近兩年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，部分房企因資金鏈緊張不得不將在建工程階段的項(xiàng)目對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)類交易中，“在建工程轉(zhuǎn)讓類”（含法拍）占比大概20%，“股權(quán)轉(zhuǎn)讓類”占比50%，“土地作價(jià)投資/分立/劃轉(zhuǎn)類”占比20%，其他類 （ 收儲(chǔ)再出讓、總分公司、合資建房 ） 占比10%。

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ONE丨相關(guān)定義

1、什么是“在建工程”？

在建工程是指取得批準(zhǔn)立項(xiàng)，擁有合法完整用地手續(xù)，已經(jīng)取得國(guó)土證，取得施工許可證并正在施工建設(shè)的工程項(xiàng)目。

2、什么是“轉(zhuǎn)讓”

有一段繞口令：有的地方認(rèn)為轉(zhuǎn)讓僅僅是轉(zhuǎn)讓，投資不屬于轉(zhuǎn)讓；很少的一些地方會(huì)認(rèn)為土地可以投資，但是不可以轉(zhuǎn)讓；有的地方認(rèn)為，凈地是可以投資的，卻不可以轉(zhuǎn)讓；絕大多數(shù)地方認(rèn)為凈地既不可以轉(zhuǎn)讓也不可以投資。

注意，在建工程是按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，即按"立項(xiàng)范圍"轉(zhuǎn)讓。若兩宗地一個(gè)立項(xiàng)，一宗地已開(kāi)發(fā)，一宗地未開(kāi)發(fā)，實(shí)操中有些地方可以轉(zhuǎn)，有些地方認(rèn)為凈地不能轉(zhuǎn)讓。

3、什么是“在建工程轉(zhuǎn)讓”

在建工程轉(zhuǎn)讓就是在建工程所有人將其擁有的在建工程轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人支付對(duì)價(jià)的民事行為。

“在建工程轉(zhuǎn)讓”有兩種模式，一種是項(xiàng)目公司的“股權(quán)交易”模式，一種是“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”模式。

在建工程轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點(diǎn)：相比股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案，轉(zhuǎn)讓價(jià)款可以全額作為未來(lái)計(jì)算三大稅種的稅基；另外，走股權(quán)轉(zhuǎn)讓，若標(biāo)的公司存續(xù)期較長(zhǎng)，很有可能存在或有負(fù)債或者其他風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)近來(lái)，隨著一手地競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，一些TOP20的房企也開(kāi)始關(guān)注在建工程轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)格局出現(xiàn)了新的態(tài)勢(shì)。

TWO丨轉(zhuǎn)讓前提

在建工程轉(zhuǎn)讓前提有兩個(gè)，一個(gè)是要滿足交易雙方的需求，是商務(wù)條款，另一個(gè)是政府強(qiáng)制要求的轉(zhuǎn)讓前提。分析如下：

1、交易雙方需求

買方希望直接鎖定項(xiàng)目，并購(gòu)成本綜合下來(lái)，比招拍掛市場(chǎng)拿地便宜一些（土地上行行情基本不可能，綜合成本能少一點(diǎn)，鎖定就OK了）。

賣方希望能解套，能解決自己的現(xiàn)金流問(wèn)題，溢價(jià)盡量高，或者保留一部分股份（這簡(jiǎn)直是馬斯洛需求層次理論的完美實(shí)踐）。

筆者曾經(jīng)碰到過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，出讓方確實(shí)想賣，簽了意向協(xié)議后又一直不斷提高價(jià)格，進(jìn)而提出希望保留部分權(quán)益。經(jīng)多方打聽(tīng)，買家才發(fā)現(xiàn)是因?yàn)槭召?gòu)對(duì)價(jià)不能解決買家的整體債務(wù)危機(jī)，如果出讓了項(xiàng)目，賣方的很多故事就“講不圓”，面臨債務(wù)集體追討。

簡(jiǎn)單說(shuō)：土地出讓金交清，有國(guó)土證，工程進(jìn)度達(dá)到發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)金額的25%以上才能發(fā)起轉(zhuǎn)讓審批

