財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅【2016】43號）第三條規(guī)定，“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”。

為了進(jìn)一步落實(shí)該規(guī)定，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第一條對土地增值稅應(yīng)稅收入和預(yù)征依據(jù)進(jìn)行了如下明確：

一是明確土地增值稅的應(yīng)稅收入或預(yù)征計(jì)征依據(jù)的計(jì)算方法。公告第一條第一款規(guī)定：“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！?/span>

按照第一款規(guī)定，納稅人在預(yù)征土地增值稅或土地增值稅清算時(shí)的計(jì)稅依據(jù)是：

土地增值稅應(yīng)稅收入（或預(yù)征的計(jì)征依據(jù)）=銷售收入（或預(yù)收款）/（1+適用增值稅稅率或征收率5%）

注：適用增值稅稅率按照納稅所屬期法定增值稅稅率計(jì)算

二是規(guī)定土地增值稅預(yù)征稅款時(shí)計(jì)征依據(jù)可以選擇簡化計(jì)算方法。第一條第二款規(guī)定：“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

按照第二款規(guī)定，土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)可以做如下推導(dǎo)：

土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款

=預(yù)收款-預(yù)收款/（1+適用增稅稅率或征收率5%）×增值稅預(yù)征率3%

根據(jù)上述規(guī)定可知，納稅人在土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)，既可以按照第一條第一款規(guī)定計(jì)算公式計(jì)算預(yù)征的計(jì)征依據(jù)，也可以選擇按照第一條第二款規(guī)定的計(jì)算公式計(jì)算預(yù)征的計(jì)征依據(jù)。但兩者計(jì)算結(jié)果并不相同。選擇按照第二款規(guī)定的計(jì)算公式計(jì)算的計(jì)征依據(jù)大于按照第一款規(guī)定的計(jì)算公式計(jì)算的計(jì)征依據(jù)。舉例說明：

某房地產(chǎn)公司某月收取預(yù)收款100萬元，適用一般計(jì)稅方法9%的稅率或適用簡易計(jì)稅方法5%的征收率，按照不同計(jì)算公式計(jì)算結(jié)果如下：

1.適用一般計(jì)稅方法時(shí)

（1）按照第一款規(guī)定計(jì)算公式

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款/(1+增值稅適用稅率)=100/（1+9%）=91.74萬元

（2）按照第二款規(guī)定的計(jì)算公式

土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款

=預(yù)收款-預(yù)收款/（1+增稅稅適用稅率）×增值稅預(yù)征率3%=100-100/（1+9%）×3%=97.25萬元

按照第二款規(guī)定計(jì)算公式比按照第一款規(guī)定的計(jì)計(jì)算公式計(jì)算的預(yù)征的計(jì)征依據(jù)大5.51萬元。

2.適用簡易計(jì)稅方法時(shí)

（1）按照第一款規(guī)定計(jì)算公式

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款/(1+征收率)=100/（1+5%）=95.24萬元

（2）按照第二款規(guī)定的計(jì)算公式

土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅款

=預(yù)收款-預(yù)收款/（1+征收率5%）×增值稅預(yù)征率3%=100-100/（1+5%）×3%=97.14萬元

按照第二款規(guī)定的計(jì)算公式比按照第一款規(guī)定的計(jì)算公式計(jì)算的預(yù)征的計(jì)征依據(jù)大1.90萬元。

由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)，國家稅務(wù)總局給納稅人提供了可以選擇簡化計(jì)算預(yù)征依據(jù)的辦法，但選擇簡化計(jì)算辦法會增加納稅人在土地增值稅預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。因?yàn)楣嬉?guī)定是可以選擇簡化計(jì)算方法，所以房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)時(shí)，可以根據(jù)該公告進(jìn)行稅收籌劃，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)允許企業(yè)在兩種計(jì)算方法之間選擇適用。