2021年9月29日

本文出自由上海市高級(jí)人民法院編制的《上海法院案辦案要件指南》。

上海市高級(jí)人民法院為促進(jìn)法律適用統(tǒng)一工作，制訂了《類案辦案要件指南編撰三年規(guī)劃2019—2021》，力爭(zhēng)通過三年時(shí)間，形成一批實(shí)用性強(qiáng)、可操作的類案辦案要件指南，實(shí)現(xiàn)常見類案問題全覆蓋。在全市三級(jí)法院的共同努力下，第一批13個(gè)類案辦案要件指南編撰工作均已完成，逐一經(jīng)高院審判委員會(huì)審議通過，并匯編出版《上海法院類案辦案要件指南》系列叢書的第一冊(cè)、第二冊(cè)和第三冊(cè)。三冊(cè)共圍繞1317個(gè)法律適用問題，逐項(xiàng)梳理、歸納類案審查要件和注意事項(xiàng)，附以相應(yīng)的規(guī)范指引（含《民法典》及最新司法解釋）和典型案例402個(gè)。第二批20個(gè)類案辦案要件指南正在修改完善中。

本叢書的編撰出版凝聚了上海法院數(shù)十載的審判智慧和經(jīng)驗(yàn)結(jié)晶。為了更好地展現(xiàn)、分享、傳承上海法院推進(jìn)法律適用統(tǒng)一的系列成果，盡最大努力凝聚法律共同體共識(shí)，本欄目將持續(xù)節(jié)選《上海法院案辦案要件指南》系列叢書的部分內(nèi)容，旨在全面提升法律共同體的司法認(rèn)知和適法統(tǒng)一能力，選取類案指南中的要點(diǎn)內(nèi)容，以供大家學(xué)習(xí)和交流。

一、行政職權(quán)的審查

【審查要點(diǎn)】

房屋征收補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府作出，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府以外的其他機(jī)關(guān)無權(quán)作出房屋征收補(bǔ)償決定。

【注意事項(xiàng)】

房屋征收補(bǔ)償決定書末尾加蓋的公章一般應(yīng)為人民政府征收補(bǔ)償專用章，極少數(shù)案件里曾出現(xiàn)過加蓋房屋征收部門公章的情況，導(dǎo)致該決定書在形式上不合法，依法應(yīng)予撤銷。

二、行政程序的審查

對(duì)行政程序的審查，主要是指人民政府在作出房屋征收補(bǔ)償決定的過程中是否完整履行了相關(guān)程序，根據(jù)規(guī)定，對(duì)人民政府作出房屋征收補(bǔ)償決定的程序?qū)彶橹饕ㄒ韵聨讉€(gè)環(huán)節(jié)：

（一）報(bào)請(qǐng)作出房屋征收補(bǔ)償決定的審查

【審查要點(diǎn)】

房屋征收部門報(bào)請(qǐng)人民政府作出房屋征收補(bǔ)償決定的材料包括以下幾方面內(nèi)容：

1.報(bào)請(qǐng)作出房屋征收補(bǔ)償決定的報(bào)告；

2.對(duì)被征收房屋權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、被征收房屋分戶評(píng)估結(jié)果及復(fù)核評(píng)估、鑒定結(jié)果；

3.對(duì)被征收人、公房承租人的具體補(bǔ)償方案；

4.用于房屋征收補(bǔ)償決定的安置房屋的相關(guān)證明材料；

5.房屋征收部門與被征收人、公房承租人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期內(nèi)無法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，需要提交雙方協(xié)商的過程材料，一般為書面的協(xié)商記錄；

6.被征收房屋所有權(quán)人不明確的，需提交房屋勘察記錄、公證機(jī)關(guān)出具的證據(jù)保全文書及相關(guān)情況說明；

7.其他與房屋征收補(bǔ)償決定有關(guān)的材料。

【注意事項(xiàng)】

根據(jù)規(guī)定，房屋征收部門與被征收人、公房承租人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期內(nèi)達(dá)不成房屋征收補(bǔ)償協(xié)議或被征收房屋所有權(quán)人不明確的，才由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的人民政府作出房屋征收補(bǔ)償決定。其中被征收房屋所有權(quán)人不明確主要是指以下幾種情形：（1）被征收房屋產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議，征收補(bǔ)償協(xié)商期限內(nèi)不能通過協(xié)商、仲裁、訴訟等方式明確產(chǎn)權(quán)的；（2）被征收房屋產(chǎn)權(quán)人下落不明，無法確認(rèn)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人的；（3）被征收房屋無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明的（如相關(guān)各方對(duì)房屋權(quán)屬問題無異議，也可視為產(chǎn)權(quán)人明確）；（4）短時(shí)間內(nèi)無法查明被征收房屋產(chǎn)權(quán)的合法所有人的。

