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購買二手房時(shí)，代償原房主的按揭，在業(yè)內(nèi)是十分正常的操作。不過這種操作非?？简?yàn)購房者的誠信，因?yàn)檫@時(shí)候原房主的“征信”無疑處于“裸奔”狀態(tài)，如果購房者沒有按時(shí)清償按揭導(dǎo)致逾期，信用受損的還是原房主。  核心提示：買二手房代償按揭，每月足額還款仍逾期，造成賣家征信“污點(diǎn)”誰負(fù)責(zé)？ 買二手房代償按揭 趙先生在濟(jì)南市槐蔭區(qū)一個(gè)小區(qū)有一處房產(chǎn)，2017年初，趙先生由于其他原因打算將房產(chǎn)處理掉，后來通過中介引來了黃女士，可能是剛需又或許覺得趙先生這套房符合自己的各項(xiàng)要求，在簡單協(xié)商之后，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，并對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行約定。 趙先生這套房其實(shí)是按揭購買的，畢竟在濟(jì)南這樣的城市，全款購房的是極少數(shù)人。按照一般性房產(chǎn)交易的行規(guī)，黃女士要求趙先生辦理房屋抵押貸款的解押手續(xù)，并將房產(chǎn)過戶至黃女士名下。 我是京子光，以案說法普及法律知識(shí)，歡迎閱讀。 簽完合同之后，黃女士支付了首付款25萬元，并提出幫趙先生代償按揭的要求。這種操作在大多數(shù)城市二手房交易中并不少見，正規(guī)的二手房交易可以轉(zhuǎn)按揭，也可以協(xié)商代償按揭，總之只要銀行能拿回該套房產(chǎn)的貸款就行。  ?但代償按揭有個(gè)弊端就是，按揭貸款依然是以原房主的名義承擔(dān)，只是還款人變化，這就對(duì)購房者的誠實(shí)信用提出了更高要求?？僧?dāng)時(shí)趙先生為了圖簡便，而黃女士也不想太麻煩，加之雙方的交易都是建立在誠信基礎(chǔ)上了，因此并沒有就代償按揭具體事宜進(jìn)行補(bǔ)充書面協(xié)議，僅僅是口頭一說了事。 此后，趙先生將購房合同、貸款合同、購房發(fā)票、償還貸款的銀行卡都交給了黃女士，由黃女士每月將款項(xiàng)打入銀行卡內(nèi)，償還銀行的貸款。這些事情辦完之后，趙先生將房產(chǎn)交付給了黃女士使用。 轉(zhuǎn)眼間到了2020年7月，按照合同約定，黃女士向趙先生提出協(xié)助辦理解押、過戶手續(xù)的要求。因?yàn)殡p方確實(shí)是如此協(xié)商的，趙先生當(dāng)然應(yīng)該按照約定履行。但此時(shí)離完全償還完按揭還有幾個(gè)月時(shí)間，依然需要趙先生自行支付一部分錢款，從理論上來講，趙先生也可以向銀行提出貸款，以貸還貸。 然而在辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)過程中，無論銀行工作人員怎樣疏導(dǎo)，趙先生的征信始終無法通過，在經(jīng)過查證之后，趙先生驚訝地發(fā)現(xiàn)，問題竟然出現(xiàn)在自己的按揭貸款上，而征信報(bào)告中羅列的數(shù)據(jù)也讓趙先生十分憤怒。 足額還款仍逾期 據(jù)征信報(bào)告反映，雖然趙先生名下的房貸按揭每個(gè)月都足額還款了，但均沒有在與銀行約定的時(shí)限內(nèi)償還，導(dǎo)致逾期多達(dá)十余次，按照征信相關(guān)規(guī)定，這些逾期信息全都上報(bào)給了人民銀行征信中心，要想抹去難如登天。  最為要命的是，有了這些征信“污點(diǎn)”，趙先生要想通過正當(dāng)途徑貸款根本不可能了。可像趙先生這樣的經(jīng)濟(jì)狀況，不可能不跟銀行打交道，而且現(xiàn)在就需要向銀行貸款解押，卻偏偏無法如愿。 這樣的結(jié)果趙先生當(dāng)然歸咎在了黃女士身上，認(rèn)為黃女士或許是有意而為之，惡意逾期還款，破壞自己的征信，既然黃女士以這種方式來毀自己，那自己也必須要再賠黃女士解押過戶了，于是告知黃女士需要延遲解押過戶，之后便不再管這件事。 對(duì)于趙先生按揭逾期一事，黃女士也十分懵逼，因?yàn)槊總€(gè)月她都是按時(shí)將應(yīng)該償還的貸款數(shù)額打入了趙先生的銀行賬戶，由銀行自動(dòng)劃扣的，這個(gè)逾期記錄又是從哪里來的呢？