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：”以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！?/span>

其中，建設(shè)規(guī)模指實(shí)際支付金額，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

總建設(shè)規(guī)模=工程總投資=《發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)》金額

根據(jù)最高法《關(guān)于適用<合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》（法釋[ 2009]5號(hào)）第十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》25%的規(guī)定性質(zhì)，系“管理性規(guī)范”而非“效力性規(guī)范”。未達(dá)到25%屬于合同標(biāo)的物瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力。

有的地方還要求30%的投資強(qiáng)度，比如河南。

另，如果未達(dá)到25%，買家還想收購(gòu)，則在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前買家要提前介入，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行先期投入，待項(xiàng)目達(dá)到25%的投資強(qiáng)度時(shí)再進(jìn)行交易。

（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）第四十五條：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

所以，如果是劃撥用地，需要經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，獲批后補(bǔ)交土地出讓金。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府還不行，必須是市、縣人民政府。

3、開(kāi)發(fā)資質(zhì)

我國(guó)未設(shè)置受讓方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求。另外，若是雙方均是房企，稅要高一些。是否屬房企，一看營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營(yíng)范圍，二看是否有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

THREE丨交易結(jié)構(gòu)

常見(jiàn)“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”模式下的在建工程轉(zhuǎn)讓，交易結(jié)構(gòu)如下：

1、"在建工程轉(zhuǎn)讓"：即直接轉(zhuǎn)讓在建工程。這種情況下，要重新報(bào)建，從土地證開(kāi)始辦理更名，五證都要更名，重新繳納相關(guān)費(fèi)用。若有銷售的，還要和客戶換簽合同。

若未達(dá)到投資強(qiáng)度，轉(zhuǎn)讓之前需要買家介入，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行先期投入，待項(xiàng)目達(dá)到25%的投資強(qiáng)度時(shí)再進(jìn)行交易。

先期介入，首先要共管印鑒（項(xiàng)目公司公章、銀行預(yù)留印鑒、合同章若有、簽證章若有）、工程款支付賬戶、證照，深度介入項(xiàng)目管理；然后，借款給項(xiàng)目公司，借款需要有足額擔(dān)保。達(dá)到25%的時(shí)候再進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

如果出讓方要求保留股份，則出讓方新設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，將在建工程轉(zhuǎn)讓給新公司，再對(duì)外轉(zhuǎn)讓新公司的股權(quán)，或收購(gòu)方增資進(jìn)入?；蜣D(zhuǎn)部分股權(quán)后，再增資進(jìn)入。

上述稅籌目的是利用公司法中股東可以不按比例分紅的條款，買家增資進(jìn)項(xiàng)目公司后借款給項(xiàng)目公司，然后項(xiàng)目公司往來(lái)款借給賣家（相當(dāng)于預(yù)分紅），最后項(xiàng)目公司分紅再?zèng)_抵與賣家的往來(lái)款，達(dá)到賣家避稅，降低整體交易成本的目的。

這種操作有個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)，即形式上賣家還是股東之一，賣家的資產(chǎn)從在建工程變成了股權(quán)，若開(kāi)發(fā)期間，賣家的債權(quán)人因其他債務(wù)來(lái)主張權(quán)利，項(xiàng)目公司的股權(quán)或資產(chǎn)有被查封的危險(xiǎn)。

3、“法拍” ：在建工程之資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式在法院拍賣情形下較為常見(jiàn)，如前所述，法拍不受25%建設(shè)進(jìn)度的影響。

但是法拍最大的問(wèn)題是稅。走到法拍，賣家一般都山窮水盡，競(jìng)拍的土地款用于歸還各種債務(wù)，賣家已經(jīng)沒(méi)有納稅的能力和意愿了，這種情況下，買家要承擔(dān)買賣雙方的全部稅種，而且是“先稅后證”。