在被征收房屋所有權(quán)人不明確的情況下，房屋征收部門不能與明確的主體簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，只能由作出房屋征收決定的人民政府對(duì)被征收房屋作出房屋征收補(bǔ)償決定。此種情況下房屋征收部門報(bào)請(qǐng)時(shí)除應(yīng)對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議情況作詳細(xì)說明并提供相關(guān)材料之外，還應(yīng)當(dāng)提供后續(xù)可供選擇的處理方案。如先將征收補(bǔ)償款或安置房屋予以提存，待相關(guān)爭(zhēng)議解決后再進(jìn)行安置補(bǔ)償，等等。

在對(duì)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收補(bǔ)償決定的報(bào)告的審查上，應(yīng)從形式上注意報(bào)請(qǐng)報(bào)告末尾是否蓋有房屋征收部門征收補(bǔ)償專用章，報(bào)請(qǐng)日期是否在協(xié)商調(diào)解日期之后，報(bào)請(qǐng)報(bào)告是否包括了對(duì)被征收房屋分戶評(píng)估報(bào)告申請(qǐng)復(fù)估、鑒定以及復(fù)估、鑒定的結(jié)果等內(nèi)容。

（二）召開審理調(diào)解會(huì)的審查

【審查要點(diǎn)】

審理調(diào)解會(huì)記錄形式要件是否齊備、合法，審理調(diào)解會(huì)的時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員信息是否準(zhǔn)確，審理調(diào)解會(huì)相關(guān)材料（房屋征收部門報(bào)請(qǐng)報(bào)告、審理調(diào)解會(huì)通知、居住困難戶保障補(bǔ)貼征詢材料等）是否實(shí)際送達(dá)。若未召開審理調(diào)解會(huì)或因房屋征收部門送達(dá)程序違法致使被征收戶未參加審理調(diào)解會(huì)，依法應(yīng)予撤銷被訴房屋征收補(bǔ)償決定。

（三）作出房屋征收補(bǔ)償決定期限的審查

【審查要點(diǎn)】

人民政府應(yīng)當(dāng)于房屋征收部門報(bào)請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出房屋征收補(bǔ)償決定；有正當(dāng)理由的，可以延長(zhǎng)30日作出。因此，人民政府作出房屋征收補(bǔ)償決定一般不得超過30日，最長(zhǎng)不得超過60日，且必須提供相關(guān)延長(zhǎng)審理期限的決定。人民政府超出規(guī)定期限作出房屋征收補(bǔ)償決定的，屬程序違法，若并未對(duì)被征收人、公房承租人造成合法權(quán)益損害，則應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)所作房屋征收補(bǔ)償決定違法。

（四）對(duì)房屋征收補(bǔ)償決定書的審查

【審查要點(diǎn)】

主要審查房屋征收補(bǔ)償決定書是否在形式上符合法律要求，相關(guān)必要元素是否齊備。具體包括以下幾方面內(nèi)容：

（1）房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位（如有）與被征收人、公房承租人（包括代理人）的姓名或名稱等基本信息；

（2）房屋征收部門與被征收人、公房承租人爭(zhēng)議的事實(shí)和理由；

（3）人民政府認(rèn)定的基本事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)；

（4）房屋征收部門或房屋征收實(shí)施單位提供的被征收戶具體補(bǔ)償方案；

（5）告知被征收人、公房承租人申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟的權(quán)利及期限；

（6）人民政府名稱、房屋征收補(bǔ)償決定日期并加蓋人民政府專用公章。

（五）房屋征收補(bǔ)償決定送達(dá)、公告的審查

【審查要點(diǎn)】

房屋征收補(bǔ)償決定是否按照直接、留置、郵寄、公告等送達(dá)的方式送達(dá)到被征收戶代表手中，受送達(dá)人信息和送達(dá)地址是否正確，送達(dá)文件名稱、收件時(shí)間是否準(zhǔn)確，送達(dá)憑證上收件人、見證人的簽名是否規(guī)范，公告張貼照片是否規(guī)范。

