預(yù)付卡銷售和充值’、602'銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款’、603 '已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票’；使用'未發(fā)生銷售行為的不征稅項目’編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號）規(guī)定，附件：增值稅發(fā)票開具指南……第二章……第一節(jié)……

四、納稅人應(yīng)在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時開具發(fā)票。

因此，納稅人應(yīng)在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時開具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生時間為交付房地產(chǎn)項目并取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。兩項條件需同時滿足，如客戶未按約定日期付款或未成功交房，均不視為納稅義務(wù)發(fā)生，先開具不動產(chǎn)發(fā)票的除外。

如您單位采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時選擇“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。

目前，對于后期房地產(chǎn)項目交付后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照適用稅率開具發(fā)票時，原“不征稅”發(fā)票是否收回，政策中并未作出統(tǒng)一規(guī)定，具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)進一步確認。

感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機關(guān)。

答復(fù)機構(gòu)：河南省稅務(wù)局

答復(fù)時間：2021-3-15