法拍中，法院及其委托的平臺(tái)只是一個(gè)通道，雖然法院公告約定了稅費(fèi)由買方承擔(dān)，但是沒(méi)有改變被拍賣資產(chǎn)的持有人才是納稅主體的法律事實(shí)。法院收到買家拍賣款，開(kāi)具的收據(jù)能否稅前扣除，需要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門溝通。根據(jù)實(shí)踐，一般做工作后，大部分地區(qū)是可以在增資稅和土增稅前抵扣的。

4、“公司合并導(dǎo)致”：轉(zhuǎn)讓是由于公司合并而導(dǎo)致的，只需要變更土地證。比如，A公司下面有個(gè)在建工程，現(xiàn)在A公司被B公司給吸收合并了，在這種情況下，在建工程轉(zhuǎn)讓是不做重新的報(bào)批報(bào)建的，僅僅是變更土地證。

5、“作價(jià)入股”：在建工程不屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定的不得作為出資的財(cái)產(chǎn)?！豆痉ā返诙邨l規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。

很顯然，《公司法》對(duì)出資的限定性用語(yǔ)是“可以……也可以……”，并非“僅能……作為出資”，故只要1）可以用貨幣估價(jià)，2）并可依法轉(zhuǎn)讓，3）同時(shí)不違反法律、行政法規(guī)關(guān)于不得作為出資的規(guī)定，即可作為出資設(shè)立公司。以在建工程出資完全符合上述要求。

搭建結(jié)構(gòu)的注意事項(xiàng)：

（1）抓住賣家的"痛點(diǎn)"。賣家在無(wú)壓力狀況下，待價(jià)而沽，容易變臉，最終較難談妥，優(yōu)先滿足核心訴求便宜？安全？快？

（2）對(duì)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)的匹配。凡資金支出均需要足額保證.墊款是大忌諱，不要無(wú)謂的墊資，不得不墊資的時(shí)候，也要給對(duì)手以非常大的履約壓力。

（3）交易結(jié)構(gòu)要盡量簡(jiǎn)單，不要為了復(fù)雜而復(fù)雜。如無(wú)必要，勿增實(shí)體。

（4）不能有敞口，尤其是股權(quán)。

（5）對(duì)方的履約能力。

（6）撰寫協(xié)議時(shí)，不要混淆權(quán)利、義務(wù)。如果對(duì)方無(wú)能力去做一些事情，如和金融機(jī)構(gòu)，總包單位談判，協(xié)議中還是要約定由賣家負(fù)責(zé)，但可書面委托買家提供幫助，以免不幸走到訴訟，合議庭判定雙方權(quán)利義務(wù)。各流程必須可執(zhí)行，有明確的觸發(fā)條件，責(zé)任明確。

FOUR丨轉(zhuǎn)讓流程

1、完成項(xiàng)目初判

與業(yè)主見(jiàn)面，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解項(xiàng)目由來(lái)、現(xiàn)狀；走訪政府，總包；進(jìn)行核心商務(wù)條件談判。

2、簽署意向協(xié)議，確定核心條款

意向協(xié)議不包含違約條款，主要是將雙方的口頭承諾、商務(wù)條件以書面予以確認(rèn)，以便開(kāi)展下一步工作。

3、完成共管（保證金、證照）

買方可能提出，盡職調(diào)查前需要共管保證金以體現(xiàn)誠(chéng)意，并在意向協(xié)議中約定。

可以在買方賬戶兩方共管，幾百萬(wàn)即可；對(duì)等的，項(xiàng)目公司的印鑒，項(xiàng)目的證照也要雙方共管。前者要與銀行簽署監(jiān)管協(xié)議，后者一般在項(xiàng)目公司現(xiàn)場(chǎng)用保險(xiǎn)柜。

銀行監(jiān)管最好寫一個(gè)不需要對(duì)方配合即可解除共管的絕對(duì)時(shí)間期限（可以寫長(zhǎng)一點(diǎn)）或者約定在收到書面函告后X日內(nèi)配合解除共管否則按共管金額的一定比例支付賠償金。以便銀行執(zhí)行，給對(duì)方一些壓力。