（六）其他相關(guān)問題的審查

如果房屋征收因某些原因未進(jìn)入補(bǔ)償決定程序，如房屋征收部門與被征收人、公房承租人已簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議并將被征收房屋拆除，但由于種種原因致使協(xié)議無效或解除，房屋征收部門又不履行報(bào)請(qǐng)作出房屋征收補(bǔ)償決定的法定職責(zé)，造成僵持局面久拖不決。在這種情況下，被征收人、公房承租人理應(yīng)獲得申請(qǐng)救濟(jì)的相關(guān)權(quán)利。若其向法院提起履職之訴（以向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)為前提），對(duì)履職之訴的對(duì)象可具有選擇權(quán)，其可以起訴要求房屋征收部門履行報(bào)請(qǐng)人民政府作出房屋征收補(bǔ)償決定的法定職責(zé)（由基層人民法院管轄），也可以起訴要求人民政府履行作出房屋征收補(bǔ)償決定的法定職責(zé)（由中級(jí)人民法院管轄），然后由人民政府責(zé)令房屋征收部門報(bào)請(qǐng)人民政府作出房屋征收補(bǔ)償決定。兩種起訴方式都可以促使房屋征收部門履行報(bào)請(qǐng)職責(zé)，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)被征收人、公房承租人合法權(quán)益的保障。

三、事實(shí)認(rèn)定的審查

（一）征收補(bǔ)償方案及簽約率的審查

【審查要點(diǎn)】

對(duì)基地征收補(bǔ)償方案僅作基本審查，即補(bǔ)償方案形式是否合法，對(duì)其內(nèi)容的合法性審查一般在房屋征收決定案件中進(jìn)行。

對(duì)簽約率通常也僅作基本審查，即簽約戶數(shù)是否達(dá)到了總征收戶數(shù)的生效百分比，簽約期內(nèi)簽約率達(dá)到生效比例的結(jié)果是否在征收范圍內(nèi)進(jìn)行了公告，以及公告形式是否合法，等等。

【注意事項(xiàng)】

基地征收補(bǔ)償方案一般在房屋征收決定公布時(shí)作為附件一并進(jìn)行公示，系對(duì)被征收地塊范圍內(nèi)征收政策、操作口徑的詳細(xì)說明。房屋征收決定與房屋征收補(bǔ)償決定是相互獨(dú)立的兩個(gè)行政行為，因此房屋征收補(bǔ)償決定案件當(dāng)事人直接對(duì)征收補(bǔ)償方案提出異議的，法院一般不予審查。此外，房屋征收補(bǔ)償決定案件當(dāng)事人以房屋征收決定正在訴訟為由要求房屋征收補(bǔ)償決定案件中止審理的，由于房屋征收決定一經(jīng)作出即具有公定力，除行政機(jī)關(guān)自行撤銷或法院判決撤銷等情形外，對(duì)當(dāng)事人要求中止審理的訴請(qǐng)，法院一般不予支持。但是，若房屋征收補(bǔ)償決定經(jīng)法院審理后進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，則只有等待房屋征收決定案件審結(jié)確認(rèn)合法后方可進(jìn)行。

簽約率只有達(dá)到一定比例，征收范圍內(nèi)簽訂的所有房屋征收補(bǔ)償協(xié)議才會(huì)正式生效，反之則征收工作停止。根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，生效簽約率由區(qū)（縣）人民政府確定，但不得低于80%，實(shí)踐中以85%的比例居多。目前，房屋征收部門的通行做法是將已簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的被征收人、公房承租人信息公布于被征收地塊公示欄、電子公告欄等處，當(dāng)事人對(duì)簽約率的真實(shí)性提出異議的，或者以政府信息公開的名義申請(qǐng)公開征收范圍內(nèi)所有已簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的，除非有證據(jù)證明簽約率確未達(dá)標(biāo)，否則法院一般不予支持。

（二）征收實(shí)施單位及房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的審查

【審查要點(diǎn)】

對(duì)征收實(shí)施單位的審查包括其是否具有合法的營(yíng)業(yè)資質(zhì)、委托征收的協(xié)議是否合法、具體的委托征收事項(xiàng)范圍有哪些，等等。對(duì)征收工作人員的審查則包括對(duì)相應(yīng)委托書內(nèi)容的審查，征收工作人員是否具有工作資質(zhì)、工作證件是否符合規(guī)范，等等。

