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這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。
本次發(fā)布的《2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測評研究報告》指出，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式遇到瓶頸，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯改變，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產(chǎn)品時代，堅持長期主義，房地產(chǎn)仍將是我國經(jīng)濟(jì)的重要壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。 根據(jù)測評研究報告，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據(jù)。其中，萬科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。
與21年20相比，2022年榜單變動率明顯變大。其中，TOP10變動率為20%， TOP50變動率為26%。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀，財務(wù)成本控制良好的房企排名提升明顯。規(guī)模巨大，但流動性出現(xiàn)問題的房企則排名下降較多。從區(qū)域劃分看，華東地區(qū)占比38%，華南地區(qū)占比21%，中部地區(qū)占比15%，同比有所提升；華北地區(qū)占比17%，西部地區(qū)占比7%，東北地區(qū)占比2%，同比有所下降。華東、華南企業(yè)數(shù)量占比近六成，中部地區(qū)占比略有提升，繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢。
龍頭房企穩(wěn)中有進(jìn) 集中趨勢有所下降 21年20，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17個百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63個百分點(diǎn)。總體來看，TOP500房企總資產(chǎn)規(guī)模維持增長，增速則是自2017年見頂后，連續(xù)四年下降。凈資產(chǎn)同樣保持增長，增速近三年保持穩(wěn)定。
企業(yè)層面，依然有部分龍頭房企保持資產(chǎn)穩(wěn)步增長，另一方面，21年20下半年，面對市場趨冷、融資趨緊的情況，部分房企流動性出現(xiàn)問題，被迫出售部分資產(chǎn)緩解困境。從測評結(jié)果來看，21年20TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的30%、65%、83%、92%。相較于年2020的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趨勢有所下降，主要是因?yàn)椴糠忠?guī)模房企因出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險未入榜單或排名有大幅下滑。
融資環(huán)境持續(xù)收緊 償債壓力依然較大 21年20，在“房住不炒”和“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度政策出臺背景下，全年政策先緊后松，房企融資呈現(xiàn)供需端持續(xù)收緊的態(tài)勢。
具體到頭部房企，21年20TOP50房企融資總額為10540億元，較年2020下降2.34%。分季度來看，21年20第一季度融資額度最高，約有3258億元；第二季度融資額較第一季度下降了8.76%。下半年，受部分企業(yè)違約事件影響，融資額繼續(xù)下降，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。
從TOP500房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來看，21年20三季度剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)率略有上升，而凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率稍有下降。近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗(yàn)，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。
凈利潤持續(xù)負(fù)增長 盈利能力繼續(xù)下滑 21年20，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值190.65億元，較上年增長4.02%。營業(yè)成本均值153.90億元，較上年增長10.31%。凈利潤均值10.72億元，同比下降2.61%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值88.43億元，同比下降3.28%。
21年20，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤率均值為9.84%，較上年下降了1.41個百分點(diǎn)。房企總資產(chǎn)水平上升，利潤空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。
將TOP50房企的絕對盈利能力數(shù)據(jù)與TOP500房企相比較，TOP500房企各項指標(biāo)的與TOP50房企相差甚遠(yuǎn)，表明中小企業(yè)的業(yè)績疲弱，增長乏力。在相對盈利能力方面，各位次房企在不同的指標(biāo)上各有優(yōu)勢，差異明顯。將TOP50房企與TOP500房企進(jìn)行對比，頭部企業(yè)在相對盈利能力方面更具優(yōu)勢，行業(yè)內(nèi)部分化趨勢明顯。
運(yùn)營指標(biāo)整體提升 回歸產(chǎn)品提升品質(zhì) 21年20TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.13，較年2020增加0.02；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.15，較年2020增加0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.11，較年2020增加0.01。從三大運(yùn)營指標(biāo)均值看，總體數(shù)據(jù)緩慢提升。
運(yùn)營周轉(zhuǎn)效率方面，2018-21年20周轉(zhuǎn)率曲線呈現(xiàn)先上升，再下降，后又上升的趨勢。21年20，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營周轉(zhuǎn)效率緩慢提升主要原因在于房企業(yè)績增速放緩，融資監(jiān)管持續(xù)收緊，銷售端受到限價、限購、限貸等政策影響，房企盈利承壓較大。在控杠桿、限融資的背景下，縮短回款周期、加快周轉(zhuǎn)、提高運(yùn)營效率成為眾多房企的重要舉措。
隨著行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)真正回歸產(chǎn)品時代，產(chǎn)品力提升成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新要求。一方面，產(chǎn)品品質(zhì)從拿地開始即獲得高度重視。另一方面，房企對產(chǎn)品品質(zhì)越來越重視，在產(chǎn)品維度上更多關(guān)注健康、舒適、環(huán)保等因素，從而在高品質(zhì)中獲得溢價。要改變在快周轉(zhuǎn)模式下產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、千城一面的現(xiàn)象，房企需要從產(chǎn)品的各個細(xì)節(jié)不斷雕琢。產(chǎn)品的設(shè)計品質(zhì)、建造品質(zhì)、交付品質(zhì)以及后續(xù)的物業(yè)服務(wù)、入住體驗(yàn)都是品質(zhì)質(zhì)量的體現(xiàn)。
行業(yè)規(guī)?；疽婍?分化格局繼續(xù)加劇 測評研究報告顯示，21年20我國房地產(chǎn)市場逐步告別“白銀時代”。政策延續(xù)“房住不炒”基調(diào)，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段。同時，在行業(yè)規(guī)?；疽婍?，房企利潤空間有限，周轉(zhuǎn)情況提升緩慢的情況下，房企內(nèi)部分化加劇。
面對前所未有的行業(yè)調(diào)控，許多房企通過戰(zhàn)略收縮、調(diào)整組織架構(gòu)、降本增效來控制成本。為了應(yīng)對現(xiàn)金流壓力，房企紛紛采取多種方式進(jìn)行補(bǔ)救，以加強(qiáng)市場對自身的信心。
21年20是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份，過去的生存方式已越來越無法適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)急需改變。面對不確定的未來，各大龍頭房企掌舵人在年度工作會議上提出了新年新規(guī)劃，內(nèi)容主要圍繞穩(wěn)定健康發(fā)展、降本增效、發(fā)展數(shù)字化、全面提高競爭力展開。
測評研究報告指出，社會在不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場規(guī)模、依賴房價上漲就能實(shí)現(xiàn)利潤增長的時代了。存量時代，快速賺大錢的機(jī)會越來越少，持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營漸成主流。在主業(yè)方面，需回歸產(chǎn)品本身，精耕細(xì)作、持續(xù)打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風(fēng)險的同時兼顧民生保障。在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點(diǎn)。附：2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500及專項測評成果 附：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測評參選標(biāo)準(zhǔn)本測評嚴(yán)格按照'科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威'的工作原則，參照《財富》、《商業(yè)周刊》、《福布斯》等國際知名排行榜評選標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500的企業(yè)設(shè)立如下參評標(biāo)準(zhǔn)： （1）在中國大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者在中國大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊的具有獨(dú)立法人的專門經(jīng)營中國大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資的子公司； （2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入占企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的比重超過50%； （3）雖未達(dá)到第（2）項標(biāo)準(zhǔn)，但近兩年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； （4）對于近兩年有經(jīng)營異常、欠稅、嚴(yán)重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規(guī)行為者，將根據(jù)情況予以扣分甚至不被列入?yún)⑦x范圍； （5）對于提供虛假數(shù)據(jù)者，或在安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域發(fā)生重大責(zé)任事故者，將取消參評資格。
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