4、完成盡職調(diào)查，出具報(bào)告

盡職調(diào)查本質(zhì)上就是將交易信息從不對(duì)稱到對(duì)稱的過(guò)程，分為法律、財(cái)務(wù)、審計(jì)、工程等調(diào)查。

組織法務(wù)、財(cái)務(wù)、審計(jì)、造價(jià)、評(píng)估等單位，成立小組，進(jìn)場(chǎng)盡調(diào)。小組最好有報(bào)建、工程、成本的同事，一些業(yè)務(wù)上的問(wèn)題，業(yè)務(wù)部門比中介更容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險(xiǎn)或重大未披露，不實(shí)的情況，直接退出。

盡職調(diào)查包括：

【法務(wù)盡職調(diào)查】

□ 產(chǎn)權(quán)是否完整，是否有瑕疵，土地是否質(zhì)押，建筑物是否抵押，或被司法查封

□ 五證的期限，規(guī)劃面積是否延續(xù)，統(tǒng)一

□ 是否老項(xiàng)目（即2016年5月1日前拿到施工許可證，增值稅可用簡(jiǎn)單計(jì)稅法）

□ 土地和房屋是否是同一個(gè)主體。兩個(gè)主體要分別確權(quán)

□ 是否繳納全部土地出讓金，取得土地證

□ 標(biāo)的資產(chǎn)取得和存續(xù)的合法性

□ 是否有文物、拆遷、湖泊、地鐵線路影響施工

□ 是否未配建人防工程

□ 是否預(yù)售（包括無(wú)證預(yù)售）

【財(cái)務(wù)盡職調(diào)查和審計(jì)】

財(cái)務(wù)情況是否真實(shí)，確定調(diào)減項(xiàng)，帳是否平，是否存在關(guān)聯(lián)交易。主要是對(duì)合同的清理，建議界定一個(gè)原則，對(duì)金額在一定額度之上+性質(zhì)的合同進(jìn)行清理，形成清單，作為正式協(xié)議的附件之一。

【項(xiàng)目中期結(jié)算】

主要根據(jù)圖紙來(lái)核量，包括全部現(xiàn)場(chǎng)簽證?？梢哉覂杉以靸r(jià)事務(wù)所來(lái)背靠背做。中期結(jié)算也可以在正式合同簽約之后開(kāi)展。

一般在建工程現(xiàn)場(chǎng)都在總包單位控制下，對(duì)開(kāi)發(fā)商，總包單位就是拿錢走人或者談好復(fù)工條件繼續(xù)干，對(duì)有經(jīng)驗(yàn)和施工資源的開(kāi)發(fā)商，相對(duì)不難談。

總包單位一般關(guān)心停工賠償，復(fù)工損失，拖欠的工程款如何支付，如果讓原有總包繼續(xù)干，支付一定資金后，還可以繼續(xù)緩付。談好后，簽一個(gè)三方備忘錄，作為主協(xié)議的附件之一。

應(yīng)著重審查在建工程是否存在拖欠工程款、法院查封等情況，避免收購(gòu)后因原施工單位的工程欠款問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)接管工程，甚至引發(fā)新舊施工單位的流水沖突。

這里要注意，被拖欠資金的施工企業(yè)有權(quán)到法院提請(qǐng)將工程依法拍賣，如果收購(gòu)方有錢，法院會(huì)選擇用成本最小的方式執(zhí)行，而不是法拍。買家還可以與發(fā)包人協(xié)商該工程折價(jià)。

5、簽署正式協(xié)議

【主要內(nèi)容】

1. 雙方當(dāng)事人情況

2. 項(xiàng)目概況(包括：坐落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積；證照情況等)；

3. 轉(zhuǎn)讓方對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓限制條件的不存在或已解決承諾

4. 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限

5. 轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式和期限；轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的調(diào)減項(xiàng)

6. 項(xiàng)目用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)協(xié)助

7. 在建工程轉(zhuǎn)讓交割日期及方式

8. 雙方的權(quán)利義務(wù)

9. 違約責(zé)任

10. 解決爭(zhēng)議的方法

11. 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)