對(duì)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的審查需注意以下幾點(diǎn)：一是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)本身是否具有房屋評(píng)估資質(zhì)，即房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證書等法律規(guī)定的資質(zhì)證件。二是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序是否合法，根據(jù)規(guī)定，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人、公房承租人協(xié)商選定；若征收地塊規(guī)模較大，被征收人、公房承租人較多導(dǎo)致無法進(jìn)行充分協(xié)商或協(xié)商不成的，則可通過多數(shù)決定（投票）、隨機(jī)選定（搖號(hào)或抽簽）等方式確定。經(jīng)確定的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，還必須在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公告。三是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的時(shí)間點(diǎn)，目前相關(guān)法律法規(guī)并未對(duì)此進(jìn)行明確規(guī)定，各地做法也不盡相同，一些被征收人、公房承租人對(duì)于在房屋征收決定作出之前便選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法不認(rèn)同，認(rèn)為程序違法。我們傾向認(rèn)為，只要房屋評(píng)估報(bào)告的作出程序及估價(jià)時(shí)點(diǎn)不違反有關(guān)規(guī)定，房屋征收決定作出之前選定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)并無不可。

（三）被征收房屋評(píng)估價(jià)格的審查

【審查要點(diǎn)】

被征收房屋評(píng)估價(jià)格分為征收范圍內(nèi)居住房屋評(píng)估均價(jià)和（非）居住房屋分戶評(píng)估單價(jià)，評(píng)估價(jià)格原則上一般以房屋征收決定作出之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

評(píng)估均價(jià)是指征收范圍內(nèi)居住房屋評(píng)估總價(jià)與總建筑面積之比，反映的是征收范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的平均水平。對(duì)評(píng)估均價(jià)的審查，主要審查其估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否正確、公告形式和范圍是否合法。當(dāng)被征收房屋評(píng)估單價(jià)低于評(píng)估均價(jià)時(shí)，是否以評(píng)估均價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算被征收房屋價(jià)值。

法院對(duì)評(píng)估單價(jià)的審查主要通過對(duì)分戶評(píng)估報(bào)告的審查來實(shí)現(xiàn)，如審查分戶評(píng)估報(bào)告是否實(shí)際送達(dá)、公示，分戶評(píng)估報(bào)告是否告知了相應(yīng)的申請(qǐng)復(fù)估、鑒定的權(quán)利和期限，被征收人、公房承租人是否在相應(yīng)期限內(nèi)提出了復(fù)估、鑒定的申請(qǐng)，以及復(fù)估、鑒定的結(jié)果如何，等等。

（四）被征收人、公房承租人和被征收房屋建筑面積的審查

【審查要點(diǎn)】

被征收人、公房承租人以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、公房租賃憑證、公有非居住房屋租賃合同計(jì)戶，按證計(jì)一戶補(bǔ)償，一戶只能享受一次套型面積補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為準(zhǔn)，公房承租人以公房租賃憑證所載明的承租人為準(zhǔn)，公有非居住房屋承租人以相應(yīng)的公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準(zhǔn)，其他更具體的情形可參照上文第二部分“一、原告主體資格審查”的相關(guān)內(nèi)容。

被征收房屋為私房的，其建筑面積以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)；房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

未經(jīng)登記的私房，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)，超出房屋建造批準(zhǔn)范圍的搭建部位不予認(rèn)定建筑面積。

被征收房屋為公房的，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租公有非居住房屋的，以公有非居住房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租公有居住房屋的，按公房租賃憑證記載的獨(dú)用居住部位的面積（使用面積）作為換算建筑面積的基數(shù)。經(jīng)認(rèn)定為公房居住面積（建筑面積換算基數(shù)）的，上海市范圍內(nèi)按下列換算系數(shù)計(jì)算建筑面積：

（五）被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額的審查

【審查要點(diǎn)】

被征收房屋為私房的，被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼+套型面積補(bǔ)貼（如有）。被征收房屋為公房的，被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼+套型面積補(bǔ)貼（如沒有就不加）。

（六）其他補(bǔ)貼金額的審查

【審查要點(diǎn)】

人均建筑面積不足22平方米的被征收戶，增加居住困難戶保障補(bǔ)貼，但已享受過經(jīng)濟(jì)適用住房政策的除外，增加的保障補(bǔ)貼可以用于購(gòu)買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