反之，黃女士認(rèn)為趙先生是沒事找事，不愿配合自己辦理解壓和過戶手續(xù)。 矛盾往往是從猜忌開始的。由于這個(gè)結(jié)局導(dǎo)致雙方無法互信，最終黃女士一紙?jiān)V狀將趙先生告上法庭，要求認(rèn)定趙先生承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因延遲辦理解押和過戶手續(xù)給自己造成的經(jīng)濟(jì)損失。 已經(jīng)怒不可遏的趙先生認(rèn)為黃女士惡人先告狀，在接到傳票之后立即提出反訴，要求黃女士停止惡意逾期還款行為，并采取措施修復(fù)自己的征信記錄，承擔(dān)不全面履行合同義務(wù)的違約責(zé)任，支付違約金。 到底是誰的過失？ 兩人相互起訴對(duì)方，讓這起原本看起來就十分復(fù)雜的案件更加撲朔迷離，但細(xì)細(xì)捋一捋，這件事好像雙方都有點(diǎn)責(zé)任，又好像都沒有責(zé)任。因?yàn)橼w先生本身并沒有拒絕解押和過戶的意思，也是在按照合同約定履行。而黃女士每月都足額代償了按揭，并不存在違約的地方啊，這話問題究竟出在了哪里呢？  難道是銀行的系統(tǒng)出現(xiàn)問題，從很多房貸按揭程序上來說，銀行一般都會(huì)與借款人約定還款日期，大多數(shù)是按月定時(shí)償還本息，如果按照約定的時(shí)間沒有償還本期本息的話，則會(huì)被認(rèn)定為逾期，相關(guān)征信記錄會(huì)上報(bào)至人民銀行征信中心，對(duì)借款人的征信情況進(jìn)行記錄。 根據(jù)本案中相關(guān)證據(jù)表明，原來黃女士之所以會(huì)多次逾期還款，主要是其還款行為都發(fā)生在趙先生與銀行約定的還款日期之后，這邊成為銀行判定趙先生按揭貸款逾期的證據(jù)，單從這點(diǎn)來看，銀行按照相關(guān)規(guī)定將趙先生逾期信息上報(bào)的行為并無不妥。 由此可以得知，黃女士多次超期還款行為，如果是在明知還款金額和還款時(shí)限的情況下，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定黃女士違約，反之，則黃女士并不需要承擔(dān)任何責(zé)任。如果要查明這一點(diǎn)，需要審查雙方簽訂的購房合同，是否約定了相關(guān)的事項(xiàng)，或者即便口頭約定，有相應(yīng)的證據(jù)證明也是可以認(rèn)定的。 但令人遺憾的是，雙方的購房合同并沒有相關(guān)約定，甚至連黃女士代償按揭這樣的大事也并未在合同上載明，可見雙方對(duì)此約定是十分隨意的。既然如此，也無法判定趙先生是否在當(dāng)時(shí)就銀行按揭每月還款金額和還款時(shí)限進(jìn)行了明確告知，由此產(chǎn)生的后果，應(yīng)當(dāng)由趙先生自行承擔(dān)。 反觀雙方合同履行的程度，其實(shí)按照合同約定，無論是趙先生還是黃女士均沒有違約行為，因此雙方提起的訴訟并無事實(shí)依據(jù)。最終，當(dāng)?shù)胤ㄔ阂粚徟袥Q駁回了黃女士的訴訟和趙先生的反訴。但趙先生不服，遂向濟(jì)南市中院提起上訴，2022年4月，二審作出裁定，駁回趙先生上訴，維持了原判決。 本案整體來看，還是趙先生自身棋差一招，在和黃女士約定代償按揭時(shí)沒有補(bǔ)充書面協(xié)議，雖然是出于信任，但相反卻將原本黃女士的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁在了自己的頭上，而將自己的征信放在“裸奔”狀態(tài)，實(shí)質(zhì)上趙先生的過失更大一些。  房產(chǎn)是大件商品，買賣行為對(duì)誰來說都是大事，絕不敢掉以輕心，雖然轉(zhuǎn)按揭相對(duì)來說比較麻煩一些，但在代償按揭這件事上賣家一定要事先告知，并將月還款金額及還款時(shí)限予以說明寫在合同內(nèi)，避免日后發(fā)生類似糾紛。（本文主要目的是以案說法，普及法律知識(shí)，人物均為化名，請(qǐng)勿對(duì)號(hào)入座。）
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