13. 附件：合同清單

這一步最好請(qǐng)對(duì)轉(zhuǎn)讓在建工程有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的律師主持草擬。

合同簽署后按合同約定支付轉(zhuǎn)讓款?？铐?xiàng)根據(jù)項(xiàng)目變更手續(xù)進(jìn)度來(lái)，可以支付到保證金賬戶，做一個(gè)動(dòng)作，付一筆。

6、轉(zhuǎn)讓協(xié)議國(guó)土局備案

如果涉及“劃撥”轉(zhuǎn)“出讓”的，需要提前取得市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。

轉(zhuǎn)讓協(xié)議提交國(guó)土部門備案，由國(guó)土部門完成鑒證及備案手續(xù)。

另外注意，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度中有一項(xiàng)重要規(guī)則，“房隨地走、地隨房走”。《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

故無(wú)論在“合資協(xié)議”中將“出資構(gòu)成”描述為土地使用權(quán)和在建工程，還是僅僅描述為在建工程估價(jià)出資，土地使用權(quán)和在建工程的出資一定是一并完成的。亦即以在建工程出資應(yīng)當(dāng)首先辦理土地使用權(quán)的出資手續(xù)，出資人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記至被出資的公司（簡(jiǎn)稱合資公司）名下。一旦合資公司取得以合資公司為使用權(quán)人的土地使用權(quán)證，則公司自動(dòng)取得了在建工程這一混合之物的所有權(quán)，無(wú)需再辦理在建工程的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

7、繳納稅費(fèi)，辦理新國(guó)土證

增值稅、土增稅、契稅繳納完成后，由國(guó)土部門對(duì)票據(jù)進(jìn)行核驗(yàn)，辦理新的國(guó)土證。需要提供前面的土地契稅發(fā)票。實(shí)操中，契稅常常會(huì)漏掉，稅務(wù)認(rèn)為自建房屋不需要交契稅；而國(guó)土不管建筑，因?yàn)檫€未建成，只過(guò)戶土地權(quán)證。

8、交割日（資料，證照，合同等）

9、更換原項(xiàng)目總包單位解除

有的公司會(huì)選擇繼續(xù)選擇原來(lái)的總包單位，只需變更施工圖，以及按照本公司的建筑標(biāo)準(zhǔn)施工。如果要更換，需要做中期結(jié)算。整個(gè)過(guò)程需要原業(yè)主配合。

10、重新報(bào)建（五證），質(zhì)監(jiān)安監(jiān)等施工手續(xù)

11、換簽購(gòu)房協(xié)議（若有）

12、進(jìn)入正常開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)始回款

FIVE丨涉稅簡(jiǎn)析

在建工程涉稅較為復(fù)雜，這里簡(jiǎn)單分析如下：

在建工程因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)度（新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，2016年5月1日前拿到施工許可證為老項(xiàng)目，適用簡(jiǎn)易增稅法）、轉(zhuǎn)讓方式（是否法拍，法拍有可能買家要承擔(dān)雙方的稅負(fù)且部分無(wú)法稅前扣除）、工程進(jìn)度（是否動(dòng)工、是否竣工）、收購(gòu)后是否拆除重建的不同，稅負(fù)也各不相同，還涉及前期工程款能否二次加計(jì)扣除的問(wèn)題。

測(cè)算模板如下（僅供參考）：

· 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“完成投資總額的25%”如何界定

根據(jù)《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第5號(hào)）、《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的意見(jiàn)》 （國(guó)土資發(fā)〔2008〕178號(hào) ）："應(yīng)投資額"、"已投資額"指土地使用者已經(jīng)投入用于土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金總額，不包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用和向國(guó)家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

· 實(shí)施流程

在建工程轉(zhuǎn)讓主要流程如下，各地政策略有差異：

實(shí)操中，“已投資額”以第三方機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)審計(jì)金額為準(zhǔn)，形象進(jìn)度至少要出地面（類似于預(yù)售進(jìn)度）。國(guó)土部門除了看第三方數(shù)據(jù)，還會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)勘探。