居住困難戶保障補(bǔ)貼之外的其他補(bǔ)貼項(xiàng)目，如未見證面積補(bǔ)貼、家用設(shè)施移裝補(bǔ)貼、搬遷費(fèi)、無搭建補(bǔ)貼、室內(nèi)裝飾裝修/裝潢補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、營(yíng)業(yè)執(zhí)照補(bǔ)貼等，按被征收地塊征收補(bǔ)償方案進(jìn)行分別計(jì)算，對(duì)于選擇全貨幣補(bǔ)償自行購(gòu)房的，還可給予自行購(gòu)房補(bǔ)貼。

（七）安置房屋的審查

【審查要點(diǎn)】

對(duì)安置房屋的審查主要包括以下幾個(gè)方面：

1.安置房屋是否屬于現(xiàn)房；

2.安置房屋是否屬于就近房源；

3.安置房屋是否屬于增補(bǔ)房源；

4.安置房屋產(chǎn)權(quán)證明是否齊備；

5.安置房屋評(píng)估價(jià)格是否合理；

6.安置房屋數(shù)量是否合理。

【注意事項(xiàng)】

1.安置房屋原則上應(yīng)為現(xiàn)房，實(shí)踐中也多是以現(xiàn)房為主。但部分被征收地塊由于現(xiàn)房房源不足等原因，可能會(huì)出現(xiàn)期房安置的情形。期房安置應(yīng)慎重，對(duì)相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格限制和審查，如對(duì)以下問題應(yīng)當(dāng)予以特別留意：①期房?jī)r(jià)值，由于期房正處于建設(shè)之中，設(shè)計(jì)面積與實(shí)際建成面積之間可能存在誤差，因此對(duì)于期房?jī)r(jià)值的評(píng)估也可能存在誤差，這一點(diǎn)需在審查時(shí)予以注意。②周轉(zhuǎn)用房，由于被安置居民從搬出被征收房屋到期房建成后實(shí)際入住之間存在一段過渡時(shí)期，這一時(shí)期對(duì)于被安置居民居住權(quán)益的保障應(yīng)當(dāng)有所體現(xiàn)，房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)用房的，該周轉(zhuǎn)用房應(yīng)當(dāng)屬房屋征收部門所有（或有權(quán)調(diào)配），房屋上無其他權(quán)利設(shè)定，并不得影響被安置居民的居住、使用權(quán)益。③臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)貼，房屋征收部門以提供臨時(shí)安置費(fèi)/過渡費(fèi)補(bǔ)貼等形式來保障過渡時(shí)期被安置居民居住權(quán)益的，臨時(shí)安置費(fèi)/過渡費(fèi)補(bǔ)貼的具體數(shù)額應(yīng)以能夠保障被安置居民居住需求的房屋市場(chǎng)租金為基準(zhǔn)，視具體情形上下浮動(dòng)，法院可結(jié)合時(shí)間節(jié)點(diǎn)、地理區(qū)位等案件的具體因素進(jìn)行綜合審查。④期房交付時(shí)間，采用期房安置并進(jìn)入司法審查程序的，法院可明確要求房屋征收部門在一審判決作出之前確保安置房屋可實(shí)際交付使用。

2.根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條第三款的規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅的，應(yīng)當(dāng)提供改建地段或就近地段的房屋。相應(yīng)地，因舊城區(qū)改建以外的其他原因啟動(dòng)房屋征收的，也可提供異地安置房源。法院審理過程中，對(duì)于“就近”一詞含義的理解是一個(gè)較為集中的爭(zhēng)議點(diǎn)，一般而言，“就近”安置房源指的是舊城區(qū)改建地塊所在行政區(qū)域（縣、區(qū)）或相鄰行政區(qū)域的安置房源，在上述區(qū)域范圍內(nèi)的安置房源，法院一般可予認(rèn)可。實(shí)踐中許多被征收地塊因就近安置房源有限，采取了“先簽約、先選房”等操作辦法，使得很多因簽約未成而進(jìn)入到征收補(bǔ)償決定程序的被征收戶，當(dāng)人民政府作出房屋征收補(bǔ)償決定時(shí)采用異地房源進(jìn)行了安置。對(duì)于這一情況，法院應(yīng)結(jié)合法律法規(guī)規(guī)定、被征收地塊房源情況等因素進(jìn)行綜合判定。

