從事房地產(chǎn)營銷工作的緣故，總有朋友咨詢環(huán)京的房子能不能買？

營銷工作也分的很細，有銷售、策劃和市場研究。但是，即便是資深的市場研究人員也很難回答這個問題。

因為大家都知道，中國的房地產(chǎn)市場不是嚴格意義上的市場經(jīng)濟，而是半計劃半市場——即有中國特色的市場經(jīng)濟。

當然，也有個別人道行很深，他們掌握的信息比一般人超前，提前得到一些內(nèi)幕。

也有一些人對宏觀經(jīng)濟有認識，能從整體中發(fā)現(xiàn)局部，未雨綢繆。至于大多數(shù)人只是堵運氣。

首先，我們說說環(huán)京樓市的概念

河北和天津挨北京比較近的幾個地方，大家最熟悉是燕郊。

其實燕郊只是三河市下屬的一個鎮(zhèn)，但是距離北京最近的緣故，目前已經(jīng)居住了上百萬人口，是北京名副其實的衛(wèi)星城。

此外就是大廠和香河，加上燕郊，俗稱的”北三縣”。

此外天津的武清、河北的廊坊、永清、涿州、固安，也都吸引了不少購房者的目光。

這里面燕郊和武清比較特殊，燕郊到北京的通勤距離最便捷，是環(huán)京樓市剛需置業(yè)群體的首要選擇。

武清是很多非京籍人為了孩子上學落戶天津的一時策略。至于其它地方，投資屬性比較強烈。

其次，談談環(huán)京買房目的

第一類是自住需求

相信除了燕郊，環(huán)京的房子實質(zhì)上是滿足不了工薪階層的自住需求，每天來回通勤時間太長，進京收費站堵的一塌糊涂。

開發(fā)商賣房時會夸張地告訴你，從項目一小時可達北京，甚至是哪個地鐵站——但是他不會考慮從地鐵站到你上班地點的通勤時長。

即便是在燕郊買房自住的，每天都深陷交通擁堵耗費時長的痛苦。

所以從日常自住的角度，環(huán)京并不是一個好的選擇，除非你有超人的耐力和忍受力。

此外，最早的一批北漂打拼客，能有的都有了自己的房子?，F(xiàn)在互聯(lián)互通，大城市和小城市的差距正在縮短，很多年輕人，寧可在老家買房也不愿意選擇環(huán)京。

第二類是投資需求

環(huán)京樓市的黃金發(fā)展期早就過去。2006年的時候燕郊的房子三千左右，后來最高炒到了四萬，限購政策頒布以來，市場慘淡，目前均價在兩萬左右，并且前景并不樂觀。

環(huán)京樓市庫存量大，去化周期長，最主要的是空置率高，出租、出售困難。我們觀察一個地方的樓市交易活躍度，一定要多去二手中介門店轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。

我們從不否認環(huán)京樓市有過瘋長的一段時間，最早的一批投資客早就看清形勢，在合適的時機及時拋售，賺的盆滿缽滿。

現(xiàn)在環(huán)京樓市就投資而言，處于擊鼓傳花階段，投資一定要謹慎，可能會漲，并不具備任何投資轉(zhuǎn)化價值，買了之后才發(fā)現(xiàn)當?shù)叵拶?，賣不出去，租？租給誰去？即便現(xiàn)在房價還漲，但整個趨勢在下行。

第三類是養(yǎng)老需求

如果是自己養(yǎng)老，年輕人還有幾十年的奮斗時光，幾十年里住不了，房子一天天都在損耗和貶值。家里老人養(yǎng)老，這個倒是行，但是看病什么的肯定是不方便。

目前環(huán)京的房子買賣都有限制，需要當?shù)氐纳绫５葪l件。環(huán)京的潛力被透支，空置率極其嚴重，只有晚上八九點才能發(fā)現(xiàn)真相。

總體來說，如果是投資不建議， 但如果是買來自己住或者給老人住，還是可以考慮的。

再次，談談房屋的品質(zhì)問題

環(huán)京區(qū)域大的品牌開發(fā)商不多，主要原因，一個是地方保護主義，大開發(fā)商進不去，其次是大開發(fā)商覺得開發(fā)利潤低，各種協(xié)調(diào)工作難度大。

小開發(fā)商則信譽難以保證，一些開發(fā)商小動作不斷，有的和購房者私自協(xié)議規(guī)避限購，有的甚至連土地手續(xù)都沒有辦下來便對外銷售，有的遲遲不交房，承諾的配套遲遲無法兌現(xiàn)，最重要的是業(yè)主維權無路。

所以，如果一定要在環(huán)京買房，哪怕稍微貴一點，也要選擇大型知名開發(fā)商，買的是房子，也是信任。

最后，一些題外話

千萬不能輕信一些自媒體的吹噓和炒作。他們很少有公正立場，要么是開發(fā)商的同盟屬于利益既得者，替開發(fā)商叫好。要么是沒有從開發(fā)商那里得到好處，合作不成故意找茬爆料。

千萬不要輕信”XX”地方即將劃給北京，至少在燕郊，這個謊言就傳了二十年，用腳指頭想想，北京一年積分落戶6000人，加上其它途徑，一年才幾萬指標，單就燕郊120萬人，北京能裝得下么？

千萬不要輕信”XX號地鐵延伸到項目樓盤附近，至少在最近五年還是看不到影的事，北京市區(qū)和郊區(qū)需要地鐵的地方還有太多。至于環(huán)京，等傳聞中最有可能的燕郊通了地鐵再說吧，而平谷線在燕郊設站現(xiàn)在依舊撲朔迷離。

世界上沒有十全十美的房子，任何房子都可能存在缺陷，很多人之所以發(fā)現(xiàn)滿眼的缺陷，很大原因是貪便宜的心理被不良開發(fā)商蒙蔽后產(chǎn)生的催化反映。

如果買了環(huán)京的房子，遇到各種坑怎么辦？相信這也是很多人的痛點，至少有很多朋友和我傾訴環(huán)京購房的慘痛經(jīng)歷。

有什么辦法呢，在開發(fā)商面前，消費者永遠是弱勢，更何況是天高皇帝遠的京城以外。腳上的泡都是自己磨的，打官司維權，成本太大，更多時候，只能自認倒霉。

廢話一籮筐，總結(jié)一下個人觀點：環(huán)京的房子倘若是剛需自住就不要考慮了，代價太大；投資炒房，早過了最佳時機，房住不炒已經(jīng)成為社會共識；養(yǎng)老還為時尚早，當然如果就是想買一套放那，不差錢，那就一定要選央企、國企或者行業(yè)名企開發(fā)商的樓盤。