· 稅源地問(wèn)題

收購(gòu)方最好與被收購(gòu)項(xiàng)目注冊(cè)地在同一個(gè)區(qū)，審批會(huì)好過(guò)一點(diǎn)。

· 如果更換總包單位注意中期結(jié)算和保險(xiǎn)責(zé)任

除按造價(jià)主管部門要求做中期結(jié)算外，還要按照“誰(shuí)施工、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，由撤場(chǎng)施工單位對(duì)已完成的分部分項(xiàng)工程應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，并且應(yīng)出具相應(yīng)的保修書。

被收購(gòu)方（房地產(chǎn)企業(yè)）涉稅分析

1. 增值稅被收購(gòu)方按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅，若是營(yíng)改增之前的老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，按照（收到的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用÷1.05×5%）計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額；若是營(yíng)改增之后的新項(xiàng)目，按照一般計(jì)稅方法，以（收到的全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用—土地價(jià)款）÷1.09×9%計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額。

2. 土地增值稅被收購(gòu)方以取得的不含稅收入作為清算收入，在計(jì)算可扣除成本時(shí)，我們需要注意的是轉(zhuǎn)讓的在建項(xiàng)目，可以享受20%加計(jì)扣除的優(yōu)惠政策。

3.企業(yè)所得稅被收購(gòu)方取得的不含稅收入并入當(dāng)年度的企業(yè)收入總額，扣除成本、費(fèi)用、稅金，計(jì)算應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

收購(gòu)方（房地產(chǎn)企業(yè)）涉稅分析

收購(gòu)方將取得的在建工程繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完畢后，進(jìn)行正常銷售，主要有以下涉稅事項(xiàng)：

1. 契稅收購(gòu)方按照雙方簽訂的《收購(gòu)協(xié)議》中的價(jià)格（不含稅），作為契稅的計(jì)算依據(jù)。

2. 增值稅收購(gòu)方銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅：

（1）若是收購(gòu)的在建工程為老項(xiàng)目，收購(gòu)方可以要求被收購(gòu)企業(yè)開(kāi)具5%的增值稅專用發(fā)票，在計(jì)算增值稅時(shí)進(jìn)行抵扣；

（2）若是收購(gòu)的在建工程為新項(xiàng)目，收購(gòu)方可以要求被收購(gòu)企業(yè)開(kāi)具9%的增值稅專用發(fā)票，在計(jì)算增值稅時(shí)進(jìn)行抵扣。

3. 土地增值稅收購(gòu)方將取得的在建工程繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是否可以享受加計(jì)扣除20%，在實(shí)務(wù)操作中存在爭(zhēng)議，主要有兩種觀點(diǎn)：

（1）可以享受加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠政策，例如，山東青島稅務(wù)觀點(diǎn)：對(duì)整體購(gòu)買未竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，加計(jì)取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之和的20%。

（2）不可以享受加計(jì)扣除20%的優(yōu)惠政策，例如，天津稅務(wù)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在土增清算時(shí)，其整體購(gòu)置未竣工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款作為開(kāi)發(fā)成本扣除，但不得作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

筆者觀點(diǎn)：被收購(gòu)方是否加計(jì)扣除與收購(gòu)方無(wú)關(guān)，且被收購(gòu)方已經(jīng)按照規(guī)定繳納土地增值稅，因此收購(gòu)方就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)成本，可以加計(jì)扣除。在實(shí)務(wù)操作中，建議大家當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)有明確規(guī)定的，以稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)；若無(wú)明確規(guī)定的，與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取加計(jì)扣除。

4. 企業(yè)所得稅收購(gòu)方以轉(zhuǎn)讓商品房不含稅收入并入當(dāng)年度的企業(yè)收入總額，扣除成本、費(fèi)用、稅金等，計(jì)算應(yīng)納稅所得額，計(jì)算企業(yè)所得稅。其中關(guān)于收購(gòu)在建工程發(fā)生的支出，以雙方簽訂的收購(gòu)協(xié)議、增值稅專用發(fā)票、支付憑據(jù)等作為依據(jù)，在企業(yè)所得稅前扣除。 

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