3.增補(bǔ)房源是指安置房屋不在征收開始時(shí)公布的安置房源范圍內(nèi)，而是隨著征收的進(jìn)行導(dǎo)致房源不足的情況出現(xiàn)后，房屋征收部門又額外調(diào)配、增加的安置房源。增補(bǔ)房源并非不能作為合法的安置房源，而是必須經(jīng)過合法的公告程序才可以。安置房屋屬于增補(bǔ)房源的，除對(duì)增補(bǔ)房源的區(qū)位、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)等因素進(jìn)行審查外，還必須對(duì)其公告程序進(jìn)行審查。采用未經(jīng)公告的增補(bǔ)房源對(duì)被征收居民進(jìn)行安置的，所作房屋征收補(bǔ)償決定違法，依法應(yīng)予撤銷。

4.安置房屋的產(chǎn)權(quán)必須完整才可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，因此對(duì)安置房屋產(chǎn)權(quán)情況的審查就尤為必要，具體包括對(duì)安置房屋產(chǎn)權(quán)證明、竣工驗(yàn)收證明等材料的審查。此外，還應(yīng)當(dāng)排除安置房屋上有其他權(quán)利（如抵押權(quán)）設(shè)定的情形，有權(quán)利瑕疵的房屋不得作為安置房源進(jìn)行安置。如果安置房屋的產(chǎn)權(quán)尚未齊備，但經(jīng)房地產(chǎn)交易部門備案確認(rèn)可辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即不實(shí)際影響房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，法院也可以認(rèn)定安置房屋符合安置要求。

5.安置房屋的評(píng)估價(jià)格由相應(yīng)的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)出具，一般與被征收房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)相同，評(píng)估日期原則上為房屋征收決定作出之日。對(duì)安置房屋評(píng)估價(jià)格的審查主要包括：安置房屋的評(píng)估程序是否合法，評(píng)估價(jià)格是否合理，評(píng)估價(jià)格能否體現(xiàn)所在區(qū)域新建商品房的一般價(jià)格水平，以及一定時(shí)期內(nèi)評(píng)估價(jià)格的波動(dòng)是否符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，等等。此外，部分征收地塊作為安置房屋的配套商品房是由政府調(diào)撥的，價(jià)格也是政府直接定價(jià)，并未經(jīng)過房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。由于政府定價(jià)一般會(huì)低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，更加有利于對(duì)被征收人、公房承租人，所以對(duì)此價(jià)格一般不進(jìn)行特別審查。但同樣有例外，司法實(shí)踐中曾出現(xiàn)過不同案件采用同一小區(qū)的配套商品房作為安置房屋，在房?jī)r(jià)上漲的背景下，后調(diào)撥房屋的定價(jià)居然大幅度低于先調(diào)撥房屋的定價(jià)，雖然屬于極個(gè)別情形，但法院進(jìn)行審查時(shí)仍需有所留意。

6.對(duì)安置房屋數(shù)量的審查是一個(gè)合理性審查，即在被征收房屋補(bǔ)償金額一定的條件下，最終的安置房屋是否能夠保障被安置居民的居住需求。在補(bǔ)償金額較為充足、被安置居民較少的情況下，安置房屋的數(shù)量一般可以滿足實(shí)際的居住需求。在補(bǔ)償金額有限且被安置居民較多的情況下，則應(yīng)當(dāng)盡量增加安置房屋的數(shù)量以滿足被安置居民的實(shí)際居住需求，必要時(shí)還可以讓被安置居民支付一定差價(jià)來增加安置房屋的套數(shù)。被征收人、公房承租人申請(qǐng)過居住困難戶保障補(bǔ)貼且予以通過的，安置房屋的數(shù)量（房屋結(jié)構(gòu)、居住面積）必須能夠保證被認(rèn)定為居住困難人口的居住條件符合有關(guān)規(guī)定。除合理性因素外，很多征收地塊還會(huì)在征收補(bǔ)償方案中明確限制可購(gòu)買安置房的數(shù)量及面積，這些都是法院在審查安置房屋數(shù)量時(shí)應(yīng)當(dāng)予以考慮的因素。

四、法律適用的審查

【審查要點(diǎn)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》

【注意事項(xiàng)】

上海市范圍內(nèi)，涉及房屋建筑面積認(rèn)定、居住困難戶保障補(bǔ)貼等具體操作方面，還可能適用包括《上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局制訂的〈上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定的若干規(guī)定〉的通知》（滬府發(fā)〔2012〕73號(hào)）《上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則〉若干具體問題的意見》（滬房管規(guī)范征〔2012〕9號(hào)）等規(guī)章或規(guī)范性文件，應(yīng)當(dāng)一并予以審查。